TRIBUNAL JUDICIAIRE DE REIMS

JUGEMENT DU 02 MARS 2026

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N° RG 25/04350 – N° Portalis DBZA-W-B7J-FIYC

Minute 26-

Jugement du :

02 mars 2026

La présente décision est prononcée le 02 mars 2026 par sa mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Sous la présidence de Madame Valérie GUILLEMIN, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Ourouk ALNEJEM greffière lors des débats et de la mise à disposition au greffe de la juridiction ;

Date des débats : 19 janvier 2026

DEMANDEUR :

S.A., [Y], [M] VENANT AUX DROITS DE LA SA L’EFFORT REMOIS,

[Adresse 1],

[Localité 1]

représenté par M^e Clémence GIRAL-FLAYELLE

ET

DÉFENDEUR :

Monsieur, [I], [C],

[Adresse 2],

[Localité 2]

Comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous-seing privé en date du 3 février 2020, la société anonyme d’habitations à loyer modéré, [Y], [M] (ci-après dénommée, [Y], [M]), a donné à bail à Monsieur, [I], [C] un appartement à usage d’habitation sis, [Adresse 3] à, [Localité 3] moyennant un loyer mensuel révisable de 344,72 euros, outre une provision pour charges générales de 47,18 € par mois ainsi qu’une provision pour charges de chauffage de 54,07 € par mois.

Aux termes d’un contrat de bail en date du 15 juin 2020, la bailleresse a également loué à Monsieur, [I], [C] un garage numéro 8, situé, [Adresse 4] à, [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 37,25 € hors-taxes.

Suivant contrat de location en date du 24 mars 2023, la bailleresse a loué à Monsieur, [I], [C] un box numéro 121 situé, [Adresse 5] à, [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 32 € hors-taxes.

Aux termes d’un contrat de bail en date du 15 janvier 2024, la bailleresse a également loué à Monsieur, [I], [C] un box numéro 122 situé, [Adresse 5] à, [Localité 4] moyennant un loyer mensuel de 37,99 € hors-taxes.

Les loyers n’étant plus régulièrement payés, la bailleresse a fait délivrer un commandement de payer au locataire par acte de commissaire de justice en date du 2 juin 2025 pour un montant en principal de 2170,19 euros.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 novembre 2025,, [Y], [M] a fait délivrer assignation à Monsieur, [I], [C] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de REIMS aux fins de :

— Constater la résiliation du bail conclu le 3 février 2020 par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail, concernant le logement situé, [Adresse 6] à, [Localité 4] ;

— dire et juger Monsieur, [I], [C] occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Constater la résiliation du bail conclu le 15 juin 2020 par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail, concernant le garage numéro, [Adresse 7] situé, [Adresse 4] à, [Localité 4] ;

— dire et juger Monsieur, [I], [C] occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Constater la résiliation du bail conclu le 24 mars 2023 par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail, concernant le box numéro 121 situé, [Adresse 5] à, [Localité 4] ;

— dire et juger Monsieur, [I], [C] occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Constater la résiliation du bail conclu le 15 janvier 2024 par le jeu de la clause résolutoire et subsidiairement voir prononcer la résiliation du bail, concernant le box numéro 122 situé, [Adresse 5] à, [Localité 4]

— dire et juger Monsieur, [I], [C] occupant sans droit ni titre et ordonner son expulsion des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et ce, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— Condamner Monsieur, [I], [C] au paiement de :

— la somme de 3930,58 euros correspondant aux loyers impayés outre les intérêts au taux légal ;

— une indemnité d’occupation d’un montant mensuel équivalent au loyer outre les intérêts au taux légal ;

— la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens au titre de l’article 696 du code de procédure civile ;

— Rappeler le caractère exécutoire à titre provisoire de plein droit de la décision à intervenir au titre de l’article 514 du code de procédure civile.

Au soutien de son acte introductif d’instance,, [Y], [M] a fait valoir que Monsieur, [I], [C] ne s’était pas acquitté de l’arriéré locatif dans le délai imparti par le commandement de payer délivré le 2 juin 2025.

À l’audience du 19 janvier 2026,, [Y], [M], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes. Elle précise que la dette locative s’élève désormais à la somme de 5367,95 euros. La bailleresse s’oppose à tout délai de paiement au motif que Monsieur, [I], [C] n’a pas procédé à la reprise du règlement du loyer courant avant l’audience.

Monsieur, [I], [C], présent à l’audience, sollicite son maintien dans les lieux et les plus larges délais de paiement. Il explique avoir fait l’objet d’un accident de travail en juillet 2024 et avoir subi un retard de la caisse primaire d’assurance-maladie dans le règlement de ses indemnités journalières. Il indique percevoir une indemnité mensuelle de chômage d’un montant de 830 €.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 16 mars 2026 avncé au 02 Mars 2026 par décision mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

I- Sur la résiliation

1- Sur la recevabilité de la demande

,

[Y], [M] justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives le 2 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 novembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la MARNE par voie électronique le 17 novembre 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience du 19 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande est donc recevable.

2- Sur l’acquisition de la clause résolutoire concernant le logement

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail en date 3 février 2020 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux et le commandement de payer délivré le 2 juin 2025 vise également un délai de 2 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif. Le contrat étant la loi des parties, il convient de retenir un délai de deux mois, par ailleurs plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 août 2025 selon la computation des délais prévue aux articles 641 et suivants du code de procédure civile.

3- Sur l’acquisition de la clause résolutoire concernant le garage situé, [Adresse 4]

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail en date du 15 juin 2020 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement de payer demeuré infructueux mais le commandement de payer délivré le 2 juin 2025 vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif. Il convient donc de retenir un délai de deux mois plus favorable au locataire pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 août 2025 selon la computation des délais prévue aux articles 641 et suivants du code de procédure civile.

4- Sur l’acquisition de la clause résolutoire concernant le box numéro 121

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail en date du 24 mars 2023 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement de payer demeuré infructueux mais le commandement de payer délivré le 2 juin 2025 vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif. Il convient donc de retenir un délai de deux mois plus favorable au locataire pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 août 2025 selon la computation des délais prévue aux articles 641 et suivants du code de procédure civile.

5- Sur l’acquisition de la clause résolutoire concernant le box numéro 122

Conformément à l’article 24 I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au présent litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que 6 semaines après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

Le contrat de bail en date du 15 janvier 2024 contient une clause résolutoire fixant une résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement de payer demeuré infructueux mais le commandement de payer délivré le 2 juin 2025 vise un délai de 2 mois pour s’acquitter de l’arriéré locatif. Il convient donc de retenir un délai de deux mois plus favorable pour considérer la clause acquise sur le fondement de l’inexécution de paiement intégral des loyers et charges dues.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 août 2025 selon la computation des délais prévue aux articles 641 et suivants du code de procédure civile.

II- Sur la demande de condamnation en paiement de l’arriéré locatif

En vertu de l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

,

[Y], [M] fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant les contrats de bail concernant le logement et les emplacements de stationnement, un commandement de payer visant les 4 baux et un décompte démontrant Monsieur, [I], [C] restait devoir la somme de 5367,95 euros à la date du 16 janvier 2026.

Le défendeur ne conteste ni le principe ni le montant de cette dette. Il sera donc condamné au paiement de cette somme avec intérêts au taux légal à compter du jugement.

III- Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que : « Le Juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

L’article 1343-5 du code civil permet au Juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce,, [Y], [M] s’est opposée à l’octroi de délais de paiement.

Il ressort du décompte en date du 16 janvier 2025 que Monsieur, [I], [C] n’a effectué aucun règlement depuis le 10 juillet 2025 de sorte qu’il n’a pas procédé au règlement du loyer courant avant l’audience et n’est donc pas éligible aux dispositions précitées.

Il y a lieu en conséquence d’ordonner l’expulsion de Monsieur, [I], [C] dans le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux.

Toutefois, la situation personnelle et financière du défendeur commande de lui octroyer des délais de paiement sur le fondement de l’article 1343 – 5 du Code civil selon les modalités définies au dispositif du présent jugement.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges impayés puis sur les intérêts.

Il convient de rappeler qu’à défaut de paiement par Monsieur, [I], [C] d’une seule échéance à son terme, sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la somme restant due sera de plein droit exigible.

Monsieur, [I], [C] sera par ailleurs condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent aux loyers et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 17 janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir.

IV- Sur les demandes accessoires

Monsieur, [I], [C], qui succombe à l’instance, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation.

Il apparaît inéquitable également de laisser à la charge de, [Y], [M], représentée par son conseil, les frais irrépétibles qu’elle a été contrainte d’exposer pour faire valoir ses droits. En conséquence, Monsieur, [I], [C] sera condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe de la juridiction, contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société anonyme d’habitations à loyer modéré, [Y], [M];

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 3 février 2020 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré, [Y], [M] et Monsieur, [I], [C] concernant le logement situé, [Adresse 8] à, [Localité 3] sont réunies à la date du 4 août 2025 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 24 mars 2023 entre la société anonyme d’habitations à loyer modéré, [Y], [M] et Monsieur, [I], [C] concernant le box numéro 122 situé, [Adresse 5] à, [Localité 3] sont réunies à la date du 4 août 2025 ;

En conséquence,

ORDONNE l’expulsion de Monsieur, [I], [C] et celle de tous occupants de son chef tant du logement que du garage et des 2 box ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur, [I], [C] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société anonyme d’habitations à loyer modéré, [Y], [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE Monsieur, [I], [C] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré, [Y], [M] la somme de 5367,95 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 16 janvier 2026 et DIT que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du jugement ;

AUTORISE Monsieur, [I], [C] à s’en acquitter, au moyen de 23 versements mensuels de 225 euros et d’un 24e versement qui soldera la dette en principal, frais, intérêts et devant intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, et jusqu’à extinction de la dette;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers et charges, puis sur les intérêts ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée justifiera que l’intégralité de la dette redevienne immédiatement exigible ;

CONDAMNE Monsieur, [I], [C] à payer à la société anonyme d’habitations à loyer modéré, [Y], [M] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 17 janvier 2026 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des clés, avec intérêts au taux légal à compter de la date d’exigibilité pour les indemnités d’occupation à échoir ;

CONDAMNE Monsieur, [I], [C] à verser à la société anonyme d’habitations à loyer modéré, [Y], [M] la somme de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur, [I], [C] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, du commandement de payer et de l’assignation ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à Monsieur le Préfet de la Marne en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire, frais et dépens compris, est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au Greffe du Tribunal judiciaire, le 02 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Valérie GUILLEMIN, Juge des contentieux de la protection, et par Madame Ourouk ALNEJEM, Greffière.

La Greffière La Juge