Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Referes président, 18 novembre 2025, n° 25/00699

TJ Aix-en-Provence 18 novembre 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement des charges de copropriété
Le tribunal a constaté que la S.C.I. TCS1 n'a pas acquitté les sommes dues après mise en demeure, rendant légitime la demande de paiement des charges impayées.
Rejeté
Préjudice subi du fait du non-paiement
Le tribunal a estimé qu'il n'était pas justifié que le défaut de paiement soit abusif ou qu'il ait causé un préjudice au syndicat.
Accepté
Frais de justice engagés
Le tribunal a jugé équitable de condamner la S.C.I. TCS1 à payer une somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour couvrir les frais de justice.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, réf. prés., 18 nov. 2025, n° 25/00699
Numéro(s) :	25/00699
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs en accordant des délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	5 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas MERGER
Parties :	S.C.I. TCS1

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

JUGEMENT DU : 18 Novembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00699 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MVLI

COMPOSITION : Madame Cécile ACQUAVIVA, Vice-Présidente assistée de Madame Dalila BENDELLAA, Greffier

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. LE [Localité 9] 1 dont le siège social est sis [Adresse 3], représenté par son Syndic la Société MD CONSEIL IMMO, remplacé par la société IMMOBILIERE PUCHOL.

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDERESSE

S.C.I. TCS1, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante,

DÉBATS

A l’audience publique du : 23 Septembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 Novembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le : 18 Novembre 2025

Le 18 Novembre 2025

Grosse à :

M^e Nicolas MERGER

EXPOSE DU LITIGE

La société civile immobilière TCS1 est propriétaire au sein de l’immeuble LE [Localité 9] 1 située [Adresse 4] et [Adresse 2], à [Localité 5] du lot 83 constitué d’un local commercial.

Suite au non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] lui a adressé plusieurs mises en demeure et notamment celle du 17 mars 2025 reprenant les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Suivant acte du 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8], représenté par son syndic en exercice, la société MD CONSEIL IMMO a fait assigner la SCI TCS1 à comparaître devant la présente juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de la voir :

Condamnée à lui payer les sommes suivantes :

2.793,07€ au titre des charges de copropriété dues au 22 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025, date de la présentation de la mise en demeure,1.891,79 € au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025,215,88 € au titre des provisions non encore échues pour l’exercice en cours,3.000€ à titre de dommages intérêts,2.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileCondamnée aux dépens,

A l’audience du 23 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a maintenu ses prétentions et s’en est rapporté à son assignation, indiquant, justificatifs à l’appui, que son syndic en exercice a été remplacé par l’assemblée générale et est désormais la société IMMOBILIERE PUCHOL.

Régulièrement citée en l’étude, la SCI TCS1 n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Il conviendra de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, il est justifié que la SCI TCS1 est propriétaire dans l’immeuble [Adresse 8] d’un lot. Il est produit aux débats le procès-verbal des assemblées générales du 16 juillet 2021, du 30 mars 2022, du 27 juin 2023, du 5 octobre 2023, et du 25 juin 2024 par lesquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice correspondant et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis au débiteur pour les périodes correspondantes et d’une mise en demeure en date du 17 mars 2025 présentée le 19 mars 2025, et régulière au regard de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

La SCI TCS1 ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai d’un mois ou même postérieurement et elles sont donc devenues exigibles, représentant la somme de 4.684,86 euros concernant les sommes échues (charges et frais) et la somme de 215,88 euros pour l’exercice 2024, soit la somme totale de 4.900,74 euros au total.

L’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Ainsi, seront retranchées comme inutiles au recouvrement de la créance toutes sommes relevant de la gestion normale d’une copropriété, qui ne constituent pas des diligences réelles ou qui constituent des frais irrépétibles.

Ainsi, seront retranchées les sommes suivantes ;

240 euros le 20 février 2024,129,79 euros le 19 mars 2024,120 euros le 23 juillet 2024,264 euros le 5 novembre 2024,378 euros le 4 décembre 2024720 euros le 30 janvier 2025

Soit une somme totale de 1.851,79 euros qui sera retranchée de la somme de 4.900,74 euros, ces sommes correspondant soit à des frais irrépétibles ou des dépens, soit à des sommes ne pouvant être recouvrées par la voie de la présente procédure. Seule sera conservée la somme de 40 euros correspondante au coût d’une mise en demeure.

En conséquence, la SCI TCS1 sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 3.048,95 € (4900,74 – 1851,79) au titre des charges impayées, frais et provisions arrêtés au 22 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025, date de présentation de la mise en demeure visant l’article 19-2.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront supportés par la SCI TCS1.

L’équité commande que la SCI TCS1 soit condamnée à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI TCS1 à payer au syndicat des copropriétaires LE [Localité 9] 1 représenté par son syndic en exercice la somme de 3.048,95 € au titre des charges impayées, frais et provisions, arrêtés au 22 avril 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 19 mars 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI TCS1 à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 7] 1 représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI TCS1 aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,