Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre construction, 9 septembre 2025, n° 22/04327

TJ Aix-en-Provence 9 septembre 2025

Arguments

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Rejeté
Rupture d'égalité dans la répartition des charges
La cour a estimé que la répartition des charges se fait entre propriétaires et non par lot, et qu'il n'y a pas de rupture d'égalité puisque les charges sont réparties entre cinq propriétaires pour une maison unique.
Rejeté
Absence de convocation à l'assemblée générale
La cour a jugé que la preuve de l'envoi de la convocation a été apportée par l'ASL, et que la réception n'est pas une condition de validité.
Rejeté
Non-respect de l'ordre du jour lors de l'assemblée générale
La cour a constaté que le vote concernait le choix d'un syndic, qui était en lien avec l'ordre du jour, et que la mise en concurrence n'était pas obligatoire.
Rejeté
Illégitimité de la convocation de l'assemblée générale
La cour a jugé que la mise en œuvre matérielle des convocations par le directeur est acceptable tant que le président n'est pas en désaccord.
Accepté
Charges impayées par Monsieur [Z] [T]
La cour a constaté que Monsieur [T] a été débouté de ses demandes, justifiant ainsi la condamnation au paiement des charges impayées.
Accepté
Perte de l'instance par Monsieur [Z] [T]
La cour a jugé que Monsieur [T] ayant perdu, il doit supporter les dépens.
Accepté
Droit à une indemnité au titre de l'article 700
La cour a jugé que, compte tenu de la perte de Monsieur [T], l'ASL a droit à une indemnité.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. construction, 9 sept. 2025, n° 22/04327
Numéro(s) :	22/04327
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Isaïa BONIFACEClaire ROUSSELNicolas MERGERDelphine GUETCHIDJIAN
Cabinet(s) :	SELARL DUREUIL - GUETCHIDJIAN
Parties :	SAS immatriculée, Société MD CONSEIL IMMO

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU :

09 Septembre 2025

ROLE : N° RG 22/04327 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LPO2

AFFAIRE :

[Z] [T]

A.S.L. [Adresse 7] [Adresse 9]

GROSSE(S)délivrée(s)

la SCP DUREUIL – GUETCHIDJIAN

M^e Nicolas MERGER

COPIE(S)délivrée(s)

la SCP DUREUIL – GUETCHIDJIAN

M^e Nicolas MERGER

N°

2025

CH. CONSTRUCTION

DEMANDEUR

Monsieur [Z] [T]

né le 09 Novembre 1972 à [Localité 12], demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Delphine GUETCHIDJIAN de la SCP DUREUIL – GUETCHIDJIAN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substituée à l’audience par Maître Claire ROUSSEL, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSES

A.S.L. du [Adresse 8]

prise en la personne de son président en exercice, domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 5]

Société MD CONSEIL IMMO

SAS immatriculée au RCS d'[Localité 4] n°529 755 498, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

toutes deux représentées par Maître Nicolas MERGER, substitué à l’audience par Maître BONIFACE, avocat au barreau d’AIX-EN- PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 20 Mai 2025, après dépôt des dossiers de plaidoirie par les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 09 Septembre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame DELSUPEXHE Laure, Vice-Présidente

assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Selon statuts signés le 9 novembre 2019 et publiés au Journal Officiel le 28 décembre 2019, une Association Syndicale Libre dénommée [Adresse 6] a été créée pour organiser un ensemble immobilier de cinq logements, situé [Adresse 3].

La construction de cet ensemble immobilier avait été autorisée au départ par un permis de construire délivré le 1er août 2011 pour quatre logements, qui a été modifié le 30 mai 2013 pour édifier six logements.

La numérotation des six lots était la suivante : 1A, 1B, 2A, 2B, 3A et 3B.

La déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux a été déposée en Mairie le 17 septembre 2014 et les travaux ont fait l’objet d’un certificat de non-opposition le 7 octobre 2016.

Les deux lots 1B et 2A ont été réunis pour y édifier un seul logement, consistant en une maison mitoyenne de type 3 sur deux niveaux, qui a fait l’objet d’une première vente le 16 juin 2017.

Le Directeur de cette ASL est la Société MD CONSEIL IMMO qui exerçait sous l’enseigne ORPI AGENCE DES OLIVIERS.

Monsieur [Z] [T] a fait l’acquisition le 25 août 2014 du lot 3B, consistant en une maison mitoyenne de type 3.

Le 21 septembre 2022, il a fait citer devant le Tribunal de céans l’Association [Adresse 11] et la Société MD CONSEIL IMMO afin de solliciter l’annulation de « la répartition des charges prévue à l’article 22 des statuts du 9 novembre 2019 en ce qu’ont été réunis les lots 1B et 2A au lieu de répartir les charges entre les six lots distincts formant l’ensemble immobilier ». Il sollicite également l’annulation des « délibérations des assemblées générales des 22 janvier 2022, 18 mars 2022 et 23 mai 2022 ».

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 11 juin 2024, Monsieur [Z] [T] sollicite du tribunal de :

Vu les articles 1103 et 1104 du Code civil,

Vu l’ordonnance n°2004-632 du 1er juillet 2004,

— ANNULER la répartition des charges prévue à l’article 22 des statuts du 09 novembre 2019 en ce qu’ont été réunis les lots 1B et 2A au lieu de répartir les charges entre les six (6) lots distincts formant l’ensemble immobilier ;

— ANNULER les délibérations des assemblées générales des 22 janvier 2022, 18 mars 2022 et 23 mai 2022 ainsi que les délibérations subséquentes et notamment celle du 24 janvier 2024 ;

— DEBOUTER en conséquence les défendeurs de leurs demandes, fins et conclusions,

— CONDAMNER in solidum les défendeurs à payer à Monsieur [T] la somme de 3000€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et les condamner aux entiers dépens.

En réplique, l’association [Adresse 10] a déposé des conclusions le 8 avril 2024 par RPVA dans lesquelles il demande au tribunal de :

Vu l’ordonnance du 1er juillet 2004 et les statuts de l’Association Syndicale Libre LE PARC DES GRANGES,

Vu les articles 1103 et 1231-1 du Code civil et l’article 9 du Code de procédure civile,

— Dire et juger que Monsieur [Z] [T] ne rapporte pas la preuve de faits justifiant l’annulation, d’une part, de la répartition des charges prévue à l’article 22 des statuts et, d’autre part, des assemblées générales du 22 janvier 2022, du 18 mars 2022 et du 23 mai 2022 ;

En conséquence,

— rejeter toutes les demandes fins et conclusions de Monsieur [Z] [T] ;

A titre reconventionnel,

— constater que Monsieur [Z] [T] n’est pas à jour de ses charges d’ASL ;

En conséquence,

— condamner Monsieur [Z] [T] à payer à l’Association [Adresse 11] la somme de 1.345,92 € au titre des charges impayées ;

— Condamner Monsieur [Z] [T] à payer à l’Association Syndicale Libre LE PARC DES GRANGES et à la Société MD CONSEIL IMMO la somme chacune de 2.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Condamner Monsieur [Z] [T] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Nicolas MERGER, Avocat, qui affirme y avoir pourvu ;

— Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur les demandes de l’Association [Adresse 11] ;

— Dire n’y avoir lieu à ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir sur les demandes Monsieur [Z] [T] ;

Par ordonnance du 27 juin 2024, le juge de la mise en état a clôturé la présente procédure avec effet différé au 8 avril 2025 et a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoirie du 20 mai 2025.

Lors de l’audience du 20 mai 2025, le jugement a été mis en délibéré au 9 septembre 2025.

Il convient de se reporter aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens de fait et de droit.

MOTIFS DE LA DECISION

Au préalable, il convient de souligner qu’il n’y a pas lieu de reprendre ni d’écarter dans le dispositif du présent jugement les demandes tendant à « constater que » ou « dire que » ou « juger que », telles que figurant dans le dispositif des conclusions des parties, lorsqu’elles portent sur des moyens ou éléments de fait relevant des motifs et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement.

Sur la contestation de la répartition des charges

Monsieur [T] fait valoir qu’il existerait une rupture d’égalité entre les propriétaires dans la répartition des charges telle qu’elle résulte des statuts en date du 9 novembre 2019, pour avoir regroupé deux lots en un seul et donc diviser les charges par 5 propriétaires et non 6.

En réplique, l’ASL soutient que cette répartition entre le nombre de propriétaire correspond à l’esprit de la loi, et ce d’autant que les deux lots concernés ont été réunis dès la construction de l’unique maison érigée dessus.

Sur ce, il résulte de l’esprit de l’ordonnance de 2004 que la répartition des charges se fait entre propriétaires, et non par lot. Dès lors, il n’est pas contesté par Monsieur [T] qu’une seule maison a été édifiée sur les lots réunis 1B et 2A, propriété unique. Il n’existe par conséquent pas de rupture d’égalité, les charges étant justement réparties entre les cinq propriétaires.

Par conséquent, Monsieur [T] sera débouté de sa demande.

Sur la validité des assemblées générales

S’agissant de l’assemblée générale du 22 janvier 2022, Monsieur [T] conteste avoir été destinataire de la convocation. En réplique, l’ASL soutient qu’il figure dans la liste des destinataires du mail de convocation.

Sur ce, l’ASL démontre par la production du mail en date du 2 janvier 2022 avoir envoyé à Monsieur [T] la convocation à l’assemblée générale, la preuve de la réception de celle-ci n’étant pas une condition de validité de la convocation.

Dès lors, Monsieur [T] sera débouté de sa demande.

S’agissant de l’assemblée générale extraordinaire du 18 mars 2022, Monsieur [T] fait valoir que l’assemblée générale a statué sur une question qui n’était pas à l’ordre du jour, à savoir le choix du syndic professionnel, sans mise en concurrence préalable.

En réplique, l’ASL soutient que le choix du syndic a été librement discuté au cours de l’assemblée générale et que la mise en concurrence n’est pas une mesure obligatoire, ce d’autant que Monsieur [T] n’a pas formulé de proposition substitutive.

Sur ce, Monsieur [T] ne démontre pas que l’ordre du jour n’a pas été respecté, le vote portant sur « la mise en place d’un syndic professionnel ». Par conséquent, il pouvait s’agir non seulement du vote sur le principe de la désignation d’un syndic professionnel, mais également du choix de ce syndic.

En outre, la mise en concurrence n’est pas une obligation légale découlant des dispositions de l’ordonnance de 2004.

Par conséquent, Monsieur [T] sera débouté de sa demande d’annulation de l’assemblée générale extraordinaire du 18 mars 2022.

S’agissant de l’assemblée générale du 23 mai 2022, Monsieur [T] allègue que seul le président a le pouvoir de convoquer l’assemblée en vertu de l’article 20-2 des statuts de l’ASL, la société ORPI n’étant pas légitime à procéder à cette convocation.

En réplique, l’ASL indique que l’esprit de l’article 20-2 est que le directeur ne peut convoquer l’assemblée générale contre l’avis du président, et que Monsieur [T] échoue à démontrer le désaccord du président pour la convocation de cette assemblée.

Sur ce, il résulte de l’article 20-2 que le président ne peut donner délégation au directeur du pouvoir de convocation et de tenue de l’assemblée générale. Toutefois, il n’interdit pas que la mise en œuvre matérielle de ces convocations soit réalisée par le directeur. Sinon, cela viderait de son sens le recours à une société extérieure, censée faciliter l’organisation pratique de l’ASL.

Par conséquent, Monsieurd [T] sera débouté de sa demande d’annulation de l’assemblée générale du 23 mai 2022.

Sur la demande reconventionnelle

A titre reconventionnel, l’ASL sollicite la condamnation de Monsieur [T] au paiement des charges restant dues pour un montant de 1.345,92 € pour les années 2023 et 2024, alors que les budgets ont été votés en assemblées générales.

Monsieur [T] contestant la répartition des charges, il s’estime bien fondé à en refuser le règlement.

Sur ce, Monsieur [T] ayant été débouté de l’intégralité de ses demandes, il sera condamné à payer à l’ASL la somme de 1.345,92 euros au titre des charges impayées.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [T], qui perd à l’instance, sera condamné aux dépens.

En considération de l’équité, ils sera également condamné à payer à l’ASL la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Enfin, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu publiquement par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort:

DEBOUTE Monsieur [Z] [T] de l’intégralité de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à payer à l’Association Syndicale Libre dénommée [Adresse 6] la somme de 1.345,92 € au titre des charges impayées,

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] aux dépens,

CONDAMNE Monsieur [Z] [T] à payer à l’Association Syndicale Libre dénommée [Adresse 6] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me DELSUPEXHE, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT