EXTRAIT DES MINUTES DU GREFFE

DU TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE 1 8 D’AVIGNON (Vse)

COUR D’APPEL DE NÎMES Minute N°

TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE D’AVIGNON

Chambre 01 CTX IMMOBILIER N. R.G.: N° RG 18/01673 – N° Portalis DB3F-W-B7C-H5QK

JUGEMENT DU 05 Mars 2019

AFFAIRE: S.C.I. M3J

C/ S.C.P. Y-X

DEMANDERESSE :

S.C.I. M3J représentée par Monsieur A B

[…]

[…] représentée par M^e Jean-C BOREL, avocat au barreau d’AVIGNON, avocat plaidant

DÉFENDEURS :

S.C.P. Y-X

[…]

[…] es représentée par M^e Véronique CHIARINI, avocat au barreau de NIMES, avocat

plaidant

Maître C X on the beds pros […] représenté par M^e Véronique CHIARINI, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Monsieur C D, Premier Vice-Président

DEBATS:

Audience publique du 08 Janvier 2019 Greffier lors des débats: Virginie NEGRI Greffier lors du prononcé : C AGOSTI Après avoir entendu les parties comparantes ou leurs conseils, l’affaire a été mise en

délibéré à ce jour.

JUGEMENT: Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis donné aux parties dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, réputé contradictoire, en premier ressort, signé par Monsieur C D,

Premier Vice-Président et Monsieur C AGOSTI, greffier.

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Grosse + expédition à: ne BOREL, Ae CHIARINI Expédition à : élivrées le 813119 EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié en date du 2 décembre 2008 établi par Maître X, la société M3J (ci-après le bailleur) a donné à bail commercial à la société SARL Z un local situé à l’ISLE

SUR LA SORGUE.

Monsieur C Z (la caution), a déclaré dans cet acte se constituer caution pour le « paiement du loyer, des frais et taxes ainsi que l’exécution des conditions du bail pour toute la durée du bail ».

Suivant jugement en date du 21 novembre 2012 rendu par le tribunal de commerce d’Avignon, la SARL Z a été placée en redressement judiciaire.

Le bailleur, a fait délivrer à la société locataire un commandement de payer en date du 19 juin 2014.

Ce commandement étant demeuré infructueux, le bailleur a saisi le juge des référés du Tribunal de Grande Instance, qui a, par ordonnance en date du 20 octobre 2014, ordonné l’expulsion de la SARL Z et l’a condamnée au paiement des loyers et d’une indemnité d’occupation.

Cette ordonnance, a été confirmée par arrêt en date du 26 mars 2016 de la Cour d’appel de Nîmes.

Par jugement en date du 10 février 2016, la SARL Z a été placée en liquidation judiciaire.

Par arrêt en date du 21 juillet 2016, la créance de la SCI M3J, au passif de la liquidation judiciaire de la SARL Z, a été fixée par la Cour de céans aux sommes de:

-10 880€ au titre des loyers impayés,

- 47 880€ au titre des indemnités d’occupation échues entre le 10 février 2016 et le 1er août

2017.

Soutenant que les indemnités d’occupation étaient irrécouvrables contre la caution de la société Z par la faute du notaire rédacteur de l’acte, par actes d’huissier en date du 3 mai 2018, la SCI M3J a fait assigner Maître C X et la SCP Y et X, devant le tribunal de grand instance d’Avignon, pour obtenir leur condamnation au paiement des indemnités d’occupation échues ou subsidiairement des dommages et intérêts en réparation de la perte de chance de recouvrement des indemnités d’occupation échues à

l’encontre de la caution.

Dans ses dernières conclusions signifiées par RPVA le 18 octobre 2018, la société civile immobilière M3J demande de :

Vu la jurisprudence,

Dire et juger que Maître C X a fait une appréciation erronée du droit positif en vigueur et applicable au contrat de cautionnement lors de la conclusion de l’acte,

Dire et juger que Maître C X a violé son devoir d’assurer l’efficacité de l’acte,

* 200 en

HAL A titre subsidiaire :

Dire et juger que Maître C X a manqué à son devoir d’information et de conseil à

l’égard de la SCI M3J lors de la conclusion de l’acte,

En conséquence :

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Condamner solidairement Maître C X et la SCP Y et X à payer la somme de 47 880 euros au titre des indemnités d’occupation échues entre le 1er août 2014 et le 10 février 2016,

A titre subsidiaire :

Condamner solidairement Maître C X et la SCP Y et X à payer la somme de 45 000 euros au titre de la perte de chance de recouvrement des indemnités d’occupation échues entre le 1er août 2014 et le 10 février 2016,

Enfin :

Condamner solidairement Maître C X et la SCP Y et X à payer la somme de 3500 € sur le fondement de l’article 700 du Nouveau Code de Procédure Civile

(sic),

Condamner solidairement Maître C X et la SCP Y et X aux entiers frais et dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jean-C BOREL,

The Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2018, Maître C X, et la S.C.P Y X, office notarial à L’ISLE SUR LA SORGUE, demandent de :

DEBOUTER la société M3J de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER la société M3J :

- A payer à Maître X et la Société Y-X indivisément par application de l’article 700 du Code de Procédure Civile la somme de 3.000€,

- Aux entiers dépens.

Ils font essentiellement valoir que :

-l’indemnité d’occupation n’est pas une condition d’exécution du bail mais découle d’une décision distincte en l’occurrence l’ordonnance de référé du 20 octobre 2014,

-le montant de l’indemnité d’occupation, est inconnu lors de la conclusion du bail,

- si il avait été convenu que la caution de la société locataire garantirait le paiement des indemnités d’occupation, ce cautionnement aurait été indéterminé, donc nul,

-l’acte de cautionnement a été paraphé et signé et respecte l’intention des parties, le bailleur ne rapporte pas la preuve qu’il aurait eu l’intention de solliciter un cautionnement au delà des sommes directement et exclusivement liées à l’exercice du bail, et que la caution aurait accepté de signer un engagement indéterminé dans son montant et sa durée.

L’ordonnance de clôture, a été rendue le 19 novembre 2018.

^am MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la demande principale

Il est constant et non contesté que, dans le cadre de son devoir de conseil, le notaire a l’obligation d’éclairer les parties sur le sens et la portée de l’acte et d’en assurer l’efficacité.

Tout d’abord, c’est à tort que le notaire défendeur soutient que si l’engagement de caution avait été étendu aux indemnités d’occupation, il aurait été nul faute d’être déterminé dans sa durée et dans son montant et qu’en tout état de cause son logiciel de rédaction ne proposait pas cette clause..

En effet, il est constant et ressort notamment des différentes décisions rendues ainsi que doctrines, produites au débat par la SCI demanderesse, qu’à la date de rédaction de l’acte,

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le droit positif admettait largement la possibilité pour la caution en matière de bail commercial, sans qu’aucune irrégularité n’entache l’acte de cautionnement, de s’engager au versement d’indemnités d’occupation en cas de défaillance du preneur dans l’exécution de ses obligations contractuelles, ce que le notaire requis ne pouvait ignorer, qu’il aurait dû savoir et qu’il ne soutient d’ailleurs pas ignorer, de sorte que, nonobstant la programmation de son logiciel ne proposant pas une telle clause, il lui appartenait de s’adapter à ce droit positif.

Si l’acte de cautionnement limitant la garantie aux seuls loyers et charges, à l’exclusion de l’indemnité d’occupation, est clair sur l’étendue de l’engagement de caution M. Z, pris en la présence de la SCI, et si effectivement, comme le défendeur le soutient, le bailleur ne rapporte pas la preuve que le bailleur aurait eu l’intention de solliciter un cautionnement au delà des sommes directement et exclusivement liées à l’exercice du bail, et que la caution aurait accepté de signer un tel engagement à verser des indemnités d’occupation en lieu et place du preneur défaillant, il n’en demeure pas moins qu’il appartenait au notaire, au minimum, d’attirer l’attention du bailleur sur les limites de l’engagement de caution aux seuls loyers dont la conséquence était, qu’en cas de résiliation du bail, d’expulsion de la société locataire et de liquidation judiciaire de celle-ci, le bailleur n’avait plus aucun recours contre la caution pour lui réclamer le paiement des indemnités d’occupation.

Il n’est nullement allégué par le notaire, que la SCI était informée des conséquences de la limitation de l’engagement de caution aux seuls loyers frais et taxes.

SUBROS A Il n’est pas davantage allégué par le notaire défendeur, que cette information a été donnée aux parties.

Il est incontestable que, si cette information, avait été donnée par le notaire, elle aurait, d’une part, permis au bailleur d’être pleinement informé et de solliciter, le cas échéant, d’étendre la caution à l’indemnité d’occupation et, d’autres part, à la caution, d’accepter ou non, en connaissance de cause, que son engagement soit étendu.

Par conséquent, le notaire a manqué à son devoir de conseil, sa faute ayant ainsi directement causé un préjudice à la SCI M3J puisque celle-ci a perdu toute possibilité d’obtenir le paiement des indemnités d’occupation échues fixées au passif de la liquidation de la société preneur.

Toutefois, il n’est pas certain que, même si le bailleur et la caution avaient été informés par enuto cloqué le notaire des conséquences de la limitation de l’engagement de caution, le bailleur aurait sollicité que cet engagement soit étendu aux indemnités d’occupation et surtout que la caution aurait accepté de signer un tel acte.

Par conséquent, le préjudice subi par la demanderesse ne peut être équivalent au montant

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des indemnités d’occupation dues par la SARL Z, mais s’analyse en une perte de chance pour la SCI bailleresse de recouvrer auprès de la caution les indemnités d’occupation dues par la société locataire en cas de défaillance de cette dernière.

Il est de principe, que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée..

En conséquence de ce qui précède, il y a lieu de fixer les dommages intérêts en réparation de la chance perdue par la SCI demanderesse d’obtenir le recouvrement auprès de la caution des indemnités d’occupation dues par la SARL Z à la somme de 12 000€.

Sur les demandes accessoires

Succombantes, les parties défenderesses seront condamnées solidairement aux entiers dépens, dont distraction au profit de Maître BOREL et, en considération de l’équité, à payer à la SCI demanderesse une somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire du jugement, nécessaire en raison de la nature de l’affaire, sera ordonnée.

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PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, contradictoirement en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Dit que Maître C X a manqué à son devoir d’information et de conseil à l’égard de la SCI M3J lors de la conclusion de l’acte,

En conséquence :

Condamne solidairement Maître C X et la SCP Y et X à payer à la SCI M3J la somme de 12 000 euros au titre de la perte de chance de recouvrement des indemnités d’occupation échues entre le 1er août 2014 et le 10 février 2016,

Condamne solidairement Maître C X et la SCP Y et X à payer à la SCI M3J la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Jean-C BOREL,

Rejette les demandes plus amples ou contraires,

Ordonne l’exécution provisoire du jugement.

к LE PRESIDENT LE GREFFIER

[…]

COPIE CERTI CONFORME

LE GREFFIER

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