TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 7]

JUGEMENT DU :

29 Septembre 2025

ROLE : N° RG 20/02999 – N° Portalis DBW2-W-B7E-KRTQ

AFFAIRE :

Commune [Localité 13]

C/

[M] [A] [O]

GROSSES délivrées

le

à Maître Maud BARBEAU de la SCP CGCB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

à Maître Joseph CZUB, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Alexandra DEVAL, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

COPIES délivrées

le

à Maître Maud BARBEAU de la SCP CGCB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE

à Maître Joseph CZUB, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

à Maître Alexandra DEVAL, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

N°2025

CH ECOCOM GENERAL

DEMANDERESSE

Commune [Localité 13]

dont le siège social est sis [Adresse 11]

représentée par Maître Maud BARBEAU de la SCP CGCB ET ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE, substituée à l’audience de plaidoiries par Maître Benoit DJABALI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [M] [A] [T] veuve [O]

née le 15 août 1947 à [Localité 23] (42)

demeurant [Adresse 22]

représentée par Maître Joseph CZUB, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Madame [D] [E] (décédée)

(bénéficiaire d’une aide juridictionnelle totale par décision du 09 octobre 2020 numéro 2020/006660)

représentée par Maître Alexandra DEVAL, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [X] [Z]

né le 20 août 1956 à [Localité 19]

demeurant [Adresse 5]

non représenté

Monsieur [V] [L]

né le 3 octobre 1959 à [Localité 18]

demeurant [Adresse 5]

non représenté

Madame [W] [I]

née le 27 août 1957 à [Localité 17]

demeurant [Adresse 5]

non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRESIDENT : Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

ASSESSEURS : Madame MACOUIN Servane, Vice-Présidente

Madame DAUBA Caroline,

en présence de M. [K] [J], auditeur de justice

A assisté aux débats : Madame TOUATI Séria, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 15 Septembre 2025, après rapport oral de Monsieur JAMET Eric, Vice-Président, après avoir entendu Maître Benoit DJABALI et Maître Joseph CZUB, l’affaire a été mise en délibéré au 29 Septembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Monsieur JAMET Eric, Vice-Président

assisté de Madame TOUATI Séria, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par délibération du 20 mars 1968, le conseil municipal de [Localité 13] a autorisé un bail octroyé à Monsieur [C] [O] pour la parcelle numéro [Cadastre 3], lieudit [Localité 12] d’une superficie de 900 m². Il était prévu qu’un établissement devait être construit dans un délai de deux ans à compter de la date de signature du bail.

Le bail initial, non contesté par les parties, n’a pas été retrouvé.

Monsieur [C] [O] déclarait au registre du commerce le début de l’exploitation d’un bar hôtel restaurant, [Adresse 20] à Marignane, le 20 juillet 1970.

Selon un acte sous seing privé du 10 mars 1975, la commune de [Localité 13], représentée par son maire en exercice, a donné à bail commercial à Monsieur [O] une parcelle de 900 m² environ, à [Adresse 16], dépendant d’une parcelle plus importante cadastrée section E n°[Cadastre 2]. La parcelle louée portait le numéro 5. Il était « expressément précisé que le locataire pourra édifier sur la parcelle louée, un immeuble à usage commercial ou d’habitation en se conformant aux lois et règlements en vigueur de manière que le bailleur ne soit ni inquiété ni recherché à ce sujet. » Le bail était conclu pour une durée de neuf ans à compter du 01 janvier 1975.

Par acte authentique reçu le 09 avril 1976, Monsieur [C] [O] a sous-loué à Monsieur [U] le droit de jouissance de la parcelle de terrain et les constructions élevées sur celui-ci, à savoir une maison avec neuf chambres et un appartement, pour l’exploitation d’un fonds de commerce de bar hôtel restaurant, à compter du jour de signature jusqu’au 31 décembre 1983.

Le 26 juin 1979, le fonds de commerce de bar hôtel restaurant a été cédé par Monsieur [C] [O] et Monsieur [U], ainsi que le droit « pour le temps qui en restera à courir » aux baux des lieux, « sous réserve expresse de réalisation définitive par acte authentique, conformément aux conditions des baux ». La vente avait lieu sous la condition suspensive de l’agrément sous forme authentique de Monsieur [O], propriétaire des constructions et de la ville de [Localité 13]. L’agrément était donné par Monsieur [O], en qualité de propriétaire des murs du fonds.

Par acte sous seing privé de 1984, enregistré le 9 novembre 1984, reçu à la sous-préfecture le 3 juillet 1984, la commune de [Localité 13], représentée par son maire, donnait à bail commercial à Monsieur [C] [O] la même parcelle louée à usage commercial, un immeuble ayant été édifié sur cette parcelle.

Par acte sous seing privé de 1993 reçu à la sous-préfecture le 3 septembre 1993, la commune de [Localité 13], représentée par son maire, donnait à bail commercial à Monsieur [C] [O] la même parcelle louée à usage commercial, cadastrée [Adresse 21], section [Cadastre 9] [Cadastre 1]. Il était précisé que cette parcelle se trouvait sur un emplacement réservé pour l’aéroport et pouvait faire l’objet d’une cession pour cause d’utilité publique. Le loyer était consenti moyennant un loyer annuel de 4 132 francs.

Un compte rendu d’une réunion du 12 septembre 1994 entre Monsieur et Madame [O], la direction des services fiscaux et le chef de la subdivision développement de l’aéroport de [Localité 13] évoquait l’acquisition des parcelles, Monsieur et Madame [O] étant propriétaires de la construction implantée. Ces derniers devaient faire établir une attestation justifiant de leur propriété et justifier de l’expulsion effective de leur locataire.

Dans une attestation du 21 septembre 1994, Maître [P], notaire à [Localité 17], mentionnait que Monsieur [O] se trouvait propriétaire du droit au bail et « des constructions édifiées de ses deniers personnels sur le terrain sis à [Localité 13] cadastré section CY n°[Cadastre 1] pour 900 m². »

Un huissier de justice attestait que les locataires avaient quitté le local le 8 janvier 1995.

Dans une lettre du 30 avril 1996, le service spécial des bases aériennes du Sud Est écrivait à Monsieur [O] que l’Etat ne se porterait acquéreur qu’en cas de preuve que les constructions étaient antérieures à 1977 et que le bail commercial le liant à la commune était résilié.

Par simple courrier recommandé daté du 4 juin 1996, le maire de la commune de [Localité 13] écrivait à Monsieur [C] [O] qu’à la demande du service spécial des bases aériennes, il résiliait le bail à la date du 30 septembre 1996.

Dans un courrier du 23 juin 1996, la ville de [Localité 13] écrivait à Monsieur [C] [O] qu’elle lui confirmait que l’acquisition des terrains lui appartenant était prévue en deux phases, ce que confirmait le chef de la subdivision développement aéroport.

Par courrier du 27 avril 1998 adressé à Monsieur [C] [O], le service spécial des bases aériennes du Sud Est accusait réception du courrier de ce dernier du 7 avril 1998 par lequel il l’informait que le bail commercial le liant avec la commune de [Localité 13] avait été résilié le 30 septembre 1996 et indiquait relancer la commune pour obtenir des documents.

Monsieur [C] [O] est décédé le 25 septembre 2000, laissant pour lui succéder sa veuve, Madame [T] épouse [O], née le 15 août 1947, sa fille ayant renoncé à la succession.

Selon acte sous seing privé du 26 mai 2006, Madame [M] [A] [O] a donné à bail à Madame [H] [S] un appartement [Adresse 4]. Un même bail d’habitation était consenti par Madame [O] à Madame [D] [E] le 28 décembre 2007 pour un appartement de 60 m² à la même adresse.

Par courrier daté du 13 mars 2014, indiquant que son mari était décédé le 25 septembre 2000, Madame [M] [A] [O] écrivait au maire de la commune de [Localité 13] pour lui demander s’il pouvait refaire un bail pour la parcelle [Cadastre 10] pour trois logements de 60 m² avec dépendances et cour. Plus de treize ans étant passé et ne sachant que faire, elle indiquait vouloir vendre le bien et refaire un bail avec son accord.

En réponse, le 20 mai 2014, la commune de [Localité 13] ne souhaitait pas donner de suite à cette demande. Le directeur général adjoint des services répondait à Madame [O] le 20 mai 2014 qu’il ne pouvait répondre favorablement à la demande et maintenait la décision de la commune prise en 1996.

Par acte sous seing privé du 01 juillet 2016, Madame [O] donnait à bail d’habitation à Monsieur [X] [Z] un appartement au [Adresse 4]. Elle donnait également à bail d’habitation un appartement à Monsieur [V] [L] et à Madame [W] [I] par acte du 28 octobre 2017.

Par acte délivré le 06 juillet 2020, la commune de Marignane prise en la personne de son maire en exercice a fait assigner Madame [M] [A] [O] devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, aux fins suivantes :

— lui donner acte, en application des dispositions de l’article 555 du code civil, qu’elle exerce son droit de conserver la propriété de l’immeuble construit par Monsieur [O], en exécution des contrats de bail commercial conclus à compter de 1968, sur la parcelle cadastrée section CY n°[Cadastre 1] propriété de ladite commune ;

— déclarer les contrats de bail conclus par Madame [O] avec Madame [H] [S], Madame [B] [E], Monsieur [X] [Z], Monsieur [V] [L] et Madame [W] [I] inopposables à la Commune de [Localité 13] ;

— dire et juger Madame [O], Madame [H] [S], Madame [B] [E], Monsieur [X] [Z], Monsieur [V] [L] et Madame [W] [I] sont occupants sans droit ni titre ;

En conséquence :

— ordonner l’expulsion de Madame [O] et de tout occupant de son chef de la parcelle cadastrée section CY n°[Cadastre 1] sise au [Adresse 6] à [Localité 13] ou de l’immeuble s’y trouvant, sous astreinte définitive de 500 euros (cinq cent euros) par jour à compter du huitième jour qui suivra la signification de la décision à intervenir ;

— dire que l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique si besoin est ;

— Condamner Madame [O] à payer à la Commune de [Localité 13] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, soit un montant de 500 euros par mois.

— Condamner Madame [O] à payer la somme à parfaire de 100 800 euros (cent-mille huit cent euros) à la Commune de [Localité 13] au titre de la restitution des loyers hors charges qu’elle a perçus de mauvaise foi, ce en applications des dispositions de l’article 549 du code civil ;

— Condamner Madame [O] à payer à la Commune de [Localité 13] la somme de 8 818,87 euros (huit mille huit cent dix-huit euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre de dommages et intérêts en réparation de son entier préjudice ;

ET EN TOUTE HYPOTHÈSE

— condamner Madame [O] à payer à la Commune de [Localité 13], la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et statuer sur ce que de droit sur les dépens.

Par actes délivrés le 13 août 2020, la commune de Marignane prise en la personne de son maire en exercice a fait assigner Monsieur [X] [Z], Madame [D] [E], Monsieur [V] [L] et Madame [W] [I] devant le tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence, aux fins suivantes :

— lui donner acte, en application des dispositions de l’article 555 du code civil, qu’elle exerce son droit de conserver la propriété de l’immeuble construit par Monsieur [O], en exécution des contrats de bail commercial conclus à compter de 1968, sur la parcelle cadastrée section CY n°[Cadastre 1] propriété de ladite commune ;

— déclarer les contrats de bail conclus par Madame [O] avec Madame [H] [S], Madame [B] [E], Monsieur [X] [Z], Monsieur [V] [L] et Madame [W] [I] inopposables à la Commune de [Localité 13] ;

— dire et juger que Madame [O], Madame [H] [S], Madame [B] [E], Monsieur [X] [Z], Monsieur [V] [L] et Madame [W] [I] sont occupants sans droit ni titre ;

En conséquence :

— ordonner l’expulsion de Madame [O] et de tout occupant de son chef de la parcelle cadastrée section CY n°[Cadastre 1] sise au [Adresse 6] à [Localité 13] ou de l’immeuble s’y trouvant, sous astreinte définitive de 500 euros (cinq cent euros) par jour à compter du huitième jour qui suivra la signification de la décision à intervenir ;

— dire que l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Madame [O] à payer à la Commune de [Localité 13] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, soit un montant de 500 euros par mois.

— condamner Madame [O] à payer la somme à parfaire de 100 800 euros (cent-mille huit cent euros) à la Commune de [Localité 13] au titre de la restitution des loyers hors charges qu’elle a perçus de mauvaise foi, ce en application des dispositions de l’article 549 du code civil ;

— condamner Madame [O] à payer à la Commune de [Localité 13] la somme de 8 818,87 euros (huit mille huit cent dix-huit euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre de dommages et intérêts en réparation de son entier préjudice ;

ET EN TOUTE HYPOTHÈSE

— condamner Madame [O] à payer à la Commune de [Localité 13], la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et statuer sur ce que de droit sur les dépens .

Les instances ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état du 12 avril 2021.

Par jugement du 10 octobre 2022, le tribunal a, notamment :

— rejeté la demande de prescription acquisitive formulée par Madame [O] pour la parcelle sise à [Adresse 15], cadastrée section CY n°[Cadastre 1] pour 900 m² ;

— condamné Madame [M] [A] [T] veuve [O] à payer à la commune de [Localité 13] une indemnité d’occupation pour le terrain occupé de cinq cents euros par mois à compter du 06 juillet 2020 ;

— débouté la commune de [Localité 13] de sa demande au titre de la restitution des loyers perçus ;

— rejeté la demande d’astreinte au titre de la communication des avis de valeur ;

— ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [N] [Y] pour évaluer en fonction des éléments fournis le coût de la construction de l’immeuble à l’époque de sa construction et sa valeur vénale actuelle ;

— renseigner le tribunal sur tous éléments utiles sur l’estimation au vu de la situation administrative particulière ;

— Dit qu’il sera sursis à statuer sur les autres prétentions relatives à l’immeuble, l’expulsion, aux baux d’habitation, aux dommages et intérêts,

— renvoyé l’affaire à une audience de mise en état.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 06 février 2025, qui seront visées, soutenant que Madame [O] était de mauvaise foi au sens de l’article 550 du code civil et prescrite en ses demandes indemnitaires, la commune de Marignane sollicite du tribunal de :

À TITRE PRINCIPAL

Sur la demande de suppression des constructions édifiées sur la parcelle CY [Cadastre 1]

— dire et juger que la commune de [Localité 13] est en droit d’exiger la suppression des constructions, plantations et ouvrages édifiés par Madame ou Monsieur [O] sur la parcelle cadastrée section CY n°[Cadastre 1] propriété de ladite Commune et aux frais exclusifs de Madame [T] VEUVE [O] ;

— condamner Madame [T] veuve [O] à supprimer à ses frais exclusifs toutes

constructions, plantations et ouvrages sis sur la parcelle cadastrée section CY n°[Cadastre 1] et, en conséquence, remettre ladite parcelle dans son état d’origine, c’est-à-dire à l’état de sol (terrain nu) ;

— débouter Madame [T] veuve [O] de ses demandes qui y seraient contraires et, en tout état de cause, de l’intégralité de ses demandes ;

À TITRE SUBSIDIAIRE

Dans le cas où il ne serait pas fait droit aux demandes ci-avant,

— dire et juger que les constructions édifiées sur la parcelle cadastrée section CY n°[Cadastre 1] l’ont été sans permis de construire de telle sorte qu’elles sont illégales et n’ont dès lors créé aucun droit juridiquement protégé ;

— dire et juger que la commune de [Localité 13] conserve la propriété des constructions, plantations et ouvrages édifiés sur la parcelle cadastrée section CY n°[Cadastre 1] et, du fait de leur illégalité, qu’aucune somme d’argent n’est due à Madame [T] VEUVE [O] ;

À TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE

Dans le cas où il ne serait pas fait droit aux demandes ci-avant,

— dire et juger que les constructions édifiées sur la parcelle cadastrée section CY n°[Cadastre 1] l’ont été sans permis de construire de telle sorte qu’elles sont illégales ce qui implique qu’un abattement de 20% soit appliqué ;

— constater que la commune de [Localité 13], en application de l’article 555, choisit de rembourser à Madame [T] VEUVE [O] la valeur du coût de l’immeuble bâti à son époque de construction, soit la somme de 189 773,39 euros (Cent quatre-vingt-neuf mille sept cent soixante-treize euros et trente-neuf centimes) et, à défaut d’application des abattements, la somme de 254 400 euros ;

ET EN TOUTE HYPOTHÈSE

— débouter Madame [T] VEUVE [O] de ses demandes qui y seraient contraires et, en tout état de cause, de l’intégralité de ses demandes ;

— déclarer les contrats de bail conclus par Madame [T] VEUVE [O] avec Madame [H] [S], Madame [B] [E], Monsieur [X] [Z], Monsieur [V] [L] et Madame [W] [I] inopposables à la Commune de [Localité 13] ;

— dire et juger Madame [T] VEUVE [O], Madame [H] [S], Madame [B] [E], Monsieur [X] [Z], Monsieur [V] [L] et Madame [W] [I] sont occupants sans droit ni titre ;

— débouter Madame [B] [E] de l’intégralité de ses demandes ;

— condamner Madame [T] VEUVE [O] à payer à la Commune de [Localité 13] la somme de 8 818,87 euros (huit mille huit cent dix-huit euros et quatre-vingt-sept centimes) au titre de dommages et intérêts en réparation de son entier préjudice ou, à défaut, la somme de 3 779,5 euros (Trois mille sept cent soixante-dix-neuf euros et cinq centimes) ;

En conséquence :

— ordonner l’expulsion de Madame [T] veuve [O] et de tout occupant de son chef de la parcelle cadastrée section CY n°[Cadastre 1] sise au [Adresse 6] à [Localité 13] ou de l’immeuble s’y trouvant, sous astreinte définitive de 500 euros (cinq cent euros) par jour à compter du huitième jour qui suivra la signification de la décision à intervenir ;

— dire que l’expulsion pourra être poursuivie avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Madame [O] à payer à la Commune de [Localité 13] une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, soit un montant de 500 euros par mois.

ET EN TOUT ÉTAT DE CAUSE

— condamner Madame [T] veuve [O] à payer à la Commune de [Localité 13], la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et statuer sur ce que de droit sur les dépens.

— débouter Madame [T] veuve [O] de l’intégralité de ses demandes ;

— rappeler que le jugement à intervenir, s’agissant des condamnations devant être prononcée à l’endroit de Madame [O], sera exécutoire de droit.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 21 novembre 2024, auxquelles il convient de se référer, Madame [M] [T] veuve [O] conclut ainsi :

— juger autant irrecevables que mal fondées l’action engagée et les demandes formulées par la commune de [Localité 13],

— débouter la commune de [Localité 13] de toutes ses demandes, fins et conclusions, et en dernier lieu de ses conclusions récapitulatives n° 4 du 29 avril 2024,

— acter le rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [N] [Y] et ses évaluations,

— juger, comme le relève l’expert judiciaire que la commune de [Localité 13] ne met pas en cause la méthodologie d’approche de l’expert et les évaluations qui en découlent,

— juger que la commune de [Localité 13] n’est pas fondée à exiger la suppression des constructions et ouvrages édifiés par Madame ou Monsieur [O] sur la parcelle cadastrée section CY n° [Cadastre 1], et aux frais exclusifs de Madame [O],

— juger que la commune de [Localité 13] n’est pas fondée à demander la conservation de la propriété de l’immeuble construit par Monsieur [O], sans régler l’indemnité due à Madame [O].

— juger que la commune de [Localité 13] n’est absolument pas en droit d’exiger sur le fondement de l’article 555 du code civil, ou 550, la suppression des constructions et elle n’est pas en droit de ne pas régler à Madame [O], la valeur vénale de la construction, telle qu’évaluée par l’expert judiciaire,

— juger que le jugement du 10 octobre 2022 a déjà statué et tranché l’essentiel à savoir que : o la construction édifiée aux frais de Monsieur [O] a été contractuellement prévue par la commune de [Localité 13],

o Madame [O] est bien propriétaire de la construction,

o Madame [O] est de bonne foi,

o l’ancienneté de la construction purge les éventuelles difficultés qui auraient pu naitre à l’occasion du permis de construire,

o la commune de [Localité 13] est malvenue à estimer que la construction est illégale et irrégulière,

o la commune est déboutée de sa demande au titre de la restitution des loyers perçus,

— juger que sur ces points, les demandes de la commune tendant à revenir sur les points déjà jugés sont irrecevables ou injustifiées, et se heurtent à l’autorité de la chose jugée du jugement rendu le 10 octobre 2022 et peuvent même être qualifiées d’abusives,

— juger que Madame [O] est de bonne foi, notamment au regard de l’article 555 du code civil,

— juger que Madame [O] apporte bien la preuve d’être propriétaire de la construction laquelle a été édifiée par son mari, constructeur de l’immeuble, bien avant 1975,

— juger que la commune de [Localité 13] reconnait enfin que par délibération du conseil municipal de [Localité 13] du 20 mars 1968, il a été décidé de louer à Monsieur [O] la parcelle portant le n° [Cadastre 3] pour 9 ans avec obligation de construire un établissement dans les deux ans,

— juger que la commune a été d’une extrême mauvaise foi en refusant de le reconnaitre jusqu’à la production de sa pièce n° 12 le 11 mars 2022,

— juger que la construction a été édifiée en parfait accord avec la commune et nécessairement en conformité des règles d’urbanisme,

— juger que cette propriété de la construction a toujours été reconnue par la commune de [Localité 13], ainsi que par notaire,

— juger que l’expert judiciaire a évalué :

* la valeur vénale terrain intégré à 795 123.20 euros,

* la valeur des seules constructions à 477 000 euros,

*par différentiel la valeur du seul terrain à 318 000 euros,

— juger en tout état de cause que la commune de [Localité 13] doit régler à Madame [O] la somme de 477 000 (quatre cent soixante-dix-sept mille) euros correspondant à la valeur vénale des constructions et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter des premières conclusions du 8 avril 2021 et en tout état de cause du rapport d’expertise judiciaire de Monsieur [Y] du 29 décembre 2023,

— condamner en conséquence la commune de [Localité 13] à régler à Madame [O] la somme de 477 000 (quatre cent soixante-dix-sept mille) euros, correspondant à la valeur vénale des constructions, et ce avec intérêts de droit au taux légal à compter des premières conclusions du 8 avril 2021 et en tout état de cause du rapport d’expertise judiciaire de M [Y] du 29 décembre 2023,

— juger que la commune de [Localité 13] n’est pas fondée à demander l’application d’un abattement de 20 %,

— condamner la Commune de [Localité 13] à régler à Madame [O] la somme de 30 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,

— juger que les demandes indemnitaires formulées par la commune, tant en ce qui concerne la demande de restitution des fruits perçus que la demande d’indemnisation du prétendu préjudice causé à la commune, sont injustifiées, et sont aussi prescrites.

— juger que l’indemnité d’occupation de 500 euros par mois doit être immédiatement supprimée.

A TITRE SUBSIDIAIRE

— Si par impossible le tribunal faisait droit aux demandes de la commune,

— juger qu’il conviendrait d’ordonner le transfert des baux conclus avec les locataires encore en place (uniquement Monsieur [Z]),

— constater le décès de Madame [E] et que tous les autres locataires sont partis,

— condamner en tout état de cause la Commune de [Localité 13] à régler à Madame [O] la somme de 15 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment les frais d’expertise judiciaire de Monsieur [Y],

— juger en tout état de cause que si les demandes de la commune de [Localité 13] étaient accueillies, la demande d‘exécution provisoire de la décision à intervenir sera écartée.

Madame [E], une des locataires de Madame [O], est décédée le 11 juin 2023. Les autres locataires n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 28 avril 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 552 du code civil, « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du dessous. »

L’article 555 du même code dispose que :

« lorsque les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers et avec des matériaux appartenant à ce dernier, le propriétaire du fonds a le droit, sous réserve des dispositions de l’alinéa 4, soit d’en conserver la propriété, soit d’obliger le tiers à les enlever.

Si le propriétaire du fonds exige la suppression des constructions, plantations et ouvrages, elle est exécutée aux frais du tiers, sans aucune indemnité pour lui ; le tiers peut, en outre, être condamné à des dommages-intérêts pour le préjudice éventuellement subi par le propriétaire du fonds.

Si le propriétaire du fonds préfère conserver la propriété des constructions, plantations et ouvrages, il doit, à son choix, rembourser au tiers, soit une somme égale à celle dont le fonds a augmenté de valeur, soit le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions, plantations et ouvrages. »

Si les plantations, constructions et ouvrages ont été faits par un tiers évincé qui n’aurait pas été condamné, en raison de sa bonne foi, à la restitution des fruits, le propriétaire ne pourra exiger la suppression desdits ouvrages, constructions et plantations, mais il aura le choix de rembourser au tiers l’une ou l’autre des sommes visées à l’alinéa précédent. »

Les longs dispositifs de chaque partie multiplient les « dire et juger », « acter » et autre « rappeler », qui ne sont pas des demandes au sens du code de procédure civile. Il ne sera répondu qu’aux seules demandes.

La succession des actes signés par Monsieur [O] et la commune de [Localité 13] montre que l’immeuble destiné à l’exploitation d’un hôtel restaurant bar prévu et autorisé comme tel a été édifié à partir de 1968. Aucun permis de construire n’a été trouvé mais la commune qui le délivre ne pouvait ignorer la situation puisqu’elle a prévu cette construction. Au vu de la déclaration au registre du commerce, le bâtiment était exploité dès le mois de juillet 1970. Une photographie aérienne de 1969 montre le bâtiment d’un étage, tandis que la photographie de 1968 présentait un seul terrain nu. Le bail commercial du 10 mars 1975 confirmait une autorisation déjà donnée. Aucun document n’évoque des difficultés quant au bail commercial. Il ne ressort pas des pièces qu’un acte y mettant fin ait été signifié à Monsieur [O] dans les formes prévues au code de commerce. En l’absence de toute mauvaise foi de Monsieur [O] et de son ayant-droit, la demande de suppression des ouvrages et plantations sera donc rejetée de même que la demande de restitution des fruits.

La commune de [Localité 13] n’excipe d’aucune clause d’accession de sorte qu’elle doit verser une indemnité à l’ayant droit de Monsieur [O]. L’ancienneté des constructions et la connaissance de celles-ci par la commune, qui est l’autorité qui délivre les permis de construire, ne lui permet pas de se prévaloir de l’absence de permis de construire pour réduire le montant de l’indemnité de 20 %.

L’absence de documents d’origine, l’ancienneté d’au moins cinquante ans des locaux et la particularité des lieux rendent difficiles l’évaluation de l’indemnité. Les parties ne critiquent pas la méthodologie de l’expert judiciaire, qui a le mérite de fixer différentes valeurs, alors même qu’aucune évaluation n’avait été réalisée par les domaines antérieurement. L’expert judiciaire relève que « les lieux sont atypiques en termes de localisation et de même en conformation ». Le voisinage est constitué de terrains encombrés de carcasses de véhicules et d’aire de manutention. L’étang de [Localité 8] est situé en face de la route qui longe les bâtiments en cause. En 1964, le quartier était déjà constitué de constructions disparates de taille réduite. Le bâtiment actuel de 513 m² de SHOB comportant deux appartements occupés à titre onéreux, dont l’un en parfait état, un appartement impropre à sa destination et des parties communes. Cet édifice est flanqué d’un garage de 31 m², d’une remise de 14 m² et d’un second bâtiment sur « un simple rez-de-chaussée sinistré » de 164 m² impropre à sa destination.

L’article 555 précité permet à la seule commune de choisir entre l’augmentation de la valeur vénale du fonds ou « le coût des matériaux et le prix de la main-d’oeuvre estimés à la date du remboursement, compte tenu de l’état dans lequel se trouvent lesdites constructions ». La valeur des constructions est fixée à la somme de 306 086,12 euros par l’expert. L’abattement de 20 % revendiqué par la commune ne sera pas appliqué au vu de la connaissance et de l’acceptation du défaut de permis de construire.

Ainsi, la somme de 306 086,12 euros sera donc allouée à Madame [O].

En conséquence du paiement de cette indemnité, Madame [O] devra quitter les lieux de même que les occupants de son chef, sans qu’il y ait lieu à transfert de bail en l’absence de disposition contractuelle ou législative en ce sens. L’indemnité d’occupation de 500 euros par mois s’arrêtera à compter du paiement par la commune de l’indemnité. En cas de refus de départ de Madame [O] et des occupants de son chef après paiement de l’indemnité, l’expulsion sera ordonnée comme il sera dit, avec une astreinte de cinquante euros par jour de retard passé huit jours à compter du paiement de l’indemnité par la commune.

En l’absence de procédure abusive, la demande de dommages et intérêts de ce chef sera rejetée. De même, aucun dommages et intérêts n’est dû à la commune de [Localité 13] en l’absence de préjudice particulier.

Au vu de l’ancienneté du litige, l’exécution provisoire de droit sera confirmée.

En équité, il sera alloué une somme de deux mille euros à Madame [O] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La commune de [Localité 13] sera condamnée aux dépens comprenant les frais d’expertise judiciaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort ;

Rejette la demande de suppression des ouvrages et plantations édifiés par Monsieur [O], ainsi qu’au titre de la restitution des fruits ;

Condamne la commune de [Localité 13] à payer à Madame [O] la somme de 306 086,12 euros à titre d’indemnité correspondant aux constructions en cause ;

Condamne Madame [O] à verser à la commune de [Localité 13] une indemnité d’occupation de cinq cents euros par mois jusqu’au paiement de l’indemnité due par la commune ;

Ordonne l’expulsion de Madame [O] et de tous occupants de son chef de la parcelle cadastrée section CY n°[Cadastre 1] sise au [Adresse 6] à [Adresse 14], y compris avec la force publique, sous astreinte provisoire de cinquante euros par jour de retard passé huit jours à compter du paiement de l’indemnité par la commune de [Localité 13] ;

Déboute les parties de leurs autres prétentions ;

Dit n’y avoir lieu à rejeter l’exécution provisoire ;

Condamne la commune de [Localité 13] à payer à Madame [O] la somme de deux mille euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la commune de [Localité 13] aux dépens, comprenant les frais d’expertise judiciaire.

Ainsi jugé et prononcé par la chambre économique et commerciale du tribunal judiciaire d’Aix-en-Provence la minute étant signée par :

LE GREFFIER LE PRESIDENT