TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BASTIA

CHAMBRE CIVILE 1

SR

JUGEMENT DU 16 Décembre 2025

MINUTE N° :

DOSSIER N° : N° RG 24/00043 – N° Portalis DBXI-W-B7H-DFG4

Nature de l’affaire : 50G Demande relative à l’exécution d’une promesse unilatérale de vente ou d’un pacte de préférence ou d’un compromis de vente

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : Aurélie GIOCONDI, Vice-Présidente

ASSESSEURS : Sébastien ROSET, Juge

Julia DEPETRIS,

GREFFIER: Marie SALICETI, Greffière

DÉBATS : à l’audience publique du 21 Octobre 2025

JUGEMENT rendu publiquement par mise à disposition au greffe le seize Décembre deux mil vingt cinq conformément aux dispositions de l’article 450 al 2 du code de procédure civile .

Date indiquée à l’issue des débats .

Copies exécutoires délivrées le :

16 Décembre 2025

à :

Maître CRETY

M^e BALESI-ROMANACCE

DEMANDEURS

Monsieur [K] [C]

né le 06 Avril 1949 à [Localité 11], demeurant [Adresse 14]

représenté par Maître Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA, avocats postulant, M^e Romain CARLES, membre de l’AARPI TRC Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

Madame [L] [C]

née le 09 Janvier 1950 à [Localité 18], demeurant [Adresse 14]

représentée par Maître Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA, avocats postulant, M^e Romain CARLES, membre de l’AARPI TRC Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

S.C.I. VINCI, immatriculée au RCS d'[Localité 9] sous le numéro 452 076 540,

dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal,

représentée par Maître Alexandra BALESI-ROMANACCE de la SELARL CABINET RETALI & ASSOCIES, avocats au barreau de BASTIA, avocats postulant, M^e Romain CARLES, membre de l’AARPI TRC Associés, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [S]

né le 05 Décembre 1978 à [Localité 8], demeurant [Adresse 12]

représenté par Maître Claude CRETY de la SELARL CLAUDE CRETY, avocats au barreau de BASTIA, avocats plaidant/postulant

Madame [V] [M] [A]

née le 19 Janvier 1989 à [Localité 10], demeurant [Adresse 13]

représentée par Maître Claude CRETY de la SELARL CLAUDE CRETY, avocats au barreau de BASTIA, avocats plaidant/postulant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié reçu le 24 février 2023 par Maître [E] [D], notaire à AJACCIO, et par Maître [I] [J], notaire à BASTIA, madame [L] [C], monsieur [K] [C] et la SCI DE VINCI ont consenti une promesse unilatérale de vente au bénéfice de monsieur [U] [S] et Madame [V] [A] portant sur un ensemble immobilier dénommé « le Château de Tuda » sur le territoire de la commune d’OLMETA-DI-TUDA (20322), au prix de 1.425.000 €.

La promesse était consentie pour une durée expirant le 31 mai 2023 à 16h00. Elle était assortie de conditions suspensives dont l’obtention par les bénéficiaires d’un prêt bancaire avant le 10 mai 2023.

Le contrat stipulait, par ailleurs, une indemnité d’immobilisation d’un montant de 150.000,00 € dont les bénéficiaires étaient dispensés de versement immédiat.

Alléguant que Monsieur [U] [S] et Madame [V] [A] n’ont pas obtenu de prêt, les promettants les ont mis en demeure de régler l’indemnité d’immobilisation par lettre de leur conseil du 28 juin 2023, sans succès.

Par acte du 5 janvier 2024, madame [L] [C], monsieur [K] [C] et la SCI DE VINCI ont assigné monsieur [U] [S] et Madame [V] [A] en paiement de l’indemnité d’immobilisation.

Dans le dernier état de leurs conclusions communiquées par voie électronique le 17 février 2025, auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé complet de leurs moyens, monsieur [K] [C], madame [L] [C] et la SCI DE VINCI, demandent au tribunal judiciaire de BASTIA de bien vouloir :

Condamner in solidum monsieur [U] [S] et mademoiselle [V] [A] à leur payer la somme de 150.000 €, Condamner in solidum monsieur [U] [S] et mademoiselle [V] [A] au paiement de la somme de 15.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Condamner in solidum monsieur [U] [S] et mademoiselle [V] [A] aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Alexandra BALESI-ROMANACCE, avocat aux offres de droit et ce conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Dans leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 novembre 2024, monsieur [U] [S] et Madame [V] [A], auxquelles il convient de renvoyer pour un exposé complet de leurs moyens, demandent au tribunal judiciaire de BASTIA de bien vouloir :

Débouter les demandeurs de l’intégralité de leurs demandes, En tout état de cause,

Condamner in solidum monsieur [K] [C], madame [L] [C] et la SCI de VINCI au paiement de la somme de 15.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi, qu’aux entiers dépens d’instance.

La clôture des débats a été prononcée le 20 juin 2025. Les parties ont été entendues en leurs plaidoiries le 21 octobre 2025 et l’affaire a été mise en délibéré le 16 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

À titre liminaire, le tribunal rappelle qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, il ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des dernières conclusions régulièrement notifiées et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

Par ailleurs, le tribunal, après s’être livré en l’espèce à une analyse approfondie et exhaustive des énonciations du dispositif des conclusions des parties, ne statuera pas sur les « dire », « juger », « dire et juger », « prendre acte » ou « donner acte » et « constater » lesquels ne sont pas des prétentions au sens des articles 4, 5, 31 et 768 du Code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions auxquels le Tribunal n’est pas tenu de répondre.

I. Sur la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation

L’article 1103 du Code civil dispose :

« Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 1304-3 du Code civil dispose :

«  La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement.

La condition résolutoire est réputée défaillie si son accomplissement a été provoqué par la partie qui y avait intérêt "

En l’espèce, La promesse unilatérale de vente signée le 24 février 2023 entre les parties stipule :

«  INDEMNITE D’IMMOBILISATION – DISPENSE DE VERSEMENT IMMEDIAT

Les PARTIES conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de CENT CINQUANTE MILLE EUROS (150.000,00 €).

De convention expresse entre elles, le BENEFICIAIRE est dispensé du versement immédiat de cette somme.

Toutefois, dans le cas où toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, et faute par le BENEFICIAIRE ou ses substitués d’avoir réalisé l’acquisition dans les délais et conditions ci-dessus, ce dernier s’oblige irrévocablement au versement de celle-ci, à première demande du PROMETTANT et à titre d’indemnité forfaitaire pour l’immobilisation entre ses mains du BIEN pendant toute la durée des présentes. "

Suivant cette clause, les bénéficiaires sont redevables de l’indemnité d’immobilisation lorsque la vente n’a pas eu lieu de leur faute alors que toutes les conditions suspensives ont été accomplies ou réputées accomplies si celui qui y avait un intérêt en a empêché l’accomplissement en vertu de l’article 1304-3 du Code civil.

La promesse stipulait des conditions suspensives de droit commun et une condition suspensive particulière d’obtention de prêt.

Madame [L] [C], monsieur [K] [C] et la SCI DE VINCI, promettants à la promesse du 24 février 2023 font valoir que les bénéficiaires n’ont pas respecté les conditions de la demande d’emprunt prévues au contrat car il ressort des attestations bancaires produites que monsieur [U] [S] et Madame [V] [A] ont présenté des demandes pour des montants supérieurs, à savoir 3.350.000,00 € et 3.710.000,00 €, au lieu du montant maximum de 1.500.000,00 € stipulé. Ils ajoutent que les attestations ne mentionnent ni la durée ni le taux sollicité par les bénéficiaires. Ils soutiennent que les attestations bancaires produites sont des attestations de complaisance et que les défendeurs ne produisent pas leurs demandes de prêt pour établir que celles-ci respectaient les conditions prévues à la promesse.

En réplique aux prétentions adverses, ils affirment qu’ils étaient bien propriétaires de l’ensemble des parcelles et des lots objet de la promesse, que les lots n°14 à 17 de l’immeuble n°1 résultent d’une division établie par acte notarié du 24 février 2023 et que la réitération par acte authentique des ventes portant sur les parcelles C [Cadastre 5] et C [Cadastre 7] anciennement C [Cadastre 3] devait avoir lieu avant la constatation de la vente objet de la promesse litigieuse.

Monsieur [U] [S] et madame [V] [A] s’opposent à la demande en paiement de l’indemnité d’immobilisation en faisant valoir que, suivant les stipulations contractuelles, celle-ci n’est due aux promettants que si l’ensemble des conditions suspensives étaient remplies et que la vente n’a pas pu être régularisée dans les délais de la promesse par une faute de leur part. Ils affirment qu’indépendamment de l’absence d’obtention de prêt, les promettants n’ont pas rempli une des conditions suspensives de droit commun, à savoir la justification de la propriété des biens, car, au jour de la promesse, ils n’étaient pas propriétaires des lots 16 et 17 de la copropriété cadastrée C [Cadastre 4] et C [Cadastre 5], ni de la parcelle C [Cadastre 7]. Ils soutiennent ensuite que les promettants ne pouvaient pas réitérer l’acte de vente portant sur ces parcelles, une partie des vendeurs étant décédée. Ils font valoir enfin que les attestations produites démontrent leurs diligences aux fins d’obtenir un emprunt conforme aux conditions prévues dans la promesse.

A. Sur le défaut d’obtention du prêt

Aux termes de la condition suspensive d’obtention de prêt, monsieur [U] [S] et madame [V] [A] se sont engagés à solliciter d’ici le 10 mai 2023, un emprunt auprès de tout établissement bancaire portant sur un montant maximal de 1.500.000,00 €, pour une durée maximale de 15 ans et à un taux maximal de 5%.

La promesse unilatérale de vente du 24 février 2023 stipule :

« Toute demande non conforme aux stipulations contractuelles, notamment quant au montant emprunté, au taux et à la durée de l’emprunt, entraînera la réalisation fictive de la condition au sens du premier alinéa de l’article 1304-3 du Code civil. »

Les défendeurs produisent aux débats :

Une attestation du CRÉDIT AGRICOLE datée eu 26 mai 2023Une attestation du CRÉDIT AGRICOLE datée du 5 juin 2023Une attestation de la BANQUE POPULAIRE MÉDITERRANÉE datée du 5 juin 2023Une attestation du CRÉDIT AGRICOLE datée du 4 août 2023.

Il ressort des attestations susvisées que monsieur [U] [S] et madame [V] [A] ont sollicité auprès du CRÉDIT AGRICOLE et de la BANQUE POPULAIRE le financement d’un projet d’acquisition et de rénovation des biens objets de la promesse de vente litigieuse.

A titre liminaire, il sera relevé qu’en dépit des demandes qui leur ont été adressées, les défendeurs n’ont produit aux débats aucune demande de prêt adressée aux établissements bancaires. Ces derniers se bornent à produire des attestations établies par les deux établissements bancaires susvisés.

En l’espèce, la première attestation datée du 26 mai 2023 indique que le Crédit Agricole " atteste et certifie par la présente qu’en date du 18 avril 2023, le projet présenté par mademoiselle [V] [A] et monsieur [T] [S] pour financer un hôtel 4 étoiles situé à [Localité 17], d’un montant de 3.350.000 euros n’a pas, en l’état, obtenu un avis favorable ".

La deuxième attestation datée du 5 juin 2023 précise que le Crédit Agricole " atteste et certifie par la présente qu’en date du 18 avril 2023, les deux projets de financement présentés par mademoiselle [V] [A] et monsieur [T] [S] à savoir :

L’acquisition d’une bâtisse, située à [Localité 17], d’un montant de 1.500.000 euros sur une durée de 15 ans,Des travaux de rénovation et matériels divers pour un montant de 1.850.000 euros sur une durée de 15 ansN’ont obtenu ni l’un ni l’autre, un avis favorable de notre comité des prêts"

Quant à la troisième attestation datée du 4 août 2023, celle-ci indique que le Crédit Agricole " certifie et atteste par la présente les termes de l’attestation émise le 5 juin 2023 et précise que la demande de crédit sollicité par mademoiselle [V] [A] et monsieur [T] [S] portait sur un projet d’acquisition et de rénovation d’un immeuble sis à [Localité 15]. Le crédit d’un million cinq cent mille euros (1.500.000 euros) qui concernait la seule acquisition du bien sur une durée de 20 ans maximum, au taux de 4.75 %, n’a pu être accordé. ".

Il s’infère de ces trois attestations, qu’en réalité, les défendeurs n’auraient formulé qu’une seule demande pour un seul et même projet dont le montant total de 3.350.000 euros excède amplement le montant maximum prévu par la promesse.

Si, ainsi que le soutiennent les défendeurs, la demande destinée à financer l’acquisition de la bâtisse pour un montant de 1.500.000 euros sur une durée de 15 ans, peut paraître conforme aux engagements contractuels, force est de constater que cette demande est, aux termes des attestations qui précèdent, indissociable de la demande de financement des travaux à hauteur d'1.850.000 euros et que la seule circonstance que cette demande ait été formée concomitamment à une autre demande de prêt suffit à méconnaître les termes de la promesse. Il sera de surcroît relevé que la durée du prêt, aux termes de la troisième attestation du Crédit Agricole, laquelle vient contredire les deux premières attestations quant la durée du prêt alors qu’il est censé s’agir de la même demande, excède la durée maximum de 15 ans prévue au contrat de promesse de vente.

Enfin si l’attestation de la Banque Populaire mentionne une demande pour deux prêts, l’un portant sur des travaux de rénovation à hauteur de 1.850.000 euros et l’autre sur l’acquisition pour un montant de 1.500.000,00 euros, cette attestation ne porte aucune mention de la durée ni du taux d’emprunt demandé par monsieur [U] [S] et madame [V] [A].

Au regard des éléments qui précèdent, il est établi que monsieur [U] [S] et madame [V] [A] n’ont pas respecté les conditions relatives à la demande de prêt.

Dès lors, conformément aux stipulations contractuelles, leurs demandes non conformes entraînent la réalisation fictive de la condition du prêt.

B. Sur l’existence et la propriété des biens objets de la promesse unilatérale de vente

La vente d’un bien immobilier est un contrat consensuel qui se forme dès lors que les parties s’accordent sur le bien vendu et son prix. Si la réitération du contrat de vente immobilière par acte authentique est nécessaire pour sa publication au service de la publicité foncière et pour son opposabilité aux tiers, elle n’est dès lors pas une condition de validité de la vente sauf volonté contraire des parties.

En l’espèce, la promesse unilatérale de vente porte sur trois immeubles, à savoir (Pièce n°1 des demandeurs et des défendeurs, pages 5 à 8) :

un immeuble n°1 consistant en un ensemble immobilier cadastré Section C n° [Cadastre 4] et [Cadastre 5] sur la commune d'[Localité 16] et comprenant les lots de copropriété n°1 à 17 ;un immeuble n°2 consistant en la parcelle cadastrée C n°[Cadastre 6] sur la commune d'[Localité 16] ;un immeuble n°3 consistant en la parcelle cadastrée C n°[Cadastre 7] sur la commune d'[Localité 16].

Monsieur [U] [S] et madame [V] [A] contestent que la SCI DE VINCI était propriétaire des lots 16 et 17 de l’immeuble n°1 (composé des parcelles C n°[Cadastre 4] et C n° [Cadastre 5]) ainsi que de l’immeuble n°3 (parcelle n° C [Cadastre 7]).

Ils réfutent également l’existence des lots de copropriété n°14 à 17 de l’immeuble n°1.

Aux termes de l’acte sous seing privé du 27 avril 2005 (pièce 11 demandeur) la SCI DE VINCI a acquis les lots 13 et 14 de la parcelle n° C [Cadastre 5] et la parcelle cadastrée c [Cadastre 3] numérotée C [Cadastre 3]-[Cadastre 1] sur la commune d’OLMETA-DI-TUDA.

Les demandeurs produisent aux débats l’acte de vente conclu sous seing privé le 27 avril 2005 aux termes duquel la SCI DE VINCI a acquis les parcelles C n° [Cadastre 5] et C n °[Cadastre 3] numérotée C [Cadastre 3]-[Cadastre 1] sur la commune d’OLMETA-DI-TUDA. Ce contrat n’est assorti d’aucune condition suspensive ni d’une clause suivant laquelle la réitération de la vente par acte authentique constituerait une condition déterminante des parties. Il stipule clairement : « L’ACQUEREUR est propriétaire des biens vendus à compter de ce jour » (pièce n°11 des demandeurs, page 4).

Il est donc établi que la SCI DE VINCI est propriétaire des parcelles C n°[Cadastre 5] et C n°[Cadastre 3]. Il résulte, par ailleurs, des fiches hypothécaires produites par les défendeurs que la parcelle C n°[Cadastre 3] est devenue C [Cadastre 7] (pièce des défendeurs n°3).

Suivant acte notarié reçu par Me [I] [J] notaire à Bastia, les lots de copropriété de l’immeuble n°1 ont fait l’objet d’un état descriptif de division modificatif (pièce n°14 des demandeurs) duquel il résulte que les lots de copropriété 14 à 17 sont issus d’une division des lots de la parcelle C [Cadastre 5], propriété de la SCI DE VINCI.

Au regard de ces éléments, les contestations relatives à la propriété des demandeurs n’apparaissent pas fondées.

Au surplus, il convient de relever que les bénéficiaires étaient assistés d’un notaire, lequel a rédigé la promesse de vente litigieuse avec l’obligation de vérifier l’origine de propriété des biens objets de la promesse ainsi que l’absence de servitudes et de charges.

Il résulte de ce qui précède que les conditions suspensives de droit commun étaient réalisées, que la seule condition suspensive particulière était réputée accomplie conformément aux stipulations contractuelles et que la vente n’a pas été réalisée du fait des bénéficiaires.

En conséquence, monsieur [U] [S] et madame [V] [A] sont donc redevables de l’indemnité contractuelle d’immobilisation de 150.000,00 €.

En revanche, les demandeurs sollicitent que la condamnation des défendeurs à ce montant soit prononcée « in solidum ». Or en application des dispositions de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, aucune solidarité légale ou conventionnelle n’étant établie, Monsieur [U] [S] et madame [V] [A] sont donc condamnés conjointement au versement de la somme de 150.000 € à monsieur [K] [C], Madame [L] [C] et à la SCI DE VINCI.

II. Sur les frais irrépétibles et les dépens

Monsieur [U] [S] et madame [V] [A], parties perdantes, seront condamnés aux entiers dépens, dont distraction au profit de maître Alexandra BALESI-ROMANACCE en application de l’article 699 du code de procédure civile.

L’équité commande de condamner in solidum monsieur [U] [S] et madame [V] [A] à verser à monsieur [K] [C], Madame [L] [C] et à la SCI DE VINCI la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

Statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE conjointement monsieur [U] [S] et madame [V] [A] à verser à monsieur [K] [C], Madame [L] [C] et à la SCI DE VINCI la somme de 150.000,00 € au titre de l’indemnité contractuelle d’immobilisation ;

DEBOUTE monsieur [U] [S] et madame [V] [A] de l’ensemble de leurs demandes ;

CONDAMNE in solidum monsieur [U] [S] et madame [V] [A] à verser à monsieur [K] [C], Madame [L] [C] et à la SCI DE VINCI la somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE in solidum monsieur [U] [S] et madame [V] [A] aux dépens, dont distraction au profit de maître Alexandra BALESI-ROMANACCE, avocat au barreau de Bastia.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter;

En foi de quoi, la minute du présent jugement a été signée par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT