Jugement du 31/03/2025 prononcé par mise à disposition au Greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’Article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Demandeur (s)

SOLENE (SCI)

[Adresse 5]

[Localité 2]

N° SIREN : 405 329 046

Représentant (s) :

ME BARAKOVA Polina

Défendeur (s)

GROUPEMENT IMMOBILIER (SARL)

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]

N° SIREN : [Numéro identifiant 4]

Représentant(s) :

[W] [M]

Composition du Tribunal lors du débat et du délibéré :

Président : M. Stéphane FULCRAND Juges : M^me Catherine FANDIN M^me Laura LI VECCHI

Greffier présent lors des débats : M. Luc SOUBRILLARD Greffier présent lors du prononcé : M. Luc SOUBRILLARD

Débats à l’audience publique du 10/02/2025

Faits et Procédure : FAITS ET PROCEDURE :

la SCI SOLENE, propriétaire d’un ensemble immobilier situé au [Adresse 6] à [Localité 2], a selon acte sous seing privé du 02 octobre 2009 mis en location à la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER, plusieurs lots de cet ensemble. Le bail initial a été conclu pour le lot n°4, avec un loyer annuel de base de 8 976 € HT et une provision trimestrielle pour impôt foncier de 1 056 € HT.

Au fil des ans, plusieurs modifications ont été apportées au bail. La SARL GROUPEMENT IMMOBILIER a occupé le lot n°4 du 1er décembre 2009 au 30 novembre 2010, puis a déménagé dans les lots n°6 et 7 du 1er décembre 2010 au 28 février 2016. Ensuite, elle a restitué le lot n°6 et conservé le lot n°7 du 1er mars 2016 au 30 novembre 2020. Finalement, elle a quitté le lot n°7 et loué un garage jusqu’au 31 mars 2021.

En 2018 et 2019, la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER a connu des difficultés financières, ce qui a entraîné des retards dans le paiement des loyers.

La SCI SOLENE n’a pas entrepris d’actions contre la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER avant février 2023, date à laquelle elle a envoyé une mise en demeure pour le règlement d’une dette locative de 10 857,21 €, qui a été réduite à 9 361,21 € après déduction du dépôt de garantie de 1 496 €.

Puis la SCI SOLENE a déposé une requête en injonction de payer auprès du Tribunal de commerce de Montpellier.

le 5 avril 2023, par ordonnance d’injonction de payer le Tribunal de Commerce de Montpellier a condamné la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER d’avoir à payer à la SCI SOLENE la somme de 9.361,21 € correspondant aux loyers impayés.

Le 16 mai 2023, par acte d’huissier de justice, cette Ordonnance a été signifiée à la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER,

Le 1er juin 2023, par l’intermédiaire de son conseil la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER a formé opposition à l’Ordonnance d’injonction de payer.

Après 3 renvois, l’affaire a été appelée à l’audience du 10 février 2025, la formation de jugement, après avoir entendu les parties, a clos les débats et mis le jugement en délibéré.

Monsieur le Président d’audience a indiqué aux Parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 31 mars 2025.

Les parties ont été présentes ou représentées à l’audience.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de son assignation et de ses conclusions régulièrement déposées et reprises à l’audience, la SCI SOLENE demande au Tribunal de :

DEBOUTER la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, notamment celles tendant à voir déclarer la demande prescrite ;

CONDAMNER la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER à payer à la SCI SOLENE la somme de 9 361,21 euros au titre des loyers et charges restant dus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 17 février 2023 ;

CONDAMNER la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER à payer à la SCI SOLENE la somme de 15 118,96 euros au titre de l’indemnité prévue à l’article 51 a) du bail commercial ;

CONDAMNER la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER à payer la somme de 1100 euros au titre de l’article 700 Code de procédure civile

CONDAMNER la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER aux entiers dépens dont les débours exposés à ce jour, à savoir 139,93 €

Aux termes de son assignation et de ses conclusions régulièrement déposées et reprises à l’audience, la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER demande au Tribunal de :

Vu les articles 2241 et suivants,

DECLARER les demandes de la SCI SOLENE irrecevables comme prescrites, infondées et injustifiées;

DEBOUTER la SCI SOLENE de toutes ses demandes;

CONDAMNER la SCI SOLENE à verser à la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER la somme de 1.438,38 € TTC assorti des intérêts au taux légal au titre des avoirs n° 057 et n° 058 ; CONDAMNER la SCI SOLENE à verser à la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER la somme de 2.000,00 € TTC au titre des préjudices subis;

CONDAMNER la SCI SOLENE à verser à la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER la somme de 3.000,00 € TTC au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

MOYENS DES PARTIES :

Les moyens des parties développés dans leurs conclusions et déposés à l’audience consistent essentiellement à soutenir :

Pour la SCI SOLENE

La SCI SOLENE, développe plusieurs moyens de droit et de fait pour soutenir ses prétentions. Tout d’abord, elle rappelle que le contrat de bail commercial est régi par les dispositions du Code civil, notamment l’article 1103, qui stipule que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, et l’article 1194, qui précise que les contrats obligent non seulement à ce qui est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

La SCI SOLENE soutient que la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER reste redevable d’une somme de 9 361,21 euros au titre des loyers et charges impayés, après déduction du dépôt de garantie de 1 496 euros. Elle invoque le grand livre client et l’attestation de l’expert -comptable pour démontrer que cette dette subsiste malgré les versements effectués par la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER1. Elle souligne que ces paiements ont été imputés sur les dettes échues les plus anciennes conformément à l’article 1342-10 du Code civil, qui prévoit que le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter, et à défaut, l’imputation se fait sur les dettes échues.

En outre, la SCI SOLENE réclame une indemnité de retard de 15 118,96 euros, fondée sur l’article 51 a) du bail commercial, qui prévoit une indemnité égale à 1% plus taxes par mois de retard sur le montant de la somme non payée à son échéance. Elle estime que cette indemnité est due de plein droit sans mise en demeure préalable.

Concernant la prescription, la SCI SOLENE conteste l’argument de la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER en invoquant l’article 2240 du Code civil, qui stipule que la reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. Elle soutient que les versements effectués par la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER en 2019, 2021 et 2022 constituent un acte de reconnaissance de la dette, interrompant ainsi la prescription pour la totalité de la créance. Elle ajoute que la signification de l’ordonnance d’injonction de payer a également interrompu la prescription.

Pour la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER

la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER soutient que la demande de la SCI SOLENE est prescrite. Elle invoque le fait que les créances les plus récentes invoquées par la SCI SOLENE datent de 2017, ce qui, selon elle, dépasse le délai de prescription de cinq ans prévu par l’article 2224 du Code civil. Elle conteste l’idée selon laquelle les versements effectués en 2019, 2021 et 2022 constitueraient une reconnaissance de la dette suffisante pour interrompre la prescription, arguant que ces paiements ne témoignent pas d’une reconnaissance explicite de l’ensemble de la dette.

La SARL GROUPEMENT IMMOBILIER conteste le montant de la créance réclamée par la SCI SOLENE. Elle soutient que les imputations des paiements effectués n’ont pas été correctement réalisées et que certaines sommes ont été comptabilisées à tort comme des arriérés. Elle demande que ces erreurs soient corrigées et que le montant réel de la dette soit déterminé avec précision.

La SARL GROUPEMENT IMMOBILIER soulève également une demande reconventionnelle. Elle réclame le remboursement de certaines sommes qu’elle estime avoir payées en trop, notamment au titre des avoirs n° 057 et 058, pour un montant total de 1 438,38 euros TTC.

SUR CE LE TRIBUNAL,

Sur le fondement de l’article 1416 du Code de Procédure Civile, l’Ordonnance d’injonction de payer a été signifiée par voie d’huissier e justice le 16 mai 2023 à la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER et que l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer a été effectuée le 1 juin 2023, elle sera déclarée recevable en la forme ;

Dès lors le Tribunal

Sur la Prescription

La SARL GROUPEMENT IMMOBILIER soutient que la demande de la SCI SOLENE est prescrite. Cependant, selon l’article 2240 du Code civil, « La reconnaissance par le débiteur du droit de celui contre lequel il prescrivait interrompt le délai de prescription. » En l’espèce, les versements effectués par la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER en 2019, 2021 et 2022, supérieurs aux loyers appelés pour ces années, constituent une reconnaissance de la dette et interrompent donc la prescription. De plus, la signification de l’ordonnance d’injonction de payer a également interrompu la prescription. Par conséquent, le Tribunal dira que la demande de la SCI SOLENE n’est pas prescrite ;

Sur le Paiement des Loyer et Charges

La SCI SOLENE demande que la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER soit condamnée à payer la somme de 9 361,21 euros au titre des loyers et charges restant dus. Selon l’article 1342-10 du Code civil, "Le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter. A défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement." En l’espèce, les paiements effectués par la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER ont été imputés sur les dettes échues les plus anciennes, conformément à cette règle. Le grand livre client et l’attestation de l’expert-comptable démontrent que, malgré ces imputations, la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER reste redevable de la somme de 9 361,21 euros après déduction du dépôt de garantie.

Dès lors, le Tribunal Condamnera la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER à payer à la SCI SOLENE la somme de 9.361,21 € au titre des loyers et charges restant dus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 17 février 2023 ;

Sur le Paiement de l’Indemnité de Retard

La SCI SOLENE réclame également une indemnité de retard de 15 118,96 euros, fondée sur l’article 5-1 a) du bail commercial, qui stipule que « En cas de non-paiement d’une échéance de l’intégralité du loyer, de la TVA correspondante, ou des charges, le Preneur sera redevable au Bailleur d’une indemnité égale à 1% plus taxes, par mois de retard. » En l’espèce, la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER a tardé à payer plusieurs échéances, justifiant ainsi le versement de cette indemnité. Le bail prévoit que cette indemnité est due de plein droit sans mise en demeure préalable, ce qui est conforme aux dispositions du Code civil relatives aux contrats.

Par conséquent, le Tribunal Condamnera la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER à payer à la SCI SOLENE la somme 15.118,96 € au titre de l’indemnité prévue à l’article 5-1 a) du bail commercial ;

Sur la Demande Reconventionnelle de la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER

La SARL GROUPEMENT IMMOBILIER n’apporte pas suffisamment d’éléments au dossier pour permettre au Tribunal de conclure à ce que les deux avoir dont elle parle n’ont pas étaient déduit. De plus il sera rappelé l’attestation du Cabinet comptable qui certifie le montant de la créance ;

Dès lors, le Tribunal déboutera la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle.

Sur l’exécution provisoire :

L’article 514 du Code de procédure civile dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, tel n’est pas le cas en l’espèce, le Tribunal l’Ordonnera.

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile

Pour faire reconnaître ses droits, la SCI SOLENE a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge ; qu’il y a donc lieu de condamner la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER à payer à la SCI SOLENE la somme de 1.100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Sur les dépens :

Les dépens seront mis à la charge des SARL GROUPEMENT IMMOBILIER, qui succombe.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort,

DECLARE recevable en la forme l’opposition à l’ordonnance d’injonction de payer du 1er juin 2023 rendue par Madame la Présidente du Tribunal de Commerce de Montpellier, à l’encontre de la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER et au profit de la SCI SOLENE ;

SE SUBSTITUANT à l’ordonnance n° 2023000839 rendue par le Tribunal de Commerce de MONTPELLIER.

DIT que la demande de la SCI SOLENE n’est pas prescrite ;

CONDAMNE la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER à payer à la SCI SOLENE la somme de 9.361,21 € au titre des loyers et charges restant dus avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure reçue le 17 février 2023 ;

CONDAMNE la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER à payer à la SCI SOLENE la somme 15.118,96 € au titre de l’indemnité prévue à l’article 5-1 a) du bail commercial ;

DEBOUTE la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER de sa demande reconventionnelle.

ORDONNE l’exécution provisoire ;

CONDAMNE la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER à payer à la SCI SOLENE la somme de 1.100,00 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

CONDAMNE la SARL GROUPEMENT IMMOBILIER aux entiers dépens de l’instance dont frais de greffe liquidés et taxés à la somme de 98.38 € toutes taxes comprises.

Le Greffier

Le Président

M. Luc SOUBRILLARD

M. Stéphane FULCRAND