REPUBLIQUE FRANCAISE Au nom du Peuple Français

TRIBUNAL DE COMMERCE DE RENNES

Jugement prononcé le 5 mars 2026

* par mise à disposition au Greffe du Tribunal de Commerce de Rennes, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du CPC,

* signé par M. Jean-Paul EYRAUD, Président de Chambre, assisté de M^me Noémie MAHE, Greffière d’audience,

2025F00366 J 26 2/2144A/NM

05/03/2026

Mme [M], [E] [W]

[Adresse 1] – Représentant : Avocat plaidant : M^e Mélanie VOISINE

DEMANDEUR

Mme [Z] [Q]

[Adresse 2]

NON COMPARANT

DEFENDEUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU DELIBERE :

L’affaire a été débattue le 02/12/2025 en audience publique, devant le Tribunal composé de :

M. Jean-Paul EYRAUD, Président de Chambre,

M. Bernard VEBER, M^me Laurence TANGUY, M^me Françoise MENARD, M. Yves-Eric MOENNER, Juges,

Greffier d’audience lors des débats : M^me Noémie MAHE

Copie exécutoire délivrée à M^e Mélanie VOISINE le 5 Mars 2026

FAITS ET PROCEDURE

Le 09 décembre 2024, Mesdames [M] [W], commerçante, et [Z] [Q], ingénieure pédagogique, ont signé en l’étude de Maître [F] [X], Notaire à [Localité 1], une promesse de cession d’un fonds de commerce de paillote en bord de Vilaine ayant une activité de restauration et activités de loisirs situé à [Adresse 3] à [Localité 2] 35. Ce fonds de commerce est immatriculé au RCS de Rennes sous le numéro 382 558 575.

La promesse a été consentie pour une durée expirant le 07 mars 2025 et comprenait une condition suspensive d’obtention d’un prêt, au plus tard dans un délai de deux mois à compter du jour de la signature de l’acte reçu par Maître [X], soit le 09 février 2025.

Le 07 février 2025, Mesdames [W] et [Q] ont signé l’avenant n° 1 à la promesse de cession de fonds de commerce du 09 décembre 2024 afin de modifier les paragraphes DELAI et CONDITION SUSPENSIVE pour permettre la prorogation de la date de condition suspensive d’obtention de prêt au 11 mars 2025 et la date d’expiration de la promesse au 11 avril 2025 à 16 heures.

Par mail en date du 11 mars 2025, l’office notarial a demandé à Madame [Q] de justifier de ses refus de prêt et lui a proposé un rendez-vous de conseil avec Maître [X].

Par mail en date du 12 mars 2025, Madame [Q] a confirmé avoir eu deux réponses négatives à ses demandes de financement, être en attente des courriers de refus et vouloir relancer les banques à cette fin.

Par mail en date du 18 mars 2025, l’étude a relancé une nouvelle fois Madame [Q] afin d’obtenir les deux justificatifs de refus de prêt.

Par courrier recommandé électronique avec accusé de réception du 26 mars 2025, Maître [F] [X] a rappelé les termes de la promesse de cession du fonds de commerce du 09 décembre 2024 et de l’avenant n°1 du 07 février 2025, a informé Madame [Q] qu’à défaut de transmission des deux refus de prêt dans les délais prévus soit le 14 mars 2025, elle ne pouvait plus se prévaloir de la non obtention d’un financement pour se désengager de la promesse, qu’un rendez-vous signature a été fixé le 11 avril 2025 à 16 heures et que si la vente ne pouvait intervenir, elle devra verser à Madame [W] l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 8 500 €.

Madame [Q] n’a apporté aucune réponse et ne s’est pas présentée au rendez-vous.

Par lettre recommandée électronique en date du 11 avril 2025, Maître [F] [X] a informé Madame [Q] que dans la mesure où la vente n’a pas été régularisée, l’indemnité d’immobilisation était due et l’a mis en demeure de verser à ce titre, sur le compte de l’étude, la somme de 8 500 €. Elle a également précisé qu’à défaut de paiement, Madame [W] engagera une procédure afin de recouvrer cette somme par voie judiciaire.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 juillet 2025, le conseil de Madame [W] a mis en demeure Madame [Q] de régler, sous huitaine, la somme de 8 500 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation et a précisé qu’à défaut, elle procéderait sans délai par voie d’assignation devant le tribunal compétent.

En réponse, Madame [Q] a adressé deux courriers de refus de prêt : l’un relatif à un prêt d’honneur du Réseau Initiative du Pays de Vilaine daté du 25 février 2025, l’autre du Crédit Agricole d’Ille et Vilaine – Agence de [Localité 3] daté du 27 février 2025.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 28 juillet 2025, le conseil de Madame [W] a demandé à Madame [Q] de lui transmettre une copie de la demande de prêt déposée auprès du Crédit Agricole dans les conditions prévues.

Madame [Q] n’a pas fait suite à cette demande.

Ainsi, par acte introductif d’instance en date du 03 octobre 2025, signifié par Maître [H], Commissaire de justice à [Localité 1], Madame [M] [W] a assigné Madame [Z] [Q] à comparaître par devant les Président et Juges du Tribunal de Commerce de RENNES pour s’entendre :

Vu l’article 1103 du Code civil, Vu l’article 1104 du Code civil, Vu l’article 1304-3 alinéa 1 du Code civil, Vu la jurisprudence, Vu l’acte notarié du 09 décembre 2024, Vu les pièces versées au débat

CONDAMNER Madame [Z] [Q] à verser à Madame [M] [W] la somme de 8 500 euros correspondant à l’indemnité d’immobilisation de l’acte de notarié du 09 décembre 2024.

CONDAMNER Madame [Z] [Q] au versement d’une indemnité de 2 000 € au titre du préjudice moral subi par Madame [M] [W].

CONDAMNER Madame [Z] [Q] au paiement de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNER Madame [Z] [Q] aux entiers dépens.

L’affaire a été évoquée à l’audience publique du 02 décembre 2025 où Madame [M] [W], seule présente ou représentée, a été informée conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile que le jugement sera prononcé par mise à disposition au Greffe le 05 février 2026 puis après prorogation au 05 mars 2026.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

La partie présente à l’audience a déposé l’ensemble des pièces et justificatifs qu’elle considère comme nécessaires au soutien de ses prétentions et, conformément aux dispositions de l’article 447 du Code de procédure civile, lecture en a été faite en délibéré et le Tribunal y fait expressément référence.

Pour Madame [M] [W], en demande

Elle fait valoir ses moyens et arguments dans son assignation à laquelle il convient de se reporter conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

Elle verse aux débats la promesse de cession de fonds de commerce signée le 09 décembre 2024, l’avenant n°1 signé par les parties le 07 février 2025.

Elle demande le paiement de la somme correspondant au montant de l’indemnité d’immobilisation et d’une indemnité au titre du préjudice moral subi.

Pour Madame [Z] [Q], en défense

Non présente et non représentée, le Tribunal s’en rapportera aux pièces produites et déposées à l’audience par Madame [W].

Au visa de l’article 472 du Code de procédure civile, la Tribunal dira si la demande de Madame [W] est régulière, recevable et bien fondée.

DISCUSSION

Compte tenu du montant de la demande en principal, que seule Madame [W] était représentée, que Madame [Q], bien que valablement assignée, était absente, le jugement sera réputé contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur la recevabilité de la demande de Madame [M] [W]

L’article 472 du Code de procédure civile dispose : Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Madame [M] [W] produit l’acte de cession de fonds de commerce signé le 09 décembre 2024, l’avenant n°1 signé le 07 février 2025.

En conséquence, le Tribunal dit que les demandes de Madame [M] [W] sont régulières, recevables et bien fondées.

Il convient de juger l’affaire au fond.

Sur l’indemnité d’immobilisation

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 avril 2025, Maître [X] constate l’absence de Madame [Q] au rendez-vous signature de l’acte du 11 avril 2025 et conclut « En conséquence, la promesse est caduque, à défaut d’avoir été régularisée ce jour. ».

La promesse de vente signée le 09 décembre 2024 précise dans son paragraphe INDEMNITE D’IMMOBILISATION : « En cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus au présent acte, la somme de HUIT MILLE CINQ CENT EUROS (8.500,00 EUR) restera acquise au PROMETTANT à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN formant l’objet de la présente promesse de vente pendant la durée de celle-ci ; […]

Toutefois, dans cette même hypothèse de non réalisation de la vente promise, la somme ne sera pas due au PROMETTANT si le bénéficiaire se prévalait de l’un des cas suivants :

* si l’une au moins des conditions suspensives stipulées aux présentes venait à défaillir selon les modalités et délais prévus au présent acte … ».

* Sur la responsabilité de Madame [Q] dans le non-respect des conditions suspensives

La promesse de vente du 09 décembre 2024 est subordonnée à des conditions suspensives portant sur l’obtention d’un financement en vue de l’acquisition.

L’article 1304-1 dispose : La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

Il incombe au créancier d’une obligation sous conditions suspensives de prouver que le débiteur a empêché la réalisation de celles-ci.

L’article 1304-3 alinéa 1 du Code civil dispose : La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

* Sur les demandes de prêt

L’acte du 09 décembre 2024 prévoit :

« 7°/ Obtention d’un prêt

L’obtention d’un prêt, au plus tard dans un délai de DEUX (2) mois à compter des présentes, d’un ou plusieurs prêts aux conditions suivantes :

* Montant maximum : CENT DIX MILL EUROS (110 000,00 €)

* Durée minimale : 7 ans,

* Taux d’intérêts maximum : 3,5 % pour cent l’an.

Le BENEFICIAIRE s’oblige à effectuer toutes les démarches nécessaires en vue de l’obtention du ou des prêts et, notamment, à déposer au moins un dossier relatif à la demande de prêt au plus tard dans un délai de quinze jours à compter d’aujourd’hui. »

L’avenant n°1 à la promesse de cession de fonds de commerce du 09 décembre 2024 signé le 07 février 2025 modifie les paragraphes « DELAI » et « CONDITION SUSPENSIVE ».

Ainsi, le bénéficiaire s’engage « à déposer au moins un dossier relatif à la demande de prêt dans les meilleurs délais, et d’en justifier à première réquisition du PROMETTANT, faute de quoi cette condition serait réputée accomplie par application de l’article 1304-3 du Code civil ».

En l’espèce, par lettre recommandée en date du 28 juillet 2025, le conseil de Madame [W] a demandé à Madame [Q] la copie de la demande de prêt déposée auprès du Crédit Agricole aux conditions prévues à l’acte soit un prêt de 110 000 € sur une durée de 7 ans et avec un taux maximal de 3,5% par an.

Madame [Q] n’a apporté aucune réponse à cette demande.

La Cour de cassation précise que le bénéficiaire qui ne justifie pas auprès du promettant de ses démarches de recherche de prêt dans les délais et les formes prévues par la promesse, a un comportement fautif entraînant la défaillance de la condition suspensive et le paiement de l’indemnité d’immobilisation (Civ.3 ème, 11 juillet 2024, n° 22-21.869).

En conséquence, le Tribunal juge que Madame [Q] ne justifie pas avoir déposé, dans les délais, une ou plusieurs demandes de prêt conformes aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente et a eu de ce fait un comportement fautif à ce titre.

* Sur la transmission des refus de prêt

L’acte du 09 décembre 2024 prévoit : « L’obtention ou la non obtention du ou des prêts devra être notifiée par le BENEFICIAIRE au PROMETTANT par lettre recommandée avec demande d’avis de réception adressée au plus tard dans les quarante-huit (48) heures suivant l’expiration du délai ci-dessus prévu pour l’obtention du prêt, faute de quoi le BENEFICIAIRE ne pourrait plus se prévaloir du bénéfice de la présente condition suspensive. »

L’avenant n°1 signé le 09 février 2025 reporte la date d’obtention d’un ou plusieurs prêts par le bénéficiaire, au mardi 11 mars 2025 au plus tard et précise :

« Refus de prêt – Justification

LE BENEFICIAIRE s’engage, en cas de non obtention du financement demandé, à justifier de deux refus de prêt répondant aux caractéristiques ci-dessus. »

Par mail en date du 11 mars 2025, l’étude notariale, ayant été informée par Madame [W] que Madame [Q] n’avait pas obtenu son financement, demande à Madame [Q] de lui transmettre les refus de prêt dans les meilleurs délais.

Par mail en réponse du 12 mars, Madame [Q] confirme le refus de financement et déclare être en attente des courriers de refus.

Le 18 mars, l’étude notariale ne pouvant joindre Madame [Q] par téléphone lui adresse un nouveau mail de relance.

Par lettre recommandée électronique avec accusé de réception en date du 26 mars 2025, Maître [F] [X], notaire, informe Madame [Q] que :

* à défaut d’avoir transmis les deux refus de prêt à la date du 14 mars 2025, elle ne pouvait plus se prévaloir de la non obtention d’un financement pour se désengager du dossier,

* la vente devra intervenir au plus tard le 11 avril 2025

* à défaut elle devra verser l’indemnité d’immobilisation d’un montant de 8 500 € à Madame [M] [W],

* un rendez-vous signature a été fixé le 11 avril 2025 à 16 heures.

Madame [Q] n’a fait aucun retour à ce courrier et ne s’est pas présentée au rendezvous.

Madame [Q] adresse en juillet 2025, dans le cadre de la présente procédure, au conseil de Madame [W] les deux courriers de refus de financement :

* l’un de l’agence Crédit Agricole de [Localité 3] daté du 27 février 2025 pour un montant de 100 000 €,

* l’autre du Réseau Initiative du Pays de Vilaine daté du 25 février 2025 pour un prêt d’honneur pour le projet de reprise d’une guinguette à [Localité 2].

Le Tribunal constate que les courriers de refus de prêt transmis ne font pas référence aux caractéristiques des prêts tels que définis à la promesse de vente (montant, durée, taux d’intérêt).

Le Tribunal juge que Madame [Q] n’a donc pas transmis dans les délais prévus à la promesse de vente (soit le 14 mars 2025) les refus des organismes sollicités pour les demandes de financement telles que précisées dans la promesse de vente et qu’elle est fautive à ce titre.

De tout ce que dessus, le Tribunal juge que le défaut de financement résulte de la faute de Madame [Q] et qu’en conséquence, cette dernière a eu un comportement fautif entraînant la défaillance de la condition suspensive de financement, la caducité de la vente justifiant la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

* Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

Par courrier en lettre recommandée avec accusé de réception en date du 11 avril 2025, Maître [X], Notaire en charge de l’acte, a notifié la caducité de la vente.

Par ce même courrier, elle rappelle qu’aux termes de la promesse, elle est redevable de l’indemnité d’immobilisation soit la somme de 8 500 € à l’égard de Madame [W], et met en demeure Madame [Q] de verser cette somme sur le compte de l’étude.

Madame [Q] n’a pas donné suite à cette demande.

La promesse de vente signée par les parties prévoit qu’en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l’acte, la somme de 8 500 € reste acquise au promettant à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du bien, objet de la promesse, à l’exception de la défaillance des conditions suspensives également prévues à ladite promesse.

Le Tribunal a jugé ci-dessus que les conditions suspensives n’ont pas été respectées entraînant ainsi sa défaillance.

En conséquence, le Tribunal juge que l’indemnité d’immobilisation est acquise et due au promettant et condamne Madame [Z] [Q] à verser à Madame [M] [W] la somme de 8 500 €.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre du préjudice moral

Madame [M] [W] soutient avoir subi un préjudice moral en raison de l’échec de l’opération.

Cependant, le Tribunal juge que la demanderesse ne parvient pas à justifier de l’existence de son préjudice et la déboute en conséquence de sa demande de dommages et intérêts à ce titre.

Sur les autres demandes

Pour faire valoir ses droits, Madame [M] [W] a dû ester en Justice et engager des frais irrépétibles qu’il serait injuste de laisser à sa charge. Madame [Z] [Q] est condamnée à lui payer la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [Z] [Q] qui succombe est condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, après en avoir délibéré collégialement, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition au Greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile,

Juge recevable et bien fondée les demandes de Madame [M] [W],

Condamne Madame [Z] [Q] à verser à Madame [M] [W] la somme de 8 500 € correspondant à l’indemnité d’immobilisation prévue à la promesse de cession du fonds de commerce du 09 décembre 2024 et à l’avenant du 07 février 2025,

Déboute Madame [M] [W] de sa demande d’indemnité au titre du préjudice moral,

Condamne Madame [Z] [Q] au paiement de la somme de 3 000 € par application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

Condamne Madame [Z] [Q] aux dépens,

Liquide les frais de greffe à la somme de 57,23 € tels que prévus aux articles 695 et 701 du Code de procédure civile.

LE PRESIDENT

LA GREFFIERE.