TRIBUNAL DE COMMERCE DE POITIERS

[Adresse 1]

Ordonnance de référé prononcée le 1 er décembre 2025 par sa mise à disposition au greffe par Monsieur Christophe DUCREAU Président, assisté de Maître Pierre-Olivier HULIN Greffier

Répertoire Général nº 2025003174

PARTIES

DEMANDEUR :

Société SOCRISTO, SARL immatriculée au RCS de [Localité 1] sous le n° 514 613 892, dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 1], représentée par son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

Ayant pour conseil : Maître Loïc-Clément DEROUET, Avocat au Barreau de Poitiers.

DÉFENDEUR :

Société [Q] [F], SARL immatriculée au RCS de [Localité 2] sous le n° 487 918 351, dont le siège social est situé [Adresse 3], prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés es qualité audit siège,

Ayant pour conseil : la SCP BCJ BROSSIER-CARRÉ-JOLY, représentée par Maître Charlotte JOLY, Avocat au Barreau de Poitiers.

I. FAITS ET PROCÉDURE

A. Rappel des faits

L’AFUL (Association Foncière Urbaine Libre) de l’immeuble situé au [Adresse 4] à [Localité 3] a engagé la réhabilitation d’un immeuble comprenant sept appartements.

Un arrêté de permis de construire a été délivré le 12 juin 2017 au bénéfice de la Société SONERI (constructeur non réalisateur). Ce permis a été ultérieurement transféré à l’AFUL, qui demeure seule titulaire de l’autorisation de construire.

La Société SOCRISTO, intervenue en qualité de constructeur non réalisateur, a conclu un contrat de maîtrise d’œuvre avec la Société [Q] [F], laquelle s’est vue confier une mission complète englobant notamment :

* la conception générale et l’obtention du permis de construire ;

* la passation des marchés de travaux ;

* la maîtrise d’œuvre du chantier ;

* l’assistance aux opérations de réception ;

* l’établissement du dossier des ouvrages exécutés.

Une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DACT) a été déposée le 25 septembre 2020 par l’AFUL, unique titulaire de l’autorisation administrative.

Par lettre recommandée du 25 novembre 2020, la Ville de [Localité 1] a contesté cette déclaration, invoquant diverses non-conformités au permis de construire, dont notamment :

* des lucarnes non conformes aux prescriptions de l’Architecte des Bâtiments de France ;

* des teintes de menuiseries et ferronneries ne respectant pas les obligations imposées ;

* des défauts de dimensionnement du local à déchets ;

* la présence d’une clôture, d’un store et l’absence de végétalisation.

Une réunion s’est déroulée le 3 novembre 2021 sur le site, réunissant les services municipaux, l’Architecte des Bâtiments de France, la Société [Q] [F], les représentants de la Société SOCRISTO et l’assistant à maîtrise d’ouvrage.

Par courrier du 11 janvier 2022, le service urbanisme de la Ville de [Localité 1] a précisé que les seules non-conformités relevées au permis de construire et demandant régularisation concernaient :

* la réduction des débords de toiture des lucarnes (10 cm maximum, avec abouts de chevrons profilés en sifflets);

* le retrait d’une clôture posée en milieu de parcelle ;

* la mise en place d’une pierre en façade en lieu et place de l’ancien coffret gaz.

L’assistant à maîtrise d’ouvrage a confirmé que ces travaux ont été réalisés (communications en date de juillet 2023 et septembre 2025).

Cependant, l’AFUL n’a pas entrepris les démarches auprès de l’autorité municipale afin de faire constater administrativement la régularisation de l’ouvrage et l’obtention de la DACT.

La Société SOCRISTO a saisi le Président du Tribunal de Commerce en référé par exploit du 23 juillet 2025, afin de solliciter la condamnation de la Société [Q] [F] à obtenir la DACT sous astreinte, ainsi que la communication des procès-verbaux de réception et du dossier des ouvrages exécutés. L’affaire a été plaidée à l’audience du 17 novembre 2025, lors de laquelle les parties ont développé leurs prétentions.

B. Prétentions des parties

Demande de la Société SOCRISTO :

La demanderesse sollicite la condamnation de la Société [Q] [F] à obtenir l’attestation d’achèvement et de conformité des travaux aux termes des articles R462-1 et suivants du Code de l’urbanisme, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé un délai d’un mois suivant la signification de l’ordonnance, étant rappelé que la responsabilité contractuelle du maître d’œuvre est engagée en cas de non-conformité de l’ouvrage.

La demanderesse sollicite accessoirement la condamnation du défendeur à communiquer les procès-verbaux de réception signés par le maître d’œuvre et les entreprises, ainsi que le dossier des ouvrages exécutés, sous les mêmes conditions d’astreinte.

Position de la Société [Q] [F] :

Le défendeur conteste les demandes en soulevant un défaut de qualité et d’intérêt à agir de la Société SOCRISTO. Il soutient que seule l’AFUL, titulaire du permis de construire et de l’ouvrage, dispose de la qualité requise pour solliciter la régularisation administrative.

Le défendeur invoque également que l’existence de l’obligation incombant au maître d’œuvre est sérieusement contestable, dès lors que le dépôt de la DACT relève de la responsabilité exclusive du maître d’ouvrage.

Le défendeur établit que les éventuelles non-conformités de 2022 ont depuis lors été levées par la réalisation des travaux de régularisation, étant précisé que l’AFUL, en sa qualité de maître d’ouvrage, n’a pas effectué les démarches administratives nécessaires auprès de la Ville de [Localité 1].

Le défendeur conteste l’existence d’une obligation de communiquer les procès-verbaux de réception et le dossier des ouvrages exécutés à un intervenant ne disposant pas de droit sur l’ouvrage.

SUR QUOI, LE TRIBUNAL :

A. Sur la qualité et l’intérêt à agir de la Société SOCRISTO

La Cour de Cassation a constamment rappelé que la qualité à agir constitue une condition de recevabilité de toute action, tout demandeur devant avoir un intérêt personnel dans la solution du litige.

La Société SOCRISTO n’est pas titulaire de l’autorisation de construire. Elle n’en est que bénéficiaire indirect en tant que constructeur non réalisateur intervenant en soutien de l’AFUL, véritable maître d’ouvrage et seule titulaire des droits sur l’ouvrage.

Le contrat de maîtrise d’œuvre conclu avec la Société [Q] [F] établit clairement que c’est au maître d’ouvrage (l’AFUL) qu’il incombe de procéder au dépôt de la DACT après la réception des travaux. Cette obligation administrative ne peut être imposée au maître d’œuvre que dans le cadre de sa mission contractuelle strictement envisagée.

Or, la Société SOCRISTO ne dispose d’aucun droit de propriété ou d’usage sur l’immeuble. Elle n’a ni qualité à intervenir en tant que propriétaire, ni titre juridique lui conférant des droits sur l’ouvrage lui-même.

L’immeuble appartient aux copropriétaires regroupés au sein de l’AFUL. C’est par voie de conséquence l’AFUL seule qui pouvait être destinataire de l’opposition municipale du 25 novembre 2020, ce qu’elle a été en application des articles R462-9 du Code de l’urbanisme.

Quant à l’intérêt à agir, la Société SOCRISTO ne tire aucun bénéfice direct des demandes formées. Aucune procédure n’a été engagée à son encontre par les acquéreurs ou le syndic de copropriété. C’est l’AFUL, seule propriétaire de l’ouvrage, qui demeure exposée à d’éventuelles actions en responsabilité.

La Société SOCRISTO ne peut valablement agir en tant que demandeur en référé lorsqu’elle n’est pas titulaire des droits dont elle entend obtenir la protection.

Par ces motifs, la Société SOCRISTO est dépourvue de la qualité et de l’intérêt à agir en l’espèce.

B. Sur le bien-fondé des demandes en l’hypothèse où elles seraient recevables

Même à accorder d’office la recevabilité des demandes, celles-ci ne pourraient prospérer.

1. Sur l’obligation d’obtenir la DACT

L’article R462-1 du Code de l’urbanisme dispose que la DACT est signée par le bénéficiaire du permis ou par l’architecte ayant dirigé les travaux.

En l’espèce, c’est l’AFUL, bénéficiaire et titulaire du permis, qui détenait cette compétence. La Société [Q] [F] a conçu et dirigé les travaux, mais elle n’est responsable de la régularisation administrative que dans la mesure de sa mission contractuelle.

Le contrat de maîtrise d’œuvre régularisé précise que :

La mission du maître d’œuvre s’achève à la plus tardive des deux dates suivantes : soit après la levée des éventuelles réserves formulées au cours de la réception, soit après la remise du DOE au maître d’ouvrage. Après la réception, qu’elle soit formelle ou tacite, le maître d’ouvrage transmettra la déclaration d’achèvement des travaux à la mairie.

Cette clause contractuelle établit clairement que l’obligation du maître d’œuvre s’achève à la réception, et que c’est au maître d’ouvrage qu’incombe la démarche administrative ultérieure.

Les entreprises ont procédé aux travaux de régularisation demandés par le service urbanisme de la Ville de [Localité 1] (réduction des débords de toiture, retrait de la clôture, remplacement du coffret gaz). Ces travaux, réalisés en 2023 et 2025, confirment que l’ouvrage est désormais conforme aux prescriptions du permis de construire.

L’absence de dépôt d’une nouvelle DACT attestant cette conformité résulte de l’inaction de l’AFUL, maître d’ouvrage, et non d’une défaillance de la Société [Q] [F].

La Société [Q] [F] ne peut légalement être condamnée à l’exécution d’une obligation administrative qui n’appartient pas à sa sphère de compétences contractuelles. Le maître d’œuvre n’est ni conseil juridique ni mandataire du maître d’ouvrage au-delà des limites de sa mission définie contractuellement.

Aucune obligation de faire n’est donc sérieusement contestable au sens de l’article 872 du Code de procédure civile ne pèse sur la Société [Q] [F] quant à l’obtention de la DACT.

2. Sur la communication des procès-verbaux de réception et du dossier des ouvrages exécutés

La Société SOCRISTO sollicite également la production des procès-verbaux de réception et du dossier des ouvrages exécutés.

Bien que le contrat de maîtrise d’œuvre prévoie que le maître d’œuvre dresse les procès-verbaux et constitue le dossier des ouvrages exécutés, cette obligation incombe au maître d’œuvre envers son cocontractant direct, en l’espèce la Société SOCRISTO.

Or, la Société SOCRISTO elle-même ne justifie d’aucun droit d’exécuter cette demande au bénéfice de l’AFUL ou de tiers. Elle intervient en tant que constructeur non réalisateur, non en tant que maître d’ouvrage.

Le maître d’ouvrage véritable, l’AFUL, dispose seule de la qualité pour réclamer au maître d’œuvre la constitution ou la transmission de ces documents. La Société SOCRISTO ne peut valablement prétendre à l’obtention de documents dont la destination première est le maître d’ouvrage.

En outre, il convient de relever que le solde des honoraires de la Société [Q] [F] n’aurait toujours pas été versé, circonstance qui pourrait légalement justifier que les documents à constituer et transmettre ne l’aient pas été.

C. Sur l’urgence et les conditions de la procédure de référé

La procédure de référé requiert, conformément à l’article 872 du Code de procédure civile, qu’existe une urgence justifiant l’intervention du juge.

Il est difficile de caractériser une urgence dans une situation où cinq années se sont écoulées depuis le dépôt initial de la DACT en septembre 2020 et où les travaux de régularisation ont été accomplis en 2023 et 2025.

En tout état de cause, les conditions de la procédure de référé ne sont pas remplies dès lors qu’une obligation clairement contestable pèse sur le défendeur et que les demandes formulées ne correspondent pas aux pouvoirs conférés au juge des référés.

Il convient de condamner la Société SOCRISTO à payer à la Société [Q] [F] la somme de 1 000 euros, par application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, étant précisé que cette somme, ayant la qualification d’une indemnité forfaitaire, n’entre pas dans le champ d’application de la T.V.A.;

Il convient de condamner la Société SOCRISTO qui succombe aux dépens;

PAR CES MOTIFS

PAR ORDONNANCE CONTRADICTOIRE EN PREMIER RESSORT, MISE À LA DISPOSITION DES PARTIES AU GREFFE, conformément à l’article 450 al 2 du CPC;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais cependant dès à présent,

DEBOUTONS la Société SOCRISTO de ses demandes tendant à la condamnation de la Société [Q] [F] à l’obtention de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux ;

DEBOUTONS la Société SOCRISTO de sa demande additionnelle tendant à la communication des procès-verbaux de réception et du dossier des ouvrages exécutés ;

CONDAMNONS la Société SOCRISTO à verser à la Société [Q] [F] la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens liquidés à la somme de 38,65 euros TTC.

Fait à [Localité 2], le 1 er décembre 2025

Le Greffier, Maître HULIN Pierre-Olivier

Le Président.