Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Chambre construction, 14 octobre 2025, n° 23/02841

TJ Aix-en-Provence 14 octobre 2025

Arguments

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Rejeté
Abus de majorité
La cour a estimé que Monsieur [W] n'a pas prouvé l'existence d'un abus de majorité, car il n'a pas démontré que la décision était contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires.
Rejeté
Droit d'usage des parties privatives
La cour a jugé que l'installation d'un appareil en façade porte atteinte à l'esthétique de l'immeuble et que le règlement de copropriété l'interdit.
Accepté
Violation du règlement de copropriété
La cour a jugé que l'installation de l'appareil sans autorisation est contraire au règlement de copropriété, justifiant ainsi la demande d'enlèvement.
Accepté
Condamnation aux dépens
La cour a condamné Monsieur [W] aux entiers dépens en raison de sa défaite dans l'instance.
Accepté
Droit à l'indemnisation des frais de justice
La cour a accordé une somme au syndicat au titre de l'article 700 du CPC, en raison de la nécessité de couvrir les frais de justice engagés.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, ch. construction, 14 oct. 2025, n° 23/02841
Numéro(s) :	23/02841
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Camille MONARDFlorence RICHARD
Parties :	son syndic le Cabinet MERCURY CONSULTING SARL inscrite sous le RCS, pris, Syndicat des copropriétaires de l' ensemble immobilier [ Adresse 7 ] sis [ Adresse 5 ]

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 6]

JUGEMENT DU :

14 Octobre 2025

ROLE : N° RG 23/02841 – N° Portalis DBW2-W-B7H-L4DY

AFFAIRE :

[N] [W]

SDC LES PINS 3

GROSSE(S)délivrée(s)

M^e Camille MONARD

M^e Florence RICHARD

COPIE(S)délivrée(s)

M^e Camille MONARD

M^e Florence RICHARD

N°

2025

CH. CONSTRUCTION

DEMANDEUR

Monsieur [N] [W],

demeurant [Adresse 4]

représenté et plaidant par M^e Camille MONARD, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 7] sis [Adresse 5]

pris en la personne de son syndic le Cabinet MERCURY CONSULTING SARL inscrite sous le n°RCS 529 939 720, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représenté et plaidant par M^e Florence RICHARD, avocat au barreau de MARSEILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

en présence aux débats de Madame VIAUD Mélissa Auditrice de justice

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Septembre 2025, après avoir entendu les conseils des parties en leurs observtions et plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 14 Octobre 2025, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 8 janvier 2021, Monsieur [N] [W] a acquis de Madame [Z] [R] un lot numéro 50 constitué d’un local commercial figurant au cadastre sous les références AL n°[Cadastre 2] sis [Adresse 1] à [Localité 9] au sein de la copropriété [Adresse 7].

Par acte du 24 mai 2022, le syndicat des copropriétaires LES PINS 3 pris en la personne de son syndic en exercice a saisi le Juge des référés près le Tribunal Judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins d’obtenir la condamnation de Monsieur [W] à procéder à l’enlèvement de sa climatisation avec goulotte en façade arrière sous astreinte, outre la condamnation de Monsieur [W] au paiement d’une somme de 374,89 euros au titre des frais d’huissier.

Par ordonnance du 21 mars 2023, le juge des référés a dit n’y avoir lieu à référé et a débouté le syndicat des copropriétaires LES PINS 3 de l’ensemble de ses demandes.

Lors de l’assemblée générale du 9 mai 2023, les copropriétaires ont voté contre les résolutions relatives à l’appel de l’ordonnance du 21 mars 2023 et la procédure au fond à engager à l’encontre de Monsieur [W]. Ils ont également rejeté la résolution n°15 relative à la demande formulée a posteriori par Monsieur [W] visant à obtenir l’autorisation d’installer un bloc de climatisation dans son lot impliquant la pose en façade d’une goulotte et d’un bloc externe.

Par acte du 04 juillet 2023, Monsieur [N] [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires LES PINS 3 représenté par son syndic en exercice MERCURY ADB devant le tribunal judiciaire d’AIX EN PROVENCE aux fins de contestation d’une résolution de cette assemblée générale.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 12 mai 2025, Monsieur [N] [W] demande à la juridiction au visa de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 de :

— dire que Monsieur [W] est recevable et bien fondé en son action,

— constater que le rejet de la résolution n°15 lors de l’assemblée générale du 9 mai 2023 constitue un abus de majorité en l’état d’une rupture d’égalité entre les copropriétaires,

— annuler la résolution n°15 de l’assemblée générale du 9 mai 2023,

— autoriser judiciairement les travaux réalisés dans l’appartement de Monsieur [W] visant à installer un bloc de climatisation dans son lot et impliquant la pose en façade d’une goulotte et d’un bloc externe,

— débouter le [Adresse 8] [Adresse 7] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— condamner le SDC de la résidence [Adresse 7], à verser la somme de 3.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

— exonérer Monsieur [W] en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat des copropriétaires dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ses dernières écritures notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 12 juin 2024, le syndicat des copropriétaires LES PINS 3 demande à la juridiction de :

— débouter Monsieur [W] de l’ensemble de ses demandes,

— juger qu’il n’existe aucune rupture de l’égalité entre les copropriétaires,

— juger que le règlement de copropriété de l’ensemble immobilier [Adresse 7] interdit l’installation d’appareil de climatisation sur les façades de l’immeuble,

— condamner Monsieur [W], sous astreinte de 400€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à procéder à l’enlèvement de son appareil de climatisation en façade et de procéder à la remise en état des lieux,

— condamner Monsieur [W] à justifier, sous astreinte de 400€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, des formalités opérées auprès des services compétents du fait du changement de destination des lieux dont il a fait l’acquisition,

— juger que le bien occupé par Monsieur [W], anciennement local commercial, peut être raccordé au système de chauffage collectif,

— condamner Monsieur [W] à remettre les lieux en l’état concernant le positionnement du rideau roulant en PVC et ce sous astreinte de 400€ par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir,

— condamner Monsieur [W] au paiement de la somme de 3.000€ au titre de l’article 700 du CPC et aux dépens.

Il est renvoyé aux conclusions des parties pour un exposé détaillé des moyens conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Par ordonnance du 24 octobre 2024, l’affaire a été clôturée à effet différé au 05 août 2025 et fixée pour plaidoirie à l’audience du 02 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de rappeler que les demandes de « dire et juger » et de « constater » ne constituent pas des prétentions et que la juridiction n’a pas à statuer sur celles-ci.

Sur la demande tendant à l’annulation de la résolution n°15 de l’Assemblée Générale du 09 mai 2023 et à l’autorisation judiciaire de procéder à la pose d’un bloc de climatisation

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.

Il résulte de l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 que ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Une décision d’assemblée générale ne peut être annulée pour abus de majorité que s’il est établi qu’elle est contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires ou qu’elle a été prise dans le seul but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires, la charge de la preuve incombant au demandeur à l’annulation.

En l’espèce, lors de l’assemblée générale du 09 mai 2023, la résolution numéro 15, ainsi libellée, a été soumise au vote des copropriétaires :

«  selon demande ci-annexée en date du 09 septembre 2022 de Monsieur [W] [N], l’assemblée générale donne l’autorisation a posteriori à Monsieur [W] d’installer un bloc de climatisation dans son lot impliquant la pose en façade d’une goulotte et d’un bloc externe ".

Cette résolution a été rejetée à la majorité des présents et représentés, ayant obtenu 430/10000 pour, 3310/10000 contre et 1600/10000 abstention.

Il ressort du règlement de copropriété, dans son titre IV, que « il ne pourra être établi sur les façades aucun auvent, tente, marquise ou store extérieur et généralement rien qui ne puisse changer en quoi que ce soit l’aspect des façades ou détruire l’harmonie, l’esthétique ou l’uniformité de l’immeuble ».

Monsieur [W] reconnait qu’une climatisation a été installée sur la façade de l’immeuble par le précédent propriétaire de son bien, sans autorisation. Il a sollicité une autorisation a posteriori, pour la pose de ce groupe climatisation, ce qui est admis, mais conteste la résolution par laquelle les copropriétaires ont refusé cette régularisation et en demande l’annulation.

Il soutient que ce refus d’autorisation de régularisation de l’installation de cette climatisation est un abus de majorité dès lors qu’il porte atteinte au principe d’égalité des droits entre les copropriétaires qui doivent pouvoir user et jouir librement des parties communes, alors même que deux autres copropriétaires ont installé en façade une climatisation sans autorisation et sans recours du syndicat des copropriétaires et que le cabinet de kinésithérapeute dispose d’une climatisation qui est tout autant visible que la sienne.

Cependant, comme le soulève le syndicat des copropriétaires, force est de constater qu’il échoue à rapporter la preuve de cet abus de droit, qui lui incombe.

Il produit certes un constat établi par huissier de justice en date du 12 août 2022 par Maitre [K] qui relevait la présence de deux groupes extérieurs de climatisation, installés au sein de l’immeuble respectivement sur un balcon du troisième étage et au rez-de-chaussée en façade de l’immeuble. Cependant, il est établi par le syndicat des copropriétaires que ces deux groupes extérieurs ont été retirés par les copropriétaires. Il ressort du constat établi par Maitre [U], commissaire de justice, le 03 août 2023 qu’aucune climatisation n’a été installée sur la façade bâtiment, à l’exception de celle de Monsieur [W] à l’extrémité de la bâtisse et que des traces d’anciennes fixations sur le mur de façade au troisième étage qui ont été rebouchées sont présentes. Le syndicat des copropriétaires justifie également de l’envoi de mise en demeure aux différents copropriétaires de procéder à l’enlèvement de ces appareils et goulottes, courriers adressés tant à Madame [T], copropriétaire le 27 janvier 2023, qu’à Monsieur [W] et son ancienne propriétaire Madame [Z] [R] en janvier 2021 et mars 2021. Enfin, il ne résulte d’aucune pièce produite par Monsieur [W] postérieurement à ce constat d’huissier que d’autres blocs climatiseurs sont en place et visibles depuis l’extérieur.

Il ne rapporte pas la preuve d’une impossibilité de disposer d’un autre système de chauffage ou de se raccorder au chauffage collectif, comme le relève justement le syndicat des copropriétaires, ne procédant à cet égard que par affirmation et sans démonstration par des éléments objectifs et factuels. Au surplus, il est établi que l’installation de cet appareil en façade porte atteinte à l’esthétique de l’immeuble.

Dès lors, Monsieur [W] échoue à démontrer une rupture d’égalité de droit entre les copropriétaires. Il sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution numéro 15 et par la même de sa demande d’autorisation d’installer un bloc de climatisation.

Sur les demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires

Il résulte des dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965 que le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que Monsieur [W] soit condamné à procéder à l’enlèvement de son appareil de climatisation en façade et de procéder à la remise en état des lieux conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, et ce sous astreinte de 400 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir.

Il établit par le règlement de copropriété versé aux débats que la pose de cet appareil de climatisation contrevient aux règles de la copropriété, qui sont au demeurant rappelées dans les parties communes comme cela ressort du procès-verbal établi par Monsieur [U] susvisé. En l’absence d’autorisation de la pose de ce bloc climatisation, le syndicat des copropriétaires est bien fondé à réclamer que Monsieur [W] soit condamné à procéder à l’enlèvement de son appareil de climatisation en façade et à la remise en état des lieux.

La demande de régularisation de cette situation illicite a été formulée par le syndicat des copropriétaires depuis mars 2021 auprès de Monsieur [W] par mise en demeure, et le refus de régularisation par l’assemblée générale des copropriétaires date de plus de deux années. Ces éléments rendent nécessaires que cette condamnation soit assortie d’une astreinte de 30 euros par jour de retard pendant 6 mois, et ce passé un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision.

S’agissant des demandes relatives à la régularisation auprès des services compétents du fait d’un changement de destination de l’immeuble et du positionnement du rideau roulant en PVC, de telles demandes ne peuvent prospérer en l’absence de démonstration des motifs de droit et de fait qui justifieraient celles-ci. S’agissant du changement de destination, cette demande est imprécise et non étayée. Quant à la demande relative au rideau roulant, il n’est pas démontré en quoi ce qui a été constaté dans le procès-verbal de constat est contraire au règlement de copropriété et concernerait ce seul copropriétaire.

Dès lors, il convient de condamner Monsieur [N] [W] à procéder à l’enlèvement de son appareil de climatisation en façade et à la remise en état des lieux, dans un délai de trois mois à compter de la signification de la décision, et ce passé ce délai sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant 6 mois.

Le surplus des demandes reconventionnelles du syndicat des copropriétaires sera rejeté.

Sur les autres demandes

Succombant principalement à l’instance, Monsieur [N] [W] sera condamné aux entiers dépens de l’instance.

Il sera également condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demandes de Monsieur [W] au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens seront rejetées.

Enfin, l’exécution provisoire, qui n’est pas incompatible avec la présente décision, est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort :

DEBOUTE Monsieur [N] [W] de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE Monsieur [N] [W] à procéder à l’enlèvement de son appareil de climatisation en façade et à la remise en état des lieux dans un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision, et ce passé ce délai sous astreinte de 30 euros par jour de retard pendant 6 mois,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES PINS 3 représenté par son syndic en exercice du surplus de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE Monsieur [N] [W] aux entiers dépens,

CONDAMNE Monsieur [N] [W] à payer au syndicat des copropriétaires LES PINS 3 représenté par son syndic en exercice la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTE Monsieur [N] [W] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE toute autre demande des parties,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me ACQUAVIVA, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT