TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU :

DOSSIER N° : N° RG 25/01455 – N° Portalis DBW2-W-B7J-M2RJ

COMPOSITION : Madame Cécile ACQUAVIVA, Vice-Présidente assistée de Madame Dalila BENDELLAA, Greffier

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 6], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Christelle ROSSI-LABORIE de la SELARL SELARL ROSSI-LABORIE, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.A.S. DAVAI ATIP ENREGISTREE AU RCS DE [Localité 7] N°911 147 734, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante,

DÉBATS

A l’audience publique du : 18 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au , avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le :

Le

Grosse à :

Maître Christelle ROSSI-LABORIE de la SELARL SELARL ROSSI-LABORIE

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] est propriétaire d’un bâtiment sis sur la parcelle en nature d’une contenance de 10 477 m2 située [Adresse 4] sur la commune de [Localité 8] et cadastrée section CW n°[Cadastre 2].

Il a fait procéder à des travaux de rénovation de la toiture et a confié à la société REALIS MOE, assurée auprès de la société EUROMAF, une mission de maitrise d’œuvre pour la rénovation des étanchéités des toitures par contrat du 09 novembre 2020 et avenants des 28 septembre 2022 et 04 avril 2023. Le lot étanchéité a été confié à la société MK ETANCHEITE, assuré auprès de la société GENERALI IARD, et le lot climatisation à la société AXIOME 13. Ces travaux ont fait l’objet d’une réception le 16 avril 2023.

Se plaignant de désordres et de non conformités, le syndicat des copropriétaires a fait assigner devant la juridiction des référés par acte du 22 mai 2025 les dits intervenants à l’acte de construire aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

Parallèlement, et par acte sous seing privé du 15 février 2023, une promesse de bail emphythéotique a été établie entre le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6], promettant, et la société DAVAI ATIP, bénéficiaire, par laquelle le promettant s’est engagé à donner à bail emphythéotique au bénéficiaire les emplacements du bâtiment subissant les désordres litigieux. Cette promesse avait été souscrite initialement pour une durée de 24 mois, une prorogation de six mois étant prévue automatiquement.

En l’état des désordres affectant la toiture terrasse, le syndicat des copropriétaires a sollicité une prorogation de cette promesse de bail emphythéotique auprès de la société DAVAI ATIP, et a mis en demeure cette société par courrier du 24 juillet 2025 de proroger par avenant cette promesse, le retard n’étant pas consécutif à une abstention volontaire de sa part mais à un aléa technique.

En l’absence de diligence de la société DAVAI ATIP et face à ce refus implicite sans motif légitime, par acte du 13 octobre 2025, délivré après ordonnance du Président du Tribunal Judiciaire d’AIX EN PROVENCE du 19 septembre 2025 autorisant le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] à assigner en référé d’heure à heure la société DAVAI ATIP à l’audience du 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] pris en la personne de son syndic en exercice a fait assigner la société DAVAI ATIP devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE au visa de l’article 835 du code de procédure civile aux fins de voir la juridiction des référés :

Ordonner à la société DAVAI ATIP de proroger la promesse à titre provisoire dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise judiciaire, au besoin sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,Condamner la société DAVAI ATIP à lui payer une somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

A l’audience du 28 octobre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] a maintenu les termes de son assignation.

La société DAVAI ATIP, bien que régulièrement assignée à personne morale le 13 octobre 2025, n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Aux termes des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] se prévaut des dispositions de l’article 835 susvisé pour solliciter la prorogation judiciaire de la promesse de bail emphythéotique, si besoin sous astreinte, qui la lie à la société DAVAI ATIP. Elle soutient qu’un dommage imminent justifie sa demande, au regard des conséquences financières qui découleraient de l’absence de régularisation de ce bail, face à la perte du bénéfice de la soulte de 200 000 euros et des travaux réalisés non financés comme annoncés lors de l’assemblée générale. Elle soutient que cette demande est d’autant plus légitime au regard du fait que l’absence de régularisation de cette promesse de bail n’est pas de son fait mais résulte d’un aléa subi par elle.

Au terme de la promesse de bail emphythéotique, dans son article 3, il est expressément indiqué que la promesse de bail emphythéotique signée le 15 février 2023, a été consentie pour une durée de 24 mois. Il est expressément stipulé : «  à défaut de réalisation des conditions suspensives susvisées au plus tard à cette date, pour quelque cause que ce soit, le délai ci-dessus énoncé sera automatiquement prorogé de six mois afin de permettre au promettant et au bénéficiaire de trouver une solution amiable. Dans le cas où tout ou partie des conditions suspensives n’auraient pas été levées à l’issue de la période ci-dessus, la promesse sera caduque sans indemnité de part et d’autre hormis en cas d’application de la clause pénale par le bénéficiaire prévue à l’article 12 (…) ». Il est constant en l’espèce que les conditions suspensives n’ont pas toutes été levées et que le délai de 24 mois, prorogé automatiquement de 6 mois, s’est écoulé et est arrivé à terme le 15 août 2025, de sorte que cette promesse de bail emphythéotique est désormais caduque.

Il ne peut dès lors être sollicité de la juridiction d’ordonner une prorogation de promesse qui est déjà caduque.

Au surplus, il ne peut être considéré que la perte financière du promettant résultant de l’absence de prorogation de ce bail emphythéotique, qu’elle n’a pas fait régulariser au regard des difficultés générées par les travaux réalisés sur la toiture, constitue un dommage présentant les caractéristiques d’un dommage imminent, ne revêtant pas la gravité requise. Au demeurant, il n’est pas démontré en quoi ce dommage financier aurait été causé par une violation d’une règle de droit par la société DAVAI ATIP, pas plus que par des agissements lui étant imputables.

Par conséquent, il n’est pas démontré de l’existence d’un dommage imminent et la demande initiée par le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] de prorogation de la promesse de bail sera rejetée.

Il sera condamné aux dépens sauf décision ultérieure du juge du fond et sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Il convient de rappeler que la présente est exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] de sa demande à l’encontre de la société DAVAI ATIL,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] aux dépens du référé, sauf décision ultérieure du juge du fond,

DEBOUTONS le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile

RAPPELLONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,