TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référés expertises – Jonction

N° RG 25/01067 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZTRJ

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 10 MARS 2026

DEMANDEURS :

M. [J] [O]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Fabien RINCON, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Corinne MOULIN-MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant

Mme [Q] [T] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Fabien RINCON, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Corinne MOULIN-MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant

DÉFENDERESSES :

S.A.S. DIETRICH IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 2]

non comparante

Mutuelle MMA IARD

[Adresse 3]

[Localité 3]

représentée par M^e Charles-antoine PAGE, avocat au barreau de LILLE

Référés expertises

N° RG 25/01481 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z5PK

DEMANDEURS :

Mme [Q] [O]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Fabien RINCON, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Corinne MOULIN-MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant

M. [J] [O]

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Fabien RINCON, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Corinne MOULIN-MARTY, avocat au barreau de TOULOUSE, plaidant

DÉFENDERESSES :

Société QBE

[Adresse 4]

[Localité 4]

représentée par M^e Julien NEVEUX, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Capucine BERNIER, avocat au barreau de PARIS, plaidant

S.A.S. DIETRICH IMMOGESTION

[Adresse 5]

[Localité 5]

représentée par M^e Jean-roch PARICHET, avocat au barreau de LILLE

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire

GREFFIER : Valérie DELEU, Greffier, lors des débats et Sébastien LESAGE, Cadre greffier, lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 20 Janvier 2026

ORDONNANCE mise en délibéré au 03 Mars 2026 prorogé au 17 Février 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

Suivant acte notarié du 9 mars 2022, M. [J] [O] et Mme [Q] [T], épouse [O] (M. et Mme [O]), ont acquis un immeuble d’habitation situé [Adresse 6] à [Localité 6] (59) comprenant 16 chambres meublées et un studio, avec le concours de la société Dietrich Immobilier.

Le14 mars 2022, M. et Mme [O] ont confié à la société Dietrich Immogestion un mandat de gestion locative de cet immeuble.

Les 6 et 10 juin 2025, soutenant que la société Dietrich Immobilier avait commis des fautes dans l’exécution de son mandat à l’origine de dégradations dans l’immeuble et de vacance des locaux, M. et Mme [O] ont assigné cette société, ainsi que la SA MMA Iard en sa qualité d’assureur, afin d’obtenir la désignation d’un expert sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

L’affaire, enregistrée sous le numéro RG 25/01067, a été appelée à l’audience du 5 août 2025 et renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 2 septembre 2025, 30 septembre 2025, 4 novembre 2025, 25 novembre 2025, 6 janvier 2026, puis à l’audience du 20 janvier 2026, à laquelle elle a été retenue.

Le 24 septembre 2025, M. et Mme [O] ont mis en cause la société Dietrich Immogestion et la société QBE, en sa qualité d’assureur de celle-ci.

L’affaire, enregistrée sous le numéro RG 25/01481, a été appelée à l’audience du 4 novembre 2025, puis renvoyée, à la demande des parties, aux audiences des 25 novembre 2025 et 6 janvier 2026, puis à l’audience du 20 janvier 2026, à laquelle elle a été retenue.

A l’audience, par conclusions notifiées par voie électronique le 15 janvier 2026 et soutenues oralement, M. et Mme [O], représentés par leur avocat, demandent de :

— rejeter les demandes et prétentions de la SAS Dietrich Immogestion, des MMA et QBE Europe tendant à leur mise hors de cause ;

— désigner de plus fort tel Expert qu’il lui plaira à la juridiction de céans avec la mission de :

• se rendre sur les lieux et procéder aux constatations sur l’immeuble litigieux sis [Adresse 6] à [Localité 7],

• prendre connaissance des documents de la cause, et notamment l’ensemble des éléments de gestion dudit immeuble établis par la société Dietrich Immobilier,

• recueillir contradictoirement les explications des parties dûment convoquées,

• vérifier si les doléances présentées existent, les décrire et en indiquer la nature,

• en rechercher les causes, origines et leur imputabilité, notamment relevant de fautes de gestion du bien immobilier par le mandataire,

• indiquer et chiffrer les solutions propres à y remédier,

• donner tous éléments comptables, locatifs et de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer l’ensemble des préjudices subis par M. et Mme [O],

• s’expliquer techniquement sur les dires et observations des parties à l’occasion d’une réunion de synthèse tenue avant le dépôt du rapport, le cas échéant par une note écrite diffusée avant le dépôt du rapport pour informer les parties de l’état de ses investigations sur l’ensemble des chefs de mission ci-dessus.

— dire et juger que M. et Mme [O] ne s’opposent pas la demande de supplément de mission telle que sollicité par la société QBE Europe comme suit « En cas de désordres imputables à des fautes commises par le gestionnaire de l’immeuble, préciser dans quelles proportions ces désordres sont imputables aux fautes constatées ».

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Ils soutiennent que le mandat de la société société Dietrich Immogestion n’a pas été résilié, que les résiliations des contrats d’assurance souscrits par le professionnel et le jeu de la clause contractuelle dite « Base Réclamation » sont inopérants, ces questions relevant du débat devant le juge du fond, que la solution du litige dépend assurément de la désignation de l’expert judiciaire, qu’ils sollicitent, et qu’il est donc du plus grand intérêt de l’ensemble des protagonistes d’être renvoyés devant cet expert.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 21 novembre 2025 et soutenues oralement, la SAS Dietrich Immogestion, représentée par son avocat, demande de :

— rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires,

— déclarer M. et Mme [O] irrecevables et mal fondés en toutes leurs demandes, et les en débouter,

— condamner M. et Mme [O] à lui payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner M. et Mme [O] aux entiers dépens.

Elle soutient qu’elle n’a plus accès à l’immeuble considéré depuis le mois de septembre 2024, de sorte que l’état actuel de celui-ci ne saurait relever de sa responsabilité, et qu’en toute hypothèse, la mission de l’expert ne saurait porter sur l’imputation de fautes de gestion, dont la qualification relève de la seule compétence du juge.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 19 janvier 2026 et soutenues oralement, la SA MMA Iard, représentée par son avocat, demande, au visa des articles 145 du code de procédure civile et L. 124-5 du code des assurances, de la mettre hors de cause, condamner toute partie succombante à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et condamner M. et Mme [O] aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

Elle soutient que la police d’assurance MMA Iard couvrant la société Dietrich Immogestion a été résiliée le 28 mars 2025, qu’il résulte des conditions générales que cette police se déclenche à la première réclamation et cesse de s’appliquer dès lors qu’un nouvel assureur couvre la responsabilité professionnelle de l’ancien assuré, qu’aucune des pièces versées au débat par M. et Mme [O] ou la société Dietrich Immogestion ne vient démontrer qu’une réclamation lui aurait été adressée avant la résiliation de la police, de sorte que seule la société QBE, qui ne démontre pas que son assurée avait connaissance du fait dommageable avant la délivrance de l’assignation, est à même de couvrir le sinistre visé par celle-ci.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 5 janvier 2026 et soutenues oralement, la société QBE Europe, représentée par son avocat, demande, au visa des articles 145 du code de procédure civile et L. 124-5 du code des assurances, de :

A titre principal

— prononcer sa mise hors de cause,

A titre subsidiaire

— préciser la mission de l’expert judiciaire comme suit : « en cas de désordres imputables à des fautes commises par le gestionnaire de l’immeuble, préciser dans quelles proportions ces désordres sont imputables aux fautes constatées »,

— débouter la société MMA de sa demande de mise hors de cause,

En tout état de cause,

— condamner toute partie succombante aux dépens,

— condamner toute partie succombante à verser la somme de 3 000 euros à la société QBE au titre des frais irrépétibles.

Elle soutient que la société Dietrich Immogestion a souscrit un contrat d’assurance auprès d’elle en base réclamation le 14 octobre 2024, que ce contrat a été résilié à effet du 8 avril 2025 au titre d’un défaut de paiement des primes d’assurance, que la société Dietrich Immogestion a restitué les clés des locaux de l’immeuble litigieux à M. et Mme [O] le 14 septembre 2024 à la suite d’un différend relatif au dégât des eaux constitutif de leur réclamation, ce qui suppose de facto que le fait dommageable est intervenu avant le 14 septembre 2024 et que la société Dietrich Immogestion avait nécessairement connaissance du fait dommageable à cette date et donc au moment de la souscription du contrat. Elle en conclut que, dès lors que le fait dommageable était connu de la société Dietrich Immogestion au jour de la souscription de la police, elle ne saurait garantir le sinistre survenu à la suite de la réclamation rattachée à ce fait dommageable et que, dès lors que sa garantie ne sera pas mobilisable s’agissant de ce sinistre, M. et Mme [O] ne disposent d’aucun intérêt légitime à l’attraire aux opérations d’expertise judiciaire.

La SAS Dietrich Immobilier n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 3 mars 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 10 mars 2026 compte tenu de la charge du service.

Conformément aux dispositions des articles 446-1 et 455 du code de procédure civile, pour plus d’informations sur les prétentions respectives et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SAS Dietrich Immobilier n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble.

L’article 368 du même code prévoit que les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

Les procédures enrôlées sous le numéro de registre général 25/01067 et sous le numéro de registre général 25/01481 ont un lien tel qu’il est justifié de les instruire et de les juger ensemble, par une seule et même ordonnance.

Sur la demande d’expertise judiciaire et les demandes de mise hors de cause

En application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, il peut être ordonné en référé toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il suffit qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui, que le demandeur produise des éléments rendant crédibles ses suppositions, sans qu’il y ait lieu à exiger un commencement de preuve des faits invoqués, que l’expertise est justement destinée à établir.

Ainsi l’existence de contestations, mêmes sérieuses, quant à la recevabilité ou au bien-fondé de la future action au fond ne fait pas obstacle à la mise en œuvre d’une expertise probatoire lorsque le demandeur justifie par des faits suffisamment pertinents qu’un litige potentiel existe et que la mesure sollicitée présente une utilité probatoire.

Les pièces soumises au juge par M. et Mme [O], notamment le procès-verbal de constat établi le 10 avril 2025 par Maitre [X] [Y], commissaire de justice à [Localité 8] (pièce n°4), étayent de manière objective la vraisemblance des désordres invoqués concernant l’immeuble en cause, de sorte qu’est établie l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité.

M. et Mme [O] ont un motif légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile à ce que les opérations d’expertise soient réalisées au contradictoire de la société Dietrich Immogestion qui s’est vu confier, au moins jusqu’en septembre 2024, la gestion locative de l’immeuble, y compris celle des parties communes et équipements collectifs, avec le mandat de faire exécuter, sans autorisation préalable, toutes les réparations incombant au mandant jusqu’à 750 euros et les réparations nécessitées par l’urgence, et de prendre toute mesure conservatoire.

Ils ont également un intérêt légitime au sens de l’article 145 du code de procédure civile à ce que participent aux opérations d’expertise les sociétés MMA Iard et QBE Europe dès lors que celles-ci ont chacune été l’assureur de la société Dietrich Immogestion sur la période du mandat de gestion locative, étant précisé que l’expertise ordonnée aura notamment pour objet d’examiner les désordres et de déterminer leur date d’apparition, ainsi que de faire l’inventaire des diligences effectuées par le mandataire, et qu’il ne peut être exclu, à ce stade, que les garanties souscrites auprès d’elles par la société Dietrich Immogestion puissent être mobilisées devant le juge du fond.

S’agissant de la SAS Dietrich Immobilier, qui, au vu des pièces versées aux débats, n’est intervenue que pour l’acquisition de l’immeuble en cause, M. et Mme [O] ne démontrent pas d’intérêt légitime à ce qu’elle intervienne aux opérations d’expertise.

Par conséquent, et sans que la présente décision comporte de préjugement quant aux fautes éventuelles et aux responsabilités encourues, il y a lieu d’accueillir la demande d’expertise aux frais avancés de M. et Mme [O], au contradictoire de la société Dietrich Immogestion et des sociétés MMA Iard et QBE Europe.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 265 du code de procédure civile, il revient au juge ordonnant l’expertise de nommer l’expert chargé de l’accomplir, de décider de la mission qui lui est confiée et de fixer le délai qui lui est imparti pour donner son avis.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réserver le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La partie défenderesse à une demande de mesure d’instruction ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une partie perdante au sens de ce texte.

En l’espèce, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt de M. et Mme [O], il convient de mettre à leur charge les dépens.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, à ce stade, il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens.

En conséquence, les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile par les sociétés Dietrich Immogestion, MMA Iard et QBE Europe seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est de droit exécutoire par provision en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Ordonne la jonction de la procédure enrôlée numéro de registre général 25/01481 à celle enrôlée initialement sous le numéro de registre général 25/01067, sous lequel la procédure sera poursuivie ;

Met hors de cause la société Dietrich Immobilier ;

Ordonne une expertise judiciaire à la demande de M. [J] [O] et Mme [Q] [T], épouse [O], et au contradictoire de la société Dietrich Immogestion et des sociétés MMA Iard et QBE Europe, et désigne pour la réaliser :

M. [A] [P]

[Adresse 7]

[Localité 9]

expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 10], qui a accepté la mission via SelExpert,

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Fixe la mission de l’expert comme suit :

— se rendre sur les lieux et procéder aux constatations sur l’immeuble, propriété de M. et Mme [O], situé [Adresse 6] à [Localité 7],

• prendre connaissance des documents de la cause, et notamment l’ensemble des éléments de gestion dudit immeuble établis par la société Dietrich Immobilier, reconstituer l’ensemble des diligences effectuées au cours du mandat de gestion locative, ainsi que les échanges entre les parties,

— examiner les désordres allégués dans l’assignation et toutes pièces produites devant le juge des référés et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause même révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code civil,

— pour chaque désordre constaté, en préciser la localisation, la nature et l’importance, en rechercher la date d’apparition, la cause et l’origine, et rechercher à quels intervenants ces désordres sont imputables et dans quelles proportions,

— pour chacun des désordres, indiquer les conséquences en résultant concernant l’immeuble et son usage, notamment la possiblité de le louer,

— déterminer les travaux de reprise ou mesures de nature à remédier aux désordres, préciser leur durée d’exécution et leurs coûts prévisibles à partir des devis qui seront fournis par les parties, en veillant notamment à vérifier la conformité de ces devis aux travaux préconisés,

— procéder à une évaluation précise de tous les préjudices, de toute nature, directs ou indirects, matériels et immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance, en ce compris celui qui résultera de la réalisation des travaux de reprise, et donner tous éléments comptables, locatifs et de fait permettant de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer l’ensemble des préjudices subis,

— de façon générale, donner tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de fond qui sera éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis et faire toutes remarques utiles à l’appréhension des enjeux techniques et de responsabilité évoqués au cours des opérations d’expertise ;

Dit que, dans le cadre de sa mission, l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties assistées de leurs conseils le cas échéant, avant de se rendre sur les lieux ;

— veiller à prendre les dispositions utiles au respect du contradictoire ;

— recueillir leurs observations au cours des opérations d’expertises ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, étant rappelé que les parties ont l’obligation de lui communiquer tous les documents utiles ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise ou dès que cela sera possible, en concertation avec les parties, avec actualisation au besoin, définir un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise et arrêter le montant estimatif de l’enveloppe financière nécessaire aux opérations d’expertise afin d’en donner connaissance aux parties et de leur permettre de préparer le budget nécessaire ;

— informer avec diligence, le cas échéant, les parties de l’évolution de ce montant estimatif et de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises d’une demande de consignation complémentaire ;

— fixer aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

— informer les parties de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son pré-rapport constituant un document de synthèse ;

— adresser à chacune des parties ce pré-rapport, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y préciser le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, le délai imparti aux parties pour en prendre connaissance et formuler des dires ;

— fixer la date limite pour les dernières observations des parties sur le document de synthèse qu’il prendra en compte dans son rapport final, étant rappelé que l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations qui lui seraient transmises après cette date limite ;

— aviser dans le meilleur délai le juge chargé du contrôle des expertises en cas de difficulté ;

Fixe à 2 000 euros (deux mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise que M. [J] [O] et Mme [Q] [T], épouse [O], devront avoir consigné auprès de la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lille au plus tard le 30 avril 2026 ;

Dit qu’à défaut de consignation de cette provision initiale dans le délai imparti ou, le cas échéant, prorogé sur demande motivée déposée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et ne produira aucun effet sans autre formalité ;

Rappelle que l’expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Lille, service du contrôle des expertises, [Adresse 8] ;

Fixe le délai dans lequel l’expert déposera son rapport à six mois à compter de l’avis qui lui sera donné du versement de la consignation, ce délai pouvant à la demande motivée de l’expert auprès du juge chargé du contrôle des expertises faire l’objet d’une prorogation ;

Dit que l’exécution des opérations d’expertise sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises spécialement désigné au sein du tribunal judiciaire de Lille ;

Condamne M. [J] [O] et Mme [Q] [T], épouse [O], aux dépens ;

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile par les sociétés Dietrich Immogestion, MMA Iard et QBE Europe ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN

EN CONSÉQUENCE

LA RÉPUBLIQUE FRANÇAISE MANDE ET ORDONNE

A tous commissaires de justice sur ce requis, de mettre les présentes à exécution ;

Aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près des Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main ;

A tous Commandants et Officiers de la force publique de prêter main-forte lorsqu’ils en seront légalement requis ;

En foi de quoi les présentes ont été signées et scellées du sceau du Tribunal ;