Copie exécutoire : ASSOCIATION OLTRAMARE GANTELME MAHL Copie aux demandeurs : 2 Copie aux défendeurs : 2

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL DES ACTIVITES ECONOMIQUES DE PARIS

CHAMBRE 1-12

JUGEMENT PRONONCE LE 15/12/2025 par sa mise à disposition au Greffe

RG 2025045133

ENTRE :

SAS FITNESS PARK DEVELOPMENT, dont le siège social est [Adresse 4] – RCS B 379 818 032

Partie demanderesse : assistée de M^e Rebecca ICHOUA, Avocat (D0738) et comparant par l’ASSOCIATION OLTRAMARE GANTELME MAHL, Avocats (R32).

ET :

SAS OFILIA GROUPE, dont le siège social est [Adresse 1] – RCS de Paris n° B 851 711 101

Partie défenderesse : assistée de l’AARPI ANDERS AVOCATS – M^e Davina SUSINI-LORENTI, Avocat (P043) et comparant M^e Nicole Delay-Peuch, Avocat (A377).

APRES EN AVOIR DELIBERE

Les faits – Objet du litige

Suivant acte sous seing privé du 08 juillet 2016 la société GENERALI VIE a consenti à la société Mov’In devenue la société Fitness Park Development (ci-après FITNESS PARK) un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3] à [Localité 2].

Suivant acte sous seing privé du 13 février 2020 la société Mov’In (FITNESS PARK) a consenti à la société HUNTER HOLDING devenue la société OFILIA GROUPE (ou OFILIA ci-après) une convention de sous-location autorisée par le bailleur, dont le terme était fixé au 30 septembre 2022.

Lors de la conclusion du sous-bail la société OFILIA a versé une année de loyer et charges ainsi qu’un dépôt de garantie au profit de FITNESS PARK.

La société OFILIA a rencontré des difficultés financières au cours des années 2020-2021. Dans ce contexte, un protocole d’accord transactionnel a été signé entre les parties le 18 février 2022 pour le remboursement de la dette locative de 139.776,82€ échelonné sur 7 échéances de 19.968,10 € chacune.

Par courrier du 26 avril 2022 FITNESS PARK a mis en demeure la société OFILIA de restituer les locaux au plus tard le 30 septembre 2022.

Des différends sont apparus entre les parties lors de la restitution des locaux tant sur la date de leur restitution que sur des montants réclamés par GENERALI VIE à FITNESS PARK en tant que locataire principal.

Le 08 août 2023 FITNESS PARK a fait inscrire un nantissement judiciaire provisoire sur le fonds de commerce exploité par OFILIA pour la somme de 263.201,59€ ; inscription provisoire contestée par OFILIA par acte extrajudiciaire du 6 octobre 2023.

Suivant jugement du 12 décembre 2023, le juge de l’exécution a rejeté la demande de rétractation de l’ordonnance, modifié l’ordonnance et cantonné l’inscription du nantissement judiciaire provisoire à la somme de 107.121,06 € et ordonné la mainlevée du nantissement judiciaire provisoire pour le surplus.

FITNESS PARK a interjeté appel et suivant arrêt du 12 juin 2025, la Cour d’appel de Paris a cantonné à la somme de 219.390,21€ l’inscription du nantissement judicaire (263.201,59€ minoré du dépôt de garantie de 43.811,38€) laissant la charge au juge du fond de se prononcer sur les contestations élevées par les parties sur le quantum même de cette créance.

Après des tentatives de conciliation entre les parties restées infructueuses, FITNESS PARK a introduit la présente instance.

C’est ainsi que se présente le litige.

Procédure

Par acte en date du 06/03/2023, la société FITNESS PARK DEVELOPMENT a assigné la société OFILIA GROUPE.

Par cet acte et dans le dernier état de ses prétentions (conclusions n°3 du 27/06/2025) à la suite du ré-enroulement de l’affaire, FITNESS PARK DEVELOPMENT demande au tribunal, de :

* RECEVOIR FITNESS PARK DEVELOPMENT en ses demandes et les déclarer bien fondées,

* CONDAMNER OFILIA GROUPE (anciennement HUNTER HOLDING) à payer à FITNESS PARK DEVELOPMENT la somme de 59.904,35 € TTC au titre des arriérés de loyers tels que visés dans le protocole, du 18 février 2022 au titre d’une dette arrêtée au 15 février 2022, avec intérêts capitalisés au taux légal majoré de 4 points à compter du 8 septembre 2022,

* CONDAMNER OFILIA GROUPE (anciennement HUNTER HOLDING) à payer à FITNESS PARK DEVELOPMENT 82.880 € TTC au titre des loyers courants à compter du 1er juin 2022 jusqu’au 30 septembre 2022, avec intérêts capitalisés au taux légal majoré de 4 points à compter du 8 septembre 2022,

* CONDAMNER OFILIA GROUPE (anciennement HUNTER HOLDING) à payer à FITNESS PARK DEVELOPMENT la somme de 9.636,31 € avec intérêt aux taux légal majoré de 4 points à compter du 6 mars 2023, avec anatocisme, au titre de la taxe foncière 2022 et la taxe sur les ordures ménagères,

* CONDAMNER OFILIA GROUPE (anciennement HUNTER HOLDING) à payer à FITNESS PARK DEVELOPMENT la somme de 113.788,46 € avec intérêt aux taux légal majoré de 4 points à compter à compter du 6 mars 2023 avec anatocisme, au titre des sommes imputées à FITNESS PARK par son propre bailleur par le retard de HUNTER HOLDING,

* CONDAMNER OFILIA GROUPE (anciennement HUNTER HOLDING) à payer à FITNESS PARK DEVELOPMENT la somme de 10.000 € pour résistance abusive.

* REJETER l’intégralité des demande formulées par OFILIA GROUPE en ce qu’elles sont injustifiées et non fondées,

* CONDAMNER OFILIA GROUPE (anciennement HUNTER HOLDING) à payer à FITNESS PARK DEVELOPMENT la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi que les entiers dépens de l’instance.

OFILIA GROUPE demande au tribunal, dans le dernier état de ses prétentions en date du 19/09/2025 (conclusions récapitulatives), de :

* Juger que le montant de la créance de la société FITNESS PARK DEVELOPMENT à l’égard de la Société OFILIA GROUPE n’est pas justifié et DEBOUTER la société FITNESS PARK DEVELOPMENT de ses demandes de condamnations ;

* Juger que les locaux sous-loués ont été valablement restitués le 7 octobre 2022, date d’établissement de l’état des lieux de sortie auquel la société FITNESS PARK DEVELOPMENT a refusé de se présenter ;

* Condamner la FITNESS PARK DEVELOPMENT à verser à la société OFILIA GROUPE la somme de 415 000 € euros à titre de dommages et intérêts ;

* Condamner la Société FITNESS PARK DEVELOPMENT à rembourser à la Société OFILIA GROUPE la somme de 43.811.38 € versée au titre du dépôt de garantie ;

* Condamner la Société FITNESS PARK DEVELOPMENT à rembourser à la Société OFILIA GROUPE la somme de :

* 0 1 997.96 € au titre du solde créditeur de charges sur l’année 2020 en faveur de cette dernière ;

* 86 778 € TTC correspondant aux provisions sur charges indûment versées au cours des exercices 2021 et 2022 (jusqu’au mois de juin de ce dernier exercice).

* CONSTATER la compensation des dettes connexes et réciproques entre les parties, et Condamner ainsi la société FITNESS PARK DEVELOPMENT à régler son solde débiteur au profit de la Société OFILIA GROUPE, majoré des intérêts au taux légal échus, outre la capitalisation des intérêts en vertu de l’article 1343-2 du Code civil ;

A titre subsidiaire,

* JUGER que le montant de l’indemnité d’occupation éventuellement due par la société OFILIA GROUPE doit être réduite au montant du loyer contractuel HT ;

* JUGER que le montant de l’indemnité d’immobilisation doit être réduite à 1 € ;

* ACCORDER à la société OFILIA GROUPE 24 mois de délais pour régler les sommes éventuellement dues à la Société la FITNESS PARK DEVELOPMENT.

En tout état de cause,

* DEBOUTER la société FITNESS PARK DEVELOPMENT de toutes ses demandes plus amples ou contraires ;

* Condamner la Société FITNESS PARK DEVELOPMENT au paiement d’une somme de 4.000 € en remboursement des frais non taxables en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

* Condamner la Société FITNESS PARK DEVELOPMENT en tous les dépens dont distraction au profit de l’avocat constitué conformément aux dispositions de l’article 699 du Code civil.

* ECARTER l’exécution provisoire en cas de condamnation de la société OFILIA GROUPE au paiement d’une somme quelconque sans délai.

L’ensemble de ces demandes a fait l’objet du dépôt de conclusions ; celles-ci ont été échangées en présence d’un greffier qui en a pris acte sur la cote de procédure.

A l’audience en date du 24/10/2025 après avoir entendu les parties en leurs explications et observations, le juge chargé d’instruire l’affaire clôt les débats, met l’affaire en délibéré et dit que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 01/12/2025 reporté au 15/12/2025. Les parties en ont été avisées en application de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Moyens des parties

Après avoir pris connaissance de tous les moyens et arguments développés par les parties, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, le tribunal les résumera succinctement de la façon suivante :

A l’appui de ses demandes, FITNESS PARK fait valoir que :

* OFILIA n’a pas respecté le protocole signé entre les parties qui prévoyait l’apurement d’un arriéré de loyers et l’engagement d’OFILIA de régler mensuellement son loyer de 20.720€ jusqu’à l’échéance du sous-bail soit le 30/09/2022 ;

* OFILIA n’a pas été en mesure de restituer les locaux le 30/09/2022 et ne s’est pas présentée à l’état des lieux à cette date alors que FITNESS PARK et GENERALI VIE étaient présents ;

* OFILIA n’a prévenu que le 6 octobre qu’elle organisait un état des lieux le 7 octobre pour lequel FITNESS PARK n’a pu se libérer ;

* Les clefs n’ont pas été restituées le 7 octobre mais par courrier reçu le 27 octobre 2022 ;

* C’est la remise des clefs qui vaut restitution des locaux ;

* La taxe foncière au prorata de la surface occupée est imputable à OFILIA.

FITNESS PARK soutient qu’en tant que Locataire principal elle a dû régler auprès du bailleur GENERALI VIE des sommes qui doivent être répercutées à OFILIA : travaux, indemnités d’occupation, indemnités d’immobilisation.

OFILIA, pour sa défense, réplique que :

* les sommes réclamées ne sont pas justifiées par FITNESS PARK,

* celle au titre des loyers post protocole s’élèverait tout au plus à 41.440€,

* sa dette à l’égard de la société FITNESS PARK a vocation à se compenser notamment avec le montant du dépôt de garantie retenu à tort par FITNESS PARK.

Sur la date de restitution des locaux, OFILIA rétorque :

* qu’à la date du 30 septembre 2022 à laquelle les parties étaient convoquées pour effectuer la remise des clés, aucune personne n’était présente pour le compte de la société FITNESS PARK,

* avoir confirmé auprès de la Société FITNESS PARK la date de restitution des lieux loués fixée au 7 octobre 2022 à 13h00 (Pièce adverse n°17),

* Le PV d’état des lieux de sortie a bien été dressé le 7 octobre 2022, les locaux étant en très bon état,

* La Société FITNESS PARK s’est à nouveau dispensée de se présenter lors de ce second rendez-vous de restitution des clés,

* Les clés n’ont pas non plus pu être restituées à la gardienne de l’immeuble qui a refusé de les récupérer.

OFILIA explique également avoir dû faire un appel à un commissaire de justice d’un autre département pour procéder à la restitution des clefs ; ce qui n’a pas été rendu possible en date du 7 octobre 2022.

Sur les sommes que FITNESS PARK s’est vue imputées par le bailleur, OFILIA GROUPE rétorque qu’elle n’a pas été associée ou mise en capacité de faire valoir ses observations sur ces montants qui ont été appelés par la bailleresse à la Société FITNESS PARK. Elle conteste devoir supporter des travaux et des coûts d’immobilisation dans la mesure où elle a laissé les locaux en très bon état et qu’elle a réalisé environ 80.000€ de travaux dans les locaux dans les guels elle est restée 2ans et demi.

Sur les dommages et intérêts, OFILIA, ayant toujours manifesté son intérêt auprès de la Société FITNESS PARK pour conclure un nouveau bail directement auprès de la société GENERALI VIE, fait alors valoir que :

* FITNESS PARK n’a pas permis les échanges entre le sous-locataire et le bailleur relatifs à la conclusion d’un nouveau bail (tout en lui laissant croire qu’elle mettait en œuvre de telles diligences);

* elle a de ce fait du déménager dans des délais extrêmement courts ;

* FITNESS PARK ne réglait pas elle-même ses loyers et charges ;

Ce qui a entrainé de graves préjudices.

Sur les demandes reconventionnelles, à savoir les régularisations de charges, OFILIA s’appuie sur un décompte établi par le bailleur pour faire valoir que FITNESS PARK aurait dû lui reverser les régularisations de charges.

Sur ce, le tribunal

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. ».

Sur les arriérés de loyers

FITNESS PARK fait valoir que seules 4 échéances ont été réglées sur les 7 prévues au Protocole.

Un protocole d’accord signé par les parties en date du 18/02/2022 est produit à l’affaire. Il y est rappelé qu’à la date du 15 février 2022, le sous-locataire (HUNTER HOLDING devenue OFILIA) reste redevable de la somme de 139.776,82 €, ce que ce dernier reconnait par le présent Protocole.

Le protocole a entériné le plan de remboursement suivant :

* 7 échéances de 19.968,10€,

* 1 ère mensualité à payer le 28 février 2022.

En parallèle de l’apurement de l’arriéré, HUNTER/OFILIA s’est engagée à régler mensuellement son loyer courant de 20.720€ le 15 de chaque mois.

FITNESS PARK produit :

* un Grand Livre auxiliaire arrêté au 31/08/2022 (pièce 13) faisant ressortir le paiement de 3 échéances de 19.968,10 euros (de février à avril 2022)

* la pièce 21 (tableau Excel reprenant les sommes dues par OFILIA selon FITNESS PARK) qui indique qu’il reste 3 échéances du protocole impayées soit la somme de 59.904,42 euros.

OFILIA dans ses dernières écritures indique « Il sera ainsi constaté que la créance de la société FITNESS PARK au titre du protocole du 18 février 2022 s’élèverait, tout au plus, à la somme de :

* 59 904,35 € au titre des impayés antérieurs à la conclusion dudit protocole ; ».

OFILIA ne produit aucun élément probant de nature à remettre en cause le montant réclamé par FITNESS PARK.

En conséquence, le Tribunal dira la créance certaine, liquide et exigible et condamnera OFILIA à payer à la société FITNESS PARK la somme de 59.904,35 avec intérêts capitalisés au taux légal majoré de 4 points à compter du 8 septembre 2022, date de la mise en demeure de payer.

Sur les loyers post protocole

Comme il est rappelé dans le Protocole du 18/02/2022, le « sous-bail » a été conclu pour une durée de 31 mois et 17 jours commençant à courir à compter du 13 février 2020 jusqu’au 30 septembre 2022, et OFILIA doit régler mensuellement son loyer courant de 20.720€ le 15 de chaque mois à FITNESS PARK.

Aux dires de FITNESS PARK, OFILIA a cessé tout règlement de loyer à compter de l’échéance de juin 2022, soit 4 échéances impayées jusqu’au terme du contrat, ce qui justifie la demande de 4x20.720€ = 82.880€.

OFILIA prétend que la somme s’élèverait tout au plus à 41.440€, que le montant de 82.880€ demandé n’est pas démontré. Elle prétend également que sa dette à l’égard de la société FITNESS PARK a vocation à se compenser notamment avec le montant du dépôt de garantie retenu à tort par FITNESS PARK.

Sur le fondement de l’article 1353 du code civil, celui qui se prétend libéré d’une obligation doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. En l’espèce, OFILIA n’établit pas avoir procédé au règlement de ces échéances de loyer.

Par ailleurs, l’article 7 du contrat de sous-location prévoyait le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 43.811,38€ correspondant à 3 mois de sous-loyers hors taxes, destiné à assurer le paiement des réparations locatives arrêtées amiablement ou judiciairement et toute autre somme qui pourraient être dues par le sous-locataire au titre du loyer, des charges, impôts remboursables, travaux remboursables, accessoires et indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clefs.

OFILIA produit le relevé de compte courant de février 2020 sur lequel on peut voir le débit relatif au dépôt de garantie versé.

En conséquence, le tribunal dira qu’il y a une créance certaine, liquide et exigible égale à 82.880€ minorés du dépôt de garantie de 43.811,38€, qui sera ainsi acquis au Locataire principal, soit une somme de 39.068,62 € et condamnera OFILIA à payer à la société FITNESS PARK la somme de 39.068,62 € avec intérêts capitalisés au taux légal majoré de 4 points à compter du 8 septembre 2022, date de la mise en demeure de payer.

Sur la taxe foncière

FITNESS PARK fait valoir que cette somme correspond à la totalité de la somme qui lui a été réclamée à ce titre par GENERALI VIE affectée d’un coefficient de 80 % (taux prévu au contrat de sous-location).

OFILIA pour sa défense, rétorque (pièce adverse 33) que l’avis de taxe foncière n’est pas joint à la facture de GENERALI VIE de sorte que ces charges sont injustifiées.

Le contrat de « sous-bail dérogatoire de courte durée » produit par FIRNESS PARK Prévoit à l’article 12.1 intitulé impôt TAXE et redevance charge : « le sous-locataire remboursera au Locataire Principal les charges, taxe (notamment la taxe sur les bureaux, sur les locaux commerciaux, sur les locaux de stockage et sur les surfaces de stationnement et la taxe

foncière) et prestations que celui-ci doit lui-même rembourser au Bailleur Principal en vertu du Bail Principal au titre des Locaux, parties communes incluses au prorata de la surface des Locaux (à savoir à hauteur de 80% pour le Sous-locataire et 20% pour le Locataire Principal) (…) ».

FITNESS PARK produit la facture de CBRE, mandataire de GENERALI VIE au titre de la taxe sur ordure ménagères et taxes foncières pour la période du 1/01/2022 au 30/09/2022. Le montant réclamé par FITNESS PARK correspond à 80% du montant TTC de la facture.

Le Tribunal relève que le contrat de sous-location ne stipule nullement l’obligation de joindre l’avis de taxe foncière. Il observe également que, la liste des annexes au contrat de souslocation, mentionne la « Facture du Propriétaire au Locataire Principal – Taxes foncières et taxes d’enlèvement des ordures ménagères 2019 » (annexe 7.5), ce qui établit que la transmission de ladite facture constituait une pratique habituelle entre les parties.

En conséquence, le tribunal dira que cette créance est certaine, liquide et exigible et condamnera OFILIA à payer à FITNESS PARK la somme de 9.636,31€ au titre de la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères 2022, avec intérêt aux taux légal majoré de 4 points à compter du 6 mars 2023, avec anatocisme, date de la première assignation.

Sur les sommes imputées à FITNESS PARK par son propre bailleur

Le montant réclamé par FITNESS PARK correspond aux sommes versées par cette dernière en tant que Locataire principal à GENERALI VIE, le bailleur ; il se ventile de la façon suivante :

* 31 545,00 € : indemnité d’occupation du 1/10/2022 au 27/10/22,

* 55 277,20 € : Remise en état.

* 26 966,26 € : indemnité d’immobilisation durant la remise en état,

* Indemnité d’occupation

L’article 3.3 du sous-bail prévoyait que si le sous-locataire se maintenait dans les Locaux audelà de la date d’expiration du Sous-bail, soit le 30 septembre 2022, il serait redevable d’une indemnité d’occupation journalière égale au sous-loyer contractuel exigible à l’expiration du sous-bail, majoré de 50% outre, prorata temporis, toutes charges et taxes découlant du sous-bail.

OFILIA reconnait ne pas avoir été en mesure de restituer les locaux à l’échéance du bail soit le 30/09/2022.

Le tribunal relève qu’à cette date un Procès-verbal de constat a été établi à la demande de GENERALI VIE qui s’est présentée pour un état des lieux de sortie contradictoire à cette date mais auquel ni OFILIA ni FITNESS PARK ne se sont présentées.

OFILIA produit :

* un Procès-verbal de constat (pièce 9), en date du 7 octobre 2022 afin qu’il soit dressé un état des lieux de sortie contradictoire ; ni la société FITNESS PARK ni GENERALI VIE ne sont présentes.

* Un Procès-verbal de constat (pièce 10) en date du 27 octobre 2022 afin de faire authentifier le contenu de l’enveloppe destinée à être expédiée ce jour ; le tribunal relève qu’il s’agit de l’envoi des clés des locaux occupés par OFILIA.

Le tribunal relève :

* Par mail du 6 octobre 2022 à 12h24, OFILIA a informé FITNESS PARK de la date d’établissement d’un nouvel état des lieux de sortie le 7 octobre 2022 ; cette dernière ne s’est pas présentée ;

* Le PV du 7 octobre 2022 indique : « Nous descendons chez la gardienne afin de remettre les clefs du local. Cette dernière refuse de les prendre sur instruction du bailleur » ;

* Des photos de l’ensemble des clefs sont jointes au PV de constat ;

* Par mail du 25 octobre, OFILIA explique que le commissaire de justice ne pouvait faire état d’un acte de remise des clefs le 7 octobre devant faire appel à un commissaire de justice des hauts de Seine (92) en raison de l’adresse postale de FITRNESS PARK.

Le tribunal retient que la date de l’état des lieux par le commissaire de justice, soit le 7/10/2022, vaut date de restitution des locaux dans la mesure où :

* Les locaux étaient libres à cette date, au vu des photos

* Le Locataire principal bien que prévenu ne s’est présenté à aucune des 2 dates (30/09 et 07/10)

* Le sous-locataire a bien tenté de remettre les clefs en mains propres à cette date.

La facture au titre de l’indemnité d’occupation adressée par FITNESS PARK à HUNTER HOLDING (OFILIA) produite aux débats est d’un montant de 27.089,35€ pour la période du 1/10/2022 au 27/10/2022.

En conséquence, le tribunal condamnera la société OFILIA GROUPE à payer à FITNESS PARK la somme de 7.023,17€ (27.089,35€ / 27jours x7jours) au titre de l’indemnité d’occupation avec intérêt aux taux légal majoré de 4 points à compter du 6 mars 2023, avec anatocisme, date de la première assignation et déboutera pour le surplus

* Remise en état

GENERALI VIE a facturé à FITNESS PARK la somme de 55.277,20€ au titre de travaux à la charge du preneur.

Le tribunal relève :

* L’état des lieux d’entrée précisait un bon état général.

* L’état des lieux de sortie non contradictoire réalisé le 7 octobre 2022, présente de nombreuses photos qui lorsqu’elles sont commentées mentionnent « Bon état » ou « très bon état » ; aucun commentaire ne laisse entrevoir la nécessité d’une remise en état des locaux.

* La facture adressée par GENERALI VIE à FITNESS PARK ne donne pas de détails des travaux à réaliser ; ce qui ne permet pas d’établir que les travaux sont imputables aux espaces occupés par OFILIA ni que le montant correspond à la remise dans l’état dans lequel les locaux se trouvaient à l’entrée, peu importe les travaux d’amélioration entrepris par OFILIA pendant la durée d’occupation.

Par ailleurs au vu des pièces produites, FITNESS PARK n’a restitué les locaux à GENERALI VIE que le 3 novembre 2022.

Ainsi, FITNESS PARK échoue à démontrer que les travaux demandés par GENERALI VIE sont imputables pour tout ou partie à OFILIA et déboutera FITNESS PARK de sa demande de 55.277,20€ au titre de travaux de remise en état.

* Indemnité d’immobilisation pendant la durée des travaux

GENERALI VIE a facturé à FITNESS PARK la somme de 26.966,26€ au titre d’une indemnité d’immobilisation.

En cohérence avec ce qui précède, le tribunal retient que OFILIA ne peut être redevable d’une indemnité d’immobilisation, dès lors, qu’il sera jugé que les travaux à réaliser ne lui sont pas imputables et par conséquent, déboutera FITNESS PARK de sa demande de 26.966,26€ au titre de l’indemnité d’immobilisation.

Sur la demande de dommages et intérêts de FITNESS PARK

FITNESS PARK sollicite la somme de 10 000 € au titre d’une prétendue résistance abusive.

Toutefois, faute pour elle de produire des éléments de nature à justifier le quantum réclamé, sa demande ne peut prospérer et sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts de OFILIA

Les graves préjudices que OFILIA GROUPE prétend avoir subis se décomposent ainsi :

* perte de chiffre d’affaires à hauteur de 250.000 € d’août 2022 à octobre 2022

* coûts supportés pour la recherche de nouveaux locaux 150.000€

* préjudice moral évalué à 15.000€ lié à la perte de chance de ne pas avoir conclu un nouveau bail avec Generali vie.

A ce titre, OFILIA verse aux débats une série de factures ainsi qu’un récapitulatif mentionnant un montant d’environ 247 K€. Toutefois, le tribunal n’est pas en mesure de reconstituer ce total et ne discerne pas en quoi ces pièces établissent l’existence d’un quelconque préjudice.

Faute pour OFILIA de rapporter la preuve du préjudice allégué, elle est mal fondée en sa demande de dommages-intérêts et en sera déboutée.

Sur les demandes reconventionnelles

OFILIA GROUPE réclame :

* 0 1 997.96 € au titre du solde créditeur de charges sur l’année 2020 en faveur de cette dernière ;

* 86 778 € TTC correspondant aux provisions sur charges indûment versées au cours des exercices 2021 et 2022 (jusqu’au mois de juin de ce dernier exercice).

Pour étayer sa demande, OFILIA se fonde sur la pièce adverse n°32, consistant en un tableau Excel dépourvu de date, d’intitulé et de toute indication quant à la source des données qu’il contient.

Le montant réclamé au titre de l’année 2020 correspond uniquement à une ligne de ce tableau mentionnant : « La Boétie GENERALI – Régul. charges 2020 ». Au surplus, les sommes prétendument dues pour 2021 et 2022 ne peuvent être identifiées par le tribunal, lequel n’a pas vocation à reconstituer lui-même les régularisations de charges.

En l’absence de tout élément probant permettant de justifier le bien-fondé de la demande, le tribunal déboutera la société OFILIA GROUPE de ce chef.

Sur la demande de délai

La société OFILIA GROUPE demande 24 mois de délais pour régler les sommes éventuellement dues à la Société la FITNESS PARK.

L’article 1343-5 du Code Civil dispose que : « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Les comptes annuels 2023 société OFILIA GROUPE produits aux débats, affichent un résultat déficitaire d’environ -190.000 €.

Toutefois, la situation financière de la société OFILIA s’améliore puisque son compte de résultat 2024 fait état d’un bénéfice de 128.765 € et OFILIA ne démontre pas qu’elle pourra payer si un échéancier raisonnable lui est accordé.

En conséquence et tenant compte de l’ancienneté de la dette, des retards répétés, des engagements non tenus (protocole), le tribunal ne fera pas droit à la demande.

Sur l’exécution provisoire

Le tribunal rappellera que l’exécution provisoire est de droit.

Sur l’application de l’article 700 CPC

Pour faire reconnaître ses droits, FITNESS PARK a dû exposer des frais non compris dans les dépens qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge. Il y aura donc lieu de condamner OFILIA à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter du surplus de sa demande.

Sur les dépens

Les dépens seront mis à la charge de OFILIA.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal statuant publiquement par jugement contradictoire en premier ressort,

* condamne la société OFILIA GROUPE à payer à la société FITNESS PARK la somme de 59.904,35 avec intérêts capitalisés au taux légal majoré de 4 points à compter du 8 septembre 2022, date de la mise en demeure de payer, au titre des arriérés de loyers,

* condamne la société OFILIA GROUPE à payer à la société FITNESS PARK la somme de 39.068,62 € avec intérêts capitalisés au taux légal majoré de 4 points à compter du 8 septembre 2022, date de la mise en demeure de payer, au titre des loyers impayés post protocole,

* condamne la société OFILIA GROUPE à payer à la société FITNESS PARK la somme de 9.636,31 €, avec intérêt aux taux légal majoré de 4 points à compter du 6

mars 2023, avec anatocisme, date de la première assignation, au titre de la taxe foncière et la taxe sur les ordures ménagères 2022,

* condamne la société OFILIA GROUPE à payer à la société FITNESS PARK la somme de 7.023,17€ au titre des sommes imputées à la société FITNESS PARK par son propre bailleur avec intérêt aux taux légal majoré de 4 points à compter du 6 mars 2023, avec anatocisme, date de la première assignation

* Déboute les parties de leurs demandes autres, plus amples ou contraires,

* Condamne la société OFILIA GROUPE à payer à la société FITNESS PARK la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

* Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

* Condamne la société OFILIA GROUPE aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 67,40 € dont 11,02 € de TVA.

En application des dispositions de l’article 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 24 octobre 2025, en audience publique, devant M^me Pascale Gilodi de Bosson, juge chargé d’instruire l’affaire, les représentants des parties ne s’y étant pas opposés.

Ce juge a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du tribunal, composé de :

M. André Goix, M. Hervé Dehé et M^me Pascale Gilodi de Bosson.

Délibéré le 28 novembre 2025 par les mêmes juges.

Dit que le présent jugement est prononcé par sa mise à disposition au greffe de ce tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées lors des débats dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La minute du jugement est signée par M. André Goix, président du délibéré et par M^me Sylvie Laheye, greffier.

Le greffier

Le président.