TRIBUNAL DE COMMERCE DE MELUN

JUGEMENT RENDU LE 7 JUILLET 2025

N° 2024F00107

EN LA CAUSE D’ENTRE :

* La SCI S.G.A., dont le siège social est situé [Adresse 1], immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Melun sous le numéro 823 637 533,

Demanderesse comparante par l’AARPI ALEKTO, représentée par M^e Foucauld PRACHE, Avocat au Barreau de Paris,

D’UNE PART,

ET :

* La SAS PAREAU, dont le siège social est situé [Adresse 3], immatriculée au Registre du commerce et des sociétés de Melun sous le numéro 349 291 419,

Défenderesse comparante par M^e Solen REMY-GANDON, Avocate au Barreau de Troyes, plaidante, et par M^e Nathalie DUSQUESNE, Avocate au Barreau de Melun, postulante,

D’AUTRE PART,

LE TRIBUNAL,

LES FAITS :

La société SCI S.G.A., société civile immobilière, a pour objet l’acquisition, l’administration et la location de terrains et d’autres biens immobiliers.

La société PAREAU, société par actions simplifiée, a pour objet, notamment, l’élagage, les travaux dans les espaces verts, le broyage forestier et l’exploitation forestière.

Aux termes d’un contrat de bail en date du 1er novembre 2018, la SCI S.G.A. a donné à bail commercial à la Société PAREAU un ensemble immobilier sis [Adresse 2] comprenant :

un local commercial d’environ 171 m² ;

un hangar de stockage d’environ 150 m² ; et un hangar aménagé d’environ 1.000 m².

Le loyer était fixé à la somme de 40.800 € par an hors taxes, soit 3.400 € hors taxes par mois.

Le 8 novembre 2021, un incendie est survenu et a détruit le hangar aménagé laissant intact le local commercial et le hangar de stockage.

Malgré la destruction partielle du bien, la Société PAREAU n’a pas demandé la résiliation du bail. La Société PAREAU a continué à se servir du local commercial, du hangar de stockage et du terrain entourant les hangars.

La SCI S.G.A. a entrepris la démolition complète du hangar avant sa reconstruction à l’identique.

La réception des travaux de reconstruction du hangar est intervenue le 18 avril 2023.

Le 6 février 2023, la Société PAREAU a informé la SCI S.G.A. qu’elle procédait à la diminution (avec effet rétroactif à compter du mois de novembre 2022) du montant de ses loyers à la somme mensuelle de 1.440 € HT (soit 1.728 € TTC), alors que lesdits loyers étaient conventionnellement fixés à la somme mensuelle de 3.400 € HT (soit 4.080 € TTC).

Au soutien de cette diminution des loyers imposée par la Société PAREAU, celle-ci a invoqué les frais de locations des bungalows qu’elle supportait et l’absence d’accès à certains services.

Depuis lors, les règlements suivants ont été réalisés par la Société PAREAU dans le cadre du paiement de ses loyers :

le règlement le 8 février 2023 de la somme de 5.331,05 € ;

le règlement le 29 mars 2023 de la somme de 1.121,59 € ;

le règlement le 11 avril 2023 de la somme de 1.440,00 € ;

le règlement le 7 juin 2023 de la somme de 2.928,10 € ;

le règlement le 28 juillet 2023 de la somme de 1.488,10 € ;

le règlement le 02 octobre 2023 de la somme de 2.880,00 € ;

le règlement le 31 octobre 2023 de la somme de 1.059,15 €.

LA PROCÉDURE :

Suivant requête en date du 5 décembre 2023, la SCI S.G.A. a saisi le président du tribunal de commerce de Melun qui, par ordonnance en date du 12 décembre 2023, a enjoint à la SAS PAREAU de régler la somme en principal de 46 684,81 euros, outre la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi que les dépens.

Par lettre reçue au greffe du tribunal le 14 février 2024, la SAS PAREAU, par l’intermédiaire de son Conseil, a déclaré formé opposition à l’ordonnance susvisée, qui lui avait été signifiée le 6 février 2024.

L’affaire, initialement fixée à l’audience du 2 avril 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois pour être plaidée à l’audience du 5 mai 2025.

A l’issue des débats, le président a indiqué que le délibéré était fixé au 7 juillet 2025, par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal.

LES PRÉTENTIONS DES PARTIES

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, concernant le résumé des prétentions des parties, le Tribunal s’en réfère :

Aux conclusions en réplique du 7 avril 2025 de l’AARPI ALEKTO, dans l’intérêt de la SCI S.G.A.

Aux conclusions n°3 du 29 avril 2025 de M^e Solen REMY-GANDON, dans l’intérêt de la société PAREAU.

SUR CE, LE TRIBUNAL

Sur la responsabilité de la Société PAREAU au titre de l’incendie

L’article 1733 du Code civil dispose que « [Le preneur] répond de l’incendie, à moins qu’il ne prouve : Que l’incendie est arrivé par cas fortuit ou force majeure, ou par vice de construction. Ou que le feu a été communiqué par une maison voisine. »

Le tribunal constate que les experts d’assurance ont conclu que l’incendie avait pour origine une installation électrique réalisée par un salarié de la société PAREAU sur la batterie d’un véhicule de cette dernière stationné dans le hangar détruit.

Les parties se rejettent la responsabilité ou l’absence de responsabilité de l’incendie.

Le tribunal fera une application stricte des articles 1733 et 1734 du code civil.

Il en découle que le locataire est présumé responsable des dommages causés au bien loué par l’incendie, ce qui signifie qu’il n’est pas nécessaire que le propriétaire prouve une faute, pas même une négligence à l’encontre de son locataire.

Pour s’exonérer de la responsabilité qui pèse sur lui, le locataire doit apporter la preuve « directe et positive » que l’incendie a été provoqué par une des trois causes limitativement énumérées par l’article 1733 du code civil et qui par ailleurs lui sont étrangères :

Le cas fortuit ou la force majeure Le vice de la construction

Il ressort des pièces versées aux débats que les experts ont clairement établi la cause du sinistre : Une installation électrique sur la batterie d’un véhicule appartenant à la société PAREAU.

Cette cause déterminée rend impossible l’application des causes d’exclusions prévues à l’article 1733 du code civil.

La société PAREAU étant responsable du sinistre, ainsi qu’il est reconnu par les experts, elle ne peut solliciter l’application de l’article 1722 du code civil qui prévoit la possibilité pour le preneur de demander une diminution du loyer en cas de destruction partielle de la chose louée par cas fortuit.

En l’absence de démonstration d’un cas fortuit, le locataire dont la responsabilité est engagée sur le fondement de l’article 1733 du Code civil, doit réparer l’entier dommage causé par l’incendie et indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble, même si le bail a été résilié.

Sur l’obligation de la Société PAREAU de s’assurer contre l’incendie au titre du Bail

Le tribunal relève que l’article XVI.D (Assurances) du Bail stipule que le preneur doit s’assurer contre les risques d’incendie et que l’assurance devait porter sur des dommages permettant, en cas de sinistre, la reconstitution du mobilier, du matériel, des marchandises et du fonds de commerce, ainsi que la reconstruction de l’immeuble du Bailleur, avec en outre, pour ce dernier, une indemnité compensatrice des loyers non perçus à cause du sinistre pendant tout le temps de la reconstruction.

Sur la responsabilité de la SCI S.G.A. dans la réalisation des travaux

Le tribunal relève que les parties présentent des versions contradictoires concernant la responsabilité dans le délai de réalisation des travaux. Il note cependant que la réception des travaux de reconstruction du hangar est intervenue le 18 avril 2023, soit environ 17 mois après l’incendie.

Le tribunal constate également que les travaux d’aménagement intérieur n’ont toujours pas été réalisés à ce jour, soit plus de 3 ans après l’incendie.

Sur les indemnités d’assurance perçues par la SCI S.G.A.

Le tribunal relève que les parties présentent des versions contradictoires concernant l’utilisation des indemnités d’assurance. Il note que la SCI S.G.A. a fourni des factures pour justifier l’utilisation d’une partie de l’indemnité immédiate, mais que le montant total de ces factures n’est pas précisé.

Le tribunal constate également que les travaux d’aménagement intérieur n’ont pas été réalisés, ce qui a entraîné la perte de l’indemnité différée.

Si ces travaux d’aménagements intérieurs avaient, semble-t-il, été réalisés auparavant par la société PAREAU dans le cadre d’une utilisation des locaux plus apaisée entre les frères, le tribunal constate qu’ils font maintenant partie intégrante du nouveau bail signé le 01/11/2018 entre les parties et la perte d’indemnité différée ne porte préjudice qu’à la SCI reconnue propriétaire par le bail sans qu’elle puisse en faire reproche à l’utilisateur car c’est elle qui n’a pas engagé les travaux à temps.

De son côté, l’utilisateur dont la responsabilité a été reconnue doit réparer l’entier dommage causé par l’incendie et indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble.

Le tribunal considère ainsi que les aménagements ont été perdus par les 2 parties :

Par le propriétaire, la SCI SGA, faute d’en solliciter le paiement par la réalisation dans les

délais de l’assurance

Par le locataire responsable du sinistre

Sur l’état des locaux loués

Le tribunal relève que l’état des lieux annexé au Bail, signé par la même personne pour les deux parties et daté du 1er novembre 2018, ne mentionne aucune vétusté des locaux loués et les décrit comme étant en bon ou très bon état.

Le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 18 janvier 2024, soit environ 5 ans après l’entrée dans les lieux, fait état de nombreuses dégradations, certaines d’entre elles étant décrites comme relevant de la vétusté.

Toutefois, le tribunal observe que ce constat porte essentiellement sur des désordres mineurs ou des éléments d’usure courante (telles que les ampoules manquantes).

En l’absence d’élément probant remettant en cause l’état des lieux d’entrée, et s’agissant pour l’essentiel de manquements à l’obligation d’entretien courant à la charge du preneur, les demandes relatives à une prétendue vétusté des locaux seront rejetées.

Sur le montant des loyers

Le tribunal constate que le Bail prévoit un loyer mensuel de 3.400 € HT.

Le tribunal note que la société PAREAU demande une réduction de ce loyer à 1.200 € HT par mois, sans apporter de justification précise pour ce montant.

Il rappelle que le responsable du sinistre a été désigné par les experts comme étant la société PAREAU et qu’elle doit en conséquence réparer l’entier dommage causé par l’incendie et indemniser le bailleur de la perte des loyers jusqu’à la reconstruction de l’immeuble.

La SCI S.G.A. réclame le paiement des loyers impayés pour un montant de 46.684,81 €, correspondant à la période de novembre 2022 à novembre 2023 et à la taxe foncière.

Il y a lieu de faire droit à cette demande.

Il apparaît en outre équitable de condamner la société PAREAU à payer à la société S.G.A. la somme de 3 500 € pour le remboursement de ses frais irrépétibles.

La SAS PAREAU, qui succombe, sera également condamnée aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL, statuant publiquement, de façon contradictoire et en premier ressort,

Après en avoir délibéré conformément à la loi,

DECLARE l’opposition formée par la SAS PAREAU contre l’ordonnance portant injonction de payer rendue le 12 décembre 2023, recevable mais non fondée,

REJETTE l’ensemble des prétentions, fins et conclusions de la SAS PAREAU,

DIT que le présent jugement se substitue à l’ordonnance portant injonction de payer conformément aux dispositions de l’article 1420 du Code de Procédure Civile, qu’il met à néant,

CONDAMNE la SAS PAREAU à payer à la SCI S.G.A. la somme de 46 684,81 euros correspondant aux loyers impayés pour la période de novembre 2022 à novembre 2023 et à la taxe foncière 2023, avec intérêts au taux légal à compter 6 février 2024, date de signification de l’ordonnance d’injonction de payer,

DEBOUTE la SAS PAREAU de ses demandes de remboursement des indemnités perçues ou à percevoir au titre des aménagements intérieurs à réaliser,

DEBOUTE la SAS PAREAU de ses demandes formulées au titre de la vétusté,

DEBOUTE la SAS PAREAU de sa demande de diminution du loyer et d’exonération de la taxe foncière,

CONDAMNE la SAS PAREAU à payer à la SCI S.G.A. la somme de 3 500 euros T.T.C. au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la SAS PAREAU aux entiers dépens, dont frais de greffe liquidés à la somme de 137,03 euros T.T.C.,

RETENU à l’audience publique du 5 mai 2025, où siégeaient, M. Aymeric CAUVEL de BEAUVILLE, Président, M. Jean GAILLARD, M^me Isabelle DRAUX, M. Christophe THIRIET, et M^me Carine LORENZONI, juges, assistés de M^me Emilie VEMCLEFS, commis greffier assermenté,

DELIBERE par ces mêmes juges, le jugement étant prononcé par sa mise à disposition au Greffe de la juridiction à la date du 7 juillet 2025,

LA MINUTE du Jugement est signée par M. Aymeric CAUVEL de BEAUVILLE, Président, et par M^me Emilie VEMCLEFS, commis greffier assermenté.