TRIBUNAL DE COMMERCE DE NANTES

AFFAIRE RG 2024008992 JUGEMENT DU 12 JANVIER 2026

ENTRE : La société AZAR CONSEILS ET PATRIMOINE, dont le siège social est situé [Adresse 3].

Demanderesse,

Représentée par Maître Hélèna SIMON, Avocate au barreau Nantes (Case Palais 346) et par Maître Romain LEHMANN, Avocat au barreau de AGEN sis [Adresse 2].

ET : La société A & M 44, dont le siège social est situé [Adresse 1].

Défenderesse,

Représentée par Maître Bernard RINEAU, Avocat au barreau Nantes (Case Palais 263) et par Maître Mark URBAN, Avocat au barreau de BORDEAUX sis [Adresse 4]

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats

Madame Nadine GODFROID-HUGONET, Présidente de Chambre, Messieurs Eric MENARD, Philippe REDON, juges, assistés par Maître Frédéric BARBIN, greffier associé.

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors du prononcé du jugement

Madame Nadine GODFROID-HUGONET, Présidente de Chambre, Madame Isabelle THIROT-PINEL, Monsieur Philippe REDON, juges, assistés par Maître Marielle MONTFORT, Greffière associée.

JUGEMENT : contradictoire

DEBATS : à l’audience publique du 6 Octobre 2025

Prononcé à l’audience publique du 12 Janvier 2026, date indiquée par la Présidente à l’issue des débats, par l’un des Juges ayant participé au délibéré.

FAITS ET PROCEDURE

L’EURL AZAR CONSEILS & PATRIMOINE (ci-après désignée par « société AZAR ») exerce une activité de courtage en prêts immobiliers.

La SARL A&M 44 exerce de la même manière une activité de courtage en prêts immobiliers dans le cadre d’un réseau national dénommé ASHLER & MANSON.

En date du 13 juillet 2022, les sociétés AZAR et A&M 44 ont signé un contrat de « mandat d’intérêt commun » par lequel la société A&M 44, mandante, a confié à la société AZAR, mandataire, le mandat de « rechercher au nom et pour le compte du mandant, au profit des clients, le meilleur taux et la meilleure solution d’emprunt, sous la marque ASHLER & MANSON ». Le contrat précise que le mandataire doit procéder à la recherche de prospects par ses propres moyens ou prendre contact avec ceux fournis par le mandant. Il doit s’efforcer, après contact avec les prospects, d’obtenir la signature d’un contrat de mandat de recherche de financements au nom et pour le compte de la société A&M 44. En rémunération de l’exécution de sa mission, le mandataire perçoit une commission dont le taux varie en fonction de la somme des commissions bancaires et des honoraires de courtage facturés par la société A&M 44.

Un mandat de recherche de financement a été conclu le 7 juillet 2022 entre la société A&M 44 et les époux [M], par l’intermédiation de la société AZAR.

Le 26 décembre 2022, la société AZAR a émis sa facture de commission relative à son intermédiation dans l’affaire [M] pour un montant de 2.419,28 €.

Un autre mandat de recherche de financement a été signé le 16 novembre 2022 entre la société A&M 44 d’une part, et la société ELITE PROMOTION, Monsieur [Y] [E] et Madame [T] [A], d’autre part, par l’intermédiation de la société AZAR.

Le 15 mai 2023, la société AZAR a établi sa facture de commission relative à son intermédiation dans l’affaire ELITE PROMOTION pour un montant de 22.680 €.

Le 16 novembre 2022, la société AZAR a mis fin au contrat de mandat d’intérêt commun par courrier envoyé à la société A&M 44, avec une prise d’effet au 31 décembre 2022.

Les factures de commission du 26 décembre 2022 et du 15 mai 2023, pour un total de 25.099,28 € restant impayées, la société AZAR, par un courrier LRAR en date du 31 octobre 2023, a saisi le Centre de Médiation de [Localité 5], contractuellement compétent pour tenter une conciliation préalable en cas de litige entre les parties au contrat de mandat d’intérêt commun.

La société A&M 44 a répondu, par son conseil, qu’elle n’était redevable d’aucune commission pour les affaires [M] et ELITE PROMOTION, les financements de ces deux affaires s’étant conclus postérieurement au terme du mandat d’intérêt commun.

Le Centre de Médiation de [Localité 5] a établi en date du 29 octobre 2024 un compte rendu établissant l’échec de la médiation entre les sociétés AZAR et A&M 44.

Par exploit de Maitre [O] [G], commissaire de justice à Vertou, en date du 15 octobre 2024, la société AZAR a assigné la société A&M 44 devant le Tribunal de Commerce de Nantes.

C’est en cet état que se présente l’affaire.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les sociétés AZAR et A&M 44 dans leurs dernières conclusions remises à l’audience du 6 octobre 2025 et appliquant les dispositions de l’article 455 du Code de Procédure Civile, le Tribunal les résumera succinctement ci-après. Pour plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens et prétentions des parties, le Tribunal renvoie les parties à leurs écritures.

La société AZAR CONSEILS ET PATRIMOINE demande au Tribunal de :

DECLARER recevable et bien fondée la société AZAR CONSEILS ET PATRIMOINE en ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société A&M 44 à payer à la société AZAR la somme de 25.099,28 euros, assortie d’intérêts équivalents à trois fois le taux d’intérêt légal, commençant à courir à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2023 ;

CONDAMNER la société A&M 44 à payer à la société AZAR la somme de 2.000 € au titre des frais exposés en recouvrement ;

CONDAMNER la société A&M 44 à payer à la société AZAR la somme de 15.000 € au titre de la résistance abusive au paiement ;

CONDAMNER la société A&M 44 à payer à la société AZAR la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER la société A&M 44 aux entiers dépens de la présente instance ;

DEBOUTER la société A&M 44 de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

ORDONNER l’exécution provisoire, telle que prévue de droit.

Au soutien de ses prétentions, la société AZAR fait valoir les moyens suivants :

1) Sur le droit à rémunération de la société AZAR au titre du mandat d’intérêt commun

En vertu des dispositions de l’article 1103 du Code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits, les dispositions d’ordre public de l’article 1104 du même Code ajoutant que ces mêmes contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

D’après la société A&M 44, le droit à commission de son mandataire, sur les affaires antérieures au 31 décembre 2022, ne peut avoir lieu qu’à « la condition que l’opération de crédit soit définitivement réalisée (déblocage des fonds) avant la prise d’effet de la rupture du contrat. »

La société A&M 44 ajoute que les dossiers [X] et [E], à propos desquels elle ne conteste ni l’intermédiation de la société AZAR, ni même le montant des commissions réclamées, n’ont pas été réalisés avant l’effet de la rupture du contrat de mandat d’intérêt commun.

Cependant, la condition d’une réalisation de l’opération de crédit ne doit pas avoir lieu « avant la prise d’effet de la rupture du contrat », une formule que la société A&M 44 s’est permise d’ajouter afin de détourner l’attention et dénaturer les termes du contrat de mandat d’intérêt commun qu’elle avait pourtant rédigé.

L’article 8.4 du mandat doit être retranscrite en son intégralité, sans ajout ni retranchement : « En cas de cessation du Contrat pour quelque motif que ce soit, le MANDATAIRE pourra prétendre à la commission définie à l’article 6 des présentes toutes les ventes directes qu’il aura sur conclues antérieurement à la prise d’effet de la rupture du Contrat, à condition que l’opération de crédit soit définitivement réalisée (déblocage des fonds). »

La condition de réalisation de l’opération de crédit n’est pas inscrite dans le temps et ne doit pas intervenir antérieurement à la prise d’effet de la rupture du contrat de mandat d’intérêt commun. La rétribution du mandataire ne peut pas être de l’opération entreprise, subordonnée au succès et le mandataire a droit à une rémunération lorsque l’affaire se conclut après l’expiration de son mandat, dès lors que cette issue est la suite et la conséquence de ses diligences.

La société A&M 44 a souhaité assurer à son mandataire un droit à rémunération conforme à celui admis suivant l’économie habituelle d’un contrat de mandat d’intérêt commun conclu à titre onéreux, le commissionnement étant défini à l’article 6.

A ce titre, la résiliation du mandat n’emporte pas extinction de son droit à rémunération, le contrat prévoyant à l’article 6.2 : « Le droit à commission du MANDATAIRE s’éteindra en cas d’inexécution de l’opération pour des motifs non imputables à la SOCIETE, notamment en cas de force majeure empêchant l’exécution du Contrat ou en cas d’inexécution par le client. » Or, la société A&M 44 n’excipe aucune force majeure ou fait qui lui serait non imputable.

De surcroît, le fait générateur du droit à rémunération est atteint dès lors que le déblocage des fonds est avéré et que les clients [H] et [E] ont pu accéder à l’opération bancaire souhaitée, conformément à l’article 6.2 du mandat d’intérêt commun : « Le droit à commission ne sera acquis au MANDATAIRE pour les ventes directes qu’après acceptation de l’offre de prêt par le client, après réception par la SOCIETE d’un exemplaire du contrat de prêt conclu par l’entremise du MANDATAIRE entre le client et l’Etablissement de crédit qu’il aura choisi et dès décaissement de l’opération par l’Etablissement de crédit, le paiement intégral des sommes prévues du dossier et si le dossier est parfaitement complet au niveau des documents demandés : Fiche de recueil des besoins, mandat, confirmation de mandat, pièces justificatives, factures numérotées. »

C’est désormais sans preuve et contre toute évidence que la société A&M 44 tente de minimiser l’intermédiation de la société AZAR dans la réalisation des opérations [M] et [E]-[A]-ELITE PROMOTION.

Sur l’affaire [M] :

* Le contrat d’intermédiation a été conclu avec la société AZAR, mandataire d’A&M 44, en juillet 2022.

* Monsieur [M] atteste par mail du 6 août 2023, que la société AZAR a assuré sa mission en tant que mandataire d’A&M 44.

* Par mail du 2 mai 2023, les services d’ASHLER & MASON transféraient leur facture d’honoraires à la société AZAR afin qu’elle l’envoie à Monsieur [M] en perspective du déblocage des fonds.

* Par mail du 14 juin, ASHLER & MASON relançait les époux [M] en paiement de leur facture, sans mettre en copie la société AZAR, démontrant une volonté d’éviction.

* Le déblocage des fonds ayant été rendu effectif depuis le 27 juin 2023, la société AZAR a droit au paiement de sa rémunération et le Tribunal condamnera la société A&M 44 en conséquence.

* Le Tribunal rejettera l’argument d’A&M 44 prêtant à un employé d’ASHLER la réussite de l’opération.

Sur l’affaire [E] – ELITE PROMOTION

* Le contrat d’intermédiation a été conclu avec la société AZAR, mandataire d’A&M 44, en novembre 2022.

* Par mail du 7 mars 2023, Madame [N] [W] adresse un mail à Monsieur [E] et Madame [A], avec en copie Monsieur [U] [P] de chez ASHLER & MANSON, précisant : « Veuillez trouver ci-joint notre facture d’honoraires concernant votre dossier qui a été suivi par [V] [C] de l’agence ASHLER & MANSON PARIS. » Ce mail vaut pleine reconnaissance des diligences accomplies par la société AZAR en tant que mandataire d’A&M 44.

* Le Tribunal rejettera purement et simplement les arguments de la société A&M 44 tendant à prêter la réussite de l’opération à PH FINANCES, qui n’est autre que la société de Monsieur [U] [P] !

* Le Tribunal rejettera également l’affirmation suivant laquelle il s’agissait d’une opération indirecte pour la société AZAR, non comprise au périmètre de son droit à rémunération.

* 2) Sur le droit à rémunération de la société AZAR en qualité de Mandataire d’un Intermédiaire en Opérations de Banque et en Services de Paiement (MIOBSP)

Pour échapper au paiement, la société A&M 44 fait encore valoir que les factures émises par la société AZAR les 26 décembre 2022 pour [H] et 15 mai 2023 pour ELITE PROMOTION, seraient contraires aux dispositions de l’article L. 519-6 du Code monétaire et financier car émises avant le déblocage des fonds prêtés.

L’article L. 519-6 du CMF interdit à l’intermédiaire en opérations de banque (IOBSP), de « percevoir » une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d’entremise quelconque avant le versement effectif des fonds prêtés.

En l’espèce, les factures ont été libellées par la société AZAR en tant que MIOBSP à l’adresse de son mandant, la société A&M 44, et non aux clients finaux qui auraient pu en rechercher la nullité relative (art. 1179 alinéa 2 du Code civil).

Or, d’une part, la société AZAR n’a pas cherché à percevoir une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d’entremise AVANT le versement effectif des fonds prêtés. Il était entendu avec la société A&M 44 que le paiement aurait lieu POSTERIEUREMENT et uniquement si l’opération réussissait, conformément à l’article 6.4 du contrat de mandat d’intérêt commun. D’autre part, les conditions de rémunération fixées par l’article L. 519-6 du CMF ne concernent que les intermédiaires de premier rang (IOBSP), en l’espèce la société A&M 44 et non leurs mandataires.

En l’espèce, les conditions du paiement de la société AZAR étaient prévues à l’article 6.4 du contrat de mandat d’intérêt commun, prévoyant le moment auquel la commission serait versée à la société AZAR et non le moment auquel sa facture doit être présentée, peu importe qu’elle soit anticipée.

Le montant des factures litigieuses n’est également pas contesté, le droit à commissionnement de la société AZAR ne souffrant par conséquent d’aucune contestation valable.

La société AZAR demande au Tribunal que la société A&M 44 soit condamnée à lui payer les sommes suivantes en principal :

* 22.680 € au titre de sa facture n°30 en date du 15 mai 2023,

* 2.419,28 € au titre de sa facture n°17 en date du 26 décembre 2022,

Soit un montant total de 25 099,28 €, qui sera assorti d’intérêts équivalent à trois fois le taux d’intérêt légal commençant à courir à compter de la mise en demeure du 31 octobre 2023.

La société A&M 44 sera également condamnée à régler la somme de 40 € par facture en indemnité de frais de recouvrement, prévue par les articles L. 441-10 et D. 441-5 du code de commerce, outre 1.920 € exposés au même titre dans le cadre d’une médiation rendue vaine à raison du comportement du débiteur.

La société AZAR demande au Tribunal que la société A&M 44 soit également condamnée au paiement de la somme de 15.000 € en dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement. Le Tribunal constatera la singulière volonté d’évincer la société AZAR, et condamnera la société A&M 44 à ce titre.

La société AZAR demande au Tribunal que la société A&M 44 soit condamnée au paiement de la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, AZAR CONSEILS étant contrainte d’agir par voie de justice en raison de la mauvaise foi de son débiteur.

Pour sa défense, la société A&M 44 fait valoir les moyens suivants :

1) Sur la demande de la société AZAR au titre de l’affaire [M] et sa facture du 26 décembre 2022

Les demandes de la société AZAR au titre de sa facture n°17 « Courtage immobilier Mr et Mme [M] » en date du 26 décembre 2022 d’un montant de 2.419,28 euros ne sont manifestement pas fondées.

En effet, il est rappelé que le contrat de mandat d’intérêt commun signé par la société AZAR auprès de la société A&M 44 stipule à l’article 8.4 « Droit à commission » que : « En cas de cessation du Contrat pour quelque motif que ce soit, le MANDATAIRE pourra prétendre à la commission définie à l’article 6 des présentes sur toutes les ventes directes qu’il aura conclues antérieurement à la prise d’effet de la rupture du Contrat, à condition que l’opération de crédit soit définitivement réalisée (déblocage des fonds). »

Il en résulte que l’intermédiaire peut prétendre à commission que si l’opération de crédit s’est définitivement réalisée avant la prise d’effet de la rupture du contrat de mandat d’intérêt commun.

En l’espèce, la société AZAR a résilié le contrat de mandat d’intérêt commun conclu avec la société A&M 44 par courrier en date du 16 novembre 2022. Or Monsieur et Madame [M] ont signé l’offre de prêt le 31 décembre 2022 et le 6 janvier 2023 et les fonds au titre de ce prêt ont été décaissés au profit de Monsieur et Madame [M] au mois de juin 2023 dans le cadre de la signature de l’acte authentique de vente.

Il en résulte que l’opération de crédit s’est définitivement réalisée bien après la résiliation par la société AZAR du contrat de mandat d’intérêt commun signé avec la société A&M 44.

En outre, le dossier de financement de Monsieur et Madame [M] a été suivi et finalisé par un autre collaborateur de la société ASHLER & MASON qui a perçu une commission de 16.000 euros.

Il est rappelé que l’article 1353 du Code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». Or en l’espèce, il est parfaitement démontré que ce n’est pas la société AZAR qui a obtenu le financement pour le compte de Monsieur et Madame [M]. Partant, la société AZAR n’a aucun droit de commission sur le dossier de Monsieur et Madame [M].

Par ailleurs, il est rappelé que l’article L 519-6 du Code monétaire et financier stipule qu’aucun paiement ne peut être perçu par l’intermédiaire avant le décaissement effectif des fonds objets du prêt :

« Il est interdit à toute personne physique ou morale qui apporte son concours, à quelque titre que ce soit et de quelque manière que ce soit, directement ou indirectement, à l’obtention ou à l’octroi d’un prêt d’argent, de percevoir une somme représentative de provision, de commissions, de frais de recherche, de démarches, de constitution de dossier ou d’entremise quelconque, avant le versement effectif des fonds prêtés. »

En l’espèce, la société AZAR a émis sa facture de commission pour le dossier de Monsieur et Madame [M] le 26 décembre 2022. Or il est rappelé que Monsieur et Madame [M] ont signé l’offre de prêt le 31 décembre 2022 et le 6 janvier 2023 et ils ont reçu les fonds objet du prêt immobilier pour financer l’acquisition immobilière lors de la signature de l’acte authentique de vente intervenue au mois de juin 2023. Il en résulte que la société AZAR a émis sa facture de commission pour le dossier de Monsieur et de Madame [M] plus de six mois avant le versement effectif des fonds prêtés, ce qui est parfaitement illicite en application des dispositions de l’article L 519-6 du Code monétaire et financier précité.

2) Sur la demande de la société AZAR au titre de l’affaire [E] / [A] / ELITE PROMOTION et sa facture du 15 mai 2023

Il est rappelé que par courrier en date du 16 novembre 2022, la société AZAR a résilié le contrat de mandat d’intérêt commun conclu avec la société A&M 44. En l’espèce, Monsieur [Y] [E] et Madame [A] ont obtenu le financement au mois de juin 2023 et donc bien après la résiliation du contrat de mandat d’intérêt commun.

Au surplus, le dossier de financement de la société Nature & Ô a été monté et finalisé par un autre courtier, la société PH FINANCES, représentée par Monsieur [U], qui a émis une facture de commission d’un montant de 16 142,75 euros. Il est rappelé que l’article 1353 du Code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ». Or en l’espèce, il est clairement démontré que le dossier de financement de Monsieur [Y] [E] et Madame [A] a été réalisé par un autre mandataire, la société PH FINANCES. Partant, la société AZAR n’a aucun droit de commission au titre du dossier de financement de Monsieur [Y] [E] et Madame [A].

En outre, l’opération de financement [E] / [A] est une opération indirecte, à savoir un crowdfunding immobilier, de

sorte que la société AZAR n’est pas éligible à la perception d’une quelconque commission au titre de ce dossier ne s’agissant pas d’une vente directe. En effet, en application du contrat de mandat d’intérêt commun, seules les ventes directes peuvent donner lieu au paiement d’une commission au profit de l’intermédiaire.

Par ailleurs, il est rappelé que l’article L 519-6 du Code monétaire et financier stipule qu’aucun paiement ne peut être perçu par l’intermédiaire avant le versement des fonds objets du prêt. La société AZAR a émis sa facture de commission au titre du dossier de Monsieur [Y] [E] et de Madame [A] le 26 décembre 2022. Or Monsieur [Y] [E] et Madame [A] ont obtenu le financement au mois de juin 2023 et donc plus de 6 mois après la facture émise par la société AZAR. Il en résulte que la société AZAR a émis sa facture de commission plus de six mois avant l’aboutissement de l’opération de financement ce qui est parfaitement illicite.

En outre, il est souligné que la commission sur ce dossier a été revue à la baisse et la société ASHLER & MANSON n’a pas perçu la commission prévue initialement de 24 000 euros mais une commission de 22 000 euros, soit d’un montant inférieur par rapport à la prétendue commission sollicitée par la société AZAR.

Il en résulte que les demandes de la société AZAR au titre de sa facture n°30 « Courtage Pro Mr [Y] [E] (2808371) Promotion immo Zen d’Ô » en date du 15 mai 2023 d’un montant de 22 680,00 euros TTC ne sont manifestement pas fondées.

Il est précisé que ce dossier nécessitant des financements en dehors des banques traditionnelles, il a été fait appel à une plateforme de crowdfunding et à l’expertise de Monsieur [U] [P] qui gère la « market place » de ASHLER & MANSON. Dans ce cas de figure, le barème appliqué est de 35% des honoraires. Les honoraires de l’affaire [E] s’élevant à 22.000 €, la commission due était de 22.000 x 35% = 7.700 €.

Le dossier [E] a été repris par Mr [P] qui a perçu l’intégralité de la commission pour cette affaire. En conséquence, aucune commission n’est due à la société AZAR pour le dossier [E].

3) Sur le rejet des demandes de la société AZAR au titre d’une prétendue résistance abusive

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société AZAR sollicite, en outre, la condamnation de la société A&M 44 au paiement de la somme de 10 000 euros au titre d’une prétendue résistance abusive. Or il a été exposé ci-avant que les demandes de la société AZAR formulées à l’encontre de la société A&M 44 ne sont manifestement pas fondées, de sorte qu’aucune résistance abusive n’est imputable à la société A&M44. Il plaira, en conséquence, à la Juridiction de rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes de la société AZAR sur ce point.

4) Sur le rejet des demandes de la société AZAR au titre de la demande indemnitaire de 2 000 euros

Aux termes de son acte introductif d’instance, la société AZAR sollicite, en outre, la condamnation de la société A&M 44 au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de « frais de recouvrement ».

Or la société AZAR ne justifie pas de la nature de ces frais de recouvrement et sur quelle fondement ou visa elle sollicite le paiement de ces frais. En tout état de cause, il a été exposé ci-avant que les demandes de la société AZAR formulées à l’encontre de la société A&M 44 ne sont manifestement pas fondées. Il plaira, en conséquence, à la Juridiction de rejeter purement et simplement l’ensemble des demandes de la société AZAR sur ce point.

5) Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

La société A&M 44 ayant été contrainte d’engager des frais dans le cadre de la présente instance pour assurer la défense de ses intérêts, il serait inéquitable de les laisser à sa charge. En conséquence, il plaira à la Juridiction de condamner la société AZAR à payer à la société A&M 44 la somme de 5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente procédure.

La société A&M 44 demande au Tribunal de :

A titre principal,

DECLARER que les demandes formulées par la société AZAR à l’encontre de la société A&M 44 ne sont manifestement pas fondées ;

DEBOUTER la société AZAR de l’ensemble de ses demandes à l’encontre de la société A&M 44 ;

A titre subsidiaire,

LMITER le montant dû par la société A&M 44 au titre du dossier [M] à la somme de 2.419,29 € dans l’hypothèse où le Tribunal considérerait qu’une quelconque somme est due à ce titre à la société AZAR ;

En tout état de cause,

CONDAMNER la société à payer à la société A&M 44 la somme de 5.000 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

ECARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir au regard des circonstances du présent litige dans l’hypothèse où la Juridiction devrait condamner la société A&M 44 à payer au profit de la société AZAR une quelconque somme.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le paiement des commissions demandé par la société AZAR

En droit,

L’article 1103 du Code Civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

D’autre part, l’article 1999 du Code civil dispose que : « Le mandant doit rembourser au mandataire les avances et frais que celui-ci a faits pour l’exécution du mandat, et lui payer ses salaires lorsqu’il en a été promis. S’il n’y a aucune faute imputable au mandataire, le mandant ne peut se dispenser de faire ces remboursements et paiement, alors même que l’affaire n’aurait pas réussi, ni faire réduire le montant des frais et avances sous le prétexte qu’ils pouvaient être moindres. »

En l’espèce,

La société A&M 44 a confié un mandat d’intérêt commun à la société AZAR CONSEILS & PATRIMOINE par un contrat en date du 13 juillet 2022.

Ce contrat prévoit, entre autres, les dispositions suivantes :

Article 1 – Objet du contrat : « le mandataire aura pour mission de rechercher au nom et pour le compte de la Société (A&M 44) au profit des clients, le meilleur taux et donc la meilleure solution d’emprunt sous la marque ASHLER et MANSON.

Le mandataire procède à la prise de contact avec ses prospects ou ceux fournis par la Société ainsi qu’à la recherche d’emprunteurs par ses propres moyens. Le mandataire devra également, à la suite de cette présentation, susciter la signature des mandats clients IOBSP. Il s’efforce d’obtenir la signature des contrats de mandat de recherche… le mandataire jouit du pouvoir d’engager la Société. En conséquence, il pourra conclure au nom et pour le compte de celle-ci le mandat de recherche avec le client. »

Article 6 – Rémunération : « le mandataire percevra, en contrepartie de ses services, une rémunération sous forme de commission versée suivant les modalités suivies par la Société »

Article 6-1 – Opérations commissionnées : « Le mandataire aura un droit à commission sur toutes les opérations qu’il aura directement conclu. La commission couvre forfaitairement sa rémunération et l’ensemble des frais que ce dernier aura exposé. En conséquence, le mandataire ne pourra se prévaloir à l’encontre de la Société des dispositions de l’article 1999 du Code Civil. Le mandataire ne pourra prétendre à aucune commission sur les opérations conclues sans son entremise (ventes indirectes). »

Article 6-2 – Fait Générateur : « Le droit à commission ne sera acquis au MANDATAIRE pour les ventes directes qu’après acceptation de l’offre de prêt par le client, après réception par la SOCIETE d’un exemplaire du contrat de prêt conclu par l’entremise du MANDATAIRE entre le client et l’Etablissement de crédit qu’il aura choisi et dès décaissement de l’opération par l’Etablissement de crédit, le paiement intégral des sommes prévues du dossier et si le dossier est parfaitement complet au niveau des documents demandés : Fiche de recueil des besoins, mandat, confirmation de mandat, pièces justificatives, factures numérotées. »

Article 6-3 – Commissions : « Le taux de commission sur les opérations directes définies à l’article 6.1.1 des présentes est fixée à 70% du chiffre d’affaires annuel brut correspondant au montant des commissions bancaires auxquelles sont ajoutées les honoraires de courtage réalisés par la Société. »

Article 8-4 – Droit à commission : « En cas de cessation du Contrat pour quelque motif que ce soit, le mandataire pourra prétendre à la commission définie à l’article 6 des présentes sur toutes les ventes directes qu’il aura conclues antérieurement à la prise d’effet de la rupture du Contrat, à condition que l’opération de crédit soit définitivement réalisée (déblocage des fonds). »

Deux mandats ont été signés par la société AZAR au nom et pour le compte de la société A&M 44.

Le premier, le 7 juillet 2022, avec les époux [M], en vue de chercher un financement de 235.139 € pour une acquisition immobilière moyennant une commission de 2.300 €.

Le second, le 16 novembre 2022, avec la société ELITE PROMOTION, Mr [E] et Mme [A] en vue de chercher un financement de 1.624.000 € et une garantie financière d’achèvement pour un projet immobilier, moyennant une commission de 24.000 €.

Des écritures de la Société A&M 44, il ressort que les financements bancaires ont été obtenus :

* Pour les époux [M] en juin 2023 après une signature des offres de prêt les 31 décembre 2022 et 6 janvier 2023.

* Pour Mr [E] et Mme [A], en juin 2023.

De sorte que le fait générateur des commissions décrit à l’article 6-2 du contrat de mandat, c’est-à-dire la mise en place des financements recherchés, s’est bien matérialisé.

De surcroit, la société A&M 44 a facturé ses honoraires à Mr [E] le 5 juin 2023 à hauteur de 22.000 € et a relancé les époux [M] le 14 juin 2023 pour obtenir le paiement de sa facture d’honoraires.

La société A&M 44 conteste devoir des commissions à la société AZAR CONSEILS & PATRIMOINE au titre des deux affaires susvisées, car les financements correspondants ont été obtenus après la rupture du contrat de mandat d’intérêt commun fixée au 31 décembre 2022.

Or, le contrat, en son article 8-4, fixe le sort des commissions au titre des affaires en cours au moment de la rupture du contrat.

Il est contractuellement convenu que les commissions pour les affaires signées antérieurement à la prise d’effet de la rupture du contrat (en l’espèce, le 31 décembre 2022), seront dues au mandataire si l’opération de crédit est définitivement réalisée (déblocage des fonds).

La société A&M 44 fait une interprétation erronée du contrat de mandat en ajoutant une condition de temps pour la réalisation de l’opération de financement. En effet, le contrat prévoit que la commission est due si l’opération de crédit est réalisée mais ne dit pas que cette condition doit être réalisée avant la prise d’effet de la rupture du contrat.

En l’espèce, les deux mandats de recherche de financement en cause ont été signés avant la rupture du contrat mais les financements, de l’aveu même de la société A&M 44, ont bien été obtenus par les emprunteurs. Peu importe la date de mise en place des financements, le contrat ne prévoyant pas de date limite à cette condition.

Au titre du Dossier [M], la société A&M 44 avance que l’affaire a été suivie par un autre collaborateur de ASHLER & MASON qui aurait perçu une commission de 16.000 €. La défenderesse n’apporte aucun élément de preuve de cette allégation. De plus, les honoraires de A&M 44 pour le dossier [M] s’élèvent à 2.300 €, il est surprenant que A&M 44 ait versé une commission de 16.000 € à un mandataire, supérieure à sa propre rémunération.

A titre subsidiaire, si le Tribunal faisait droit à la demande de la société AZAR sur les commissions du dossier [M], la société A&M 44 demande que le montant de la commission soit limité à 2.419,29 € qui est précisément le montant demandé par la société AZAR CONSEILS & PATRIMOINE. Cette demande subsidiaire est donc infondée.

Au titre du dossier [E], la société A&M 44 avance que l’affaire a été suivie et menée à bien par un autre courtier, la société PH FINANCES qui a facturé une commission d’un montant de 16.142,75 €.

Sur ce moyen, le Tribunal constate que :

* La société A&M 44 ne produit pas de contrat de mandat de recherche de financement signé par PH FINANCES ;

* La société PH FINANCES a facturé une société ASHLER & MANSON dont le siège est à [Localité 5] et non A&M 44, titulaire du mandat, dont le siège est à [Localité 6] pour un dossier ZEN 0 (la mention [E] a été ajoutée à la main);

* La société A&M 44 prétend que le financement du dossier [E] a été réalisé par crowdfunding et serait une vente indirecte, non éligible aux commissions pour la société AZAR CONSEILS & PATRIMOINE.

* D’une part, la défenderesse n’apporte aucune preuve de cette allégation, et, d’autre part, le barème d’honoraires pour ce type de financement serait de 35% selon A&M 44, soit une commission de 22.000 € x 35% = 7.700 €. Ce montant est en contradiction avec la commission facturée par PH FINANCES de 16.142,75 €.

Au visa de l’article 1353 du Code Civil qui dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. », le Tribunal rejettera le moyen invoqué par la société A&M 44, considérant qu’il ne justifie pas le fait qui aurait éteint ses obligations.

Ensuite, la société A&M 44 soulève un moyen sur l’interdiction, édictée par l’article L.519-6 du Code Monétaire et Financier, pour un intermédiaire dans une opération de financement de percevoir des fonds, à quelque titre que ce soit, avant le versement des fonds prêtés.

Sur ce moyen, le Tribunal répondra que :

* D’une part, si la société AZAR CONSEILS & PATRIMOINE a établi des factures en décembre 2022 et mai 2023, donc avant le déblocage des financements, l’émission des factures ne vaut pas paiement et la société A&M 44 était tout à fait fondée à attendre la réalisation des financements pour payer son mandataire ;

* D’autre part, les factures susvisées s’adressaient à la société A&M 44 et non aux emprunteurs, alors que l’interdiction de percevoir des fonds avant la mise en place des financements s’applique aux relations entre l’emprunteur et l’intermédiaire, ici la société A&M 44 et non la société AZAR CONSEILS & PATRIMOINE.

En conséquence, le Tribunal jugera que les factures émises par la société AZAR CONSEILS & PATRIMOINE au titre des mandats [M] et [E] ne tombent pas sous le coup de l’interdiction de l’article L.519-6 du Code Monétaire et Financier.

Enfin, la société A&M 44 soutient que, pour le dossier [E], la commission réellement perçue a été de 22.000 € et non les 24.000 € prévus au contrat de mandat signé par la société AZAR CONSEILS & PATRIMOINE. Elle produit une facture émise le 5 juin 2023 d’un montant de 22.000 €.

Le contrat de mandat d’intérêt commun prévoyant une commission calculée sur les honoraires d’intermédiation de la société A&M 44, le Tribunal réduira le montant de la commission de la société AZAR à (22.000 € + 8.400 €) x 70% = 21.280 €.

En conséquence, au visa des articles 1103, 1999 et 1353 du Code Civil et au vu du contrat de mandat d’intérêt commun signé le 13 juillet 2022, le Tribunal déclarera recevable la demande de la société AZAR CONSEILS & PATRIMOINE et condamnera la société A&M 44 à payer à la société AZAR la facture n° 17 du 26 décembre 2022 d’un montant de 2.419,28 € et la facture n°30 du 15 mai 2023 d’un montant ramené à la somme de 21.280 €, soit un total de 23.699,28 €.

Conformément aux dispositions de l’article L.441-10 du Code de Commerce, cette somme produira intérêts au taux de 3 fois le taux de l’intérêt légal, comme mentionné sur les factures de la société AZAR CONSEILS & PATRIMOINE, à compter du 31 octobre 2023, date de la mise en demeure de payer.

2) Sur les frais de recouvrement

La société AZAR CONSEILS & PATRIMOINE demande la condamnation de la société A&M 44 au remboursement des frais engagés pour la procédure de médiation qui s’est révélée improductive. Toutefois, la société AZAR CONSEILS & PATRIMOINE ne produit aucun justificatif des frais qu’elle aurait engagés.

En conséquence, le Tribunal ne fera pas droit à cette demande.

3) Sur le dédommagement pour résistance abusive

La société AZAR CONSEILS & PATRIMOINE demande la condamnation de la société A&M 44 pour résistance abusive.

Le Tribunal constate que la société AZAR CONSEILS & PATRIMOINE ne justifie pas des dommages qu’elle aurait subis du fait du non-paiement des commissions, hormis le préjudice financier qui est couvert par les intérêts moratoires et les frais de procédure qui sont couverts par l’article 700 du Code de Procédure Civile.

En conséquence, le Tribunal ne fera pas droit à cette demande.

4) Sur les frais irrépétibles

La Société AZAR CONSEILS & PATRIMOINE ayant dû engager une procédure et en subir les frais pour obtenir le paiement de ses commissions, le Tribunal condamnera A&M 44, partie succombant, à lui verser 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l’instance.

5) Sur l’exécution de la présente décision

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile et en l’absence d’éléments justifiant le report de l’exécution provisoire, le Tribunal jugera qu’il n’y a pas lieu à surseoir à l’exécution de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant contradictoirement et en premier ressort :

CONDAMNE la société A&M 44 à payer à la société AZAR CONSEILS & PATRIMOINE la somme de 23.699,28 € en règlement des factures n°17 du 26 décembre 2022 et n°30 du 15 mai 2023, majorée des intérêts de retard calculés au taux de trois fois le taux de l’intérêt légal à compter du 31 octobre 2023 ;

DEBOUTE la société AZAR CONSEILS & PATRIMOINE de ses demandes en règlement des frais de recouvrement et d’une indemnité pour résistance abusive ;

DEBOUTE la société A&M 44 de toutes ses demandes ;

CONDAMNE la société A&M 44 à payer à la société AZAR CONSEILS & PATRIMOINE la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

CONDAMNE la société A&M 44 aux dépens dont frais de greffe liquidés à 66.13 euros toutes taxes comprises ;

Ainsi fait et jugé en audience publique du Tribunal de Commerce de NANTES, ledit jour, le 12 Janvier 2026.

Signé électroniquement par M^me Nadine GODFROID-HUGONET

Signé électroniquement par M^e Marielle MONTFORT.