Numéro d’inscription au répertoire général : 2024 004181

Tribunal de Commerce de Montpellier

Jugement du 09/04/2025

prononcé par mise à disposition au Greffe du Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’Article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile.

Demandeur (s) : URBANESENS [Adresse 1] A€" [Adresse 2] N° SIREN : 852 453 943 Représentant (s) : BPG AVOCATS – ME BLONDEAUT Christophe

Défendeur (s) : [Adresse 3] N° SIREN : 904 675 063 Représentant(s) : MAITRE [T] [L] [N]

Composition du Tribunal lors du débat et du délibéré :

Président

: M. Victor STANESCU

Juges : M François BERTRAND

M Ali DEBABI

Greffier présent lors des débats : M. Luc SOUBRILLARD Greffier présent lors du prononcé : M. Luc SOUBRILLARD

Débats à l’audience publique du 03/02/2025

Faits et Procédure :

La société URBANESENS, Société à Responsabilité Limitée au capital de 10.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Montpellier sous le numéro 852 453 943, dont le siège social est situé [Adresse 4], agissant par l’intermédiaire de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

En défense, La société GS DEVELOPPEMENT, Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée au capital de 1.000 euros, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de Perpignan sous le numéro 904 675 063, dont le siège social est situé [Adresse 5], agissant par l’intermédiaire de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège.

En septembre 2021, Monsieur [G] [P], apporteur d’affaire, a contacté Monsieur [D] pour lui proposer d’acquérir un terrain situé, au [Adresse 6] à [Localité 1].

Le 30 septembre 2021, la société URBANESENS a formalisé une offre d’acquisition à destination des propriétaires du terrain, les consorts [F]. Cette offre a été signée par Monsieur [H] en sa qualité de gérant de la société URBANESENS.

Le 4 octobre 2021, cette proposition a reçu l’accord des consorts [F], propriétaire des terrains.

Le 22 octobre 2021, Messieurs [D] et [H] ont créé une société commune dénommée GS DEVELOPPEMENT

Le 15 décembre 2021, une société de construction-vente dénommée IMMO 12 a été constituée pour l’acquisition d’un ensemble immobilier sis au [Adresse 6] à [Localité 1]. Cette société avait pour associés la société GS DEVELOPPEMENT et la société F PROJET.

Le 21 décembre 2021, un contrat d’apporteur d’affaires a été signé entre la société URBANESENS et la société GS DEVELOPPEMENT, pour une durée de 12 mois. Ce contrat prévoyait que la société URBANESENS était chargée de présenter à la société GS DEVELOPPEMENT des clients potentiels « susceptibles de vendre leurs terrains en zone constructible du PLU de la commune en vue de réaliser une opération de promotion immobilière » sur la commune de [Localité 2].

Le 11 octobre 2022, la société IMMO 12 a acquis le terrain situé au [Adresse 6] auprès de la SCI BGS INVESTISSEMENT (SCI familiale des consorts [F]) pour un montant de 1.355.000 euros.

Le 15 mars 2023, la société GS DEVELOPPEMENT a fait une offre de prix à l’indivision [C], propriétaire du terrain mitoyen situé au [Adresse 7] – cette opération ne sera jamais concrétisée.

Le 21 juin 2023, les parties ont signé un document intitulé « termes et conditions de la cession de la moitié des parts sociales de GS DEVELOPPEMENT » prévoyant la conclusion d’un contrat d’apporteur d’affaire pour "[Adresse 8] à [Localité 2] (34) avec une commission de 14.000 euros hors taxes« et une commission payable »dans les 60 jours de l’acquisition du foncier par la société.

Le 11 juillet 2023, dans le cadre de la cession et répartition des sociétés communes aux deux gérants, les parties ont signé un nouveau contrat d’apporteur d’affaires.

Le 11 juillet 2023, l’acte de cession des parts sociales de la société GS DEVELOPPEMENT a été signé.

Le 8 septembre 2023, la société URBANESENS a émis une facture n° F 2023-00035 d’un montant de 16.800 euros TTC (14.000 euros HT) correspondant au règlement de sa commission due pour l’apport d’affaires relatif aux parcelles de terrain acquises [Adresse 9] à [Localité 2].

Le 30 octobre 2023, le conseil de Monsieur [P] a adressé une mise en demeure à la société GS DEVELOPPEMENT, indiquant que son client était « intervenu en 2021 et 2022 en qualité d’apporteur d’affaires » et que « grâce à son intervention », la société avait pu "acquérir les parcelles [Adresse 6] sis [Localité 2] (acte de vente en date du 11 octobre 2022).

Le 14 mars 2024, La société GS DEVELOPPEMENT a réglé une facture d’apporteur d’affaires à destination de Monsieur [P] en qualité d’apporteur d’affaires pour l’opération d’acquisition SOLENZANA pour une montant de 15 000 euros HT.

Le 24 avril 2024, la société URBANESENS a fait assigner la société GS DEVELOPPEMENT afin de solliciter le règlement des sommes dues par la société GS DEVELOPPEMENT au titre de contrat d’apporteur d’affaires.

C’est en l’état qu’après 1 renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 03 février 2025.

La formation de jugement, après avoir entendu les parties, a clos les débats et mis le jugement en délibéré. Monsieur le Président d’audience a indiqué aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au Greffe le 31 mars 2025 et prorogé au 9 avril 2025.

Les parties ont été présentes ou représentées à l’audience.

PRETENTIONS DES PARTIES :

Aux termes de son assignation et de ses conclusions régulièrement déposées et reprises à l’audience, la société URBANESENS demande au Tribunal de :

CONDAMNER la société GS DEVELOPPEMENT à payer à la société URBANESENS la somme de 14.000 euros HT, soit 16.800 euros TTC, somme portant intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2023 ;

CONDAMNER la société GS DEVELOPPEMENT à payer à la société URBANESENS la somme de 5.000 euros à raison de sa résistance abusive ;

CONDAMNER la société GS DEVELOPPEMENT à payer à la société URBANESENS la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens ;

DEBOUTER la société GS DEVELOPPEMENT de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

DEBOUTER la société GS DEVELOPPEMENT de l’ensemble de ses demandes plus amples ou contraires ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du jugement à venir ;

CONDAMNER la société GS DEVELOPPEMENT aux entiers dépens de l’instance.

Aux termes de ses conclusions régulièrement déposées et reprises à l’audience, GS DEVELOPPEMENT demande au Tribunal de :

DEBOUTER la société URBANESENS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société URBANESENS au paiement d’une somme de 15.000 euros pour procédure abusive

CONDAMNER la société URBANESENS au paiement d’une somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens

MOYENS DES PARTIES :

Les moyens des parties développés dans leurs conclusions et déposés à l’audience consistent essentiellement à soutenir :

Pour la société URBANESENS : Sur l’existence d’un contrat d’apport d’affaires valide :

La société URBANESENS démontre la conclusion de deux contrats successifs ; Un contrat initial du 21 décembre 2021 signé entre la société URBANESENS et la société GS DEVELOPPEMENT, portant sur le même périmètre à [Localité 2] et aux mêmes conditions financières et un nouveau contrat signé le 11 juillet 2023, réitérant les engagements précédents.

Un document intitulé « Modalités d’exécution du contrat d’apporteur d’affaires déjà signé entre les parties », signé le même jour que le contrat du 11 juillet 2023, précisant les opérations concernées.

La société URBANESENS soutient que ces contrats démontrent la volonté incontestable des parties de s’engager dans un contrat d’apport d’affaires pour l’opération [Adresse 9] à [Localité 2].

La société URBANESENS invoque les articles 1101 et 1103 du Code civil pour appuyer la validité et la force obligatoire de ces contrats.

La société URBANESENS affirme avoir effectué la prospection physique et téléphonique des vendeurs, la prise de contact avec les propriétaires, la négociation et l’étude de faisabilité du projet.

La société URBANESENS était en relation avec les consorts [F] et leur société BGS INVESTISSEMENT, pour une vente finalisée le 11 octobre 2022.

Sur les sommes dues

La société URBANESENS invoque l’article 1342 du Code civil qui dispose : « Le paiement est l’exécution volontaire de la prestation due. Il doit être fait sitôt que la dette devient exigible. » La société soutient que la commission prévue aux différents contrats, soit 14 000 € HT (16 800 € TTC), est parfaitement due, quel que soit le contrat retenu.

Sur la validité juridique du contrat

La société URBANESENS invoque que la loi Hoguet du 2 janvier 1970 ne s’applique pas s’agissant d’une société dont l’activité se limite à la promotion immobilière qui s’est entremise à titre occasionnel.

Sur la résistance abusive de GS DEVELOPPEMENT

La société URBANESENS soutient que la résistance de la société GS DEVELOPPEMENT à honorer ses engagements est infondée et abusive, celles-ci ayant été une condition de la valorisation de l’actif global des sociétés concernées par la répartition entre ex-associés opérée à l’été 2023.

La société GS DEVELOPPEMENT a spécifiquement réitéré les engagements objets du litige par un contrat du 11 juillet 2023 La somme de 14 000 € HT stipulée au contrat correspond sans discussion possible à la somme due au titre de l’apport d’affaire concernant la vente liée à l’immeuble sis [Adresse 9] à [Localité 2].

Sur la demande reconventionnelle de GS DEVELOPPEMENT

La société URBANESENS conteste la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive formulée par la société GS DEVELOPPEMENT sur le fondement de l’article 32-1 du Code de procédure civile qui dispose : « Celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10 000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés ».

La société URBANESENS affirme que la société GS DEVELOPPEMENT ne démontre pas les critères de l’article 1240 du Code civil qui dispose : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer », lui permettant de prétendre à l’octroi de dommages et intérêts en sus de l’amende civile prévue par l’article 32-1 du Code de procédure civile.

La société URBANESENS affirme que la société GS DEVELOPPEMENT ne fait pas la démonstration d’une faute commise par la société URBANESENS susceptible de lui octroyer des dommages et intérêts outre amende civile à raison d’un abus de son droit d’ester en justice.

* Pour la société GS DEVELOPPEMENT,

Sur le caractère infondé des demandes :

Le contrat d’apporteur d’affaires du 11 juillet 2023 ne peut concerner l’opération Solenzana 1 (terrain du [Adresse 6]) invoquée par la société URBANESENS. En effet, ce contrat a été conclu postérieurement à la réalisation de cette opération, la vente du terrain ayant été finalisée le 11 octobre 2021.

Les échanges précontractuels entre les parties démontrent que le contrat du 11 juillet 2023 visait exclusivement l’opération Solenzana 2 (terrain du [Adresse 7]) qui n’a jamais abouti.

Le contrat initial du 21 décembre 2021 ne peut davantage s’appliquer à l’opération Solenzana 1, celle-ci étant déjà engagée à cette date, une offre d’achat ayant été acceptée par les propriétaires le 4 octobre 2021.

L’opération Solenzana 1 a été réalisée grâce à l’intervention exclusive de Monsieur [P] en sa qualité d’apporteur d’affaire, qui a perçu une commission de 15.000 euros à ce titre en mars 2024.

Monsieur [P] a expressément déclaré être "l’apporteur d’affaire de l’opération SOLENZANA à [Localité 2]" dans un mail du 29 août 2023 adressé à la société IMMO 12.

La société URBANESENS n’est jamais intervenue comme intermédiaire dans la transaction avec la société BGS INVESTISSEMENT, propriétaire du terrain.

Sur l’inclusion de la commission dans le prix de cession des parts

Dans l’acte de cession des parts sociales de la société GS DEVELOPPEMENT signé le 11 juillet 2023, la société cédante SF CAPITAL (détenant 100% du capital de la société URBANESENS) a déclaré qu’aucune des entreprises dans lesquelles elle détient des intérêts n’était créancière de la société GS DEVELOPPEMENT.

Cette déclaration exclut toute créance de la société URBANESENS au titre d’un apport d’affaires antérieur à la cession.

La société URBANESENS tente délibérément de créer une confusion entre les opérations Solenzana 1 et Solenzana 2 pour justifier sa demande infondée.

La société feint d’ignorer que l’opération Solenzana 1 a été réalisée grâce à l’intervention d’un autre apporteur d’affaires, dûment rémunéré.

La société URBANESENS invoque de manière opportuniste des contrats qui ne concernent manifestement pas l’opération dont elle réclame le paiement.

En conséquence, la société GS DEVELOPPEMENT soutient que la résistance de la société URBANESENS à reconnaître l’absence de fondement de sa demande est constitutive d’un abus de droit justifiant l’octroi de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts :

La société GS DEVELOPPEMENT sollicite la condamnation de la société URBANESENS au paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive sur le fondement de l’article 32-1 du Code de procédure civile.

La société GS DEVELOPPEMENT fonde sa demande sur l’article 1240 du Code civil posant le principe de responsabilité civile délictuelle

Le contrat d’apporteur d’affaires du 11 juillet 2023 ne peut manifestement pas s’appliquer à une opération réalisée neuf mois auparavant.

Le contrat initial du 21 décembre 2021 ne concerne pas davantage l’opération Solenzana 1, celle-ci étant déjà engagée à cette date.

SUR CE LE TRIBUNAL :

La société URBANESENS apporte la preuve de l’existence d’un contrat d’apporteur d’affaires en date du 11 juillet 2023 pour réclamer le paiement d’une commission de 14.000 € HT ;

Néanmoins, l’opération immobilière relative au terrain situé au [Adresse 6] à [Localité 2] (dite « [Adresse 10] ») a été finalisée le 11 octobre 2022, soit neuf mois avant la conclusion du contrat litigieux

L’article 1134 du Code civil dispose que « les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites » et que leur interprétation doit respecter la commune intention des parties ;

Les échanges précontractuels produits par la société GS DEVELOPPEMENT (notamment le mail du 6 avril 2023) démontrent que le contrat du 11 juillet 2023 visait exclusivement l’opération « [Adresse 11] 2 » (terrain mitoyen au [Adresse 7]), laquelle n’a jamais abouti ;

Il ressort des pièces du dossier que la société URBANESENS ne peut se prévaloir d’un quelconque mandat d’apporteur d’affaires pour « [Adresse 10] », cette opération ayant été initiée et finalisée avant la signature du contrat invoqué ;

De plus, la société URBANESENS ne produit aucun élément démontrant un rôle actif dans la conclusion de la vente du 11 octobre 2022 ;

Le mail du 29 aout 2023 démontre que l’intermédiaire ayant amené à l’achat du terrain auprès de la société GS DEVELOPPEMENT concernant l’opération Solenzana 1 est Monsieur [G] [P].

De plus, Monsieur [P] a émis une facture de prestation d’apporteur d’affaire avec l’opération Solenzana en objet en date du 14 mars 2024.

Il apparait que cette facture a été réglée par la société GS DEVELOPPEMENT justifiant l’intervention de Monsieur [P] en sa qualité d’apporteur d’affaire sur cette opération.

Sur l’incompatibilité avec l’acte de cession des parts sociales :

L’acte de cession des parts sociales de la société GS DEVELOPPEMENT, signé le 11 juillet 2023, stipule en son article 5 que « la société cédante SF CAPITAL, liée à la société URBANESENS déclare qu’aucune des entreprises dans lesquelles elle détient des intérêts n’est créancière de la société GS DEVELOPPEMENT » ;

L’article 3 de la loi Hoguet du 2 janvier 1970 exige un mandat écrit pour toute activité d’intermédiation immobilière à titre habituel ; La société URBANESENS, en l’absence de mandat régularisé avant le 11 juillet 2023, ne peut valablement prétendre à une commission pour des faits antérieurs à cette date ;

Sur la demande reconventionnelle de GS DEVELOPPEMENT pour procédure abusive :

L’article 32-1 du Code de procédure civile exige, pour qualifier une procédure d’abus de droit, une intention de nuire une légèreté blâmable ou La société URBANESENS, bien que succombante, a agi sur la base de contrats signés par les ainsi parties, excluant toute légèreté manifeste La jurisprudence constante (Cass. civ. 2°, 12 janvier 2012, n° 10-27.216) exige des éléments concrets (manœuvres dilatoires, allégations mensongères) pour retenir l’abus de droit, lesquels font défaut en l’espèce;

De plus, la société GS DEVELOPPEMENT n’apporte pas la preuve d’un quelconque préjudice ;

Dès lors, le Tribunal rejettera la demande de la société GS DEVELOPPEMENT pour procédure abusive.

Sur l’article 700 du CPC et les dépens :

Pour faire reconnaître ses droits, la société GS DEVELOPPEMENT a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge, qu’il y a donc lieu de condamner la société URBANESENS à lui payer la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

Par l’application de l’article 696 du Code de Procédure Civile, les entiers dépens de l’instance seront mis à la charge de la société URBANESENS ;

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal statuant publiquement et après en avoir délibéré conformément à la loi, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Vu L’article 1134 du Code civil, Vu L’article 32-1 du Code de procédure civile, Vu les pièces versées au débat.

Rejetant toutes les autres demandes ;

DEBOUTE la société URBANESENS de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

DEBOUTE la demande de la société GS DEVELOPPEMENT pour procédure abusive ;

CONDAMNE la société URBANESENS à payer à la société GS DEVELOPPEMENT la somme de 1 500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE la société URBANESENS aux entiers dépens de l’instance dont frais de greffe liquidés et taxés à la somme de 70.87 € toutes taxes comprises.

Le Greffier

M. Luc SOUBRILLARD

Le Président.