Copie exécutoire : CHOLAY Martine Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-4

JUGEMENT PRONONCE LE 25/06/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2023019844

ENTRE :

SARL IN SITU BENAIM-NIVAGGIONI ARCHITECTES, dont le siège social est LES EMPEREURS [Adresse 1] – RCS de Nice B 324 743 400 Partie demanderesse : assistée de M^e BERARD Etienne Avocat au Barreau de Nice [Adresse 2] et comparant par M^e CHOLAY Martine Avocat (B242)

ET :

SAS NISSARDA, dont le siège social est [Adresse 3] – RCS de Paris B 841 640 063

Partie défenderesse : assistée de M^e WEIL Bertrand Avocat (C0180) et comparant par SEP ORTOLLAND, M^e Elise ORTOLLAND Avocat (R231)

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits

La SARL IN SITU-BENAIM-NIVAGGIONI ARCHITECTES, ci-après dénommée In Situ est un cabinet d’architectes.

La SAS Nissarda est une société de promotion immobilière.

Nissarda a fait l’acquisition fin 2018 d’un ensemble immobilier à [Localité 1] (06) dans le but de le restructurer et de le rénover.

Pour ce faire, Nissarda a signé avec In Situ un contrat en septembre 2019 correspondant à une mission complète : du diagnostic jusqu’à l’assistance à la réception des travaux pour un montant prévisionnel de 449 280 euros HT.

En octobre 2022, Nissarda informait par courriel In Situ que l’immeuble en question avait été vendu à l’exception d’une partie du RdCh et lui proposait une mission limitée au dépôt d’un permis de construire pour la couverture d’une cour afin d’y implanter un commerce.

En novembre 2022, In Situ répondait à Nissarda par un courrier en recommandé avec AR qu’elle prenait acte de sa décision d’abandonner le projet, qu’elle refusait sa proposition de mission de dépôt d’un permis de construire pour couvrir la cour et la mettait en demeure de solder leurs comptes pour un montant de 48 192, 21 euros TTC, soit 26 006,20 euros TTC au titre des missions dites Diagnostic et Esquisses accomplies à date ainsi que 22 186,01 euros TTC au titre d’indemnité de résiliation.

Nissarda a contesté ces montants, estimant que celui relatif aux missions Diagnostic et Esquisses devait se limiter à 2 336,88 euros et celui relatif à l’indemnité de résiliation à 13 996,24 euros TTC.

C’est ainsi qu’est né le litige.

La procédure

Par acte du 04/04/2023, In Situ a assigné Nissarda.

Cette assignation a été délivrée dans les conditions de l’article 659 du CPC.

A l’audience du 18/04/2025, par ses conclusions et dans le dernier état de ses prétentions, In Situ demande au tribunal de :

Vu les articles 1101 et suivants du code civil

Juger le contrat du 10/09/2019 résolu par le fait et aux torts exclusifs de la société NISSARDA ;

Condamner la société NISSARDA à payer à la société IN SITU :

* la somme de 26 006,20 € TTC pour solde des honoraires correspondant au travail fourni ;

* la somme de 33 186,01 € TTC à titre d’indemnité contractuelle de rupture du contrat Soit 48 192,21 € TTC (sic) avec intérêts au taux contractuel de l,6/10.000ème par jour à compter du 23 novembre 2022, soit 15 jours après la mise en demeure du 8 novembre 2022 ;

* la somme de 10 000 € à titre de dommages et intérêts pour préjudice spécifique né de la résolution ;

Débouter la défenderesse de son argumentation et de sa demande reconventionnelle, jugeant qu’aucune faute ne peut être retenue contre architecte (sic) et que le préjudice allégué, au demeurant non établi, ne peut être relié au contrat

Condamner NISSARDA à payer la somme de 6 000 € en application de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ses conclusions et dans le dernier état de ses prétentions, Nissarda demande au tribunal de :

DEBOUTER la société IN SITU de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions.

A TITRE SUBSIDIAIRE

DIRE ET JUGER que les honoraires complémentaires sur un avancement de 60% de la phase« Diagnostic » et de 80% de la phase « Esquisse » ne sauraient être supérieurs à 2 336,88 € HT ;

A TITRE TRES SUBSIDIAIRE sur l’indemnité de résiliation, les honoraires ne sauraient être supérieurs à 13 996.24 € ;

DEMANDES RECONVENTIONNELLES

CONDAMNER la société IN SITU à payer à la société NISSARDA la somme de 531 350 € au titre de la perte de chance de réaliser la couverture de la cour intérieure de l’immeuble ;

CONDAMNER la société IN SITU à payer à la société NISSARDA la somme de 6 000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

A l’audience du 20/05/2025, après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire a clos les débats, a mis l’affaire en délibéré et a dit que le jugement serait prononcé le 25/06/2025, par sa mise à disposition au greffe en application de l’article 450 alinéa 2 du CPC.

Les moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens développés par les parties, le tribunal les résumera ci-dessous, en application des dispositions de l’article 455 du CPC.

In Situ soutient que :

* le contrat signé avec Nissarda a été résolu par le seul fait de cette dernière

les honoraires au titre des missions dites Diagnostic et Esquisses de la Phase 1 sont dûs contractuellement, les missions correspondantes ayant été effectuées à hauteur de 60% pour la première et à hauteur de 100% pour la seconde, soit un montant global de 45 898 euros HT desquels il conviendrait de déduire une facture de 22 256 euros HT déjà réglée par Nissarda

* l’indemnité de résiliation est également due contractuellement (article G9 du contrat) à hauteur de 5% de la totalité du montant du contrat (449 280 euros HT), soit un montant de 20 169,10 euros HT (22 186,01 euros TTC), déduction faite des 45 898 euros HT relatifs aux honoraires des missions effectuées

* l’abandon du projet par Nissarda lui a fait subir un préjudice à la fois financier et moral qu’elle estime à 10 000 euros

* la demande de Nissarda concernant la perte de chance de réaliser la couverture de la cour intérieure n’est pas fondée et ne peut en tout état de cause lui être imputable.

Nissarda réplique :

* qu’elle avait dûment informé In Situ de son intention de procéder à la cession en VIR (Vente d’Immeuble à Rénover) de la partie logements du projet.

* que la facturation d’In Situ concernant les missions Diagnostic et Esquisses de la Phase 1 doit être estimée à 2 336,88 euros TTC au lieu de 26 006,20 euros TTC en prenant en compte :

* la répartition du budget prévisionnel des travaux à hauteur de 14% pour les commerces et 86% pour les logements

* les honoraires d’In Situ Architecte, à l’exclusion d’In Situ Mandataire Commun et du bureau d’étude Conseil Plus Ingénierie

* pour la partie commerces, 60% de la mission correspondant à la mission Diagnostic et 80% à celle correspondant à la mission Esquisses

* pour la partie logements, 40% des missions relatives au Diagnostic et aux Esquisses

* que la facturation d’In Situ concernant l’indemnité de résiliation doit être estimée à 13 996,24 euros au lieu de 33 186,01 euros TTC en ne retenant que :

* les honoraires d’In Situ Architecte en excluant ceux des cotraitants CEEC RADICCHI et CONSEIL PLUS INGENIERIE

* la part affecté aux commerces

* les honoraires recalculés concernant les missions Diagnostic et Esquisses

* que le préjudice financier et moral invoqué par In Situ n’est pas fondé

* qu’elle a subi un préjudice estimé à 532 350 euros du fait de l’impossibilité de réaliser la couverture de la cour intérieure de l’immeuble et donc la perte d’une surface commerciale potentielle de 70 m 2

Sur ce, le tribunal

Il sera au préalable rappelé que les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas nécessairement des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du CPC dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne feront en conséquence pas l’objet d’une mention au dispositif

L’article 1103 du code civil dispose que « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

L’article 1353 du code civil dispose par ailleurs que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit le prouver ; réciproquement, celui qui se prétende libéré » doit justifier le paiement po le fait qui a produit l’extinction de son obligation »

Sur la demande d’In Situ de condamner Nissarda à payer la somme de 26 006,20 euros TTC pour solde des honoraires correspondant au travail fourni.

Le contrat entre les parties a bien été signé entre les parties en date du 10/09/2019 (pièce 1 d’In Situ).

Il y est indiqué à l’article P 6.1 que :

« Pour la mission qui lui est confiée, la rémunération de l’architecte est établie selon le mode de calcul suivant :

* mission d’architecte mandataire commun intégrant les BET : le taux est de 8,3978 % HT du montant de l’enveloppe prévisionnelle HT, défini à l’article P4 »

Ladite enveloppe prévisionnelle est indiquée à l’article P4 pour un montant de 5 350 000 euros HT, montant dont il résulte des honoraires de 449 280 euros HT.

L’article P 6.5 stipule que « les honoraires sont payables au fur et à mesure de l’avancement de la mission ».

En l’espèce :

En mars 2021, In Situ a envoyé une facture de 22 256 euros HT à Nissarda (pièce 3 d’In Situ) qui a été payée.

En novembre 2022, In Situ a signifié par courrier à Nissarda que ses honoraires à la date de la résiliation du contrat correspondaient à un montant de 45 898 euros HT calculés sur la base des honoraires contractuels de l’annexe financière à hauteur de 60% de réalisation pour la phase Diagnostic et de 100% pour la phase Esquisses, soit 18 078 euros HT pour la mission Diagnostic et 27 820 euros HT pour la mission Esquisses.

Le solde dû des honoraires d’In Situ correspondait donc à 23 642 euros HT (28 370,40 euros TTC) en déduisant du montant de 45 898 euros HT la facture de 22 256 euros HT déjà réglée par Nissarda.

Le tribunal constate que ce montant est différent de celui réclamé par In Situ mais qu’en tout état de cause, In Situ ne produit aucune preuve susceptible de valider ces taux de réalisation.

In Situ ne verse en effet aux débats que des plans datant de 2019 (pièce 11 d’In Situ) et précise dans ses conclusions que de « nombreux documents peuvent être consultés à l’agence » (sic).

Le tribunal n’est donc pas en mesure de vérifier les taux de rémunération invoquées par ln Situ.

Concernant le solde des honoraires dûs à In Situ, Nissarda prend en compte de son côté dans ses conclusions :

* une répartition des honoraires d’In Situ entre 14% pour la partie Commerces et 86% pour la partie Logements

* comme base de calcul, les seuls honoraires d’In Situ en tant qu’architecte en excluant tous les autres intervenants, soit 347 750 euros HT

* pour les commerces, un taux de réalisation de 60% pour la mission Diagnostic et de 80% pour la mission Esquisses, soit une rémunération de 5 452,72 euros

* pour les habitations, un taux de réalisation de 40% pour les deux missions Diagnostic et Esquisses, soit une rémunération de 19 140,16 euros

Nissarda évalue ainsi à 24 592,88 euros HT (5 452,72 + 19 140,16) la totalité des honoraires dûs à In Situ avant résiliation du contrat, soit un solde en faveur d’In Situ de 2 336,88 euros HT (24 592,88 – 22 256), 2 804,26 euros TTC

En conséquence, le tribunal condamnera Nissarda à payer à In Situ la somme de 2 804,26 euros TTC pour solde des honoraires correspondant au travail fourni.

Sur la demande d’In Situ de condamner Nissarda à lui payer la somme de 33 186,01 euros TTC à titre d’indemnité contractuelle de rupture du contrat avec intérêts au taux contractuel de l,6/10.000ème par jour à compter du 23 novembre 2022, soit 15 jours après la mise en demeure du 8 novembre 2022.

En l’espèce, l’article G9 du contrat signé entre les parties stipule que :

* le maître d’ouvrage « devra verser à l’architecte, outre les honoraires calculés sur les phases réalisées, une indemnité égale à 5% de la partie des honoraires qui lui aurait été versée en sus si sa mission n’avait pas été prématurément interrompue ».

* « Pour la mission qui lui est confiée, la rémunération de l’architecte est établie selon le mode de calcul suivant :

* mission d’architecte mandataire commun intégrant les BET : le taux est de 8,3978 % HT du montant de l’enveloppe prévisionnelle HT, défini à l’article P4 »

Ladite enveloppe prévisionnelle est indiquée à l’article P4 pour un montant de 5 350 000 euros HT dont il résulte un montant d’honoraires de 449 280 euros HT.

Même si Nissarda n’a pas formellement procédé à la résiliation du contrat avec In Situ, le tribunal constate que son courriel en date du 13/10/2022 (pièce 2 d’In Situ) vaut résiliation, résiliation dont le principe n’est d’ailleurs pas contesté par Nissarda mais uniquement le montant de l’indemnité correspondante.

En fonction de la rémunération globale prévue contractuellement, soit 449 280 euros HT, desquels il convient de déduire les honoraires dus à la date de résiliation, soit 45 898 euros HT, le tribunal constate que l’indemnité de résiliation au bénéfice d’In Situ s’élève à 21 234,39 euros HT (449 280 – 24 592,28 X 5%), montant non assujetti à la TVA puisque ne correspondant pas à une rémunération initialement convenue non perçue du fait de la résiliation du contrat et qui portera intérêt conformément à l’article G 5.5.2 du contrat, suite à la mise en demeure adressée par in Situ en date du 08/11/2022 (pièce 3 d’In Situ).

En conséquence, le tribunal condamnera Nissarda à payer à In Situ la somme de 21 234,39 euros HT à titre d’indemnité contractuelle de rupture du contrat avec intérêts au taux contractuel de I,6/10.000ème par jour à compter du 23 novembre 2022, soit 15 jours après la mise en demeure du 8 novembre 2022.

Sur la demande d’In Situ de condamner Nissarda à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice spécifique né de la résolution.

En l’espèce, le tribunal constate que ce préjudice n’est pas motivé par In Situ.

En conséquence, le tribunal déboutera in Situ de cette demande

Sur la demande de Nissarda de condamner In Situ à la somme de 531 350 € au titre de la perte de chance de réaliser la couverture de la cour intérieure de l’immeuble

En l’espèce, le fait que le permis de construire pour couvrir la cour n’a pas été déposé par In Situ ne signifie en aucun cas que Nissarda a perdu la chance de réaliser le projet.

Surabondamment, Nissarda, pour estimer ce montant, ne prend pas en compte le coût d’éviction des commerçants locataires en place et fait des hypothèses sur l’implantation d’un restaurant dont la faisabilité technique n’est pas prouvée (problème d’extraction) et la prévision financière aléatoire (simples lettres d’intention produites et taux de capitalisation hypothétique).

En conséquence, le tribunal rejettera la demande de Nissarda de condamner In situ à la somme de 531 350 euros au titre de la perte de chance de réaliser la couverture de la cour intérieure de l’immeuble.

Sur l’application de l’article 700 du CPC et les dépens

En l’occurrence, In Situ a dû, pour faire reconnaître ses droits exposer des frais non compris dans les dépens.

En conséquence, le tribunal condamnera Nissarda à lui payer à la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du CPC, déboutant sur le surplus), ainsi qu’aux entiers dépens.

Par ces motifs

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire en premier ressort :

* Condamne la SAS NISSARDA à payer à la SARL IN SITU BENAIM-NIVAGGIONI ARCHITECTES la somme de 2 806,24 euros TTC pour solde des honoraires correspondant au travail fourni

* Condamne la SAS NISSARDA à payer à la SARL IN SITU BENAIM-NIVAGGIONI ARCHITECTES la somme de 21 234,39 euros HT à titre d’indemnité contractuelle de rupture du contrat avec intérêts au taux contractuel de I,6/10.000ème par jour à compter du 23 novembre 2022

* Rejette la demande de la SARL IN SITU BENAIM-NIVAGGIONI ARCHITECTES de condamner la SAS NISSARDA à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice spécifique né de la résolution.

* Rejette la demande de la SAS NISSARDA de condamner la SARL IN SITU BENAIM-NIVAGGIONI ARCHITECTES à la somme de 531 350 euros au titre de la perte de chance

* Condamne la SAS NISSARDA à payer à la SARL IN SITU BENAIM-NIVAGGIONI ARCHITECTES la somme de 3 000 euros au titre de l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 70,39 € dont 11,52 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 20 mai 2025, en audience publique, devant M. Gontran Thuring, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de : M. Roland Cuni, M. Gontran Thüring, M^me Véronique Faujour

Délibéré le 27 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. Roland Cuni président du délibéré et par M^me Sylvie Vandenberghe, greffier.