TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLEANS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 Octobre 2025

N° RG 24/00703 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G2KL

DEMANDERESSE :

S.C.I. DEPHI D’ILLIERS

immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le numéro 438 146 227, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocats au barreau d’ORLEANS

ET :

DEFENDERESSES :

S.A.S. SANTE GROUP venant aux droits de la SAS DENTEXELANS

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 841 318 892, société placée en redressement judiciaire par jugement du Tribunal de Commerce de Paris en date du 24.05.2023, publié au BODACC du 09.06.2023, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Pierre yves WOLOCH de la SCP SOREL, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Laurent AZOULAI de l’AARPI T&A ASSOCIÉS, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. ASCAGNE AJ

en sa qualité d’administrateur judiciaire immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 803 117 688, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pierre yves WOLOCH de la SCP SOREL, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Laurent AZOULAI de l’AARPI T&A ASSOCIÉS, avocat plaidant au barreau de PARIS

S.E.L.A.R.L. AXYME

en sa qualité de mandataire judiciaire, immatriculée au RCS de [Localité 7] sous le numéro 830 793 972, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Pierre yves WOLOCH de la SCP SOREL, avocat postulant au barreau d’ORLEANS et Maître Laurent AZOULAI de l’AARPI T&A ASSOCIÉS, avocat plaidant au barreau de PARIS

Les débats ont eu lieu à l’audience publique des référés du 12 Septembre 2025 tenue par Sébastien TICHIT, juge, assisté de Olivier GALLON, greffier,

Puis, monsieur le juge a mis l’affaire en délibéré et dit que l’ordonnance serait prononcée le DIX SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ par mise à disposition au greffe de la juridiction.

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un bail d’habitation en date du 25 novembre 2020, la SCI DEPHI D’ILLIERS (ci-après la SCI DEPHI D’ILLIERS) a donné à bail à la société SANTE GROUP, venant aux droits de la société DENTEXELANS, un appartement situé [Adresse 5] à Orléans moyennant un loyer mensuel de 1 100 euros TTC dont les charges pour 200 euros.

Par jugement en date du 24 mai 2023, le tribunal de commerce de Paris a ouvert une procédure de redressement judiciaire au bénéfice de la société SANTE GROUP et a désigné la SELARLU ASCAGNE AJ, en la personne de Maître [F] [U], en qualité d’administrateur judiciaire, et la SELARL AXYME, en la personne de Maître [R] [J], en qualité de mandataire judiciaire.

Le 5 février 2024, la SCI DEPHI D’ILLIERS a fait délivrer à la société SANTE GROUP un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail pour le montant en principal de 9 932, 64 euros.

Le 4 juin 2024, un nouveau commandement de payer visant la clause résolutoire du bail a été signifié à la société SANTE GROUP, puis le 11 juin 2024 à la SELARLU ASCAGNE AJ, en la personne de Maître [F] [U], en qualité d’administrateur judiciaire.

Par actes séparés en date des 26 et 28 août 2024, la SCI DEPHI D’ILLIERS a fait assigner en référé devant le président du tribunal judiciaire d’Orléans la société SANTE GROUP venant aux droits de la SAS DENTEXELANS, la SELARLU ASCAGNE AJ, en la personne de Maître [F] [U], en qualité d’administrateur judiciaire, et la SELARL AXYME, en la personne de Maître [R] [J], en qualité de mandataire judiciaire.

L’administrateur a donné congé à la SCI DEPHI D’ILLIERS par courrier en date du 31 octobre 2024, reçu le 18 novembre 2024 par la société SANTE GROUP.

Au terme de ses dernières conclusions notifiées le 26 juin 2025 par voie électronique, la SCI DEPHI D’ILLIERS demande au juge des référés, aux visas des articles 1231-6 et 1231-1 du code civil, des articles 1184, 1728, 1741 et 1760 du code civil, des articles 834 et 835 du code de procédure civile, des articles L. 622-13 et L. 622-14 du code de commerce, de :

Déclarer la SCI DEPHI D’ILLIERS recevable en toutes ses demandes ;Fixer au passif du redressement judiciaire de la société SANTE GROUP une indemnité provisionnelle d’un montant de 3 806, 87 euros, compte arrêté au 19 novembre 2024, date de la résiliation du bail, avec intérêts de droits à compter de cette date, se décomposant comme suit : 1 241, 13 euros au titre des loyers échus avant le jugement d’ouverture,479, 07 euros au titre des charges de l’année 2022,2 086, 67 euros au titre des loyers échus après ledit jugement ;Fixer au passif du redressement judiciaire de la société SANTE GROUP une indemnité provisionnelle de 900 euros à titre de clause pénale en réparation du préjudice subi ;Fixer au passif du redressement judiciaire de la société SANTE GROUP une somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Fixer de même au passif du redressement judiciaire les dépens afférents à la présente procédure lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation ainsi que les suites de la mise à exécution ;

Condamner la société ASCAGNE AJ, en sa qualité d’administrateur judiciaire, au versement de la somme de 2 086, 67 euros au titre des loyers ayant couru sur la période du 11 juin 2024 au 18 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l’assignation ou, à défaut, à compter du jugement à intervenir ;Condamner la société ASCAGNE AJ, en sa qualité d’administrateur judiciaire, au versement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Débouter la société SANTE GROUP, la SELARL ASCAGNE AJ, en qualité d’administrateur judiciaire, ainsi que la SELARL AXYME de toutes demandes plus amples ou contraires.

S’agissant de l’acquisition de la condition résolutoire, la société DEPHI D’ILLIERS expose que le commandement de payer du 4 juin 2024 n’a pas été suivi d’effet dans le délai d’un mois suivant sa signification, de sorte que le bail, en application de l’article 2.9 des conditions générales, a été résilié de plein droit à compter du 4 juillet 2024.

La demanderesse soutient que si l’ouverture de la procédure collective a eu pour effet d’interdire les poursuites individuelles contre la société SANTE GROUP, cette interdiction ne concerne que les loyers échus avant le jugement d’ouverture et qu’il ressort de l’article L. 622-1 du code de commerce que le bailleur peut mettre en œuvre la clause résolutoire pour les loyers échus après le jugement d’ouverture.

De plus, elle considère, en application de l’article 2.8.4 des conditions générales du bail, que le dépôt de garantie de 900 euros restera acquis au bailleur.

S’agissant du montant de l’indemnité provisionnelle, la société DEPHI D’ILLIERS expose que la défenderesse a effectué le règlement des loyers de juillet à septembre 2024 le 6 décembre 2024.

Elle avance que, décompte à l’appui, la preneuse n’avait pas réglé l’échéance d’avril et qu’elle en était débitrice à la date du 10 mai 2023. Or, la procédure collective ayant été ouverte le 23 mai 2023, cette somme doit être déduite du décompte établi par l’administrateur.

Elle considère également que les sommes correspondantes aux échéances intervenues après résiliation du bail devront être déduites (soit un total de 1 819, 58 euros à déduire).

Elle expose en outre que cette somme doit également être réduite des charges trop payées d’un montant de 907, 543 euros.

Ainsi, la société DEPHI D’ILLIERS soutient, après augmentation des sommes dues au titre des réparations locatives et déduction faite du dépôt de garantie, que la défenderesse est redevable de la somme finale de 2.086,67 euros, au titre des loyers et charges échus arrêtés au 19 novembre 2024 après le jugement d’ouverture.

Enfin, sur la responsabilité de l’administrateur judiciaire, elle considère que la société SANTE GROUP est défaillante dans les paiements des loyers dus, qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 11 juin 2024 à l’administrateur judiciaire qui n’a pas répondu au bailleur et n’a mis fin au contrat que le 31 octobre 2024. L’abstention de résilier le contrat révèle de la part de l’administrateur son intention de prendre parti sur sa continuation de sorte qu’il a méconnu les dispositions de l’article L. 622-13 II du code de commerce, et que la société ASCAGNE AJ sera condamnée à verser la somme de 2.086, 67 euros compte arrêté au 19 novembre 2024, avec intérêts de droits à compter de l’assignation.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 26 juin 2025 par voie électronique, les sociétés SANTE GROUP, ASCAGNE AJ et la SELARL AXYME demandent au juge des référés, aux visas de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, de l’article L. 622-14 du code de commerce, de l’article 1231-5 du code civil, de :

À titre liminaire,

Déclarer irrecevables les demandes de la société DEPHI D’ILLIERS tendant à la fixation au passif du redressement judiciaire de SANTE GROUP d’une indemnité provisionnelle de 3.806, 87 euros ;À titre principal,

Dire n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la société DEPHI D’ILLIERS ;Débouter la société DEPHI D’ILLIERS de toutes ses demandes ;Constater la résiliation de plein droit du bail d’habitation au 31 octobre 2024 ;À titre subsidiaire,

Constater la compensation entre le montant de 909, 83 euros dû au titre des loyers postérieurement au jugement d’ouverture et le dépôt de garantie de 900 euros ;Fixer le montant de l’indemnité provisionnelle au titre des loyers échus postérieurement au jugement d’ouverture à un euro symbolique ;En tout état de cause,

Juger en toute équité qu’il n’y a lieu à condamnation de la société SANTE GROUP au titre de l’article 700 du code de procédure civile ni aux dépens.

S’agissant de l’acquisition de la condition résolutoire, les défenderesses exposent que le bail est d’ores et déjà résilié puisqu’un courrier de résiliation de l’administrateur judiciaire du 31 octobre 2024 a été adressé à la SCI DEPHI D’ILLIERS, de sorte que la demande d’acquisition de la clause résolutoire n’a pas lieu d’être.

S’agissant du montant de l’indemnité provisionnelle, elles exposent, in limine litis, que les demandes de la SCI DEPHI D’ILLIERS de fixation du montant de 1.1241,13 euros au titre des loyers échus et de 479,07 euros au titre des charges 2022 sont irrecevables en application de l’article L.622-21 du code de commerce car portant sur des créances antérieures au jugement d’ouverture de redressement judiciaire et auraient dû être déclarées au passif de la procédure collective.

À titre principal, elles rappellent que la société DEPHI D’ILLIERS considère que la dette s’élève désormais à la somme de 2.086,67 euros, au titre des loyers échus, alors que :

Seul le loyer d’octobre 2024 reste impayé, et que les loyers de juillet à septembre 2024 ont été payés ; Il ressort du grand livre de la société SANTE GROUP que la dette locative s’élève à 1.299,70 euros, auquel il convient de déduire les régularisations de charges (546,40 euros) et d’ajouter la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (175,53 euros) de sorte que le montant s’élève à 909, 83 euros et se compense avec le dépôt de garantie.

Elles contestent tous les décomptes établis par la demanderesse et considèrent ainsi ne devoir aucune somme au titre des loyers postérieurs.

S’agissant des réparations locatives, les défenderesses exposent que la société DEPHI D’ILLIERS n’a jamais adressé de facture correspondante, et qu’aucun état des lieux d’entrée n’a jamais été communiqué, de sorte qu’il existe une contestation sérieuse.

Elles considèrent que la société DEPHI D’ILLIERS ne démontre pas le montant exact de ce qui lui est effectivement dû.

Sur la clause pénale, les défenderesses estiment que le montant de l’indemnité provisionnelle demandée à ce titre est manifestement dérisoire et infondé.

Elles considèrent que la demande d’indemnité d’occupation n’a plus lieu d’être dans la mesure où les loyers postérieurs à l’acquisition de la clause résolutoire ont été réglés et que le bail a été résilié le 31 octobre 2024.

Enfin, sur la responsabilité de l’administrateur judiciaire, elles estiment que la demande de la société DEPHI D’ILLIERS de condamner l’administrateur judiciaire au paiement d’une somme de 2 806, 67 euros sur le fondement des dispositions de l’article L622-13 du code de commerce se heurte à une contestation sérieuse et relève de la compétence des juges du fond. Elles font valoir que la société DEPHI D’ILLIERS, en demandant la fixation du montant de 2086,67 euros au passif de la procédure collective et la condamnation de l’administrateur judiciaire au paiement de la même somme, sollicite ainsi un double paiement de sa créance en violation de l’interdiction d’un enrichissement sans cause.

À l’audience du 12 septembre 2025, les parties ont soutenu leurs écritures auxquelles il y a lieu de se référer pour un examen complet de leurs moyens et prétentions en application des dispositions des articles 455 et 768 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 835 du code de procédure civile que le juge des référés, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur les demandes de fixation au passif du redressement judiciaire de la société SANTE GROUP

Selon l’article L. 622-21 I du code de commerce, « Le jugement d’ouverture interrompt ou interdit toute action en justice de la part de tous les créanciers dont la créance n’est pas mentionnée au I de l’article L. 622-17 et tendant :

1° A la condamnation du débiteur au paiement d’une somme d’argent ;

2° A la résolution d’un contrat pour défaut de paiement d’une somme d’argent. (…) »

Selon l’article L. 622-22 du même code, « Sous réserve des dispositions de l’article L. 625-3, les instances en cours sont interrompues jusqu’à ce que le créancier poursuivant ait procédé à la déclaration de sa créance. Elles sont alors reprises de plein droit, le mandataire judiciaire et, le cas échéant, l’administrateur ou le commissaire à l’exécution du plan nommé en application de l’article L. 626-25 dûment appelés, mais tendent uniquement à la constatation des créances et à la fixation de leur montant. »

L’instance en référé tendant à la condamnation du débiteur au paiement d’une provision n’est pas une instance en cours interrompue par l’ouverture de la procédure collective du débiteur, au sens du second texte susvisé.

En conséquence, toute demande en paiement doit être déclarée irrecevable en vertu de la règle de l’interdiction des poursuites prévue par l’article L. 622-21 du code de commerce.

Par ailleurs, le juge des référés n’est pas compétent pour constater une créance et la fixer au passif de la procédure.

Selon l’article L. 622-17 du code de commerce, les créances nées régulièrement après le jugement d’ouverture pour les besoins du déroulement de la procédure ou de la période d’observation, ou en contrepartie d’une prestation fournie au débiteur, pour son activité professionnelle, pendant cette période, sont payées à leur échéance.

Dès lors que la créance litigieuse est relative aux redevances impayées d’un contrat de bail échues postérieurement au jugement d’ouverture et que ce contrat a été poursuivi, le juge des référés de droit commun est compétent pour connaître de la demande des bailleurs tendant à l’acquisition de la clause résolutoire et au paiement d’une provision.

En l’espèce, la société SANTE GROUP a fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire par jugement en date du 24 mai 2023.

La SCI DEPHI D’ILLIERS sollicite la fixation au passif d’une part des créances antérieures au jugement d’ouverture de redressement judiciaire de la société SANTE GROUP et d’autre part des créances postérieures à ce jugement.

Or, le juge des référés, saisi sur le fondement des articles 834 et 835 du code de procédure civile, n’est pas compétent pour statuer sur de telles demandes.

S’agissant précisément des créances postérieures au jugement, le demandeur aurait pu solliciter la condamnation du défendeur à une provision, ce dont le demandeur s’est abstenu de faire.

En conséquence, toute demande de fixation sera rejetée.

Sur la demande de constater la résiliation du bail au 31 octobre 2024

Selon l’article L. 622-14 du code de commerce, la résiliation du bail des immeubles donnés à bail au débiteur et utilisés pour l’activité de l’entreprise intervient au jour où le bailleur est informé de la décision de l’administrateur de ne pas continuer le bail.

En l’espèce, l’administrateur a fait part de son courrier de résiliation du bail en date du 31 octobre 2024, distribué le 18 novembre 2024.

De son côté, le demandeur soutient, à la fois, que le bail a été résilié de plein droit à compter du 4 juillet 2024 (p.3) et que le bail est résilié depuis 18 novembre 2024 (p.5).

Dès lors, compte tenu de l’information donnée au bailleur le 18 novembre 2024 du courrier de résiliation, il y a lieu de constater la résiliation du bail au 18 novembre 2024.

Sur la demande de condamnation de l’administrateur judiciaire

En vertu de l’article L. 622-13 II du code de commerce, « L’administrateur a seul la faculté d’exiger l’exécution des contrats en cours en fournissant la prestation promise au cocontractant du débiteur.

Au vu des documents prévisionnels dont il dispose, l’administrateur s’assure, au moment où il demande l’exécution du contrat, qu’il disposera des fonds nécessaires pour assurer le paiement en résultant. S’il s’agit d’un contrat à exécution ou paiement échelonnés dans le temps, l’administrateur y met fin s’il lui apparaît qu’il ne disposera pas des fonds nécessaires pour remplir les obligations du terme suivant. »

Selon l’article 1353 alinéa 2 du code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées et des écritures que :

La société SANTE GROUP a été mise en redressement judiciaire par jugement en date du 24 mai 2023 ;Sur la période postérieure au jugement, la société SANTE GROUP était, selon le décompte communiqué et déduction faite des échéances de juillet à septembre 2024 (pièce n°11 du demandeur ; pièce n°8 des défendeurs), redevable de la somme de 4.967,28 euros, ce que les défendeurs ne contestent pas ;Il convient de déduire les sommes facturées à tort postérieurement au 18 novembre 2024, soit la somme totale de 1.819,58 euros (pièces n°12 et 13 du demandeur), ce que les défendeurs ne contestent pas Il convient également de déduire les charges trop payées par le locataire, soit la somme totale de 907,53 euros (pièces n°12), ce que les défendeurs ne contestent pas. Il ne saurait être déduit une seconde fois la régularisation de charges pour la somme de 546,40 euros, comme les défendeurs l’exposent dans leurs conslusions.

En l’absence d’état des lieux d’entrée, la somme de 746,51 euros, au titre des réparations locatives, ne saurait, en référé, être retenue.

Le grand livre de de la société SANTE GROUP (pièce n°7) ne saurait valoir paiement des sommes dues, contrairement à ce que soutiennent les défendeurs, de sorte que la dette locative ne saurait s’établir à la somme de 1.299,70 euros.

Dès lors, la dette locative s’élève à la somme de 2.240,17 euros.

Les parties s’accordent à dire que le bailleur est en droit de retenir le dépôt de garantie (900 euros).

En conséquence, la SELARL ASCAGNE AJ, en qualité d’administrateur judiciaire de de la société SANTE GROUP, sera condamnée à payer à la SCI DEPHI D’ILLIERS la somme provisionnelle de 1.340,17 euros au titre des loyers et charges échus postérieurement au 24 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024, date de la délivrance de l’assignation.

4. Sur les autres demandes

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il y a lieu de mettre les dépens à la charge de la société ASCAGNE AJ, en sa qualité d’administrateur judiciaire, ainsi qu’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile que l’équité commande de fixer à la somme de 2.500 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Orléans statuant après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de fixation au passif du redressement judiciaire de la société SANTE GROUP une indemnité provisionnelle d’un montant de 3 806, 87 euros, au titre des loyers et charges ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de fixation au passif du redressement judiciaire de la société SANTE GROUP une indemnité provisionnelle d’un montant de 900 euros au titre de la clause pénale ;

Dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de fixation au passif du redressement judiciaire de la société SANTE GROUP des dépens et de la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Constate la résiliation du bail d’habitation au 18 novembre 2024 ;

Condamne la société ASCAGNE AJ, en la personne de Maître [F] [U], en sa qualité d’administrateur judiciaire de la société SANTE GROUP, à verser à la SCI DEPHI D’ILLIERS la somme provionnelle de 1.340,17 euros au titre des loyers ayant couru sur la période du 11 juin 2024 au 18 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 28 août 2024 ;

Dit n’y avoir lieu à référé pour les autres demandes de la SCI DEPHI D’ILLIERS et de la société SANTE GROUP venant aux droits de la SAS DENTEXELANS, SELARLU ASCAGNE AJ, en la personne de Maître [F] [U], en qualité d’administrateur judiciaire, et la SELARL AXYME, en la personne de Maître [R] [J], en qualité de mandataire judiciaire ;

Condamne la société ASCAGNE AJ, en la personne de Maître [F] [U], en sa qualité d’administrateur judiciaire de de la société SANTE GROUP, aux dépens ;

Condamne la société ASCAGNE AJ, en la personne de Maître [F] [U] , en sa qualité d’administrateur judiciaire de de la société SANTE GROUP à payer à la SCI DEPHI D’ILLIERS la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Ordonnance prononcée par mise à disposition au greffe le DIX SEPT OCTOBRE DEUX MIL VINGT CINQ et signée par Sébastien TICHIT, juge, et Olivier GALLON, greffier.

LE GREFFIER, LE JUGE.