TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE

Jugement du 30 octobre 2025

N° RG : 2024F01100

La société PPR à l’enseigne L’ESCALE [Adresse 1] Registre du Commerce et des Sociétés de Marseille n°480 034 057

(Maître Jean-Pierre TERTIAN, de la SCP TERTIAN-BAGNOLI & ASSOCIES, Avocat au barreau de Marseille)

[…]

LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] ([J]) [Adresse 2] Registre du Commerce et des Sociétés de Nîmes n°580 201 127

(Maître Pascal DELCROIX, de l’AARPI LOMBARD SEMELAIGNE DUPUY DELCROIX, Avocat au barreau de Marseille)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Décision contradictoire et en premier ressort

Débats, clôture des débats et mise en délibéré lors de l’audience publique du 22 Mai 2025 où siégeaient M. BRUNELLO, Président, M. PARIENTE, M. CHAZERAND-AZOULAY, Juges, assistés de M^me Ferial SABAA Greffier Audiencier.

Prononcée à l’audience publique du 30 octobre 2025 où siégeaient M. BRUNELLO, Président, M. CHAZERAND-AZOULAY, M. GUEDJ, Juges, assistés de M^me Ferial SABAA Greffier Audiencier.

LES FAITS :

La société PPR qui exploite un fonds de commerce de restauration traditionnelle, pizzeria, glacier, buvette, snack, sandwiches et boissons à [Localité 1], [Adresse 3], était assurée pour son activité en 2021 auprès de la société [J] : contrat OPTIMAPRO MUTIRISQUE PROFESSIONNEL couvrant les incendies et risques annexes, les pertes d’exploitation consécutives ainsi que les frais d’expert d’assuré.

Le local dans lequel est exploité le fonds de commerce appartient à Monsieur [T] [A] depuis le 30 juin 2004. Il a acquis cet immeuble de Monsieur [V] [N].

Un bail commercial lie le propriétaire des murs et l’exploitant du fonds de commerce, bail renouvelé depuis le 25 février 2005 date d’acquisition du fonds de commerce.

Un incendie criminel en date du 24 juillet 2021 a entrainé la destruction du fonds de commerce.

La société PPR a déclaré le sinistre auprès de la société [J] laquelle a désigné deux cabinets d’expertise :

* Le cabinet ELEX en la personne de Monsieur [X] [W] pour le préjudice matériel,

* Le cabinet [M] en la personne de Monsieur [E] [I] pour les pertes d’exploitation.

La société PPR s’est faite assister du Cabinet ALPEN EXPERTISE en qualité d’expert d’assuré.

Plusieurs réunions en présence des experts précités ont eu lieu sans, aux dires de la société PPR, que la société [J] ne rende un compte-rendu d’expertise. Aucune provision n’a été versée par la société [J] depuis le sinistre.

LA PROCEDURE :

Par citation délivrée le 7 août 2024, la société PPR a cité devant le tribunal de commerce de [Etablissement 1], LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] ([J]) pour l’entendre :

Vu les dispositions des Articles 1217 et 1241 du Code Civil Vu le rapport d’expertise de Monsieur [P] Vu le Rapport d’expertise de Madame [U]

Vu les pièces versées aux débats

* Condamner la société [J] ASSURANCE à payer, en deniers ou quittance, à la société PPR, au titre de la garantie du sinistre incendie survenu le 12 juillet 2021, la somme totale de 739 016,10 euros se décomposant comme suit :

[…]

* Dire et juger que la société [J] a commis une faute dans la gestion du sinistre, faute d’offrir dans un délai raisonnable une provision nécessaire à la réalisation des travaux de remise en état du fonds de commerce, cette faute étant à l’origine de l’aggravation des pertes d’exploitation de la société PPR aux années 2023 et 2024.

* Condamner la société [J] ASSURANCE à payer à la société PPR 530 805,75 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice.

* De condamner la société [J] ASSURANCE au paiement de la somme de 10 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

* Condamner la société [J] ASSURANCE aux entiers dépens en ce inclus les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 17 981,00 €.

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, la société PPR demande au tribunal de :

Vu les dispositions des Articles 1217 et 1241 du Code Civil Vu le rapport d’expertise de Monsieur [P] Vu le Rapport d’expertise de Madame [U] Vu les pièces versées aux débats

* Condamner la société [J] ASSURANCE à payer, en deniers ou quittance, à la société PPR, au titre de la garantie du sinistre incendie survenu le 12 juillet 2021, la somme totale de 739 016,10 euros HT se décomposant comme suit :

Subsidiairement, en cas de non application du plafond de garantie pour le bâtiment à 25 000 000,00 €,

* Condamner la société [J] ASSURANCE à payer, en deniers ou quittance, à la société PPR au titre de la garantie du sinistre incendie survenu le 12 juillet 2021, la somme totale de 573 369,00 € HT se décomposant comme suit :

* Matériel et marchandises au plafond

121 614,00 € HT

* Agencements immobiliers 30 405,00 € HT

* Pertes d’exploitation au plafond de garantie 390 000,00 € HT

* Frais d’expert d’assuré 31 350,00 € HT

En tout état de cause,

* Déduire des sommes allouées à la société PPR les provisions versées à concurrence de 498 701,60 €,

* Dire et juger que la société [J] a commis une faute dans la gestion du sinistre, faute d’offrir dans un délai raisonnable une provision nécessaire à la réalisation des travaux de remise en état du fonds de commerce, cette faute étant à l’origine de l’aggravation des pertes d’exploitation de la société PPR aux années 2023 et 2024,

* Condamner la société [J] ASSURANCE à payer à la société PPR 530 805,75 € de dommages et intérêts en réparation de son préjudice,

* Condamner la société [J] ASSURANCE au paiement de la somme de 10 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Condamner la société [J] ASSURANCE aux entiers dépens en ce inclus les frais d’expertise judiciaire d’un montant de 17 981,00 €.

Par conclusions écrites et oralement développées à la barre, LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] ([J]) demande au tribunal de Vu le contrat d’assurance,

Vu les pièces versées aux débats,

Vu l’article L145-12 du code de commerce,

Vu l’article 1231-3 du code civil,

Vu l’article 514-1 du code de procédure civile :

Sur les indemnités dues au titre du contrat d’assurance

* Dire et juger que les améliorations, agencements et embellissements sont devenus la propriété du bailleur en application de la clause d’accession prévue au bail commercial de sorte que la SARL PPR ne peut solliciter la condamnation de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] à lui verser la somme de 236 536,40 € selon le devis de la société ARCHIREAL,

* Dire et juger que la SARL PPR ne peut solliciter la condamnation de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] à lui verser la somme de 17 000 € au titre des honoraires de maîtrise d’œuvre puisque ces honoraires concernent la reprise des embellissements et agencements qui ne sont pas garantis,

* Dire et juger que la SARL PPR ne peut se prévaloir du plafond de garantie de 25 000 000 € prévu dans les conditions générales au titre des dommages du bâtiment puisqu’elle n’est pas propriétaire de l’immeuble et que cette garantie n’est pas prévue dans les conditions particulières,

En conséquence,

* Débouter la SARL PPR de sa demande de condamnation de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] à lui verser la somme totale de 770 366,20 € au titre de la garantie du sinistre du 12 juillet 2021, provisions non déduites,

* Débouter la SARL PPR de ses demandes de condamnation au titre de :

* Frais de reprise des embellissements et agencements d’un montant de 236 536,40 € selon devis de la société ARCHIREAL

* Du coût de la maîtrise d’œuvre d’un montant de 17 000 €

* Donner acte à la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] de ce qu’elle accepte de payer à la SARL PPR au titre de la garantie du sinistre survenu le 12 juillet 2021, les indemnités suivantes :

* Au titre des pertes d’exploitation, la somme de 390 000 € conformément au plafond de garantie.

* Au titre des préjudices matériels :

* Travaux RENOFORS strictement liés au sinistre : 5 244 €

* Mesures conservatoires : 4 914 €

* Mise en sécurité : 515 €

* Dommages matériels vétusté déduite : 47 501,60 €

* Marchandises : 35 314,22 €

* Frais consécutifs vétusté déduite : 3 964,28 €

* Honoraires d’expert d’assuré : 31 200 €

Soit un montant total de 518 653,10 € dont il conviendra de déduire les provisions de 30 000 € et de 468 701,60 € d’ores et déjà versées pour un montant total de 498 701,60 €.

* Donner acte à [J] [Z] de ce qu’elle versera à la SARL PPR la somme de 19 951,50 € au titre du solde de l’indemnisation lui revenant en application du contrat d’assurances.

A titre subsidiaire,

Limiter le montant de l’indemnisation des embellissements et agencements à la somme de 30 403,50 € en application du plafond de garantie prévue au contrat (25 % de la somme de 121 614 €).

* Limiter le montant total de l’indemnisation des préjudices matériels, toutes causes confondues, à la somme de 121 614 € en application du plafond prévu au contrat.

En tout état de cause,

* Dire et juger que l’indemnisation du sinistre se fera uniquement sur des montants en HT sans prise en compte de la TVA puisque la SARL PPR est assujettie à la TVA et qu’elle récupère la TVA.

Sur les sommes réclamées par la SARL PPR au titre de la responsabilité de [J] [Z].

* Dire et juger que la SARL PPR ne peut agir sur le fondement de la responsabilité délictuelle,

* Dire et juger que la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité.

* Dire et juger que la SARL PPR n’a pas pu réaliser rapidement les travaux de remise en état de son fonds de commerce en raison de la réalisation très tardive, par le bailleur, des travaux portant sur la structure de l’immeuble.

* Constater que la SARL PPR ne rapporte pas la preuve :

* D’une faute pouvant être imputée à la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z],

* D’un préjudice indemnisable en application de l’article 1231-3 du code civil,

* D’un préjudice justifié dans son quantum,

* D’un lien de causalité direct et certain entre la faute alléguée et le prétendu préjudice subi.

* Constater que la SARL PPR n’a pas effectué les travaux permettant la réouverture de son fonds de commerce en dépit de l’encaissement de la somme de 471 809,78 € le 25 mai 2024.

* Constater que la SARL PPR n’a jamais eu l’intention de faire les travaux.

En conséquence,

* Débouter la SARL PPR de sa demande de condamnation de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] à lui payer la somme de 530 805,75 € à titre de dommages et intérêts.

A titre subsidiaire,

* Dire et juger que la SARL PPR ne peut se prévaloir que d’une perte de chance.

* Constater que la SARL PPF ne justifie pas d’une perte de chance réelle et sérieuse et ce d’autant plus qu’elle n’a pas commencé les travaux alors qu’elle a perçu il y a 9 mois la somme totale de 471 809,78 €.

* Débouter la SARL PPR de sa demande de condamnation de la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] à lui payer la somme de 530 805,75 € à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais irrépétibles et dépens ;

Ramener à de plus justes proportions la somme réclamée par la SARL PPR au titre des frais irrépétibles dans la mesure où :

* La SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] a versé très rapidement la provision de 471 809,78 € en exécution de l’ordonnance de référé du 14 mai 2024

* La SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] a versé dans ce dossier la somme totale de 498 701,60 € à titre de provisions

* Les demandes formulées par la SARL PPR sont très largement injustifiées.

Statuer ce que de droit sur les dépens.

Décision signée électroniquement conformément à l’article 456 du CPC

Sur l’exécution provisoire ;

* Ecarter l’exécution provisoire de droit du jugement à intervenir en application de l’article 514-1 du code de procédure civile.

A tout le moins, LIMITER l’exécution provisoire au montant de l’indemnité dont s’estime redevable la SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] à savoir 487 453,10 €.

LES MOYENS DES PARTIES :

1 – Pour la société PPR :

1-1 La société PPR indique que c’est en fonction des dispositions contractuelles suivantes qu’elle est en droit de solliciter l’indemnisation de son préjudice :

Le contrat d’assurance qui prévoit les plafonds de garantie, soit pour incendie et quelques risques annexes 25 000 000 € pour le bâtiment, 161 614,00 € portant sur le matériel et les marchandises, 25 % du plafond portant sur les agencements et embellissements, et pour la perte d’exploitation, 390 000 €.

Les garanties choisies s’exercent par sinistre ou par année d’assurance à concurrence des montants des garanties sans déduction des franchises selon les modalités d’indemnisation prévues aux dispositions générales.

Elle précise qu’aux termes de la Convention Spéciale OPTIMA PRO, le montant maximum des garanties et des franchises supplémentaires à celles prévues aux dispositions particulières est porté à, pour les bâtiments 25 000 000 € et pour le matériel et les marchandises, au capital mentionné aux dispositions particulières, soit 121 614 €.

Pour les pertes d’exploitation, le contrat OPTIMA PRO prévoit dans ses dispositions spéciales la période pour d’indemnisation :

« seules sont indemnisées les pertes d’exploitation subies durant la période pendant laquelle « les résultats de votre entreprise sont affectées par le sinistre et débutant :

«. dès le premier jour d’interruption ou de réduction d’activité, en cas d’interruption « consécutive à un dommage matériel couvert au titre de la garantie « incendie et risques « annexes »,

« . après un délai de 3 jours dans tous les autres cas.

« Cette période prend fin au jour de la reprise normale de votre activité dans les conditions les « plus diligentes à dire d’expert (c’est-à-dire dès que les résultats de votre entreprise ne sont « plus affectés par le sinistre) sans pouvoir excéder la durée mentionnée aux Dispositions « Particulières.

« Elle n’est pas modifiée par l’expiration, la résiliation ou la suspension du contrant survenant « postérieurement au sinistre.

En matière de perte d’exploitation, la prise en charge des honoraires de l’expert choisi par l’assuré il est prévue que :

« Pertes d’exploitation – Evènements et dommages garantis :

« Nous garantissons en cas d’interruption ou de réduction d’activité de votre entreprise « consécutive à un dommage matériel ayant donner lieu à indemnisation au titre d’une des

« garanties suivantes : – incendie et évènements assimilés – évènements climatiques – « catastrophes naturelles – dégât des eaux.

« Le paiement d’une indemnité correspondant, soit à la perte de marge brute, soit à la perte « de revenus ou d’honoraires, aux honoraires de l’expert que vous avez choisi, dans la limite « de 8 % de la perte de la marge brute, de revenus ou d’honoraires, aux frais supplémentaires d’exploitation ».

1-2 Le préjudice matériel garantie est évalué de la manière suivante par Monsieur [K] :

* Travaux RENOFOR

* Devis ARCHIREAL

* Honoraires maîtrise d’œuvre

5 244,00 €

236 563,40 €

17 000,00 €

TOTAL H.T. 258 807,00 €

Dommages mobiliers 92 209,10 €

La société PPR indique que la société [J] n’a pas suivi les propres conclusions de son expert le Cabinet ELEX et que contrairement à ce qui est affirmé, les agencements, embellissements et améliorations ne sont pas devenus la propriété du bailleur, que le bail commercial a été reconduit jusqu’au 1 er janvier 2029, que la remise des lieux dans leur état primitif ne peut être exigée par le bailleur qu’au départ du locataire.

Que dès lors, les travaux de remise en état des agencements et embellissements après incendie incombent bien au locataire, la société [J] en doit garantie.

Les conditions générales de garanties du contrat OPTIMA PRO donnent une définition formelle des montants, conditions auxquelles le tribunal se réfèrera.

La société PPR précise qu’une distinction est opérée entre les dommages au bâtiment 25 000 000,00 €, le matériel et les marchandises (plafond de garantie soit 121 614,00 €) et les agencements et embellissements (25 % du plafond soit 30 403,50 €). Ce sont sur ces bases que doit être chiffrée l’indemnité revenant à la société PPR. C’est donc à tort que l’assureur prétend que les dommages aux bâtiments seraient limités aux conditions particulières.

Que la société [J] sera condamnée à payer à la société PPR, en garantie de son sinistre, la somme de 258 807,00 € chiffrés par Monsieur [K], outre la somme le coût des frais engagés et le montant des dommages mobiliers à hauteur de 90 209,10 € HT, soit la somme avec le préjudice matériel de 349 016,10 € HT.

Au cas où par extraordinaire le tribunal ne retenait pas le plafond de garantie pour les bâtiments, l’indemnisation revenant à PPR ressortirait à :

* Matériel et marchandises :

121 614,00 € HT

* Agencements et embellissements : 30 405,00 € HT

TOTAL 152 019,00€ HT

1-3 La perte d’exploitation dans les limites du plafond et les honoraires d’expert d’assuré :

Sur la base du rapport de Madame [U], sapiteur, les pertes d’exploitation subie par la société PPR sur 24 mois (du 24 juillet 2021 au 24 juillet 2023) s’élèvent à la somme de

530 805,75 €. Les pertes d’exploitation subies entre le 24 juillet 2023 jusqu’au jour des conclusions ne sont pas incluses précisant que Monsieur [K] a considéré que la réouverture du fond pour la saison 2024 a été impossible faute de préfinancement par l’assureur.

La société PPR sollicite la condamnation de la société [J] au paiement de la somme de 390 000,00 € au titre des pertes d’exploitation, montant du plafond des garanties.

1-4 Les honoraires d’expert d’assuré :

Ils sont pris en charge « … à hauteur de 8 % de l’indemnité… », soit la somme de 31 500,00 € HT, telle qu’indiquée dans la facture acquittée de son expert d’assuré, la société ALPEN EXPERTISE et que justifiée par l’ordre de virement (pièces 24 et 25 société PPR) et du relevé bancaire, de la somme de 37 620,00 € TTC.

2 – Pour la société [J] :

1- A titre liminaire, sur les délais écoulés :

La société [J] indique qu’il s’agit d’un incendie criminel qui s’est déclaré en période post COVID19 par un auteur inconnu. Rien ne peut lui être reproché sur ce point.

Elle indique avoir pris connaissance de la procédure de police que le 12 juin 2023 après communication à l’expert judiciaire par la société PPR, procédure pénale classée sans suite en raison de l’impossibilité d’identifier l’auteur.

Que la société PPR a sollicité une expertise judiciaire 9 mois après le sinistre alors que l’expertise amiable était en cours. Ce choix a rendu nécessairement plus long le processus d’indemnisation.

Les opérations d’expertise tant amiable que judiciaire ont mis en évidence d’importants défauts structurels de l’immeuble. Ces désordres structurels ont été mis en évidence après le sinistre, la société SOCOTEC ayant en outre révélé que la structure béton présentait un état de corrosion avancée remettant en cause la stabilité de l’ouvrage dans son ensemble.

L’expert judiciaire indique quant à lui que « … la dépose des cloisons de doublage a mis en évidence un ensemble de défauts structurels que, dans le cadre de nos opérations d’expertise, nous ne pouvons pas passer sous silence, nécessitant des travaux de confortement de la structure ».

La mise en cause du bailleur par les différents experts d’assurance a été sollicité à de nombreuses reprises à partir du 27 novembre 2021, notamment par le propre expert de la société PPR qui indiquait « … le bailleur n’a toujours pas engagé les travaux de remise en état du local, sans lesquels l’exploitation du restaurant est impossible… ».

Au 6 mars 2024, date du dépôt du rapport d’expertise, les travaux de reprise de la structure n’avaient toujours pas été réalisés.

L’ordonnance de référé du 14 mai 2024 a été exécutée par la société [J] le 24 mai 2024 par le versement de la somme de 471 809,78 € par [J].

La société PPR ne justifie toujours pas avoir engagé les travaux de remise en état afin de reprendre l’exploitation de son fonds de commerce.

2- Sur les demandes indemnitaires de la SARL PPR :

* Les préjudices matériels au titre de la garantie incendie :

Les conditions particulières du contrat d’assurance prévoient au titre de la garantie « incendie et risques annexes » un plafond de garantie de 121 614 € par sinistre.

Les conditions générales précisent que « les matériels et marchandises sont garantis à hauteur du capital mentionné dans les conditions particulières » , à savoir 121 614 €, que les agencements et embellissements sont garantis à hauteur de 25 % du capital mentionné dans les conditions particulières, à savoir 30 403,50 € (121 614 € X 25 %).

La société PPR sollicite la condamnation de [J] [Z] à lui verser la somme totale de 349 016,10 € (provision de 47 501,60 € non déduite) au titre de l’indemnisation de son préjudice matériel.

Cette demande excède très largement le plafond de garantie prévu au contrat.

La société [J] rappelle que les parties sont contractuellement liées par les garanties et leurs plafonds tels que figurant dans les conditions particulières du contrat d’assurance, la société PPR ne pouvant se prévaloir d’un plafond de garantie à hauteur de 25 000 000 € au titre des dommages au bâtiment figurant des conditions générales et non repris dans les conditions particulières.

La société PPR ne peut formuler aucune demande à l’encontre de la société [J] au titre des agencements et embellissements du fonds de commerce, seul le propriétaire des murs Monsieur [A] qui est devenu propriétaire desdits agencements, étant fondé à le faire. Le bail commercial initial en date du 1 er juin 1991 conclu entre les anciens propriétaire et locataire ayant été reconduit suite à l’acquisition de l’immeuble par Monsieur [A] et du fonds de commerce par la société PPR. Un avenant a été ratifié entre les parties le 25 février 2005 lequel prévoit qu’un nouveau bail a pris effet le 29 septembre 2000 pour une durée de 9 ans aux clauses et conditions du bail expiré à l’exception du loyer.

Par avenant du 11 avril 2011, le bail commercial a été renouvelé jusqu’au 29 septembre 2019 aux mêmes conditions, une nouvelle procédure de renouvellement de bail est pendante devant le tribunal judiciaire de Marseille.

En conséquence de quoi, la clause prévue en page 2 du bail initial est reconduite :

« Tous embellissements et améliorations resteront à l’expiration du bail la propriété du bailleur à moins qu’il ne préfère la remise des lieux dans leur état primitif ».

La société [J] soutient que le bailleur est devenu propriétaire des agencements, embellissements et améliorations le 29 septembre 2009 et le 29 septembre 2018, date à laquelle les baux commerciaux ont expiré en application des dispositions de l’article L 145-12 du code de commerce. S’agissant de la nature juridique du bail renouvelé, la cour de cassation précise que « le bail commercial renouvelé après délivrance d’un congé est un nouveau bail, le précédent cessant par l’effet du congé ». (Cass. Ass. Plén. 7 mai 2004).

La société PPR ne peut donc pas solliciter à l’encontre de la société [J] une indemnisation au titre des embellissements, agencements et améliorations puisqu’elle n’en est plus la propriétaire en application de la clause d’accession figurant au bail commercial.

Il en est de même pour les honoraires de maîtrise d’œuvre afférents aux embellissements et améliorations.

A titre subsidiaire, la société [J] sollicite du tribunal, s’il devait juger que la société PPR est en droit de réclamer à son assureur l’indemnisation des travaux relatifs aux embellissements et agencements, qu’il sera appliqué le plafond de garantie de sorte que l’indemnisation ne saurait excéder 25 % du capital mentionné dans les conditions particulières, savoir la somme de 30 403,50 € (121 614 € X 25 %).

En tout état de cause, l’indemnisation totale des préjudices matériels, toutes causes confondues ne peut excéder le plafond de garantie, soit la somme de 121 614 €.

* La garantie perte d’exploitation :

Le contrat OPTIMA PRO – Multirisque professionnelle n°1C0003543 souscrit par la société PPR prévoit un plafond d’indemnisation au titre des pertes d’exploitation d’un montant de 390 000 € par sinistre.

La société PPR sollicite la somme de 390 000 €, déjà versée en exécution de l’ordonnance du 18 mai 2024.

La société [J] accepte de verser cette somme et ce, même si le plafond de garantie a été atteint en raison de l’inaction du bailleur dans la réalisation des travaux structurels ; la société [J] formera son recours contre le bailleur, Monsieur [A].

* La prise en charge des honoraires d’expert :

La société PPR a sollicité dans le cadre du référé, la prise en charge des honoraires de son expert à hauteur de la somme forfaitaire de 40 000 €.

Le juge des référés lui a alloué la somme provisionnelle de 31 200 €, soit 8 % de la perte de marge brute garantie par le contrat à hauteur de 390 000 €.

Dans le cadre de la présente instance, la société PPR sollicite que [J] soit condamnée à lui payer la somme de 31 350 € en justifiant dans ses conclusions récapitulatives n° 2, du paiement des honoraires du cabinet ALPEN EXPERTISES.

En l’état, la société [J] [Z] accepte de verser la somme de 31 200 € représentant 8 % au titre des pertes d’exploitations, soit 390 000 € X 8 %.

* Le solde revenant à la société PPR au titre du contrat d’assurances :

La société [J] a déjà versé la somme totale de 498 701,60 € :

* 30 000 € en exécution de l’ordonnance de référé du 23 septembre 2022 rectifiée le 10 octobre 2022,

* 468 701,60 € en exécution de l’ordonnance de référé du 14 mai 2024.

Elle s’estime être redevable de la somme de 518 653,10 € au titre de l’indemnisation du sinistre incendie.

Elle accepte de régler au titre du solde de l’indemnisation, la somme de 19 951,50 €.

* L’application de la TVA :

La société PPR est une société commerciale assujettie à la TVA. Elle peut récupérer la TVA. L’indemnisation du sinistre doit se faire uniquement sur des montants en HT sans prise en compte de la TVA. A défaut, cela constituerait un enrichissement injustifié pour la société PPR.

3 – Sur l’absence de faute contractuelle de [J] [Z] :

La société PPR invoque une faute à l’encontre de la société [J] qui s’est abstenue de verser une provision suite au sinistre, retardant ainsi la réouverture du fonds de commerce et aggravant le préjudice au titre des pertes d’exploitation 2023 et 2024 et sollicite sa condamnation au paiement de la somme de 530 805,75 € aux visas des articles 1217 et 1241 du code civil.

Or, le principe de non-cumul des responsabilité contractuelle et délictuelle, interdit toute action de la part de la société PPR, principe rappelé par la jurisprudence de la cour de cassation.

En outre, la mise en jeu de la responsabilité contractuelle de la société [J] [Z] suppose de rapporter la preuve, d’une faute (manquement contractuel), d’un préjudice et d’un lien de causalité.

* L’absence de faute contractuelle :

L’absence de versement d’une provision empêchant la réalisation des travaux pour une réouverture du fonds de commerce pour les saisons 2023 et 2024 ne constitue pas une faute contractuelle dans la mesure où la société [J] n’a pu prendre connaissance de la procédure de police que le 12 juin 2023 par la communication de cette procédure à l’expert judiciaire. Avant cette date, l’assureur ignorait tout de l’origine de l’incendie. Par ailleurs, la société PPR a fait le choix d’une procédure judiciaire 9 mois après l’incendie alors qu’une procédure amiable était en cours. Les délais du règlement du conflit a été nécessairement plus long.

La discussion sur un chiffrage manifestement disproportionné n’a pas pu aboutir. Le chiffrage a pris beaucoup de temps en raison notamment des échanges entre les différents conseils techniques des parties. L’expertise amiable a également été retardée en raison de l’inaction du bailleur.

La société [J] a versé la provision de 30 000 € en exécution de l’ordonnance de référé du 23 septembre 2022 rectifiée le 10 octobre 2022 dès le 24 novembre 2022. Elle a exécuté l’ordonnance de référé du 14 mai 2024, soit le versement de la somme de 471 809,78 € très rapidement également, soit le 25 mai 2024.

En tout état de cause, les conditions générales prévoyant que l’indemnité d’assurance doit être payée dans un délai d’un mois à compter de la date de l’accord ou de la décision de justice

exécutoire, ont été respectées, la société PPR ayant mis un terme brutalement à l’expertise amiable en saisissant le juge des référés.

La société [J] expose qu’aucune faute contractuelle ne peut lui être imputée.

* L’absence de préjudice :

La sarl PPR ne justifie pas d’un préjudice indemnisable puisqu’elle a déjà perçu la somme de 390 000 € tel que prévue au contrat d’assurance.

Cette somme couvre les pertes d’exploitation subies de juillet 2022 à juillet 2023 après application du plafond de garantie.

La somme de 530 805,75 € qu’elle réclame semble couvrir une période allant de juillet 2023 à juillet 2025 alors que la somme de 390 000 € couvre en partie les pertes d’exploitation 2023 (période retenue par Mme [U] sapiteur est juillet 2021/juillet 2023) et que l’indemnisation d’un préjudice futur ne peut prospérer.

Que la somme totale de 471 809,78 € a été versée le 25 mai 2024 de sorte que la sarl PPR ne saurait solliciter l’indemnisation des pertes d’exploitation pour la saison 2024 et ce d’autant plus qu’elle ne justifie pas avoir effectué des démarches ou travaux pour reprendre l’exploitation de son fonds de commerce.

* L’absence du lien de causalité :

L’expertise amiable et l’expertise judiciaire ont mis en exergue d’importants défauts structurels de l’immeuble remettant en cause la stabilité de l’ouvrage dans son ensemble. La réalisation des travaux incombe au bailleur puisqu’il s’agit de grosses réparations au sens de l’article 606 du code civil.

L’exploitation de l’activité par la société PPR ne pouvait être reprise tant que les grosses réparations n’avaient pas été effectuées par le bailleur tel que précisé par son propre expert :

Cabinet ALPEN EXPERTISE : « … le bailleur n’ayant toujours pas engagé les travaux de remise en état du local, sans lesquels l’exploitation du restaurant est impossible » et « les discussions avec le bailleur, sa capacité/volonté d’effectuer les travaux de rénovation… conditionneront l’orientation de ce dossier dans les mois qui viennent ».

L’expert judiciaire de préciser :

« il est patent que les délais écoulés sans intervention de travaux ont aggravé le montant du sinistre ».

Malgré ces rappels, le bailleur n’a effectué les travaux structurels que postérieurement au dépôt du rapport le 6 mars 2024. La société PPR n’a étrangement pas engagé une action en responsabilité à l’encontre de son bailleur.

Le lien de causalité entre la faute alléguée (savoir l’absence de versement de provision) et le préjudice subi (pertes d’exploitation 2023 et 2024) n’est pas établi.

La société [J] précise avoir payé les sommes ordonnées par le juge des référés dans un temps très court après le délibéré.

Et la société PPR reconnait dans ses conclusions récapitulatives n° 2, qu’elle n’a effectué aucune démarche pour faire réaliser les travaux dans la mesure où elle n’aurait pas la certitude que sa concession soit renouvelée à compter du 1 er janvier 2026.

Son intention de ne pas effectuer les travaux est clairement annoncée ;

* elle a encaissé la somme totale de 471 809,78 € le 25 mai 2024

* solde créditeur au 31 juillet 2024

alors que les travaux n’ont pas été effectués.

La somme a été utilisée à d’autres fins.

La société PPR ne justifie pas la perte de chance qu’elle invoque. La demande indemnitaire à hauteur de 530 805,75 € est infondée.

* Les frais irrépétibles :

Elle est excessive et sera ramenée à de plus justes proportions dans la mesure où [J] [Z] a versé très rapidement la somme de 471 809,78 € en exécution de l’ordonnance de référé du 14 mai 2024.

* L’exécution provisoire :

Au regard de la situation financière de la société PPR, [J] [Z] s’expose en cas de réformation de la décision par la Cour d’Appel à un risque de non-restitution si le tribunal devait faire droit aux demandes indemnitaires telles que formulées dans l’assignation.

La société [J] sollicite du tribunal qu’il limite l’exécution provisoire à la somme de 518 803,10 € dont elle s’estime redevable.

Conformément aux dispositions des articles 450 et 726 du code de procédure civile, après avoir indiqué la date de la décision, laquelle est mentionnée sur le répertoire général des affaires, le tribunal a mis l’affaire en délibéré.

SUR QUOI :

La société PPR, exploitante d’un fonds de commerce (L’ESCALE) de restauration traditionnelle, pizzeria, glacier, buvette, snack, a saisi le tribunal aux fins d’être indemnisée des dommages causés par un incendie criminel intervenu le 24 juillet 2021 par son assureur la société [J] [Z] suivant contrat « OPTIMA PRO Multirisque professionnelle » n° 1C0003543 à effet du 21 mars 2018.

Elle est bénéficiaire d’un bail commercial contracté avec Monsieur [T] [A] depuis le 30 juin 2004, propriétaire des locaux commerciaux acquis auprès de Monsieur [V] [N], ancien propriétaire.

Un avenant au bail a été régularisé le 25 février 2005, date d’acquisition du fonds de commerce, entre Monsieur [A] et la société PPR afin de renouveler le bail commercial jusqu’au 29 septembre 2009, renouvelé une nouvelle fois pour 9 années jusqu’au 29 septembre 2018, puis une deuxième fois avec une procédure en cours.

Alors qu’une expertise amiable était en cours, la société PPR a fait le choix de l’interrompre en sollicitant une expertise judiciaire qui portait, notamment, sur le chiffrage des préjudices subis, procédure rallongeant les délais pour la réouverture du restaurant, délais également rallongés par l’absence de travaux de reprise des importants défauts structurels du bâtiment qui à la date du 6 mars 2024, date du dépôt du rapport d’expertise judiciaire n’étaient toujours pas repris.

La société [J] indique et justifie avoir pris connaissance de la procédure de police le 12 juin 2023 après communication à l’expert judiciaire par la société PPR, procédure pénale classée sans suite en raison de l’impossibilité d’identifier l’auteur.

Alors que, tant l’expertise amiable que l’expertise judiciaire ont mis en évidence d’importants défauts structurels de l’immeuble, défauts relevés tant par le Cabinet ALPEN EXPERTISE, expert de la société PPR, que le cabinet POLYEXPERT, mandaté par MAAF [Z], assureur de Monsieur [A] que le Cabinet ELEX, expert technique de la société [J] [Z] ainsi que par la société SOCOTEC dans son rapport du 7 février 2022 et enfin l’expert judiciaire en page 68 du rapport.

La réalisation des travaux relatifs aux défauts structurels ainsi relevés incombe au bailleur et son assureur, ceci en vertu de l’article 606 du code civil. Il en est également ainsi des embellissements et améliorations à l’expiration du bail tel que prévu dans le bail commercial du 1 er juin 1991 initialement conclu entre Monsieur [N], bailleur et Monsieur [Q], ainsi locataire page 2 : « Tous embellissements et améliorations resteront à l’expiration du bail la propriété du bailleur à moins qu’il ne préfère la remise en état des lieux dans leur état primitif ».

Les conditions du bail initial, à l’exception du montant du loyer, ont été reprises dans l’avenant et nouveaux baux commerciaux relatifs à l’exploitation du fonds de commerce par la société PPR.

Le bailleur est ainsi devenu propriétaire des agencements, embellissements et améliorations le 29 septembre 2009 et le 29 septembre 2018 dates auxquelles les baux ont expiré, ceci en vertu des dispositions de l’article L 145-12 du code de commerce, dispositions précisées par la Cour de Cassation notamment dans un arrêt en date du 7 mai 2004 – Assemblée Plénière n° 02-13225 : « le bail commercial renouvelé après délivrance d’un congé est un nouveau bail, le précédent cessant par l’effet du congé ».

Il y a lieu de constater qu’aucune indemnisation n’est due au titre du préjudice matériel s’agissant du devis de la société ARCHIREAL d’un montant de 236 563,40 € et des honoraires de maîtrise d’œuvre compris d’un montant de 17 000 € ; dès lors, il y a lieu de débouter la société PPR de sa demande faite à ce titre ;

Concernant les préjudices matériels autres, les parties sont liées contractuellement par les garanties et leurs plafonds tels que figurant dans les conditions particulières du contrat d’assurance, qui prévoient pour les dommages matériels un plafond à hauteur de 121 614 €.

Il y a donc lieu de constater que la société [J] est tenue d’indemniser la société PPR au titre des postes suivants :

* Les travaux RENOFORS liés au sinistre pour 5 244 €

Décision signée électroniquement conformément à l’article 456 du CPC

* Mesures conservatoires pour 4 914 €

* Mise en sécurité pour 515 €

* Dommages matériels vétusté déduite pour 47 501,60 €

* Marchandises pour 35 314,22 €

* Frais consécutifs vétusté déduite pour 3 964,28 €

Soit la somme totale de 97 453,10 €, déduction à faire de la provision de 47 501,60 € payée en exécution de l’ordonnance de référé du 14 mai 2024. Dès lors, la société [J] reste devoir la somme de 49 951,50 €, qu’elle ne conteste pas.

Concernant les pertes d’exploitation, le contrat OPTIMA PRO – Multirisque professionnelle prévoit un plafond d’indemnisation à ce titre, à hauteur de 390 000 € par sinistre. En conséquence, le montant de l’évaluation par l’expert et l’indemnisation se limite au plafond.

La somme de 390 000 € a déjà été versée en exécution de l’ordonnance de référé du 14 mai 2024, somme que la société [J] a accepté de verser même si le plafond de garantie a été atteint en raison de l’inaction du bailleur contre lequel elle formera un recours.

Concernant la prise en charge des honoraires d’expert, la société [J] [Z] doit la somme de 31 200 € de ce chef, correspondant à 8 % de l’indemnité au titre des pertes d’exploitation, soit 390 000 € x 8 %, somme déjà payée par la société [J] en exécution de l’ordonnance de référé du 14 mai 2024 ;

Le compte entre les parties au titre du contrat d’assurances est le suivant :

La société [J] [Z] a déjà versé les sommes suivantes :

* 30 000 € en exécution de l’ordonnance de référé du 23 septembre 2022 rectifiée le 10 octobre 2022 ;

* 468 701,60 € en exécution de l’ordonnance de référé du 14 mai 2024 Soit un total de 498 701,60 €.

En conséquence de ce qui précède, LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] ([J]) doit à la société PPR dans le cadre du contrat d’assurance, la somme totale de 518 653,10 € suite au sinistre incendie criminel du 12 juillet 2021, soit un solde restant dû de 19 951,50 €.

Il y lieu de donner acte à LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] ([J]) de ce qu’elle versera à la société PPR la somme de 19 951,50 € au titre du solde de l’indemnisation lui revenant en application du contrat d’assurances.

En conséquence, il y a lieu de condamner LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] ([J]) à payer à la société PPR la somme de 19 951,50 €

Les sommes s’entendent en montant hors taxes sans prise en compte de la TVA, la société PPR est une société commerciale assujettie à la TVA qu’elle récupère. « La réparation du dommage doit être totale mais ne doit pas donner lieu à enrichissement de la victime ».

La faute contractuelle reprochée à LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] ([J]) ne peut être retenue en l’état d’une part du principe du non-cumul des responsabilités contractuelles et délictuelles et du contrat d’assurance ratifié entre les parties d’autre part, contrat qui ne prévoit aucune obligation s’agissant du versement d’une

provision à l’assuré, seule l’indemnité d’assurance doit être versée dans un délai d’un mois à compter de la date de l’accord ou de la décision de justice exécutoire.

Il y a lieu de constater que LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] ([J]) a payé le montant des condamnations prévues par les ordonnances du 23 septembre 2022 (rectifiée le 10 octobre 2022) et du 14 mai 2024 dans des délais très courts ainsi que la somme de 42 854,46 € en exécution d’un jugement rendu par le tribunal de commerce de Marseille en date du 14 avril 2022.

Enfin, la société PPR reconnaît qu’elle n’a effectué aucune démarche malgré l’encaissement des sommes ci-dessus, pour la réouverture de son commerce précisant qu’elle n’aurait pas la certitude que sa concession soit renouvelée à compter du 1 er janvier 2026, démontrant ainsi qu’elle n’avait pas l’intention d’effectuer les travaux, le solde créditeur d’un montant de 7 779,66 € de son compte incendie alors que les travaux n’ont pas été effectués témoignant que la somme de 471 809,78 € a été utilisée à d’autres fins.

En l’état de l’absence de faute de la part de LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] ([J]), le débat sur le préjudice et le lien de causalité n’a pas lieu d’être, il y a lieu de débouter la société PPR de sa demande d’indemnisation pour faute de LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] ([J]) dans sa gestion du sinistre.

Il n’existe en la cause aucune considération d’équité en faveur de l’application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Il échet de rejeter tout surplus des demandes comme non fondé, ni justifié ;

PAR CES MOTIFS :

LE TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE Après en avoir délibéré conformément à la loi, Advenant l’audience de ce jour,

Déboute la société PPR de sa demande d’indemnisation au titre du préjudice matériel s’agissant du devis de la société ARCHIREAL d’un montant de 236 563,40 € et des honoraires de maîtrise d’œuvre compris d’un montant de 17 000 € ;

Donne acte à LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] ([J]) de ce qu’elle versera à la société PPR la somme de 19 951,50 € au titre du solde de l’indemnisation lui revenant en application du contrat d’assurances ;

Condamne LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] ([J]) à payer à la société PPR la somme de 19 951,50 € HT (dix-neuf mille neuf-cent-cinquante-un euros et cinquante centimes) au titre de la garantie du sinistre incendie survenu ;

Déboute la société PPR de sa demande d’indemnisation pour faute de LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] ([J]) dans sa gestion du sinistre.

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

Condamne LA SOCIETE ANONYME DE DEFENSE ET D'[Z] ([J]) aux dépens toutes taxes comprises de la présente instance tels qu’énoncés par l’article 695 du code de procédure civile, étant précisé que les droits, taxes et émoluments perçus par le secrétariat-greffe de la présente juridiction sont liquidés à la somme de 67,09 € (soixante-sept euros et neuf centimes TTC) ;

Conformément aux dispositions des articles 514 et 515 du code de procédure civile, dit que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Rejette pour le surplus toutes autres demandes, fins et conclusions contraires aux dispositions du présent jugement ;

Ainsi jugé et prononcé en audience publique du TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE MARSEILLE, le 30 Octobre 2025

LE GREFFIER AUDIENCIER

LE PRESIDENT

La minute de la décision est signée électroniquement par le juge et le greffier.