TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE NANTERRE
PÔAA CIVIL
2ème Chambre
JUGEMENT RENDU
AA
21 Juillet 2022
No R.G.: 20/02039
N° Portalis
DB3R-W-B7E-VTJH
^N° ^Minute :22/580
AFFAIRE
X
Y
C/
Z AA
AB
Copies délivrées le :
Extrait des minutes du Secrétariat-Greffe du Tribunal de Grande Instance de la Circonscription Judiciaire de Nanterre (Hauts-de-Seine)
DEMANDEUR
Monsieur X Y
1 place Armand Carrel
75019 Paris
représenté par Maître Tristan DUPRE DE PUGET de la SCP FTMS
Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0147
DEFENDEUR
Monsieur Z AA AB
104 boulevard de Paris
13003 MARSEILAA
représenté par M^e AF RICHEMOND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire G400
En application des dispositions des articles 871 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 02 Juin 2022 en audience publique devant :
Dorothée DIBIE, Vice-Présidente
Karine HOUEL, Juge magistrats chargés du rapport, les avocats ne s’y étant pas opposés.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries au tribunal composé de :
Dorothée DIBIE, Vice-Présidente
Irène BENAC, Vice-présidente Karine HOUEL, Juge
qui en ont délibéré.
Greffier lors du prononcé Fabienne MOTTAIS, Greffier.
JUGEMENT
prononcé en premier ressort, par décision contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.
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EXPOSE DU LITIGE
AD 28 mai 2019, M. X AC, acquéreur, a signé, par l’intermédiaire de Maître Fabien Nahoum, notaire à […], une promesse de vente avec M. Z AD AE, portant sur un appartement en duplex situé aux […] et 10ème étages d’un immeuble […] […] (92) et une cave, pour un prix de 630.000 euros, comprenant divers biens meubles.
Cette promesse, expirant le 16 août 2019 et prévoyant une indemnité d’immobilisation d’un montant de 63.000 euros, M. AC a versé la somme de 31.500 euros entre les mains du notaire, constitué séquestre par les parties, et la somme complémentaire de 31.500 euros devait être versée en cas de renonciation à la vente.
La promesse de vente était consentie avec une condition suspensive d’obtention d’un prêt par le bénéficiaire et comportait une clause relative aux dégâts des eaux, mentionnant l’existence d’infiltrations ayant pour origine un défaut d’étanchéité du toit-terrasse du 11ème étage, partie commune de l’immeuble, que les travaux de réfection de l’appartement ont été réalisés, et que le dégât des eaux est terminé et qu’il n’en existe pas d’autre.
AD matin du 31 juillet 2019, jour de signature de l’acte authentique, lors d’une pré-visite de l’appartement, en présence de l’agence immobilier, M. AC a constaté l’apparition de deux dégâts des eaux au plafond de la chambre au niveau 2 et sur le mur au droit de la mezzanine au niveau 1. En outre, M. AD AE l’informait de la survenue d’un troisième dégât des eaux affectant le voisin d’en dessous, et provenant d’infiltrations au niveau du mur porteur, à l’aplomb de la mezzanine, et du plancher du niveau 1.
M. AC a refusé de signer l’acte authentique et, par un courriel de son notaire, Maître Nahoum, en date du 2 août 2019, a notifié au vendeur son refus d’acquérir, du fait de l’absence d’accord sur la chose et le prix, le bien visité qui ne correspondait plus à celui objet de la promesse de vente.
En réponse, par une lettre recommandée avec avis de réception du 7 août 2019, M. AD AE a mis en demeure M. AC, de lui verser la somme de 63.000 euros prévue à titre d’indemnité d’immobilisation, ce que ce dernier a refusé par courrier du 23 août 2019.
L’assureur de M. AD AE a fait réaliser une expertise amiable, au contradictoire de la copropriété, par la société Elex dont les conclusions, rendues le 26 septembre 2019, ont établi notamment que « Ces dommages sont identiques aux dommages constatés lors de notre visite du 17 mai 2018. Il ne s’agit pas d’aggravation des dommages. Votre assuré a fait réaliser les travaux de peinture alors que la cause des infiltrations n’a pas été supprimée".
C’est dans ces conditions que, par acte d’huissier de justice en date du 4 mars 2020, M. AC a fait assigner, devant le tribunal judiciaire de Nanterre, M. AD AE aux fins de restitution de la somme de 31.500 euros et de condamnation à des dommages et intérêts ainsi que paiement des sommes correspondant aux intérêts qu’il aurait dû percevoir de son Plan d’Epargne Entreprise, outre la condamnation au titre des frais irrépétibles et aux dépens.
Aux termes de ses dernières écritures, signifiées par la voie électronique le 26 janvier 2021, M. AC demande au tribunal, de : A titre principal,
- Dire et juger que M. AD AE a commis des manquements à son obligation de garde prévue au compromis de vente du 28 mai 2019;
- En conséquence, ordonner, la restitution à M. AC de l’intégralité des sommes qu’il a versées au titre de l’indemnité d’occupation;
- Condamner M. AD AE en raison des manquements à ses obligations qu’il a commis à lui verser : la somme de 22.639,31 euros en réparation de son préjudice financier et moral, les sommes correspondant aux intérêts que M. AC aurait dû percevoir pour son Plan Epargne Entreprise entre le 25 juin 2019 et la date du jugement à intervenir;
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A titre subsidiaire,
- Dire et juger, que M. AD AE a commis un dol à son préjudice afin de le pousser à signer le compromis du 28 mai 2019; En conséquence, dire et juger que le compromis est nul et de nul effet ;
-
L- Ordonner la restitution de toutes les sommes avancées par M. AC aux fins de
l’exécution du compromis;
Condamner M. AD AE, en raison des divers préjudices qu’il lui a causés en raison du dol, à lui verser : la somme de 22.639,31 euros en réparation de son préjudice financier et moral, les sommes correspondant aux intérêts que M. AC aurait dû percevoir pour son Plan Epargne Entreprise entre le 25 juin 2019 et la date du jugement à intervenir; En tout état de cause,
- Débouter, M. AD AE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;
- Condamner M. AD AE à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont distraction au profit de la SCP FTMS Avocats conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, et le condamner aux entiers dépens.
AD demandeur sollicite, à titre principal, et au vu du sinistre diminuant de manière significative la valeur de l’appartement, l’application des clauses contractuelles relatives à l’état du bien lui permettant de se voir rembourser les sommes avancées, en soutenant que le vendeur n’avait pas supprimé la cause des précédents dégâts des eaux et que de nouveaux dégâts sont survenus après la signature de la promesse de vente, de sorte que M. AD AE a manqué à son obligation de garde du bien objet de la vente.
Subsidiairement, il sollicite la nullité de la promesse de vente pour dol, en considérant, sur la base du rapport d’expertise qui conclut à des dommages identiques, que M. AD AE, prétendant que le dégât des eaux était terminé, lui a dissimulé les nouvelles infiltrations par la peinture refaite récemment, ainsi que l’existence des risques de réitération du dégât des eaux dans l’attente des travaux par la copropriété d’étanchéité du toit-terrasse, et ce, alors qu’étant architecte, il ne pouvait ignorer un tel risque et ses conséquences et que l’entrepreneur, qui était intervenu sur la mezzanine, lui avait signalé que le mur porteur était imbibé d’eau.
Quant aux préjudices dont M. AC demande réparation, en lien causal avec la non réalisation de la vente, par la faute du vendeur, il invoque un préjudice financier, en raison des frais de notaire engendrés par l’opération avortée, des arrhes non remboursables auprès de la société de déménagement, de l’ensemble des congés payés qu’il a été obligé de poser, l’empêchant de toucher en lieu et place une indemnité de congés payés de la part de son employeur, de la surprime d’âge qu’il sera dans l’obligation de payer pour tout emprunt futur dans la mesure où il aura dépassé l’âge de 35 ans, et du double préjudice lié au déblocage du Plan Epargne Entreprise de son précédent employeur pour financer l’apport personnel de son emprunt, ainsi qu’un préjudice moral caractérisé notamment par son « état de stress très intense>> attesté par son médecin traitant.
Aux termes de ses dernières écritures, signifiées par la voie électronique le 2 novembre 2020, M. AD AE demande au tribunal, au visa des articles 1103 et 1104 du code civil et 16, 514 et 514-1 du code de procédure civile, de :
- Débouter M. AC de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; reconventionnel,A titre Condamner M. AC à lui payer la somme de 63.000 euros à titre d’indemnité
-
d’immobilisation en exécution des dispositions de la promesse unilatérale de vente du 28 mai 2019;
En conséquence,
Autoriser à cet effet l’étude notariale de Maître Pamela Chotard, la SCP Brandon
-
Associés à Paris, à se libérer de la somme de 31.500 euros séquestrée sur ses comptes entre ses mains, à titre d’acompte à valoir sur cette somme; Condamner M. AC à lui verser le surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 31.500 euros;
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 – Condamner M. AC à lui payer la somme de 6.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile;
- Condamner M. AC aux entiers dépens de la présente instance, dont distraction au profit de Maître AF AG, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;
- Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
AD défendeur se prévaut de la non-réalisation de la vente, imputable exclusivement au bénéficiaire, pour solliciter le versement de l’indemnité d’immobilisation.
Il soutient notamment que : les dégâts constatés le 31 juillet 2019 étaient mineurs;
- leur cause était parfaitement connue du bénéficiaire et identifiée dans la promesse et dans les pièces communiquées à ce dernier (procès-verbal d’assemblée générale de 2018, rapport d’expertise diligentée par Axa en 2018, échanges avec la Présidente du Conseil syndical, qui avait été spécifiquement informée des risques de réactivation du sinistre en cas de pluie, tant que les travaux de réfection de l’étanchéité du toit-terrasse n’étaient pas été réalisés); ces dégâts sont la conséquence de ce défaut d’étanchéité et des évènements météorologiques exceptionnels qui ont eu lieu entre les 25 et 27 juillet 2019 (canicule record suivie de forts orages); un huissier a pu constater l’absence d’humidité près de 8 mois après le sinistre ;
- les désordres n’ont donc pas évolué entré le 31 juillet 2019 et le mois de novembre 2019, date des travaux de réfection de l’étanchéité du toit-terrasse, et a fortiori entre novembre 2019 et mars 2020, date du constat d’huissier ;
- la cause était donc bien le défaut d’étanchéité du toit-terrasse et non un défaut structurel de
l’extension de la mezzanine;
- l’expert mandaté par M. AD AE a confirmé la cause du sinistre ;
- M. AD AE a été transparent tout au long du processus de vente ;
- les désordres n’ont pas rendu le bien impropre à sa destination, ni mis en péril la solidité de l’ouvrage et n’ont pas impacté significativement la valeur du bien ;
- M. AC a préféré choisir de ne pas acquérir le bien pour des raisons qui lui sont propres et en parfaite connaissance de cause.
En réponse aux demandes fondées sur une réticence dolosive, M. AD AE fait valoir que :
- il a laissé M. AC visiter de nombreuses fois l’appartement, dont une fois avec une entreprise ;
- il l’a informé du dégât des eaux et de sa cause et lui a communiqué toutes les pièces de
l’assurance ;
- il lui a remis les procès-verbaux d’assemblée générale des copropriétaires, notamment celui de 2018 votant les travaux de réfection du toit-terrasse ;
- il l’a informé du risque de réactivation du sinistre tant que la cause n’était pas traitée (le défaut d’étanchéité du toit-terrasse), notamment dans son email du 13 juin 2019;
- il a immédiatement déclaré le sinistre à son assureur dès sa constatation le 31 ju illet 2019;
-il a proposé de décaler la signature et de mandater un expert amiable contradictoire, avec pour mission d’identifier les causes du sinistre, y compris un supposé vice de construction de l’extension de la mezzanine évoqué par son cocontractant.
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties et conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux écritures précitées.
La clôture a été prononcée le 30 mars 2021. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries du 2 juin 2022 et mise en délibéré au 21 juillet 2022.

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MOTIFS DE LA DECISION
Sur les manquements contractuels du promettant et la restitution du séquestre
ADs articles 1103 et 1104 du code civil disposent que « ADs contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui lès ont faits » et qu’ils « doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi ».
En l’espèce, la promesse de vente, signée le 28 mai 2019, stipulait notamment que :
« FORCE EXECUTOIRE DE LA PROMESSE
[…] ETTANTAD PROMETTANT a, pour sa part, définitivement consenti à la vente et qu’il est d’ores et déjà débiteur de l’obligation de transférer la propriété au profit du BENEFICIAIRE aux conditions présentes. AD PROMETTANT ne peut plus, par suite, […] apporter aucune modification matérielle, si ce n’est avec le consentement du BENEFICIAIRE, ni détérioration au BIEN. Il en ira de même si la charge ou la détérioration n’était pas le fait direct du PROMETTANT. AD non-respect de cette obligation entraînera l’extinction des présentes si bon semble au BENEFICIAIRE
CONDITIONS ET DECLARATIONS GENERAAAS
[…] ETAT DU BIEN
AD BENEFICIAIRE prendra le bien dans l’état où il se trouve à ce jour, tel qu’il l’a vu et visité..
[…] DEGAT DES EAUX
AD PROMETTANT déclare : qu’il existait un dégât des eaux au niveau des plafonds du séjour et de la chambre au niveau 2 (décollement de peinture + enduit avec humidité) suite à des infiltrations au niveau du toit terrasse, qu’il a établi un constat amiable envoyé à son assurance, la compagnie Axa, en novembre 2017, dont la copie est annexée aux présentes, queledit dégât des eaux a fait l’objet d’expertises et de plusieurs mesures d’humidité prises par les entreprises déléguées par Axa, que la compagnie Axa a remis un rapport d’expertise contradictoire en ^accord ^avec l’assurance de l’immeuble et définitif en date du 23 mai 2018, dont la copie est annexée aux présentes, précisant que le dégât des eaux n’avait pas augmenté et les supports étaient devenus secs, que la compagnie Axa a fait réaliser les travaux par la société Maisonnig, qu’à ce jour, ledit dégât des eaux est terminé et qu’il n’en existe pas d’autres.
[…] DISPOSITIONS TRANSITOIRES
Obligations de garde du PROMETTANT Entre la date des présentes et la date d’entrée en jouissance du BENEFICIAIRE, les biens et le cas échéant les meubles, tels qu’ils sont susdésignés, demeureront sous la garde et possession du PROMETTANT qui s’y oblige. En conséquence, il est convenu ce qui suit :
[…] Entretien et réparation
Jusqu’à l’entrée en jouissance du BENEFICIAIRE, le PROMETTANT s’engage à :
[…] Délivrer les biens dans leur état actuel […]
Entretenir les biens vendus […] Réparer les dégâts survenus depuis la vente ADs parties se rapprocheront directement entre elles afin d’effectuer une visite préalablement à la signature de l’acte authentique de vente dans le but de vérifier l’état général par rapport à ce qu’il est à ce jour […] Sinistre pendant la durée de validité des présentes En cas de sinistre de nature soit à rendre les BIENS inutilisables soit à porter atteinte de manière significative à leur valeur, le BENEFICIAIRE aurait la faculté:
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Soit de renoncer purement et simplement à la vente et de se voir immédiatement remboursé de
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toutes sommes avancées par lui le cas échéant ;
• Soit de maintenir l’acquisition des BIENS alors sinistrés totalement ou partiellement et de se voir attribuer les indemnités susceptibles d’être versées par la ou les compagnies d’assurances concernée, sans limitation de ces indemnités fussent-elles supérieures au prix convenu aux présentes »>.
Il ressort des échanges de courriels entre M. AD AE et le conseil syndical, et il n’est pas contesté par les parties, que les travaux d’étanchéité du toit-terrasse ont été votés lors de l’Assemblée Générale des copropriétaires du 3 juillet 2018, le procès-verbal indiquant : "16ème décision – Problèmes d’étanchéité et d’infiltrations sur la terrasse A111 se répercutant sur les appartements inférieurs […] démarrage des travaux au printemps 2019", mais que ces travaux ont pris du retard et n’avaient toujours pas débuté le 11 mai 2019.
Il ressort également des pièces versées aux débats qu’antérieurement à la promesse de vente, M. AC avait été informé de ces travaux d’étanchéité, « prévus pour octobre 2019 », par un courriel de l’agence immobilière du 1er avril 2019, puis postérieurement à la promesse de vente, a sollicité des précisions sur le calendrier auprès de la présidente du conseil syndical, par un courriel du 6 juin 2019, dans lequel il écrit : "j’en profite aussi pour aborder un point qui me tient à coeur (et qui me concerne plus directement): la réfection de l’étanchéité du toit-terrasse
[…] AD vote de cette résolution a été déterminant pour moi dans la signature du compromise. Je comprends que ce sujet sera à l’ordre du jour cette année […] auriez-vous, selon le scénario retenu, le délai (même approximatif, en trimestre par exemple) sous lequel la partie du toit terrasse située sur l’appartement A.91 sera re-étanchéifiée ?”.
En outre, dans un courriel du 13 juin 2019, adressé en copie à M. AC, M. AD AE attirait l’attention du conseil syndical sur la nécessité de réaliser les travaux « avant l’automne pour des raisons évidentes de pluviométrie et du caractère aléatoire des risques de cette étanchéité (elle doit être déformée à différents endroits) de 18 ans d’âge ».
Lors de l’état des lieux du 31 juillet 2019, précédant la signature de l’acte de vente, l’agent immobilier écrivait au notaire « nous venons de découvrir des traces d’infiltration d’eau au niveau du plafond de la chambre du niveau supérieur ainsi que le long du mur, en dessous de la mezzanine. Il semblerait que cela soit très récent et provienne des soucis d’étanchéité de la terrasse. Vous pourrez trouver les photos ci-jointes ». ADs clichés, produits aux débats, révèlent 82 craquellements de peinture (pouvant mesurer jusqu’à une dizaine de centimètres) et plusieurs tâches marron.
Dans son courriel du 2 août 2019, Maître Nahoum, notaire du bénéficiaire décrivait les sinistres en ces termes :
« 1°) Dégât au niveau du plafond de la chambre du haut (successions de tâches marrons sur plusieurs dizaines de cm): il semble s’agir du redémarrage du sinistre présenté comme terminé dans la promesse de vente (déclaration de votre client) 2°) Dégât sous la mezzanine (craquellement de la peinture sous toute la largeur de la mezzanine
- Im + une tâche ovale marron): le dégât est apparemment visible et étendu, il apparaît surprenant que votre client ne l’ait remarqué que lors de ladite visite de « routine » avant signature 3°) Dégât des eaux entre son appartement et celui de son voisin du dessous votre client a indiqué au mien que de l’eau coule dans l’appartement du dessous (au niveau du mur et de son plafond) »>.
AD rapport d’expertise du 26 septembre 2019 de la société Elex, qui avait été missionnée en 2018 par la société Axa, assureur de M. AD AE, rendu au contradictoire du syndic de la coproprité et de son assureur, indique que “les dommages constatés chez votre assuré sont bien la conséquence d’un dégât des eaux et que les supports sont secs […] la responsabilité de la copropriété est engagée […] ces dommages sont identiques aux dommages constatés lors de notre visite du 17/05/2018. Il ne s’agit pas d’aggravation des dommages. Votre assuré a fait réaliser les travaux de peinture alors que la cause des infiltrations n’a pas été supprimée (étanchéité toiture-terrasse)". AD rapport mentionne des dommages à hauteur de 374 euros,
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pour la réfection de la peinture mur-plafond du salon et de la chambre. Quant au rapport d’expertise établi le 15 novembre 2019, de façon non-contradictoire, par le
Cabinet Didier Contant, missionné par M. AD AE, il constate : au plafond de la chambre située à l’étage supérieur de l’appartement, nous avons constaté des traces d’humidité de l’ordre de 68 à 70 %, la mezzanine […] la paroi [présente] un faïençage du revêtement, nous avons eu accès à la terrasse et avons constaté une fissure située à la base de la dale. Nous avons constaté que les travaux d’étanchéité étaient en cours de réalisation".
Et il conclut que :
< Concernant l’humidité constatée au plafond de la chambre située au niveau supérieur de l’appartement, il s’agit d’une humidité résiduelle due aux infiltrations provenant de la terrasse. Par ailleurs, nous avons pu vérifier le taux d’humidité des parois intérieures de l’appartement ainsi que l’isolation thermique à l’aide d’une caméra thermographique, qui n’ont fait apparaître aucune carence particulière, notamment à la jonction de la paroi extérieure et du plancher de la mezzanine. ADs travaux de réfection de l’étanchéité de la terrasse étant en cours, les traces d’humidité disparaitront après séchage complet du plafond de la chambre et la fissure constatée au niveau du plancher de la terrasse sera éradiquée lorsque les relevés d’étanchéité seront réalisés sur la terrasse.
Concernant la conformité des travaux relatifs à la création de la mezzanine, ils ont été réalisés conformément aux règles de l’art, en tenant compte de la structure de l’immeuble. Il n’existe donc, à ce jour, aucun signe qui pourrait faire douter de la stabilité ou de la solidité de cette mezzanine. Compte tenu de ce qui précède, aucun travaux ne sont à prévoir dans cet appartement, sauf la mise en peinture du plafond de la chambre après séchage complet. »>
Enfin, il ressort du procès-verbal de constat établi le 10 mars 2020 par l’huissier de justice requis par M. AD AE, que les constats sont identiques à ceux des experts : dans la chambre du 10ème étage, une infiltration s’étendant depuis le mur de façade jusqu’à la cloison, les traces d’humidité sont plus visibles dans la partie centrale […] actuellement sèche […] la zone concernée s’étend sur environ une trentaine de centimètres dans la partie centrale, une dizaine de centimètres sur la droite […] au […] étage, sur le pan de mur sous la mezzanine, sur une superficie d’environ 1m2, la peinture se faïence en plusieurs endroits (condensation) […] taux d’humidité 0% terrasse extérieure : l’étanchéité a été refaite".
Il s’en déduit que les dégâts constatés le 31 juillet 2019 lors de la visite de contrôle avant reitération de la vente, sont la conséquence de nouvelles infiltrations du toit-terrasse et ont donc la même origine que le dégât des eaux de novembre 2017 mentionné dans la promesse de vente, que si M. AC savait, par son notaire, avant de signer la promesse de vente, que les travaux d’étanchéité votés par la copropriété n’étaient pas réalisés, la promesse de vente. stipulait expressément que le dégât des eaux était terminé, que les travaux de réfection de l’appartement avaient été réalisés et qu’il n’y avait pas d’autre dégât.
Or, il est indéniable qu’un nouveau dégât des eaux est survenu entre la promesse de vente et la vente, détériorant le bien, les divers intervenants ayant tous constaté la peinture craquelée sur le mur situé sous la mezzanine au […] étage et les tâches d’infiltration sur le mur de la chambre au 10ème étage. La preuve d’une fuite chez le voisin du dessous n’est, en revanche, pas rapportée.
D’ailleurs, le défendeur verse aux débats la promesse de vente consentie le 29 janvier 2020 à de nouveaux acquéreurs, comportant également une clause « dégats des eaux », dans laquelle la phrase « qu’à ce jour ledit dégât des eaux est terminé et qu’il n’en existe pas d’autres » a été supprimée, et stipulant expressément "qu’un nouveau dégât des eaux est apparu le 31 juillet 2019, pour lequel le PROMETTANT a fait une déclaration de sinistre auprès de la compagnie d’assurance […] que depuis cette date, les travaux de suppression de la cause des dégâts des eaux ont été réalisés à l’initiative du syndicat des copropriétaires”.
Dès lors, M. AD AE a manqué à son obligation contractuelle de garde du bien jusqu’au jour de la réiteration de la vente par acte authentique, date effective du transfert de propriété.
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Si le montant des réparations de remise en peinture ne paraît pas très onéreux, l’apparition d’un nouveau dégât des eaux, le jour de la signature de l’acte authentique, alors que les travaux d’étanchéité de la toiture n’étaient toujours pas réalisés et qu’ils constituaient, pour M. AC, un élément déterminant de sa volonté d’acquérir, est de nature à porter une atteinte significative à la valeur du bien. En outre, les parties ont érigé le non-respect par le promettant de son obligation de conservation du bien en clause résolutoire « si bon semble au bénéficiaire ».
Dès lors, conformément aux stipulations contractuelles, la survenue du dégât des eaux le 31 juillet 2019 entraine la caducité de la promesse et la restitution de toute somme versée par le bénéficiaire à ce titre.
Il convient donc de faire droit à la demande de M. AC et d’autoriser à Maître Chotard, de la SCP Brandon et associés, notaires à Paris, à se libérer la somme de 31.500 euros séquestrée, au profit de M. AC..
La demande reconventionnelle de M. AD AE en paiement de la somme de 63.000 euros à titre d’indemnité d’immobilisation est donc rejetée.
Sur la demande de dommages et intérêts
L’article 1231-1 du code civil dispose que « AD débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure ».
- AD préjudice financier
En lien causal avec l’extinction de la promesse de vente, le demandeur sollicite réparation :
Des frais de notaire engendrés par l’opération avortée (promesse de vente et préparation de
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l’acte définitif): 425 euros. AD principe de ce paiement est justifié dans la promesse de vente, qui stipule néanmoins le versement d’une somme de 300 euros. Toutefois, la caductié n’ayant pas un effet rétroactif, les frais de notaire engendrés par la rédaction de la promesse de vente sont liés à la signature de cette promesse, indépendamment de la réiteration ou non de la vente. Il convient donc de débouter M. AC de sa demande d’indemnisation sur ce point;
- Des arrhes non remboursables auprès de la société de déménagement: 338,40 euros, dont il est justifié par la communication de la facture du 29 juillet 2019. Toutefois, la promesse de vente prévoyait qu’en cas de sinistre pendant la durée de validité de la promesse, le bénéficiaire avait la faculté soit de renoncer à la vente, soit de maintenir l’acquisition des biens partiellement sinistrés et de se voir attribuer les indemnités d’assurance. Dès lors, M. AC, ayant exposé de tels frais prématurément avant d’avoir la certitude de l’acquisition, sera débouté de sa demande;
Des congés payés qu’il a été obligé de poser, l’empêchant de toucher en lieu et place une indemnité de congés payés de la part de son employeur, sur une base de 372,75 € par jour, se décomposant comme suit :
o Trois demi-journées pour une visite, la signature du compromis et la signature définitive (les 3 et 28 mai 2019, ainsi que le 31 juillet 2019) : 559,13 euros,
o Trois jours nécessaires au remplissage des cartons de déménagement (sur la semaine du 3 au 7 juin 2019): 1.118,26 euros,
o Deux jours sur la semaine du 16 au 28 août qui devaient être consacrés à l’emménagement, mais qui n’ont finalement servi qu’à défaire les cartons : 745,51 euros, AD demandeur ne justifie cependant pas du lien entre les jours de congés posés et son projet de déménagement, ni du quantum réclamé, de sorte qu’il sera débouté de sa demande.

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-- De la surprime d’âge qu’il sera dans l’obligation de payer pour tout emprunt futur (et lorsqu’il sera à nouveau en mesure d’acheter un bien immobilier) dans la mesure où il aura dépassé l’âge de 35 ans (calculé sur la base d’un emprunt de 490.000 euros remboursé sur 20 ans) : 7.450,32 euros. Un tel préjudice étant hypothétique, il ne peut donner lieu à reparation, la demande de M.
AC sera donc rejetée ;
- Du double préjudice lié au déblocage du Plan Epargne Entreprise de son précédent employeur financer l’apport personnel de son emprunt :pour
o Pertes liées aux prélèvements obligatoires engendrés par le déblocage des sommes : 2.002,70 euros,
o Perte des intérêts qu’il aurait dû percevoir s’il n’avait pas dû vider son Plan Epargne Entreprise de la somme de 53.991,71 euros. AD déblocage des fonds du Plan Epargne Entreprise étant motivé par le désir d’achat immobilier de M. AC, et destiné à constituer un apport personnel rendu nécessaire pour l’obtention d’un prêt immobilier, le préjudice ainsi invoqué reposant sur un choix personnel, il n’est pas causé par le manquement contractuel de M. AD AE. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de M. AC ;
Par conséquent, M. AC sera débouté de l’intégralité de ses demandes au titre du préjudice financier.
- AD préjudice moral
M. AC sollicite la somme de 10.000 euros au titre du préjudice moral qu’il a subi, justifiant de son désarroi face à la non-réitération de la vente par des messages SMS à ses amis et d’un < état de stress très intense » par un certificat médical du Docteur AH, qui atteste que le 6 novembre 2019, il a doublé la posologie du traitement suivi.
Cependant, s’il est indéniable que le dégât des eaux a été constaté le jour prévu pour la signature de l’acte authentique, c’est un sinistre sans faute de la part du propriétaire, de sorte que M. AC ne justifie pas du lien de causalité avec son préjudice moral, alors en outre qu’il a choisi d’user de son droit contractuel à renoncer à la vente.
Il convient donc de rejeter cette demande.
Sur les autres demandes
M. AD AE, succombant, sera condamné aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.
Il y a également lieu de condamner M. AD AE à verser à M. AC la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, en application de l’article 700 du code de procédure civile.
Enfin, les circonstances de l’affaire justifient d’ordonner l’exécution provisoire.
PAR CES MOTIFS
AD tribunal, statuant publiquement par décision contradictoire et rendue en premier ressort,
Dit que M. Z AD AE a manqué à son obligation contractuelle de garde du bien immobilier prévue à la promesse de vente conclue avec M. X AC le 28 mai 2019;
Autorise en conséquence Maître Pamela Chotard, de la SCP Brandon et associés, notaires à Paris, à libérer la somme de 31.500 euros séquestrée, au profit de M. X AC;

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C
Déclare la présente décision opposable à Maître Pamela Chotard, de la SCP Brandon et associés, notaires à Paris ;
Condamne M. Z AD AE à payer à M. X AC la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. Z AD AE aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP FTMS Avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile;
Ordonne l’exécution provisoire de la présente décision;
Rejette pour le surplus.
signé par Dorothée DIBIE, Vice-Présidente et par Fabienne MOTTAIS, Greffier présent lors du prononcé.
AA PRÉSIDENT, AA GREFFIER,
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Pour copie certifiée conforme
Nanterre, le 15 NOV. 2023 E DE NA^N T E R IA le greffier R IC E
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