TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

JUGEMENT DU :

02 Décembre 2025

ROLE : N° RG 24/03959 – N° Portalis DBW2-W-B7I-MNIU

AFFAIRE :

SDC LE VICTORIA

C/

[Y] [N]

GROSSE(S)délivrée(s)

le

à

la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES

N°

2025

CH. CONSTRUCTION

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires LE VICTORIA

représenté par son syndic en exercice CITYA SAINTE VICTOIRE, S.A,R.L, immatriculée au RCS d'[Localité 3] n'310801477, dont

le siège social est [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Caroline PAYEN de la SCP DRUJON D’ASTROS & ASSOCIES, substituée à l’audience par Maître Beverly CAMBIER, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [N]

demeurant [Adresse 2] (IRLANDE)

non représenté par avocat

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 14 Octobre 2025, après dépôt du dossier par le conseil du demandeur, l’affaire a été mise en délibéré au 02 Décembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Monsieur [Y] [N] est propriétaire du lot appartement T1 constituant le lot n°38 dans l’immeuble sis à [Adresse 4].

Un commandement de payer a été adressé à Monsieur [Y] [N] le 22 octobre 2020, resté infructueux.

Un arriéré de charges s’étant accumulé à hauteur de 13.522,50 euros au 31 décembre 2023, par acte du 14 mai 2024, le syndicat des copropriétaires LE VICTORIA pris en la personne de son syndic en exercice a fait assigner Monsieur [Y] [N] devant le tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE en paiement de l’arriéré.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de condamner Monsieur [Y] [N] à payer au syndicat des copropriétaires LE VICTORIA représenté par son syndic en exercice CITYA SAINTE VICTOIRE :

— la somme de 13 522,50 euros, au titre des charges de copropriété impayées et de I’appel de fonds, somme due à la date du 11 septembre 2023, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du 22 octobre 2020, date du commandement de payer, et jusqu’à parfait règlement.

— la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Il convient de se reporter à l’assignation pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 28 novembre 2024, la clôture a été ordonnée avec effet différé au 07 octobre 2025 et fixation en plaidoiries au 14 octobre 2025.

Lors de l’audience, le syndicat des copropriétaires LE VICTORIA a été autorisé à produire, en cours de délibéré et avant le 10 novembre 2025, les procès-verbaux des assemblées générales depuis 2020, les appels de fonds correspondant adressés au débiteur, un décompte des sommes dues ainsi que le contrat de syndic. Le syndicat des copropriétaires LE VICTORIA transmettra lesdits éléments le 7 novembre 2025.

Monsieur [Y] [N], régulièrement assigné à son dernier domicile déclaré en Irlande par assignation traduite en anglais et transmise par huissier à l’autorité irlandaise compétente le 14 mai 2024, délivrée le 23 mai 2024 (avec la mention « déménagé ») et retourné le 30 mai 2024 conformément aux dispositions des article 684 et suivants du code de procédure civile, n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré à l’issue des débats au 02 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le montant des charges dues

Au terme de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les éléments collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot dès lors que les charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses.

Ensuite, l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur depuis le 1er juin 2020, énonce que « par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a)les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur,

b)Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25 ;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige ».

L’article 14-1 de cette même loi ajoute que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel.

L 'assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel, est réunie dans le délai de six mois à compter de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au Syndicat des provisions égales au quart du budget voté.

Toutefois, l 'assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l 'assemblée générale.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [Y] [N] est propriétaire dans l’immeuble [Adresse 5] d’un lot. Il est produit aux débats le procès-verbal des assemblées générales du 4 mars 2019, 13 avril 2021, 20 décembre 2021, 16 mai 2022,14 mars 2023, 29 avril 2024, 12 juin 2024 (assemblée générale exceptionnelle) et 22 avril 2025 par lesquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice correspondant.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds au débiteur pour les périodes correspondantes, et justifie de la transmission, selon les procédures européennes, d’un commandement de payer signifié le 22 octobre 2020 mais refusé par Monsieur [N] aux motifs que celui-ci n’était pas traduit en anglais.

Cependant, si le débiteur n’a pas été touché par le commandement de payer, il résulte de l’article 14-1 précité que la dette réclamée était déjà exigible, les sommes l’étant automatiquement le premier jour de chaque trimestre.

Le syndicat des copropriétaires LE VICTORIA, en l’état de son assignation, réclame ainsi la condamnation de Monsieur [Y] [N] à lui payer la somme de 13.522,50 euros au titre des charges de copropriété et des frais, dues au 11 septembre 2023.

Il produit à l’appui de cette demande un décompté détaillé permettant de retracer l’origine de cette dette au 1er avril 2013, décompte indiquant l’ensemble des sommes réclamées, incluant toutes les sommes adoptées, tant pour le budget général que pour les travaux menés dans la copropriété, lors des assemblées générales précitées.

Il produit également le contrat de syndic justifiant des frais facturés à Monsieur [N] en application de l’article 10-1 b) et imputés sur son compte de copropriétaire.

L’analyse de ces éléments permet ainsi de déterminer que le syndicat des copropriétaires LE VICTORIA justifie de sa créance et est bien fondé en sa demande.

En conséquence, Monsieur [Y] [N] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires LE VICTORIA la somme de 13.522,50 euros due au 11 septembre 2023 et correspondant aux charges de copropriété impayées ainsi qu’aux frais qui lui sont imputables.

Toutefois, la non-justification de la délivrance du commandement de payer en date du 22 octobre 2020 empêche de faire droit à la demande du syndicat des copropriétaires LE VICTORIA de faire courir les intérêts sur cette somme à compter de cette date en application de l’article 1231-6 du Code Civil. Ceux-ci ne commenceront donc à courir qu’à compter de la délivrance de l’assignation.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront supportés par Monsieur [N] [Y], partie succombante.

L’équité commande en outre que Monsieur [N] [Y] soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires LE VICTORIA la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe, après débats publics, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [N] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires LE VICTORIA pris en la personne de son syndic en exercice la somme de 13.522,50 € au titre des charges et des frais dus au 11 septembre 2023 avec intérêts au taux légal à compter du 14 mai 2024, date de l’assignation,

CONDAMNE Monsieur [N] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires LE VICTORIA pris en la personne de son syndic en exercice à payer une indemnité de 2.000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE Monsieur [N] [Y] aux dépens,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me ACQUAVIVA, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT