Numéro de rôle : 2025009340 PC : 2024/00465

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

TRIBUNAL DE COMMERCE DE TOULOUSE

JUGEMENT DU 27 novembre 2025

ARRET D’UN PLAN DE CESSION DE

la SAS M & CO 72

Prononcé par mise à disposition au greffe et signé par : Monsieur Vincent FANTINI, président, et Monsieur Christian SIMON, greffier.

Après que la cause a été débattue en chambre du conseil le 18/11/2025 devant Monsieur Vincent FANTINI, président, Monsieur Philippe FREY, Monsieur Philippe SCOZZI, juges, assistés de Monsieur Christian SIMON, greffier.

En présence de Madame Anne GAULLIER, vice-procureure de la République.

Après qu’il en a été délibéré par les juges ayant assisté aux débats.

Par jugement en date du 13 mai 2024, le tribunal de commerce de Toulouse a ouvert une procédure de redressement judiciaire à l’égard de :

SAS M & CO 72

[Adresse 8] [Localité 2] SIREN : 891 825 150

Par jugement en date du 28/11/2024, ce tribunal a renouvelé la période d’observation pour une durée de 6 mois.

Par jugement du 24/04/2025, ce tribunal a converti la procédure de sauvegarde en redressement judiciaire.

Par jugement en date du 15/05/2025, ce tribunal a renouvelé de manière exceptionnelle la période d’observation et a fixé la date de la prochaine comparution en chambre du conseil au 23/09/2025 afin qu’il soit statué sur la suite de la procédure.

Neuf offres de reprise de la SAS M & Co 72 ont été déposées entre les mains de l’administrateur judiciaire par COMPAGNIE VAUBAN, NSIUM, LA CASA IMMOBILIER, M. [N] et M. [G], DIBONA ASSET MANAGEMENT, BT RIOL ET STEYT, FONCIERE ELITE, NRE PARTNERS ASET MANAGEMENT et M. [L] [X]. Le greffier de ce tribunal a ainsi convoqué à l’audience du 04/11/2025, en application de l’article R.642-7 du code de commerce, les cocontractants.

Afin que les conditions suspensives des offres soient levées, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 18/11/2025.

Lors de l’audience du 18/11/2025, ont comparu et été entendus en leurs observations : La SAS M & CO 72, représentée par M^e DO de la SELARL DECKER, avocate au barreau de Toulouse.

La SCP CBF ASSOCIES, représentée par Me [E] [V], administrateur judiciaire. La SELARL BDR & ASSOCIES, représentée par Me [P] [TJ] mandataire judiciaire.

M. Patrick NARDIN, juge-commissaire.

La société SOCFIM, représentée par M^e Edgard VINSENSINI, avocat au barreau de Paris, co-contractante.

La société B&C IMMOBILIER, co-contractante, bien que régulièrement convoquée n’a pas comparu.

L’administrateur a repris les termes de son rapport du 14/11/2025 sur les offres de reprise.

Le projet de redressement par voie de cession présenté par la BT RIOL ET STEYT comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l’entreprise et les modalités d’apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

BT RIOL & STEYT (SAS), représentée par ses dirigeants et associés : [T] [Y] (Président), [J] [Z], [M] [K], [U] [W] (associés et garants).

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE

Offre portant sur 6 actifs immobiliers spécifiques avec engagement limité à 2 lots maximum. M&CO 72 – [Localité 9] M&CO 64 – [Localité 17] ([Adresse 1] – 2 lots) M&CO 86 – [Localité 14] M&CO 99 – [Localité 19] ([Localité 12]) M&SRA [Localité 19] – [Localité 19] ([Localité 13])

ÉLÉMENTS CORPORELS Reprise maison sise [Adresse 5] [Localité 9] (12 chambres, 335 m2 avec le mobilier.

PRIX PROPOSE : 1 750 000€ pour l’actif M&CO 72

CONTRATS EXCLUSION DE REPRISE du mandat de gestion donnés à la société B&C IMMOBILIER Reprise en l’état des contrats de bail courant avec chacun des locataires des biens.

OBJECTIFS DU PROJET DE REPRISE Exploitation de coliving. Le candidat exploite un projet similaire à [Localité 19].

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L’OFFRE :

CONDITIONS SUSPENSIVE D’OBTENTION DE FINANCEMENT : le candidat attend la réponse de sa banque pour confirmer la capacité de financement de l’offre.

AUTRES CONDITIONS : Purge des inscriptions et privilèges

Transmission des polices d’assurance et garanties. Mise à disposition des lieux et remise des clés.

AVIS DE L’ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L’OFFRE BT RIOL : Le candidat n’a pas été en mesure de lever la condition suspensive relative à l’obtention du financement. En conséquence, cette offre ne sera pas retenue.

Le projet de redressement par voie de cession présenté par la SAS FONCIERE ELITE comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l’entreprise et les modalités d’apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

FONCIERE ELITE (SAS, capital 350 000 €) RCS TOULOUSE 820 334 738 Représentée par : [R] [S] (Président), [C] [EJ] (Directeur général), [H] [DI] (Directeur général, représentant POMODORO) Le Groupe Elite inclut également FINANCIERE ELITE, ELITE PARTICIPATIONS et POMODORO.

Acquéreur expérimenté dans l’immobilier (groupe Elite actif depuis 2013)

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE ÉLÉMENTS CORPORELS M&CO 72 : [Adresse 5], [Localité 9]

CONTRATS

EXCLUSION DE REPRISE du mandat de gestion donnés à la société B&C IMMOBILIER Reprise en l’état des contrats de bail courant avec chacun des locataires des biens.

M&CO 72 : 1 280 000 € (immobilier : 1 190 000 € + mobilier : 90 000 €)

Offre nette vendeur (frais d’agence, droits d’enregistrement, frais d’acte à charge de l’acquéreur) Un complément de prix de 60 k€ est proposé si attribution de deux actifs M&CO 72 et M&CO51.

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L’OFFRE :

Aucune condition suspensive

Acompte de 10% de l’offre la plus élevée au jour de la présentation de l’offre et le solde à la vente Fonds propres : Attestation bancaire de disponibilité immédiate des fonds jointe

Prêt particulier (Mme et M [A])

Offre uniquement sur M&CO 51 et 72

Reconnaissance des risques : Acquéreur déclare connaître les biens et renonce à toute garantie pour vices cachés

AVIS DE L’ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L’OFFRE :

Le soussigné donne un avis favorable à l’offre d’Elite en étant la mieux-disante en termes de prix de de garanties financières.

Le projet de redressement par voie de cession présenté par LA CASA IMMOBILIER comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l’entreprise et les modalités d’apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

Le groupe LA CASA est composé de deux sociétés : LA CASA IMMOBILIER (société foncière) et LA CASA SAS (société d’exploitation). Le groupe est leader dans l’habitat partagé (co-living) en France.

Groupe LA CASA, leader français de l’habitat partagé (co-living) : 60 maisons exploitées (800 chambres) CA : 7,3 M€ (30/06/2025) Actionnariat stable : [JX] [D] (fondateur) et famille [O] Conseil d’administration composé de professionnels expérimentés.

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE

Cession du fonds de commerce et des immeubles dans le cadre d’un redressement judiciaire. Substitution possible par une autre entité du groupe.La reprise se fait par cession des actifs (fonds de commerce et immeubles) à LA CASA IMMOBILIER, et la gestion sera assurée par LA CASA SAS via un bail commercial.

Le groupe LA CASA a une activité identique (co-living) et donc des synergies en termes de gestion, d’exploitation, et de préservation des locataires. Identité d’activité (co-living) Gestion locative mutualisée Optimisation des coûts et des loyers Maintien des locataires et des baux en cours

ÉLÉMENTS INCORPORELS Fonds de commerce (clientèle et achalandage) pour 1 euro.

ÉLÉMENTS CORPORELS

M&72 – meubles meublants (détaillés par immeuble) et l’immeuble [Adresse 5] [Localité 9].

LES CONTRATS REPRIS

Reprise des contrats d’abonnement (gaz, électricité, eau, internet) EXCLUSION : Le mandat de gestion avec B&C IMMOBILIER n’est pas repris.

PRIX PROPOSE : Offre pour 11 actifs DIVISIBLE – Prix global proposé : 7 291 955 € pour 11 actifs Détail prix proposé pour l’actif M&CO 72 1 140 000€.

OBJECTIFS DU PROJET DE REPRISE

reprise de l’activité co-living avec ajustement des loyers pour assurer la rentabilité. L’acquéreur connaît bien le marché et travaille dans la gestion d’immeubles similaires, ce qui permet une optimisation de la gestion locative et opérationnel.

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L’OFFRE :

Offre conditionnée à la mainlevée des hypothèques par la banque.

Paiement au comptant à la signature de l’acte. Fonds propres – attestation de blocage des fonds. Transmission des documents de gestion (baux, états des lieux, dépôts de garantie, etc.) par l’exploitant actuel.

Entrée en jouissance : 1er jour du mois suivant le jugement.

Maintien des droits des locataires en place. Sollicite versement des dépôts de garantie versés par les locataires. Gestion future confiée à SAS LA CASA via un bail commercial.

AVIS DE L’ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE

Cette offre ne sera pas retenue compte tenu du prix proposé inférieur à l’offre mieuxdisante (1.140.200 € vs 1.280.000€).

Le projet de redressement par voie de cession présenté par la COMPAGNIE VAUBAN comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l’entreprise et les modalités d’apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

Compagnie Vauban est un groupe familial et indépendant fondé en 1990, dirigé par la 2e génération depuis 2010 et spécialisé dans l’acquisition et la gestion d’actifs immobiliers mixtes (commerce, bureaux, habitation).

Gère un portefeuille de près de 120 immeubles pour son compte propre et pour des tiers (via des FIA). Internalise les métiers de l’immobilier (Investissement, Asset Management, AMO, Property Management) avec une équipe d’une trentaine de collaborateurs.

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE Acquisition du portefeuille immobilier (11 actifs).

OBJECTIFS DU PROJET DE REPRISE

Expérience et moyens pour mener à bien ce type de projet. Stratégie de continuité d’exploitation avec le même usage, mais avec un nouvel opérateur (non Tendoors), tout en conservant les sous-locataires actuels.

ÉLÉMENTS CORPORELS Les 11 immeubles listés, avec leurs surfaces.

LES CONTRATS : EXCLUSION du mandat de gestion avec B&C IMMOBILIER. L’acquisition est subordonnée à la sortie de l’exploitant actuel (Tendoors). Reprise des baux en cours avec les sous-locataires actuels. Signature d’un nouveau contrat avec B&C (Tendoors).

PRIX PROPOSE Prix global proposé : 8 546 000 € pour 11 actifs (offre divisible mais minimum 6 actifs attribués)

Détail pour l’actif M&CO 72 – 1 120 000 €

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L’OFFRE : Offre avec condition suspensive de financement. Hypothèses complémentaires : µAudit technique, juridique et visites de la totalité des lots. Sortie de l’exploitant actuel (Tendoors) à la date de l’acte authentique.

Offre valable jusqu’au 15 novembre 2025

AVIS DE L’ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L’OFFRE : Cette offre ne sera pas retenue compte tenu du prix proposé inférieur à l’offre mieuxdisante (1.120.000 € vs 1.280.000€).

Le projet de redressement par voie de cession présenté par M. [X] comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l’entreprise et les modalités d’apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

Monsieur [L] [X] (agissant au nom et pour le compte d’une société à créer, la SASU AMOARA).

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE ÉLÉMENTS INCORPORELS

Fonds de commerce, noms commerciaux, fichiers clients, bases de données, marques, noms de domaine, sites internet, logiciels, licences, autorisations administratives, permis de construire, etc.

ÉLÉMENTS CORPORELS

11 actifs immobiliers rénovés situés à [Localité 10], [Localité 11], [Localité 14], [Localité 15], [Localité 9], [Localité 19], [Localité 16], [Localité 17], [Localité 18]. Mobilier.

LES CONTRATS REPRIS :

Contrats de location avec les occupants, contrats de fournitures (eau, électricité).

PRIX PROPOSE :

Prix global proposé : 8 608 650 € pour 11 actifs Détail de prix pour M&CO 72 – 1 162 200€.

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L’OFFRE : Offre avec condition suspensive de financement. Financement intégral par fonds bancaires ou private-equity. Le besoin en fonds de roulement sera financé de la même manière.

AVIS DE L’ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L’OFFRE : Cette offre ne sera pas retenue compte tenu du prix proposé inférieur à l’offre mieuxdisante (1.162.200 € vs 1.280.000€).

Le projet de redressement par voie de cession présenté par la NSIUM comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l’entreprise et les modalités d’apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT Groupe NSIUM (pour le compte de la Sci CBM & PROUX) Acquisition par la Sci CBM & PROUX, une société en cours de constitution.

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE ÉLÉMENTS CORPORELS 11 immeubles

PRIX PROPOSE :

Prix global proposé : 8 000 000 € pour 11 actifs Malgré les relances du Soussigné, le candidat n’a pas indiqué un prix par actif ni la lever de la condition d’invisibilité. Son offre doit donc se comprendre comme indivisible.

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L’OFFRE :

L’offre pourrait être améliorée avec un « délai supplémentaire pour finaliser nos diligences ». Cela laisse entendre que des audits/diligences complémentaires sont

nécessaires pour une offre ferme, mais aucune condition suspensive n’est explicitement listée.

Les actifs devront être libres de toutes sûretés, privilèges ou clauses de réserve de propriété. • L’offre sommaire est valable à hauteur de 8 M€, avec une possibilité d’augmentation après diligences.

AVIS DE L’ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L’OFFRE : Cette offre ne sera pas retenue compte tenu de l’absence de précisions. Aucune communication n’a été adressée au soussigné malgré plusieurs relances.

Le projet de redressement par voie de cession présenté par la DIBONA ASSET MANAGEMENT comporte les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l’entreprise et les modalités d’apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

Société d’investissement et d’asset management du Groupe Dibona. 1[Adresse 4], [Localité 7] RCS Paris : 908 402 167

Spécialisée dans l’acquisition et la gestion d’actifs immobiliers (coliving).

50 M€ investis depuis 2021 dans 18 opérations, soit 5 500 m 2 de logements en coliving. Trois pôles d’activité :

Dibona Asset Management : investissement et gestion d’actifs. Hizeo : rénovation urbaine et conception.

B&C Immobilier (marque Tendoors) : exploitation locative. Président : [OB] [FK].

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE

Cession judiciaire dans le cadre d’une procédure de redressement judiciaire (Articles L.642-1 et suivants du Code de commerce).

Création d’une ou plusieurs structures de reprise par actif.

Faculté de substitution prévue à l’article L.642-9 al.3 du Code de commerce.

ÉLÉMENTS CORPORELS : 11 actifs immobiliers détenus par les sociétés en redressement judiciaire.

Actifs mobiliers identifiés par inventaire du commissaire-priseur.

Liste détaillée des biens immobiliers avec adresses, références cadastrales et surfaces.

LES CONTRATS REPRIS Reprise des Mandats de gestion et baux commerciaux avec B&C Immobilier (filiale du groupe Dibona). Reprise des contrats de sous-location (sous réserve de communication et d’analyse).

PRIX PROPOSE Prix global proposé : 50 000 € pour 11 actifs. Détail par actif M&72 – 5 000 €.

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L’OFFRE :

Prise en charge des financements éligibles à l’article L.642-12 al.4 du Code de commerce (sous réserve d’éligibilité).

Frais d’actes, droits d’enregistrement et frais annexes. Intégralité du prix versé à la signature de l’acte de cession. Aucune garantie sur le prix n’est prévue sauf demande contraire. Financement sur fonds propres.

Offre globale et indivisible sur l’ensemble des 11 actifs. Possibilité de lever cette condition après audits. Audit juridique, comptable, fiscal et réglementaire sans difficulté majeure.

Validité de l’offre : jusqu’à 2 jours avant l’audience du 3 novembre 2025.

AVIS DE L’ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L’OFFRE : Cette offre ne sera pas retenue compte tenu du faible prix proposé.

Le projet de redressement par voie de cession présenté par les candidats [N]-[G] les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l’entreprise et les modalités d’apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

Les candidats sont Messieurs [F] [N] et [RT] [G], porteurs du projet de reprise du bien immobilier situé [Adresse 5], [Localité 9]. Ils se réservent la faculté de constituer ou substituer une SCI dédiée à laquelle le bien serait attribué, sans modification des conditions économiques de l’offre.

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE

L’objectif affiché est la poursuite et l’optimisation de l’activité actuelle de coliving, avec gestion directe par les repreneurs, maintien des locataires en place, continuité des baux, et stabilisation du taux d’occupation > 90 %. Des travaux de maintenance ou d’amélioration énergétique sont envisagés à moyen terme, sans changement de destination.

ÉLÉMENTS CORPORELS

Le projet porte sur la reprise d’un ensemble immobilier appartenant à M&CO 72, exploité en coliving, comprenant maison principale R+2 (environ 300 m 2, 11 chambres + parties communes) et un studio indépendant. Les installations techniques, agencements, équipements fixes. Les droits et accessoires immobiliers (servitudes, jardin, réseaux, local vélo, etc.). Les éléments mobiliers et équipements d’exploitation selon inventaire contradictoire.

CONTRATS REPRIS

Les contrats de colocation en cours ainsi que les dépôts de garantie associés, transférés au repreneur. Les contrats d’énergie, d’assurance, de maintenance et de services nécessaires à la continuité d’exploitation (sous réserve de validation par le repreneur).

CONTRATS EXCLUS

Le mandat de gestion conclu avec la société exploitante actuelle est exclu du périmètre de reprise.

PRIX PROPOSE :

1 750 000 € (un million sept cent cinquante mille euros) hors droits de mutation, frais d’acte et honoraires notariaux.

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L’OFFRE :

Les porteurs subordonnent leur offre aux conditions suivantes :

Obtention d’un financement bancaire couvrant l’intégralité du prix (1 750 000 €) dans un délai de 60 jours.

Constitution d’une SCI dans le mois suivant la décision du tribunal.

Absence d’hypothèques ou servitudes nouvelles autres que celles publiées aux actes de 2022. Remise des diagnostics techniques à jour avant signature de l’acte. Purge du droit de préemption municipal.

Le financement du projet repose exclusivement sur un prêt bancaire, sans apport personnel.

AVIS DE L’ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L’OFFRE :

Messieurs [F] [N] et [RT] [G] ont adressé une offre le 13 novembre 2025 concernant l’actif M&CO 72.

Cette offre ne pourra être retenue en raison de l’absence de garanties financières suffisantes. En effet, elle est formulée sous la condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire, sans apport personnel, avec un délai d’obtention de soixante jours, ce qui ne permet pas d’assurer la sécurité et la célérité requises pour la procédure (la période d’observation ayant arrivée à terme).

Le projet de redressement par voie de cession présenté par NRE PARTNERS ASSET MANAGEMENT les propositions suivantes en ce qui concerne la cession totale de l’entreprise et les modalités d’apurement du passif :

PRÉSENTATION DU CANDIDAT

Société fondée en 2008, véhicule d’investissement immobilier du groupe familial FINANCIERE NOREV. Expérience de plus de 35 ans du Président ([I] [HR], diplômé de l’ESSEC) dans l’immobilier (ex-DG de Kaufman & Broad Développement, fondateur et ex-Président de Financière Rive Gauche).

Gère les grandes transactions en France et à l’international en partenariat avec le Groupe Binswanger. Trois pôles d’activité : Conseil, Développement de Fonds, Asset Management pour compte propre ou de tiers.• Groupe en croissance avec une levée de fonds de ~850 M€ en finalisation (octobre 2025).

PRÉSENTATION DU PROJET DE REPRISE

Cession judiciaire des actifs (Art. L.642-1 et s. du Code de commerce). Ouverte à la présentation d’un plan de continuation pour l’ensemble des sociétés. Utilisation d’une faculté de substitution : création d’une ou plusieurs structures de reprise (détenues à 100% par NRE PARTNERS ASSET MANAGEMENT) pour chaque actif.

Synergies et complémentarités évidentes avec les activités du groupe. Intégration de biens en co-living pour diversifier et renforcer le portefeuille. Potentiel d’optimisation significatif des actifs grâce à leurs localisations.

Stratégie de développement d’un portefeuille de 1 000 chambres en Europe d’ici 2030 (déjà 2 résidences au Portugal).

ÉLÉMENTS CORPORELS :

Offre globale et indivisible pour l’ensemble des 11 actifs immobiliers

LES CONTRATS REPRIS

Reprise et poursuite de l’ensemble des mandats de gestion conclus avec B&C Immobilier. Poursuite de l’ensemble des contrats de sous-location conclus par B&C Immobilier. Réservé pour d’autres contrats éventuels.

PRIX PROPOSE

Prix global proposé : 100 000 € pour 11 actifs Détail par actif : M&CO 72 10 000 € NET vendeur.

CONDITIONS PARTICULIÈRES DE L’OFFRE :

La prise en charge des financements éligibles (Art. L.642-12 al.4 C. com.) constituera une charge augmentative du prix, pouvant conduire à une révision de l’offre. Intégralité du prix versée à la signature de l’acte de cession, sauf si une garantie sur le

prix est sollicitée." Financement sur fonds propres. Une attestation de disponibilité des fonds sera fournie dans l’offre améliorée.

L’offre est globale et indivisible pour l’ensemble des actifs.

Le candidat se réserve le droit de lever cette condition après finalisation des audits.

AVIS DE L’ADMINISTRATEUR JUDICIAIRE SUR L’OFFRE : Cette offre ne sera pas retenue, compte tenu du prix proposé, manifestement excessivement faible.

Me [V] souligne le caractère sérieux de l’offre de la SAS FONCIERE ELITE : ce candidat justifie des capacités financières nécessaires pour assurer le règlement du prix sans condition suspensive de financement. La SAS FONCIERE ELITE s’engage à respecter une période de négociation exclusive de vingt jours calendaires avec B&C IMMOBILIER en vue de redéfinir les conditions du mandat de gestion. La SAS FONCIERE ELITE s’engage à reprendre en l’état les contrats de sous-location en cours avec chacun des colocataires.

Il sollicite ainsi :

* l’homologation du plan de cession de la société M&CO 72 au profit de la SAS FONCIERE ELITE,

* le transfert au repreneur des actifs corporels à savoir : un immeuble sis [Adresse 5], [Localité 9] ainsi que l’intégralité des actifs corporels figurant à l’inventaire établi par le commissaire de justice,

le constat du prix de cession fixé à 1 280 000 € net vendeur, frais d’agence, droits d’enregistrement frais d’acte étant à la charge de l’acquéreur, réparti comme suit :

1 190 000 € au titre des valeurs immobilières et 90 000 au titre des valeurs mobilières, – le constat que le repreneur exclut le transfert du mandat de gestion et qu’il entamera des négociations exclusives avec la société B&C IMMOBILIER en vue de redéfinir les conditions dudit mandat,

* le constat que le repreneur reprendra en l’état des contrats de sous-locations conclus avec chacun des colocataires,

* le constat que parmi les emprunts bénéficiant de sûreté aucun n’est éligible au transfert de sa charge au repreneur prévu par L. 642-12 alinéa 4 du Code de commerce,

* le transfert de la gestion au cessionnaire dès l’homologation de la cession dans l’attente de l’accomplissement des actes de cession conformément à l’article L. 631-22 du code de commerce,

* l’affectation de 100 % du prix de vente y compris les 90 000 € au titre des valeurs mobilières au créancier bancaire SOCFIM,

* le transfert de propriété de l’actif au repreneur au moment de la signature de l’acte définitif, lequel devra être passé devant notaire dans un délai maximal de six mois à compter du prononcé du jugement.

Le mandataire judiciaire rappelle les éléments contenus dans son rapport du 14/11/2025 et indique être favorable à cession totale des actifs de la SAS M & CO 72 à la SAS FONCIERE ELITE.

Me [B] indique être favorable à l’offre de la SAS FONCIERE ELITE qui est l’offre qui permet le meilleur désintéressement du créancier.

Me [VX] indique que le prêt est échu, que l’article L. 642-12 n’a pas à s’appliquer et est favorable à l’offre de la SAS FONCIERE ELITE.

Le juge-commissaire, entendu en son rapport oral, a donné un avis favorable à la cession totales des actifs de la SAS M & CO 72 au profit de la SAS FONCIERE ELITE.

Le ministère public a également émis dans ses réquisitions un avis favorable à la cession total des actifs de la SAS M & CO 72 au profit de la SAS FONCIERE ELITE.

SUR CE, LE TRIBUNAL

La présentation d’un projet de plan de redressement par voie de continuation n’est pas envisageable compte tenu de l’insuffisance de la rentabilité observée au cours de la période d’observation pour pouvoir faire face sérieusement à l’apurement du passif généré qui s’élève à environ 2 250 000 €.

A la suite des publicités faites par l’administrateur judiciaire afin de susciter le dépôt d’offres de reprise, neuf offres ont été formalisées entre ses mains.

Selon les dispositions de l’article L. 642-1 du code de commerce, la cession de l’entreprise a pour but d’assurer le maintien d’activités susceptibles d’exploitation autonome, de tout ou partie des emplois qui y sont attachés et d’apurer le passif.

Il résulte dudit article que le législateur a entendu donner la priorité au maintien de l’activité et au volet social par rapport au désintéressement des créanciers.

Sur le maintien de l’activité et la pérennité

La SAS FONCIERE ELITE est un acquéreur expérimenté dans l’immobilier depuis 2013.

La SAS BT RIOL & STEYT exploite un projet à [Localité 19].

Le candidat LA CASA IMMOBILIER est un leader français de l’habitat partagé.

Le candidat COMPAGNIE VAUBAN gère un portefeuille de 120 immeubles.

M. [X] ne précise pas son expertise actuelle.

Le candidat NSIUM ne précise pas son expertise actuelle.

Le candidat DIBONA ASSET MANAGEMENT est spécialisé dans l’acquisition et la gestion des actifs immobiliers.

Le candidat NRE PARTNERS ASSET MANAGEMENT est spécialisé dans l’immobilier.

M. [N] et M. [G] ne précisent pas leur expertise actuelle.

A l’exception de M. [X], M. [N] et M. [G] et du candidat NSIUM, les six autres candidats ont une forte expérience dans le domaine d’activité de la SAS M & CO 72.

La SAS FONCIERE ELITE apparait en capacité de maintenir l’activité selon les informations communiquées.

Sur le volet social

La SAS M & CO 72 n’ayant pas de salarié, ce critère ne pourra pas être retenu dans le choix du repreneur.

Sur le prix offert

La SAS FONCIERE ELITE propose un prix de 1 280 000 € offre net vendeur sans condition suspensive de financement.

La SAS BT RIOL & STEYT propose un prix de 1 750 000 € mais avec une condition suspensive d’obtention de financement non levée au jour de l’audience.

Le candidat LA CASA IMMOBILIER propose un prix de 1 140 000 €.

Le candidat COMPAGNIE VAUBAN propose un prix de 1 120 000 €.

M. [X] propose un prix de 1 162 200 €.

Le candidat NSIUM n’a pas indiqué la ventilation du prix entre les différents actifs.

Le candidat DIBONA ASSET MANAGEMENT propose 5 000 €.

Le candidat NRE PARTNERS ASSET MANAGEMENT propose 10 000 €.

M. [N] et M. [G] proposent 1 750 000 € hors droits de mutation, frais d’acte et honoraires notariaux, sans garantie et sous condition suspensive d’obtention d’un financement bancaire.

La SAS FONCIERE ELITE est l’offre financée la mieux-disante.

Il apparaît ainsi que l’offre formulée par la SAS FONCIERE ELITE peut être considérée comme satisfaisante par rapport aux principaux objectifs poursuivis par le législateur.

Il résulte de ce qui précède que le tribunal, en application de l’article L.631-22 du code de commerce, ordonnera la cession des actifs de la SAS M & CO 72 au profit de la SA FONCIERE ELITE selon les dispositions suivantes :

Eléments corporels : [Adresse 5], [Localité 9]

CONTRATS

EXCLUSION DE REPRISE du mandat de gestion donnés à la société B&C IMMOBILIER mais période de négociation exclusive de vingt jours calendaires avec la société B&C IMMOBILIER en vue de redéfinir les conditions du mandat de gestion à compter du jugement d’homologation du plan de cession

Reprise en l’état des contrats de bail courant avec chacun des locataires des biens.

M&CO 72 : 1 280 000 € (immobilier : 1 190 000 € + mobilier : 90 000 €)

Offre nette vendeur (frais d’agence, droits d’enregistrement, frais d’acte à charge de l’acquéreur) Un complément de prix de 60 k€ est proposé si attribution de deux actifs M&CO 72 et M&CO51.

La date d’entrée en jouissance par la SAS FONCIERE ELITE sera fixée au jour de l’homologation du plan de cession, étant précisé que dans l’attente de l’accomplissement des actes nécessaires à la réalisation de la cession, la gestion de l’entreprise cédée sera confiée au cessionnaire sous sa responsabilité exclusive par dérogation aux dispositions de l’article L. 642-8 du code de commerce ; ainsi, le repreneur assumera seul l’entière responsabilité de la gestion de l’entreprise cédée dès la date de son entrée en jouissance.

Le transfert de propriété de l’actif au repreneur interviendra au moment de la signature de l’acte définitif, lequel devra être passé devant notaire dans un délai maximal de six mois à compter du prononcé du jugement.

Parmi les emprunts bénéficiant de sûreté, aucun n’est éligible au transfert de sa charge au repreneur prévu par l’article L. 642-12 alinéa 4 du code de commerce.

Les quotes-parts du prix de cessions prévues par l’article L. 642-12 alinéa 1 du code de commerce seront affectées au créancier SOCFIM, cela concerne à la fois la valeur des titres immobiliers mais aussi la valeur des titres mobiliers.

En application des dispositions de l’article L. 642-10 du code de commerce, il sera décidé l’inaliénabilité de l’ensemble des éléments d’actif cédés, pendant une durée de deux ans à compter de la signature des actes constatant la cession des actifs.

Il y aura lieu, conformément à l’article L. 631-22 du code de commerce, de charger l’administrateur désigné de la passation des actes nécessaires à la réalisation de la cession ; lesquels devront intervenir au plus tard dans un délai de six mois à compter du prononcé de l’homologation du plan.

Le présent jugement fera l’objet, par les soins du greffe, des communications, publicités et significations prévues par l’article R. 642-4 du code de commerce.

Il sera précisé, en tant que de besoin, que par un second jugement en date du 27/11/2025 rendu postérieurement à celui-ci, le tribunal statuera sur le prononcé de la liquidation judiciaire de sollicitée par l’administrateur judiciaire et le mandataire judiciaire qui ont indiqué que le prix de cession ne permettra pas d’apurer intégralement le passif, que ladite société n’aura plus d’activité consécutivement à cette cession et qu’il n’y a plus de salarié attaché à celle-ci, et que dès lors aucun plan de redressement par voie de continuation n’est en l’espèce envisageable.

Le présent jugement fera l’objet, par les soins du greffe, des communications, publicités et significations prévues par l’article R. 642-4 du code de commerce.

Les dépens seront passés par frais privilégiés de la procédure collective.

PAR CES MOTIFS :

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

Après convocations, comparutions prévues par la loi.

Après en avoir délibéré.

Le juge-commissaire entendu en son rapport oral.

Le ministère public entendu en ses réquisitions.

Vu le rapport de l’administrateur judiciaire en date du 14/11/2025 et le rapport du mandataire judiciaire en date du 14/11/2025,

Vu les dispositions de l’article L. 631-22 du code de commerce,

Ordonne la cession des actifs de :

La SAS M & CO 72

[Adresse 8] [Localité 2] SIREN : 891 825 150

au profit de : la SAS FONCIERE ELITE [Adresse 6] [Localité 3] SIREN : 820 334 738

selon les dispositions suivantes :

Eléments corporels : [Adresse 5], [Localité 9]

CONTRATS

EXCLUSION DE REPRISE du mandat de gestion donnés à la société B&C IMMOBILIER mais période de négociation exclusive de vingt jours calendaires avec la société B&C IMMOBILIER en vue de redéfinir les conditions du mandat de gestion à compter du jugement d’homologation du plan de cession

Reprise en l’état des contrats de bail courant avec chacun des locataires des biens.

M&CO 72 : 1 280 000 € (immobilier : 1 190 000 € + mobilier : 90 000 €)

Offre nette vendeur (frais d’agence, droits d’enregistrement, frais d’acte à charge de l’acquéreur) Un complément de prix de 60 k€ est proposé si attribution de deux actifs M&CO 72 et M&CO51.

Dit que la date d’entrée en jouissance par la SAS FONCIERE ELITE sera fixée au jour de l’homologation du plan de cession, étant précisé que dans l’attente de l’accomplissement des actes nécessaires à la réalisation de la cession, la gestion de l’entreprise cédée sera confiée au cessionnaire sous sa responsabilité exclusive par dérogation aux dispositions de l’article L. 642-8 du code de commerce ; ainsi, le repreneur assumera seul l’entière responsabilité de la gestion de l’entreprise cédée dès la date de son entrée en jouissance.

Dit que le transfert de propriété de l’actif au repreneur interviendra au moment de la signature de l’acte définitif, lequel devra être passé devant notaire dans un délai maximal de six mois à compter du prononcé du jugement.

Constate que parmi les emprunts bénéficiant de sûreté, aucun n’est éligible au transfert de sa charge au repreneur prévu par l’article L. 642-12 alinéa 4 du code de commerce.

Affecte les quotes-parts du prix de cessions prévues par l’article L. 642-12 alinéa 1 du code de commerce au créancier SOCFIM, cela concerne à la fois la valeur des titres immobiliers mais aussi la valeur des titres mobiliers.

Prononce, en application des dispositions de l’article L. 642-10 du code de commerce, l’inaliénabilité de l’ensemble des éléments d’actif cédés, pendant une durée de deux ans à compter de la signature des actes constatant la cession des actifs ;

Dit que conformément à l’article L. 631-22 du code de commerce, ès qualités d’administrateur judiciaire, sera chargé de la passation des actes nécessaires à la réalisation de la cession ; lesquels devront intervenir au plus tard dans un délai de six mois à compter du prononcé de l’homologation du plan ;

Précise, en tant que de besoin, que par un second jugement en date du 27/11/2025 rendu postérieurement à celui-ci, le tribunal doit statuer sur le prononcé de la liquidation judiciaire de

Dit que le présent jugement fera l’objet, par les soins du greffe, des communications, publicités et significations prévues par l’article R. 642-4 du code de commerce ;

Passe les dépens par frais privilégiés de la procédure collective.

Le Greffier

Le Président.