TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE

DE MARSEILLE

DIXIEME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT N° 17/281

Enrôlement n° : 16/10115

AFFAIRE :

M^me F J G (Maître K L de la SELARL BLUM-ENGELHARD-L)

C/

S.C.I. B C MICHAUD (défaillante)

Rapport oral préalablement fait

DÉBATS : A l’audience Publique du 24 Avril 2017

COMPOSITION DU TRIBUNAL lors des débats et du délibéré

Président : Madame X Y

Greffier : Madame Z A, lors des débats

A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au :

22 Mai 2017

Les parties ont été avisées que le prononcé public de la décision aura lieu par mise à disposition au greffe le 22 Mai 2017

[…]

réputé contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES

DEMANDERESSE

Madame F J G

née le […] à […]

représentée par Maître K L de la SELARL BLUM-ENGELHARD-L, avocats au barreau de MARSEILLE

C O N T R E

DEFENDERESSE

LA S.C.I. B C MICHAUD,

RCS de GAP n° 492 934 666, dont le siège social est […], prise en la personne de son représentant légal demeurant en cette qualité audit siège

défaillante

FAITS ET PROCEDURE

En 2009, la SCI B C MICHAUD a entrepris la réhabilitation d’une clinique située dans le 15^e arrondissement de MARSEILLE afin de la convertir en logements. Un ensemble immobilier dénommé B C MICHAUD devait être pour partie rénové et pour partie édifié. Il devait comprendre 37 logements et 37 parkings destinés à la vente en l’état futur d’achèvement.

Cette opération immobilière a été réalisée en partenariat avec l’AGENCE NATIONALE DE L’HABITAT (ANAH) en vue de l’obtention d’une subvention d’environ 45 % à la condition que les logements soient gérés par l’association PACT 13 et loués avec des loyers conventionnés et maîtrisés en application de la loi dite BESSON du 03 mai 1990.

Selon un marché en date du 17 septembre 2009, la SCI B C MICHAUD a confié les travaux à la SARL JCM CONSTRUCTIONS pour un montant de 1.431.909,80 Euros TTC. Le délai d’exécution était de 14 mois à compter du 01 septembre 2009.

Par lettre en date du 24 février 2010, l’AGENCE NATIONALE DE L’HABITAT a indiqué à la SCI B C MICHAUD que les factures transmises à titre de justificatifs de l’avancement des travaux ne correspondaient pas aux travaux effectivement exécutés.

Suite à un différend financier, les travaux ont été interrompus entre mai et début novembre 2010.

Le 6 janvier 2011, l’architecte a indiqué que le bâtiment latéral côté NORD-OUEST était hors d’eau.

Le 05 mai 2011, l’architecte a demandé à Maître D E, qui réglait les factures de la SARL JCM CONSTRUCTIONS pour le compte de la SCI B C MICHAUD de régler une facture sous peine d’abandon du chantier.

Le 16 juin 2011, l’architecte a rédigé une attestation d’achèvement des travaux.

Le 19 juillet 2011, la SCI B C MICHAUD a déposé à la Mairie de MARSEILLE une déclaration d’achèvement et de conformité des travaux.

Le 25 juillet 2011, l’association PACT 13 a établi une attestation démontrant que les travaux étaient loin d’être terminés dans la mesure où :

— rien n’avait été fait dans les appartements 9, 16, 29, 30, 31, 32, 33 et 36,

— il restait à peu près tout à faire dans les appartements 26, 27 et 28,

— les tableaux électriques devaient être terminés,

— des travaux de finition devaient être accomplis,

— les façades des bâtiments B et C n’avaient pas été ravalées,

— aucun aménagement extérieur n’avait été réalisé.

Fin juillet 2011, la SARL JCM CONSTRUCTIONS a abandonné le chantier en raison de l’absence de règlement d’une facture correspondant à des travaux supplémentaires. Elle a fait garder le chantier jusqu’au 11 octobre 2011. Par la suite, le chantier a été vandalisé.

Par lettre en date du 05 août 2011, l’AGENCE NATIONALE DE L’HABITAT a indiqué à la SCI B C MICHAUD que la facture accompagnant la demande de troisième acompte ne correspondait pas aux travaux réalisés.

Par ordonnance en date du 05 août 2011, le juge des référés a ordonné l’arrêt des travaux en hauteur jusqu’à mise en conformité des moyens de sécurité nécessaires à ces travaux.

Par ordonnance de référé en date du 26 octobre 2011, il a été ordonné à la SARL JCM CONSTRUCTIONS de reprendre les travaux sous astreinte.

Par ordonnance en date du 10 novembre 2011, une expertise a été ordonnée dans le cadre du litige opposant la SCI B C MICHAUD à la SARL JCM CONSTRUCTIONS relativement à l’avancement des travaux.

Par jugement en date du 02 avril 2012, le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE a prononcé la résiliation du marché de travaux aux torts exclusifs de la SARL JCM CONSTRUCTIONS et a autorisé la SCI B C MICHAUD à reprendre les travaux. Ce jugement a été infirmé par arrêt de la d’Appel d’AIX EN PROVENCE en date du 03 octobre 2013. Un pourvoi a été formé le 25 février 2014.

L’expert a déposé son rapport le 16 janvier 2013. Il a constaté que :

—  18 logements étaient achevés à 95 %,

—  4 logements étaient achevés à 80 %,

—  3 logements étaient achevés à 65 %,

—  2 logements étaient achevés à 60 %,

—  9 logements étaient achevés à 20 %.

et il a estimé que le coût des travaux nécessaires pour terminer le chantier s’élevait à 829.286,00 Euros HT.

Les travaux n’ont jamais repris depuis l’abandon du chantier par la SARL JCM CONSTRUCTIONS fin juillet 2011.

*

Par jugement en date du 14 juin 2012, le Tribunal de Commerce de MARSEILLE a placé la SARL JCM CONSTRUCTIONS en liquidation judiciaire.

*

Le 14 janvier 2011, F G a signé un contrat de réservation pour un appartement T2 et un parking.

Le 06 mai 2011, l’acte authentique a été établi par Maître D E. Les biens acquis étaient un appartement portant le H 16 et un parking portant le H P21 acquis pour un prix de 107.394,00 Euros. L’architecte ayant attesté que les travaux étaient parvenus au niveau HORS D’EAU HORS D’AIR, le montant exigible était de 96.654,60 Euros, soit 90 % du prix. La date de livraison était fixée au 30 juin 2011.

La livraison n’est toujours pas intervenue.

*

Par acte en date du 24 janvier 2017 invoquant le manquement à l’obligation de délivrance, F G a assigné la SCI B C MICHAUD aux fins obtenir la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement, faisant valoir :

— que la livraison devait intervenir au plus tard le 30 juin 2011 et qu’elle n’avait toujours pas eu lieu,

— qu’aucun événement susceptible de suspendre le délai de livraison n’était intervenu pendant celui-ci.

F G demande que la SCI B C MICHAUD soit condamnée à lui verser :

— la somme de 104.631,75 Euros au titre de la restitution du prix,

— la somme de 166.265,13 Euros à titre de dommages et intérêts, soit :

— coût du crédit : 68.636,63 Euros,

— perte des avantages fiscaux : 26.848,50 Euros,

— perte de loyers : 20.780,82 Euros à parfaire,

— préjudice moral : 50.000,00 Euros,

— la somme de 10.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Elle sollicite enfin que le jugement à intervenir soit assorti de l’exécution provisoire.

*

La SCI B C MICHAUD n’a pas constitué avocat bien que régulièrement assignée.

*

MOTIFS

- Sur la résolution de la vente

L’article 1604 du Code Civil prévoit :

La délivrance est le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l’acheteur.

L’article 1610 du Code Civil prévoit :

Si le vendeur manque à faire la délivrance dans le temps convenu entre les parties, l’acquéreur pourra, à son choix, demander la résolution de la vente, ou sa mise en possession, si le retard ne vient que du fait du vendeur.

En l’espèce, il est constant que la SCI B C MICHAUD n’a pas livré à F G les biens immobiliers qu’elle lui avait vendus.

Il n’est justifié d’aucune cause légitime de suspension des délais de livraison.

En outre, les événements perturbateurs étaient intervenus avant la signature de l’acte de vente et la SCI B C MICHAUD s’était engagée en toute connaissance de cause alors que le chantier était arrêté depuis plusieurs mois.

En conséquence, il convient de prononcer la résolution de la vente.

En l’état de la résolution de la vente en l’état futur d’achèvement, les parties doivent être remises dans leur état antérieur. F G est donc fondée à réclamer la restitution du prix versé, à savoir la somme de 104.631.75 Euros.

- Sur les demandes indemnitaires formées par F G

- Sur les frais d’emprunt

F G ne peut prétendre obtenir le remboursement de l’intégralité des intérêts du prêt dans la mesure où la résolution de la vente a pour conséquence la résolution du prêt et où les intérêts échus ont vocation à venir en déduction du capital remboursé à l’organisme prêteur.

Par contre, il convient de lui allouer la somme de 1.395,23 euros en remboursement des frais de caution.

- Sur la perte des avantages fiscaux escomptés

F G ne produit aucun document de nature à justifier le calcul qu’elle effectue. Cette demande entre dès lors en voie de rejet.

- Sur la perte de loyers

La somme réclamée par F G de ce chef, à savoir 20.780,82 Euros (384,83 Euros de loyer mensuel x 54 mois) est parfaitement justifiée.

- Sur le préjudice moral

Ce préjudice s’induit des préoccupations occasionnées par la procédure longue et coûteuse que F G a été contrainte de mettre en œuvre pour obtenir la résolution de la vente et faire établir la responsabilité de la SCI B C MICHAUD qui sera condamnée à hauteur de 10.000,00 Euros de ce chef.

- Total

En définitive, la S.C.I.B C MICHAUD doit être condamnée à verser à F G la somme de 32.176,05Euros à titre de dommages et intérêts.

- Sur les autres chefs de demandes

Il convient d’allouer à F G la somme équitable de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

Il convient d’ordonner l’exécution provisoire du présent jugement en l’état de l’ancienneté de la procédure et de la volonté manifeste de la SCI B C MICHAUD d’échapper à ses obligations.

*

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL

STATUANT en matière civile ordinaire, publiquement, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi,

PRONONCE la résolution du contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu entre la SCI B C MICHAUD et F G constaté par acte authentique en date du 06 mai 2011 et portant sur :

Dans un ensemble immobilier dénommé « B C MICHAUD », devant être pour partie rénové et pour partie édifié sur le terrain ci -après désigné

Au 2, 4, 6 et 8 Bd C Michaud, Quartier la Cabucelle MARSEILLE 15^e arrondissement (BOUCHES DU RHONE)

Qui comprendra:

L’immeuble à rénover et à édifier en 74 lots repartis dans trois bâtiments dénommés A, B et C.

Ces bâtiments seront élevés d’un étage sur rez-de-chaussée, à l’exception du bâtiment C qui comprendra trois étages.

Cet ensemble se composera de 37 lots à usage d’habitation et de 37 lots de parking extérieurs.

Le tout figurant au cadastre sous les références suivantes :

Préfixe	Section	N°	Lieudit	Surface
899	C	17	8 Bd C Michaud	00 ha 04 a 32 ca
899	C	18	6 Bd C Michaud	00 ha 08 a 30 ca
899	C	19	4 Bd C Michaud	00 ha 07 a 77 ca
899	C	207	2 Bd C Michaud	00 ha 00 a 81 ca
899	C	210	[…]	00 ha 01 a 51 ca

LOT H VINGT DEUX (22)

Dans le bâtiment B, au premier étage, escalier B, un appartement portant le H commercial 16, d’une superficie de 51,63 m2 comprenant : un séjour avec coin cuisine, un dégagement, un watercloset, une salle de bains, une chambre,

Et une loggia donnant sur la salle de séjour située côté Nord-Est de l’appartement d’une superficie de 6,70 m2,

Et les deux cent trente et un dix millièmes (231 / 10.000èmes) des parties communes générales,

Et les 75 / 1.000èmes indivis des parties communes spéciales au bâtiment B,

Et les 88 / 1.000èmes indivis des millièmes spéciaux des escaliers du bâtiment B.

LOT H I HUIT (58)

Un parking extérieur d’une superficie de 12,47 m2 portant le H commercial P21

Et les onze dix millièmes (11 / 10.000èmes) des parties communes générales,

Et les 279 / 10.000èmes spéciaux attachés aux parkings

DIT que le présent jugement sera publié au bureau compétent de la conservation des hypothèques,

*

CONDAMNE la SCI B C MICHAUD à verser à F G la somme de 104.631.75 Euros au titre de la restitution du prix de vente,

CONDAMNE la SCI B C MICHAUD à verser à F G la somme de 32.176,05 Euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE la SCI B C MICHAUD à verser à F G la somme de 5.000,00 Euros sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

REJETTE toute autre demande,

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement,

CONDAMNE la SCI B C MICHAUD aux dépens.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au Greffe de la Dixième Chambre du Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE le 22 mai 2017

Signé par Madame Y, Président, et par Madame A, Greffier présent lors de la mise à disposition au Greffe de la décision.

LE GREFFIER LE PRESIDENT