Tribunal Judiciaire d'Aix-en-Provence, Referes président, 13 janvier 2026, n° 25/01093

TJ Aix-en-Provence 13 janvier 2026

Arguments

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Accepté
Défaut de paiement des charges
Le tribunal a constaté que Monsieur [S] n'a pas acquitté les sommes dues dans le délai imparti, rendant les charges exigibles.
Rejeté
Absence de préjudice
Le tribunal a jugé qu'il n'était pas prouvé que le défaut de paiement était abusif ou qu'il avait causé un préjudice au syndicat.
Accepté
Droit à la réparation des frais de justice
Le tribunal a jugé équitable d'accorder une somme au titre de l'article 700 pour couvrir les frais engagés par le syndicat.
Accepté
Responsabilité du défendeur pour les dépens
Le tribunal a statué que les dépens de l'instance doivent être supportés par le défendeur, conformément aux règles de procédure.

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Sur la décision

Référence :	TJ Aix-en-Provence, réf. prés., 13 janv. 2026, n° 25/01093
Numéro(s) :	25/01093
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à l'ensemble des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	12 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Nicolas MERGER
Parties :	Syndic la Société CITYA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

JUGEMENT – PROCEDURE ACCELEREE AU FOND

JUGEMENT DU : 13 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01093 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MYBP

COMPOSITION : Madame Laure DELSUPEXHE, Vice-Présidente assistée de Madame Dalila BENDELLAA, Greffier

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. LES JARDINS DE [Localité 7] dont le siège social est sis [Adresse 5]

du [Adresse 3] – [Localité 2] ; Représenté par son Syndic la Société CITYA

SOGEMA, inscrite au RCS d'[Localité 4] sous le numéro 523 068 179, dont le siège social est [Adresse 1].

représentée par M^e Nicolas MERGER, avocat au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

DEFENDEUR

Monsieur [G] [S], demeurant [Adresse 8]

non comparant,

DÉBATS

A l’audience publique du : 18 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Janvier 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au Greffe.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe le : 13 Janvier 2026

Le 13 Janvier 2026

Grosse à :

M^e Nicolas MERGER

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [S] est propriétaire au sein de l’immeuble RESIDENCE LES JARDINS DE [Localité 7] situé à [Localité 6] des lots numéro 173, 177, 180.

Par jugement du 15 novembre 2022, Monsieur [S] est déjà condamné au paiement d’un arriéré de charges.

Par jugement d’orientation du Juge de l’exécution immobilier du Tribunal Judiciaire d’AIX EN PROVENCE, en date du 21 octobre 2024, la créance définitive est fixée à la somme 10.397,79 euros.

Par suite, une audience d’adjudication en vue de la vente forcée du bien était fixée au 10 février 2025 mais Monsieur [S] décidait de régler, par deux virements des 23 janvier 2025 et 10 février 2025, la somme totale de 14.533,34 euros afin de solder la créance fixée par le jugement d’orientation avant la vente ainsi que les frais de la procédure.

Cependant, suite au non-paiement des charges postérieures, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES JARDINS DE [Localité 7] lui a adressé une mise en demeure en date du 21 mai 2025, remise le 23 mai suivant.

Suivant acte du 22 aout 2024, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES JARDINS DE [Localité 7], représenté par son syndic en exercice, la société CITYA SOGEMA, a fait assigner Monsieur [G] [S] à comparaître devant la présente juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de le voir :

Condamné à lui payer les sommes suivantes :17.572,13€ au titre des charges de copropriété dues au 3 juillet 2025, et des frais, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025, date de remise de la mise en demeure,3.000€ à titre de dommages intérêts,2.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileCondamné aux dépens,

A l’audience du 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES JARDINS DE [Localité 7] a maintenu ses prétentions et s’en est rapporté à son assignation.

Régulièrement cité à domicile, Monsieur [S] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

Il conviendra de se reporter à l’assignation pour un plus ample exposé des motifs et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 472 du Code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

— La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

— Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

— Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

— Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [G] [S] est propriétaire dans l’immeuble RESIDENCE LES JARDINS DE [Localité 7] de trois lots. Il est produit aux débats le procès-verbal des assemblées générales du 30 mars 2022, du 28 mars 2023, du 29 février 2024 et du 13 mars 2025 par lesquelles les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice correspondant et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds transmis au débiteur pour les périodes correspondantes, et d’une mise en demeure du 21 mai 2025 présentée le 23 mai 2025.

Monsieur [S] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai d’un mois ou même postérieurement et elles sont donc devenues exigibles, représentant la somme de 17.572,13 euros arrêtée au 3 juillet 2025.

L’article 10-1 permet au syndicat d’imputer au seul copropriétaire défaillant les frais nécessaires exposés par lui à compter de la mise en demeure mais aucune disposition légale n’impose la multiplication des relances et mises en demeure.

Ainsi, seront retranchées comme inutiles au recouvrement de la créance toute somme relevant de la gestion normale d’une copropriété, qui ne constituent pas des diligences réelles ou qui constituent des frais irrépétibles.

Ainsi, si le syndicat des copropriétaires indique avoir retiré plusieurs sommes du fait d’un précédent jugement, seront retranchées les sommes suivantes, apparaissant postérieurement aux sommes couvertes par le jugement du 15 novembre 2022 et non incluses dans les frais retenus par le jugement d’adjudication du 10 juillet 2024 ;

Le 20 avril 2021, la somme de 108 euros,Le 3 mai 2021, la somme de 54,62 euros,Le 11 octobre 2021, la somme de 267,60 euros,Le 13 octobre 2021, la somme de 108 euros,Le 17 août 2022, la somme de 200 euros,Le 17 août 2022, la somme de 216 euros,Le 24 septembre 2022, la somme de 214,80 euros,Le 4 octobre 2022, la somme de 615,60 euros,Le 17 novembre 2022, la somme de 300 euros,Le 17 novembre 2022, la somme de 1200 euros,Le 17 novembre 2022, la somme de 216 euros,Le 17 novembre 2022, la somme de 200 euros,Le 17 janvier 2023, la somme de 250,80 euros,Le 17 avril 2023, la somme de 200 euros,Le 1er juillet 2023, la somme de 73 euros,Le 1er octobre 2023, la somme de 73 euros,Le 1er janvier 2024, la somme de 73 euros,Le 5 janvier 2024, la somme de 200 euros,Le 27 mars 2024, la somme de 267,60 euros,Le 1er avril 2024, la somme de 73 euros,Le 9 aout 2024, la somme de 120 euros,Le 9 aout 2024, la somme de 70 euros,Le 27 janvier 2025, la somme de 240 euros,Le 19 mai 2025, la somme de 129,60 euros,Le 12 juin 2025, la somme de 129,60 euros,Le 3 juillet 2025, la somme de 978 euros,

Soit un total de 6.578,22 euros qui seront retranchés ces sommes correspondant soit à des frais irrépétibles ou des dépens, soit ne pouvant être recouvrées par la voie de la présente procédure.

En conséquence, Monsieur [G] [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES JARDINS DE [Localité 7] la somme de 10.993,91 € au titre des charges impayées arrêtées au 3 juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025, date de la remise de mise en demeure visant l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront supportés par Monsieur [G] [S].

L’équité commande que Monsieur [G] [S] soit condamné à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES JARDINS DE [Localité 7] la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [G] [S] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES JARDINS DE [Localité 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 10.993,91 € au titre des charges impayées arrêtées au 3 juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 3 juillet 2025 ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES JARDINS DE [Localité 7] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [G] [S] à payer au syndicat des copropriétaires RESIDENCE LES JARDINS DE [Localité 7] représenté par son syndic en exercice la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [G] [S] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE