T R I B U N A L D E GRANDE I N S T A N C E D E P A R I S ■
8e chambre 1re section N° RG : 07/02435 N° MINUTE : Assignation du : 12 Février 2007 (footnote: 1)	JUGEMENT rendu le 13 janvier 2009

DEMANDEURS

Monsieur C A B

[…]

[…]

Madame Y Z épouse A B

[…]

[…]

représentée par Maître Marie-Noëlle SPINELLA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire D1386

DÉFENDEUR

Syndicat des copropriétaires […] représenté par son syndic en exercice, la SAS Cabinet X

[…]

[…]

représenté par Maître Vincent CANU, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E869

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Alain PALAU, Vice Président

Dominique MOUTHON-VIDILLES, Vice-Présidente ayant fait rapport à l’audience

[…], Juge

assistés de Corinne OBERTI, Greffier,

DEBATS

A l’audience du 18 Novembre 2008

tenue en audience publique au cours de laquelle les avocats ont été avisés de la date du délibéré par mise à disposition au greffe

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

* * *

FAITS ET PROCÉDURE:

Monsieur C A B et Madame Y Z, son épouse sont propriétaires du lot n°35 de l’immeuble en copropriété situé […].

Le 4 mars 2005, ils ont subi un dégât des eaux dans leur salle de bains et la société AMSB est intervenue pour procéder aux travaux nécessaires.

Par courriel daté du même jour, Monsieur A B, se référant à un appel téléphonique “de ce jour”, a indiqué au syndic que la colonne passant dans la salle de bains était obstruée au niveau de son appartement, que son plombier était intervenu et que conformément aux directives de la secrétaire, il lui enverrait la facture de réparation.

Par lettre datée du 5 mars 2005, Monsieur A B a écrit au syndic qu’il a été victime d’un dysfonctionnement de la canalisation dans les WC et la douche dû à des déchets et résidus provenant notamment de la colonne d’évacuation de la partie commune au niveau des emboîtements de son appartement, que c’était très urgent et l’intervention imminente puisque l’eau ne pouvant pas s’évacuer et provoquant une fuite, commençait à refluer et inonder les toilettes et la douche risquant d’inonder l’appartement, qu’il a dû faire intervenir rapidement le plombier afin d’arrêter les dégâts et qu’il convenait qu’il fasse une déclaration à l’assurance de l’immeuble en précisant qu’une déclaration de sinistre serait également adressée à son propre assureur.

Par lettre datée du même jour, il a fait une déclaration de sinistre à son assureur, la société MEDIAC GROUPE MASCF .

La société AMSB a adressé aux époux A B une facture d’un montant de 896,75 euros TTC.

Le 30 mars 2005, les époux A B ont adressé cette facture au syndic de la copropriété lequel en a imputé la charge à l’ensemble de la copropriété sur l’exercice 2004-2005.

L’Assemblée Générale du 23 novembre 2005 a notamment approuvé les comptes et donné quitus au syndic de sa gestion.

Une assemblée générale s’est tenue le 13 novembre 2006 laquelle a adopté notamment les résolutions suivantes:

8 – Décision à prendre concernant les impayés.

Monsieur X informe l’Assemblée qu’une copropriété ne peut fonctionner qu’en disposant d’une trésorerie saine. Tout appel de charges ou de travaux doit être réglé dans les 15 jours suivant leur envoi.

A défaut, tous les frais alors occasionnés, quelqu’ils soient, notamment, frais de relance par lettre simple (1ère relance: 8 euros HT; 2ème relance :11 euros HT; lettre recommandée avec AR: 16 euros HT), frais d’huissiers, d’avocat, de justice, intérêts, dommages et intérêts, frais de constitution et frais de suivi de dossiers de procédure, d’avocat et d’huissier comptés à la vacation selon le temps passé, et d’autres frais sans que cette liste soit limitative, resteront en totalité à la charge du Copropriétaire débiteur.

Après la mise en demeure par voie recommandée, l’Assemblée mandate le Cabinet X à l’effet de recouvrer les créances par tous moyens qu’il jugera nécessaires.

Conformément à la loi SRU : à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision du budget prévisionnel, les autres provisions de ce même budget, non encore échues, deviennent exigibles après mise en demeure par lettre recommandée avec accusé réception restée infructueuse plus de 30 jours à compter du lendemain du jour de la première présentation.

Monsieur X précise notamment qu’aucun facture de quelque sorte qu’elle soit ne sera réglée si le compte de l’immeuble est débiteur.

Cette décision concerne plus particulièrement Monsieur et Madame D-E, débiteurs sauf erreur ou omission, de la somme de 2.807,34 euros et Monsieur et Madame A-B, débiteurs sauf erreur ou omission, de la somme de 1.664,67 euros. L’assemblée générale demande qu’un règlement rapide soit effectué tant au niveau des charges que des travaux.

Le projet de résolution a été adopté à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés.

14-Point sur le paiement de la facture de la société AMSB qui a été réglée et portée sur le compte de la copropriété (copie du courrier du conseil syndical en annexe). Décision à prendre quant a son affectation (copropriété ou privative)

A la demande du Conseil syndical, la facture a été imputée au copropriétaire concerné, Monsieur A-B.

L’Assemblée Générale confirme cette imputation privative de la facture.

Le tout décidé à l’unanimité des Copropriétaires présents ou représentés.

15- Décision à prendre quant à la procédure à suivre dans le cas de sinistres survenant sur des parties communes (ex.canalisations) se trouvant à l’intérieur des appartements. Si le Conseil syndical et le Syndic n’ont pas connaissance d’un quelconque sinistre et qu’une facture est envoyée directement par un copropriétaire au syndic pour paiement de celle-ci, le Conseil syndical devra donner son accord avant le paiement. Suite à notre entrevue en mai dernier nous avions convenu d’une préconisation en ce sens.

L’Assemblée Générale entérine cette préconisation et le Conseil Syndical validera, avant paiement, toute facture en ce sens.

Le tout décidé à l’unanimité des Copropriétaires présents ou représentés.

Par exploit daté du 12 février 2007, les époux A B ont fait assigner le Syndicat des copropriétaires du […] aux fins d’annulation de ces résolutions et en paiement de dommages intérêts.

Aux termes de leurs dernières écritures visées par le Greffe le 6 juin 2008, Monsieur et Madame A B demandent l’annulation des résolutions n°14, 8 et 15 de l’assemblée générale du 13 novembre 2006 et la condamnation du syndicat des copropriétaires à leur verser, avec exécution provisoire, la somme de 1.000 euros à titre de dommages intérêts en réparation du préjudice moral subi et celle de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils sollicitent en outre que les sommes soient réparties sur les comptes de la copropriété à l’exclusion de leurs comptes.

Sur l’annulation de la résolution n°14 et corrélativement sur celle de la résolution n°8, les époux A B soutiennent qu’ils ont averti immédiatement le syndic de la survenance du dégât des eaux, que ne connaissant pas l’origine du sinistre, leur première réaction a été de faire venir leur plombier et que lorsque le plombier a vu qu’il s’agissait d’un engorgement de la colonne d’eaux usées, ils ont averti par téléphone le syndic avec lequel il a été convenu que la société AMSB pouvait faire les travaux et envoyer la facture au syndic, comme cela est relaté dans leur courriel au syndic daté du 4 mars 2005 et confirmé le lendemain de l’intervention.

Ils relèvent que le syndic ne conteste ni l’appel téléphonique, ni le courriel, ni son accord pour l’intervention du plombier et ne prétend pas avoir été mis devant le fait accompli mais qu’au contraire, il a accepté la facture, le rapport d’expertise de leur compagnie d’assurances qui dit que l’origine du dégât est de la responsabilité de l’immeuble et a imputé la facture sur le compte “charges générales”, rubrique “travaux d’entretien”.

Ils font valoir qu’aux termes des assemblées des 13 novembre 2006 (résolution n°12), 23 novembre 2005 (résolution n°13) et 3 novembre 2004 (résolution n°12), la consultation du Conseil syndical n’est obligatoire que pour les dépenses excédant 1.000 euros HT et qu’en l’espèce, le montant de la facture est inférieur.

Ils affirment que l’imputation définitive de la charge au compte général de la copropriété a été votée par l’assemblée générale du 23 novembre 2005 qui a approuvé les comptes de la copropriété et sa répartition dans la résolution n°3 et donné quitus au syndic, en faisant observer que ce ne sera que six mois plus tard, par un bruit de couloir, que le conseil syndical qui avait pu consulter les comptes soumis à approbation librement, reviendra sur cette imputation.

Ils concluent que l’annulation de la résolution n°14 entraîne corrélativement celle de la résolution n°8 qui les désigne comme débiteurs de 1.664,67 euros comprenant la facture AMSB de 896,75 euros et un appel provisionnel de charges (50% libellé Ambresis) qui ne les concerne pas et ne peut être une simple erreur matérielle, en relevant que la somme litigieuse était déjà comprise dans leur solde, sans du reste que cela soit précisé, alors que la décision de l’imputer à leur compte privé n’avait pas encore été votée.

Sur la résolution n°15, les époux A B prétendent qu’elle vient en surcharge par rapport au règlement de copropriété qui définit clairement les parties communes et pour les canalisations, celles qui sont dites communes et celles qui sont dites privatives et qu’elle est en contradiction par rapport à la définition donnée en page 10 du règlement de copropriété, aucune canalisation partie commune ne se trouvant à l’intérieur des parties privatives et en l’espèce, le désengorgement de la canalisation commune s’étant fait par le biais d’une partie privative.

Ils soutiennent qu’il s’agit d’une modification du règlement de copropriété et prennent la défense du syndic qui a agi dans le cadre légal de ses attributions et en toute connaissance de cause.

Ils font valoir qu’une véritable campagne en diffamation a été organisée à leur encontre, que le Conseil syndical a fait courir le bruit qu’ils avaient reçu une indemnisation de leur assureur, ce qui laissait supposer qu’ils étaient malhonnêtes, qu’ils ont été nommément désignés comme ne payant pas leurs charges, qu’il a même été sous-entendu lors de la dernière assemblée générale qu’ils avaient soudoyé le syndic et qu’il transparaît des termes de la résolution n°15 qu’un sinistre est intervenu dans leurs parties privatives, qu’ils ont fait faire les travaux sans avertir personne et ont adressé la facture au syndic alors que l’origine du sinistre était l’engorgement de la descente en fonte de l’évacuation des eaux usées qui ne se trouve pas dans les parties communes et a été réparé à partir des parties privatives.

Ils en concluent qu’ils ont subi un préjudice moral qui doit être indemnisé.

Aux termes de ses dernières écritures visées par le Greffe le 3 juillet 2008, le Syndicat des copropriétaires du […] conclut au débouté de l’intégralité des demandes formées à son encontre et à la condamnation de Monsieur et Madame A B à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens qui pourront être recouvrés directement conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que la résolution n°14 visait à procéder à l’affectation à titre définitif de la facture émise par la société AMSB consécutivement aux travaux réalisés le 4 mars 2005.

Il confirme que c’est à la suite d’un dégorgement de la colonne d’évacuation, qu’une fuite d’eau a été constatée chez Monsieur et Madame A B et que cette canalisation est une partie commune.

Il considère que les époux A B ne pouvaient faire effectuer des travaux sur des parties communes sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale et affirme que ce n’est qu’une fois que les travaux ont été terminés qu’ils ont averti le syndic et le représentant du conseil syndical de la survenance des désordres.

Il rappelle que le syndic est autorisé à faire procéder de sa propre initiative des travaux en cas d’urgence mais soutient que les désordres n’affectant ni la sécurité des personnes, ni la salubrité ou la solidité de l’immeuble, les travaux ne présentaient pas de caractère d’urgence, que les époux A B avaient la faculté de demander au syndicat d’entreprendre les travaux nécessaires et qu’il leur appartenait d’en informer le syndic et le conseil syndical, ce qui aurait permis au syndic de mandater une entreprise.

Il affirme qu’en mandatant une entreprise de leur propre chef, les demandeurs ont empêché tant le syndic que le syndicat de prendre les mesures nécessaires pour faire cesser le désordre, au moins temporairement.

Il en conclut qu’ils doivent supporter la charge de la facture en ajoutant que le quitus n’a couvert que les actes de gestion portés à la connaissance de l’assemblée générale du 23 novembre 2005 au moment où elle statuait, que ce quitus n’avait pas pour objet d’imputer définitivement la facture de la société AMSB et que ce n’est que lors de l’assemblée générale du 13 novembre 2006 que cette imputation sur le compte privatif a été décidée à l’unanimité.

Il s’oppose à l’annulation de la résolution n°8 dès lors que l’imputation par le syndic de la facture AMSB au compte des époux A B a été reconnue comme valable.

Il soutient que la procédure spécifique adoptée à la résolution n°15 a une utilité réelle dans l’intérêt collectif de la copropriété, qu’elle doit permettre de prévenir, voire d’éviter la naissance d’un litige sur l’affectation de factures en présence de travaux d’urgence survenus sans que le syndic ou le conseil syndical n’en ait eu connaissance et qu’elle vise à fluidifier les relations entre copropriétaires en maintenant un climat de confiance réciproque.

Enfin, il fait valoir que la preuve d’un préjudice n’est pas rapportée, que la résolution ne remet pas en cause l’intégrité ou la moralité des époux A B et qu’il ne s’est agi que de recouvrer des sommes permettant le fonctionnement de l’immeuble et sa bonne marche.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 14 octobre 2008.

MOTIFS:

Il ne peut être contesté qu’un dégât des eaux, si minime soit-il, est susceptible par sa propagation, d’engendrer d’importants désordres dans un immeuble au point d’en affecter, à long terme, s’il n’y est pas mis fin, sa solidité.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que le dégât des eaux survenu chez Monsieur et Madame A B le 4 mars 2005 d’une part, était d’importance, l’eau commençant à refluer dans l’appartement et menaçant de l’inonder et d’autre part, avait pour origine un engorgement de la colonne d’évacuation qui est une partie commune, ce dernier point étant reconnu par le syndicat des copropriétaires.

Le syndicat des copropriétaires qui ne conteste ni l’existence d’une fuite ni son origine, ni les termes de la facture qui font état d’un refoulement des eaux usées dans la salle d’eau et d’un engorgement de la descente en fonte ne saurait sérieusement prétendre à l’absence d’urgence à faire exécuter des travaux et ce, d’autant qu’il se contente de procéder par affirmation.

Aux termes du règlement de copropriété, en cas d’urgence, s’agissant de travaux qui ne relèvent pas du menu entretien, le syndic peut y faire procéder de sa propre initiative, immédiatement (page 24) et aux termes des résolutions adoptées par les assemblées générales des 3 novembre 2004, 23 novembre 2005 et 13 novembre 2006, le conseil syndical doit être consulté pour les dépenses excédent 1.000 euros HT.

Il ressort du courriel daté du 4 mars 2005 que d’une part, dès la survenance du sinistre et par un appel téléphonique, Monsieur A B a informé le syndic de l’existence du dégât des eaux et ils se sont accordés sur l’intervention d’un plombier appelé par Monsieur A B et sur l’envoi de la facture au syndic et d’autre part, après intervention du plombier, Monsieur A B a fait connaître au syndic l’origine du sinistre, Monsieur A B formalisant l’ensemble de ces données par lettre adressée au syndic le lendemain.

Il en résulte que Monsieur A B a mandaté un plombier aux fins de recherches de fuite et de réparation avec l’autorisation du syndic et qu’il ne peut être, dès lors, utilement soutenu par le syndicat des copropriétaires qu’il aurait mis le syndic devant le fait accompli, en lui envoyant la facture.

Par ailleurs, la facture en cause, dont il n’est pas contesté qu’elle ne concernait que des travaux réparatoires sur partie commune, s’élevait à la somme de 896,75 euros et ne nécessitait donc pas l’avis préalable du conseil syndical pour être imputée, comme cela a été fait dans un premier temps, en charges communes générales, conformément au règlement de copropriété qui stipule en page 20 que les frais de réparation des canalisations affectant les parties communes constituent des charges communes à l’ensemble des copropriétaires.

Les dispositions du règlement de copropriété et les décisions d’assemblée générale, s’agissant de travaux urgents sur parties communes, ont donc été respectées.

Une facture relevant des charges communes générales ne pouvant être imputée au seul compte de Monsieur A B, la résolution n°14 sera donc annulée.

Par voie de conséquence, il convient également d’annuler la résolution n°8, la décision prise concernant “plus particulièrement”, selon ses termes, Monsieur et Madame A B qui auraient été débiteurs à hauteur d’une somme 1.664,67 euros comprenant la facture en cause qui leur a été indûment affectée et un appel provisionnel de charges dont il n’est pas établi par le syndicat qu’ils en étaient débiteurs.

Aux termes du règlement de copropriété, sont parties communes, les canalisations de toute nature sauf toutefois les parties de ces canalisations se trouvant à l’intérieur de chaque appartement (page 10).

La résolution n°15 qui prévoit la procédure à suivre en cas de sinistres survenant sur des parties communes, par exemple des canalisations, se trouvant à l’intérieur des appartements est donc d’une part, en contradiction avec le règlement de copropriété qui ne définit pas comme parties communes, les canalisations à l’intérieur des parties privatives et d’autre part, porte nécessairement atteinte aux droits des copropriétaires sur les parties privatives de leur lot, étant relevé qu’il est vain pour le syndicat des copropriétaires de faire valoir l’utilité de la mise en place d’une telle procédure, ce Tribunal n’ayant pas à apprécier l’opportunité d’une décision prise par une assemblée générale.

En conséquence de ces éléments, la résolution n°15 sera annulée.

Monsieur et Madame A B ne justifient pas d’un préjudice autre que celui résultant de l’obligation dans laquelle ils se sont trouvés d’agir en justice. Leur demande en dommages intérêts sera donc rejetée. Par contre, conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il leur sera alloué la somme de 2.000 euros à la charge du syndicat des copropriétaires qui succombe à leur égard.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur et Madame A B seront dispensés de participer aux frais de procédure exposés par le syndicat des copropriétaires et de l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie que soit ordonnée l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS:

Le Tribunal,

statuant par jugement contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe:

— Prononce l’annulation des résolutions n° 8, 14 et 15 de l’assemblée générale du […] en date du 13 novembre 2006.

— Déboute Monsieur et Madame A B de leurs demandes en dommages intérêts.

— Dit n’y avoir lieu à exécution provisoire de la présente décision.

— Condamne le Syndicat des copropriétaires du […] aux dépens qui seront augmentés de la somme 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur et Madame A B.

— Dispense Monsieur et Madame A B de participer à la dépense commune des frais de procédure et de l’indemnité allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Fait et jugé à Paris le 13 janvier 2009

Le Greffier Le Président

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