TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

06 octobre 2025

RÔLE : N° RG 21/00985 – N° Portalis DBW2-W-B7F-KZQY

AFFAIRE :

[I] [F]

C/

[R] [A]

GROSSE(S)délivrées(s)

le

à

M^e Martine RUBIN

SCP RIBON – KLEIN

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Martine RUBIN

SCP RIBON – KLEIN

N°2025

CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEURS

Monsieur [I] [F]

de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

Madame [H] [F] née [Y]

de nationalité française,

demeurant [Adresse 1]

représentés tous les deux par M^e Martine RUBIN, avocat au barreau de MARSEILLE substituée et plaidant par M^e LEONETTI, avocat

DÉFENDEUR

Maître [R] [A]

de nationalité française, domicilié : chez SCP [A] Notaire, [Adresse 5]

représenté par Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON – KLEIN, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE et plaidant à l’audience par M^e Pascale KLEIN, avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT :Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, greffière

DÉBATS

A l’audience publique du 07 juillet 2025, après rapport oral de Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente, et après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 06 octobre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame LEYDIER Sophie, première vice-présidente

assistée de Madame MILLET, greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte notarié reçu par maître [R] [A], notaire à [Localité 10], en date du 26 septembre 2008, M. [I] [F] et Mme [H] [Y] épouse [F] ont acquis un appartement correspondant au lot n°1 d’un ensemble immobilier situé [Adresse 2], moyennant le prix de 60 000 euros.

Ce bien appartenait à M. [O] [K], mis en liquidation judiciaire par un jugement rendu par le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence le 18 juin 2004.

M. [O] [K] est décédé le [Date décès 3] 2005 à [Localité 7].

Après renonciation à sa succession de son épouse et de son fils unique par déclaration au greffe du 25 janvier 2007, le tribunal de grande instance d’Aix-en-Provence a déclaré cette succession vacante et désigné le Directeur Départemental des Domaines des [Localité 6], en qualité de curateur à cette succession, par jugement du 11 mai 2007.

Spécialement autorisé à vendre le bien susvisé, par une ordonnance rendue par le juge commissaire du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence le 20 mars 2008, à la requête de maître [E] en qualité de mandataire liquidateur à la liquidation judiciaire de M. [O] [K], ce dernier est intervenu à l’acte précité reçu par maître [R] [A].

Par acte notarié reçu le 11 juin 2019 par maître [V] [X], notaire à [Localité 10], avec la participation de maître [N] [Z], notaire à [Localité 8], M. [I] [F] et Mme [H] [Y], en qualité de promettants, ont signé avec M. [U] [J], en qualité de bénéficiaire, une promesse de vente portant sur l’appartement correspondant au lot n°1 de l’ensemble immobilier situé [Adresse 2], sous la condition suspensive particulière d’obtenir l’autorisation administrative nécessaire au changement d’usage du bien, le bénéficiaire ayant l’intention d’utiliser le bien à usage de cabinet d’infirmiers.

Par courrier du 8 juin 2020, M. [D] [C], maire de [Localité 9], a informé le conseil des époux [F] que « le permis de construire délivré sur ce bien affecte le local du rez-de-chaussée à usage exclusivement de stationnement. Par conséquent, son changement d’usage en habitation (création d’un logement) n’est pas conforme au permis visé, et non régularisable eu égard les dispositions du P.L.U en vigueur ».

Le 12 novembre 2019, maître [R] [A] a indiqué au conseil de M. [I] [F] et Mme [H] [Y] qu’il « n’est nulle part fait mention d’une affectation du rez-de-chaussée à usage exclusif de stationnement ».

Le 9 décembre 2020, le conseil des époux [F] a adressé à maître [R] [A] une lettre recommandée avec avis de réception aux termes de laquelle il l’informait que le bien « intitulé « appartement situé au rez-de-chaussée » ne pouvait pas être vendu en tant qu’appartement dans la mesure où aucun permis de construire n’avait été donné pour la réalisation d’un appartement », et qu’il n’avait pas procédé à la vérification des actes transmis, ses clients subissant alors un préjudice financier.

Faisant valoir que le notaire rédacteur de l’acte a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle, les époux [F] ont fait assigner, par acte de commissaire de justice en date du 9 mars 2021, maître [R] [A] devant le tribunal judiciaire de céans principalement aux fins de le voir condamner à réparer les préjudices financier, matériel et moral qu’ils estiment avoir subi.

Dans leurs dernières conclusions transmises par la voie électronique le 1er décembre 2023, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, M. [I] [F] et Mme [H] [Y] épouse [F] demandent au tribunal de :

déclarer que maître [A], en sa qualité d’officier ministériel, a commis une faute leur portant préjudice,déclarer que la responsabilité délictuelle de maître [A], en sa qualité d’officier ministériel, est engagée en application de l’article 1240 du code civil,condamner maître [A] à leur verser :la somme de 105 000 euros en réparation de leur préjudice financier,la somme de 7 200 euros en réparation du préjudice matériel relatif au paiement de la taxe foncière injustement calculé, la somme de 20 000 euros en réparation de leur préjudice moral,la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,condamner maître [A] aux entiers dépens de l’instance.

Au soutien de leurs prétentions, et au visa de l’article 1240 du code civil, les consorts [F] font valoir que maître [R] [A], en sa qualité de notaire, avait l’obligation d’effectuer des recherches afin d’assurer l’efficacité de ses actes, ce qui lui aurait permis de constater que le bien acquis avait comme destination un local à usage de bureaux et non d’habitation, et au surplus que les services de la mairie leur ont indiqué que le bien était destiné à un usage de stationnement. Ils considèrent ainsi que maître [R] [A] a commis une faute engageant sa responsabilité délictuelle dont le préjudice est constitué par la différence de valeur entre un appartement et un garage, puisqu’ils indiquent ne pouvoir vendre leur bien en qualité d’appartement, outre des préjudices financier et moral.

Dans ses dernières conclusions transmises par la voie électronique le 4 juin 2024, auxquelles il sera référé pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, maître [R] [A] demande au tribunal de :

décider que la preuve de sa faute et d’un préjudice en résultant n’est pas rapportée,débouter M. et Mme [F] de toutes leurs demandes,condamner M. et Mme [F] au paiement d’une somme de 3 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,Subsidiairement :

d’écarter l’exécution provisoire qui n’est pas compatible avec la nature de l’affaire,de condamner M. et Mme [F] aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, maître [R] [A] fait valoir qu’il ne peut lui être reproché d’avoir décrit le bien comme étant un appartement et non comme des bureaux puisque cette description correspond à la réalité matérielle du bien, ni de ne pas avoir vérifié le permis de construire délivré en 1970, de sorte qu’il n’a commis aucune faute. En outre, il précise que les demandeurs ne sont pas propriétaires d’un simple garage mais d’un bien immobilier transformé en habitation depuis de nombreuses années, de sorte qu’ils ne justifient d’aucun préjudice.

Par ordonnance du 13 janvier 2025, l’instruction de l’affaire a été clôturée avec effet différé au 26 mai 2025 et fixée à l’audience du 7 juillet 2025.

L’affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 7 juillet 2025, puis mise en délibéré par mise à disposition au greffe le 6 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la responsabilité du notaire

Aux termes de l’article 1240 du code civil, « tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La responsabilité civile professionnelle du notaire peut être retenue à la condition que soit établie l’existence d’une faute, d’un dommage et d’un lien de causalité entre les manquements invoqués et le préjudice allégué.

Il est admis que le notaire a une obligation de conseil et doit assurer l’efficacité des actes qu’il rédige. Toutefois, il n’est tenu de cette obligation d’efficacité et de conseil que dans la limite de ses compétences et des vérifications auxquelles il a les moyens de procéder. En ce qui concerne ce dernier point, il n’a pas à procéder à des investigations supplémentaires dès lors qu’il ne résulte pas des éléments du dossier qu’il existait des raisons de douter des informations ou documents remis et qu’il n’avait pas les moyens de déceler la difficulté en cause.

La charge de la preuve du respect de son obligation d’information, de conseil et des diligences nécessaires à l’efficacité de l’acte incombe au notaire.

En l’espèce, les époux [F] reprochent au notaire de n’avoir effectué aucune recherche supplémentaire destinée à assurer l’efficacité de l’acte qu’il a reçu le 28 septembre 2008. Ils considèrent que maître [R] [A] aurait dû s’interroger sur la désignation du bien vendu, en particulier puisque l’état descriptif de division mentionne le bien comme étant à usage de bureau et que les services de la mairie le désignent au contraire comme étant à usage de stationnement.

En effet, ils exposent qu’en souhaitant vendre le bien litigieux, alors sous promesse de vente, ils ont appris par les services de la mairie que « le rez-de-chaussée devait être réservé au stationnement des véhicules et ne sera en aucun cas affecté à l’usage d’habitation ou commercial », de sorte que leur projet de vente n’a pu aboutir.

Il ressort de l’acte de vente du 26 septembre 2008 précité que le lot numéro 1 est désigné comme étant « un appartement situé au rez-de-chaussée dont l’accès s’effectue par la [Adresse 4], comprenant un hall d’entrée, une cuisine/salle à manger, un dégagement, une salle de bains avec WC, un grand placard, un séjour et une chambre ».

Comme le relèvent les demandeurs, l’acte de vente établi par maître [R] [A] prend en compte la modification sollicitée par le liquidateur judiciaire quant au projet d’acte précédant la vente, M. [B] [E] indiquant à maître [R] [A], par une lettre du 18 août 2008, que « le lot n°1 au rez-de-chaussée est constitué d’un appartement et n’est pas visé comme local à usage de bureau », qui lui-même s’appuie sur le procès-verbal de description établi par maître [S] [W] le 27 octobre 2004 et annexé audit acte de vente.

Ce procès-verbal, établi en vertu d’une ordonnance rendue par le président du tribunal de commerce d’Aix-en-Provence le 4 octobre 2004, par maître [B] [E], qui s’est transporté sur les lieux, décrit le lot numéro 1 comme étant « un appartement, on y accède par une porte située au [Adresse 4] ». Il précise la consistance de l’appartement qui comprend un petit hall d’entrée, une cuisine et salle à manger de 15 m² environ, un dégagement, une salle de bains avec WC, un grand placard de 2,88 m², un séjour et une chambre, pour une surface totale de 55 m², et mentionne que « cet appartement est occupé par Mme [L] [M], selon bail écrit du 1er mars 1996, pour une durée initiale de 9 ans, le loyer étant de 22867 euros, outre 76,22 euros par mois comprenant eau et chauffage ».

En outre, il ressort de l’état descriptif de division établi le 12 août 1983 que le lot numéro 1 constitue « un ensemble de pièces à usage de bureaux, dont l’accès s’effectue par la [Adresse 4], comprenant : un hall d’entrée, trois pièces, débarras, cuisine, WC », ce dont il se déduit que ces locaux pouvaient être transformés en pièces habitables.

S’il est vrai que le notaire a pour obligation d’assurer l’efficacité des actes qu’il rédige, il ne peut lui être reproché d’avoir décrit le bien comme étant un appartement et non un local à usage de bureaux, la désignation du bien comme étant un appartement correspondant à la réalité matérielle du bien litigieux telle qu’elle résulte des pièces susvisées, ce bien étant effectivement loué depuis 1996 à usage d’habitation.

Or, à la date de la signature de l’acte qu’il a reçu, soit le 26 septembre 2008, aucun élément objectif ne permettait à maître [R] [A] de mettre en doute la désignation et l’affectation réelles du bien litigieux.

Contrairement à ce que font valoir les demandeurs, il ne peut être reproché au notaire de ne pas avoir vérifié la consistance du permis de construire délivré en 1970 par la mairie de [Localité 9], qui précise que le lot en question est réservé à usage exclusivement de stationnement, dès lors qu’aucun élément ne lui permettait d’envisager qu’il avait été déclaré en tant que places de stationnement, étant observé que l’acte a été reçu 38 ans après la délivrance de ce permis de construire.

Il doit en outre être précisé qu’il n’appartient pas au notaire chargé de recevoir un acte de vente de faire des investigations sur place afin de s’assurer que les renseignements qui lui ont été donnés par les parties, ou qui résultent des éléments requis, sont exacts, ni de se déplacer sur les lieux afin de vérifier la consistance matérielle des biens objet de la vente, en l’absence d’éléments de nature à laisser suspecter un vice affectant le bien vendu.

En l’espèce, il résulte des pièces produites que le bien qui a été vendu aux consorts [F] constitue bien un local à usage d’habitation et se présente comme un appartement depuis 1996, soit depuis plus de 12 ans au jour de l’acte reçu par maître [A], et non comme un local à usage de bureaux ou de stationnement.

Maître [R] [A] n’avait donc aucune raison objective de procéder à des recherches plus avancées, ni de douter de l’usage du bien en qualité d’appartement.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, maître [R] [A] n’a commis aucune négligence fautive ni aucune faute ayant directement entraîné les préjudices invoqués par les époux [F], la réalisation de la promesse de vente signée entre eux et M. [G] [J] n’ayant pu avoir lieu qu’en raison du non-accomplissement de la condition suspensive stipulée au profit du bénéficiaire, résultant du refus de l’autorité administrative de modifier l’affectation et l’usage du bien.

En conséquence, M. [I] [F] et Mme [H] [F] seront déboutés de toutes leurs demandes à l’encontre de maître [R] [A].

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, « la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie ».

Succombant, M. [I] [F] et Mme [H] [F] seront condamnés aux dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, « le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. […] Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations ».

En l’espèce, aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de M. [I] [F] et Mme [H] [F] ne permet d’écarter la demande de condamnation formée par maître [R] [A] sur le fondement des dispositions susvisées.

En conséquence, M. [I] [F] et Mme [H] [F] seront condamnés à payer à maître [R] [A] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et seront déboutés de leur demande formulée sur le même fondement.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu à écarter l’exécution provisoire, de sorte que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire, en premier ressort et mis à disposition au greffe,

DIT que la responsabilité civile professionnelle de maître [R] [A] n’est pas engagée,

DEBOUTE M. [I] [F] et Mme [H] [F] de leurs demandes de dommages et intérêts,

CONDAMNE M. [I] [F] et Mme [H] [F] à payer à maître [R] [A] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE M. [I] [F] et Mme [H] [F] de leur demande formée sur le même fondement,

CONDAMNE M. [I] [F] et Mme [H] [F] aux dépens de l’instance,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

AINSI JUGE ET MIS A DISPOSITION AU GREFFE DE LA CHAMBRE GENERALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AIX-EN-PROVENCE, LE SIX OCTOBRE DEUX MILLE VINGT-CINQ.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE