COUR D’APPEL DE [Localité 10]

TOTAL COPIES 6

COPIE REVÊTUE formule exécutoire AVOCAT

M^e LEBOUCHER

1

COPIE CERTIFIÉE CONFORME AVOCAT

4

COPIE EXPERT

COPIE DOSSIER + A.J.

1

N° : N° RG 25/01664 – N° Portalis DBYB-W-B7J-PVMT

Pôle Civil section 1

Date : 11 Septembre 2025

LE TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER

CHAMBRE : Pôle Civil section 1

a rendu le jugement dont la teneur suit :

DEMANDERESSE

Madame [W] [U]

née le [Date naissance 7] 1946 à [Localité 9], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Karine LEBOUCHER de la SELARL LEBOUCHER AVOCATS, avocats au barreau de MONTPELLIER

DEFENDERESSES

S.C.I. MYRTILLE RCS de [Localité 10] n°D 498 756 733 prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié es qualité audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Maître Jean Marc NGUYEN-PHUNG de la SELARL SELARL PHUNG 3P, avocats au barreau de MONTPELLIER

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 5] pris en la personne de son syndic en exercice, SARL SYNDICLAIR LR [Adresse 8], RCS [Localité 10] 881 033 005, représentée par son représentant légal en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par M^e Eric NAVARRO, avocat au barreau de MONTPELLIER

E.U.R.L. TDF (L’ACOLYTE) inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n°527 632 590, prise en la personne de son représentant légal en exercice dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Maxime ROSIER de la SCP CGCB & ASSOCIES, avocats au barreau de MONTPELLIER

COMPOSITION DU TRIBUNAL conformément à l’article 805 du Code de procédure civile les parties ne s’y étant pas opposées, les débats ont eu lieu devant Emmanuelle VEY et Romain LABERNEDE juges rapporteurs, qui ont entendu les avocats et en ont rendu compte à Christine CASTAING leur délibéré,

assistés de Christine CALMELS greffier, lors des débats et de la mise à disposition.

DEBATS : en audience publique du 02 Juin 2025

MIS EN DELIBERE au 11 Septembre 2025

JUGEMENT : rédigé et signé par Christine CASTAING première vice- présidente et le greffier et mis à disposition le 11 Septembre 2025

FAITS ET PROCÉDURE

Suivant acte du 10 juillet 1989, Madame [V] [U] a acquis une habitation composée de deux lots n°15 et 18 constituants respectivement un studio avec mezzanine situé au 3ème étage (42,78 m²) et un appartement avec terrasse sur les toits au 4ème étage (33,69 m²), située [Adresse 1], à [Localité 10]. Ces deux lots ont été réunis pour former l’habitation principale de Madame [U], d’une surface d’environ 80 m².

La SCI MYRTILLE est quant à elle propriétaire d’un local commercial situé en rez-de-chaussée de l’immeuble dans lequel l’EURL TDF « ACOLYTE » exploite une activité de restauration traditionnelle par l’intermédiaire d’un bail commercial du 28 septembre 2010.

Cet ensemble immobilier est soumis au statut de la copropriété dont le syndicat de copropriétaires est le SDC [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société SYNDICLAIR.

Invoquant les troubles subis, et leur aggravation, provenant du fonctionnement de l’appareil d’extraction posé en toiture des fumées du restaurant, et la carence du SDC pourtant autorisé à agir en justice contre la SCI bailleresse par assemblée générale du 28 mars 2024, Madame [V] [U], par exploit du 14 mai 2024, a saisi le juge des référés afin d’expertise.

Par ordonnance du 17 mai 2024, le juge des référés du tribunal judicaire de Montpellier a ordonné une expertise, désignant M. [Z] en qualité d’expert.

Monsieur [Z] a déposé son rapport d’expertise le 4 mars 2025.

Le 07 mars 2025, Madame [V] [U], après avoir fait procéder à des constatations le 3 mars 2025, a, par le biais de son conseil, mis en demeure la SCI MYRTILLE de justifier de la commande du matériel nécessaire au changement du système d’expulsion d’air vétuste et au remplacement des tuiles imbibées de gras.

A défaut de réponse, autorisée par ordonnance du 10 avril 2025, par assignation à jour fixe des 24 et 28 avril 2025, Madame [V] [U] a fait appeler à comparaître devant le tribunal de ce siège, la SCI MYRTILLE, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] et l’EURL TDF « ACOLYTE » afin de voir statuer sur les responsabilités et l’indemnisation des préjudices subis.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, Madame [V] [U] demande au tribunal, au visa des articles 1240 et 1253 du code civil, de la loi du 10 juillet 1965, de :

CONSTATER l’existence d’un trouble anormal de voisinage qui provient du système d’extraction des fumées propriété de la SCI MYRTILLE et utilisé par l’EURL TD

CONDAMNER la SCI MYRTILLE à réparer le préjudice subi par Madame [U], soit :

— La somme de 13.000€ au titre du préjudice de jouissance arrêtée en mars 2025, somme à réactualiser au jour du jugement à intervenir (1.000 euros par mois écoulé), jusqu’à la parfaite réalisation des travaux et la justification d’un procès-verbal de réception conforme aux travaux préconisés par Monsieur [Z] ;

— La somme de 12.000€ au titre du préjudice corporel ;

— La somme de 5.000€ au titre du préjudice moral

— La somme de 5.000€ au titre des dégradations intérieures ;

CONDAMNER la SCI MYRTILLE à réaliser les travaux de conformité du système d’extraction:

— Soit par la solution 1 (devis HYGIS communiqué le 25 mai 2025

o Installer l’extracteur dans le local commercial

o déposer le matériel vétuste en toiture qui lui appartient

o Remettre la toiture dégradée par les graisses en l’état

o S’assurer de l’étanchéité de la conduite menant du RDC au dernier étage avant de poser l’extracteur dans le restaurant.

— Soit solution 2 préconisée par l’expert judiciaire

o changement du système d’extraction avec étude acoustique

o renvoi des rejets vers le haut

o nettoyage des conduits

o travaux de révision de la toiture.

DIRE ET JUGER que l’exécution des travaux sera ordonnée sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard dans un délai de 21 jours à compter de la signification du jugement à intervenir.

CONDAMNER la SCI MYRTILLE et son locataire à cesser toute utilisation du système d’extraction des fumées du restaurant, jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité dûment constatée.

CONDAMNER l’exploitant commercial L’ACOLYTE à la somme de 5.000 euros par infraction constatée (fonctionnement du système d’extraction des fumées).

CONDAMNER la SCI MYRTILLE à payer la somme de 7 000€ au titre de l’article 700 du CPC, outre les entiers dépens.

DEBOUTER les défenderesses de toutes demandes, conclusions et fins.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, la SCI MYRTILLE demande au tribunal de :

A TITRE PRINCIPAL,DEBOUTER la requérante de sa demande tendant à réaliser les travaux de rénovation du système d’extraction sous astreinte ;

La DEBOUTER de ses demandes de condamnation en réparation de préjudices ;

DEBOUTER la société SARL TDF au titre de ses demandes reconventionnelles ;

A TITRE SUBSIDIAIRE,ECARTER L’EXECUTION PROVISOIRE de la décision à intervenir.

EN TOUT ETAT DE CAUSE, OCTROYER à la SCI des délais raisonnables en cas de condamnation à exécuter des travaux;

LUI OCTROYER 12 mois de délai en cas de condamnations pécuniaires ;

CONDAMNER la requérante à payer la somme de 2 000 € au titre des dispositions de l’article

700 du CPC outre les entiers dépens en ce compris au titre de l’exécution à intervenir.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 31 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, le syndicat des copropriétaires [Adresse 2] demande au tribunal de :

— DECLARER recevables les demandes du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

— CONSTATER l’existence d’un trouble anormal de voisinage lié à l’existence d’un système d’extraction de fumées utilisé par la société TDF propriété de la SCI MYRTILLE,

— CONDAMNER la société SCI MYRTILLE à réaliser travaux de mise en conformité du système d’extraction et réparations des dégâts selon la solution préconisée par M. l’expert judiciaire à son rapport en date du 4 mars 2025 à défaut de validation par ce dernier de la solution proposée par ladite société SCI MYRTILLE, savoir :

o changement du système d’extraction avec étude acoustique,

o renvoi des rejets vers le haut,

o nettoyage des conduits,

o travaux de révision de la toiture,

— CONDAMNER la société SCI MYRTILLE à exécuter les travaux sous astreinte de 1.000€ par jour de retard dans un délai de 21 jours à compter de la signification du jugement à intervenir,

— CONDAMNER la société SCI MYRTILLE avec son locataire la société SARL TDF L’ACOLYTE à faire cesser et cesser toute utilisation du système d’extraction dont s’agit jusqu’à la parfaite réalisation des travaux dûment constatée,

— CONDAMNER la société TDF L’ACOLYTE à la somme de 5.000€ par infraction constatée du fonctionnement du système d’extraction des fumées,

— CONDAMNER la société MYRTILLE à payer au SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES 5.000€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens.

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2025, auxquelles il est renvoyé pour l’exposé des moyens, l’EURL TDF demande au tribunal de :

À titre principal : ➢ CONSTATER que la société TDF n’a jamais été appelée à l’expertise judiciaire ;

➢ CONSTATER que le rapport invoqué ne lui est pas contradictoire ;

➢ CONSTATER que seul le grave manquement de la SCI MYRTILLE à ses obligations de bailleresse justifie les diverses demandes de Madame [U] ;

➢ ORDONNER la mise hors de cause de l’EURL TDF ;

À titre subsidiaire : ➢ REJETER les demandes tendant à interrompre le fonctionnement du système d’extraction des fumées du restaurant jusqu’à réalisation des travaux et à condamner l’EURL TDF au paiement de la somme de 5 000 euros par infraction constatée ;

À titre reconventionnel : ➢ CONSTATER la méconnaissance manifeste de l’obligation de délivrance de la SCI MYRTILLE à l’égard de l’EURL TDF ;

➢DIRE ET JUGER que ce manquement cause un trouble de jouissance grave et persistant, empêchant l’exploitation normale du fonds par l’EURL TDF ;

➢ PRONONCER la suspension du paiement des loyers à compter de la date du jugement à intervenir et jusqu’à remise en état effective du système d’extraction des fumées du restaurant;

➢ CONDAMNER la SCI MYRTILLE à verser à l’EURL TDF la somme de 1 077 euros par jour à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pendant toute la durée de l’interruption du fonctionnement du système d’extraction des fumées du restaurant et ce jusqu’à parfaite réalisation des travaux par la SCI MYRTILLE.

Pour plus ample exposé des éléments de la cause, moyens et prétentions des parties, il est fait renvoi aux écritures susvisées, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue de l’audience collégiale du 2 juin 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes des parties de «constat», «donner acte» ainsi que celles tendant à «dire et juger», qui n’ont pas de portée juridique, ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur celles-ci.

Par ailleurs, en application de l’article 768, alinéa 2, du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

I – SUR LA PROCEDURE

La société TDF demande au Tribunal sa mise hors de cause en raison du caractère irrecevable des demandes formulées par Madame [U], dépourvue du droit d’agir au sens de l’article 32 du code de procédure civile.

Elle soutient principalement que seule la SCI MYRTILLE, qui ne peut opposer au preneur à bail le non-respect de ses engagements, est concernée par les demandes formulées par Madame [U] en raison de l’inexécution de son obligation de réaliser les travaux litigieux, alors même que l’EURL TDF n’a pas été partie à l’expertise judiciaire et n’a pas pu faire valoir ses observations à ce sujet.

La victime d’un trouble anormal de voisinage trouvant son origine dans l’immeuble donné en location peut en demander réparation au propriétaire bailleur, sauf le recours contractuel de ce dernier contre son locataire, comme au locataire exploitant le commerce, dès lors que l’activité de ce dernier provoque des inconvénients dépassant le trouble normal de voisinage.

Madame [U] a dès lors le droit d’agir contre l’EURL TDF et sa demande de mise hors de cause ne sera pas accueillie.

Même si cette société n’a pas été appelée aux opérations d’expertise, elle a pu, dans le cadre de la présente instance, en prendre connaissance et formuler ses observations.

Il doit à ce titre être relevé que l’expert note, en page 16, avoir sollicité l’accès à la cuisine du restaurant, sans y parvenir à deux reprises, en l’absence du locataire n’accédant pas à cette demande.

Il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes de constats liées au rapport d’expertise, celui-ci constituant un élément produit au soutien des demandes opposable à toutes les parties.

II – SUR LES DEMANDES PRINCIPALES

L’action fondée sur un trouble anormal du voisinage est une action en responsabilité civile extracontractuelle qui, indépendamment de toute faute, permet à la victime de demander réparation au propriétaire de l’immeuble à l’origine du trouble, responsable de plein droit.

Ce régime de responsabilité d’origine jurisprudentiel a été intégré dans le code civil à l’article 1253, entré en vigueur le 17 avril 2024, prévoyant :

« Le propriétaire, le locataire, l’occupant sans titre, le bénéficiaire d’un titre ayant pour objet principal de l’autoriser à occuper ou à exploiter un fonds, le maître d’ouvrage ou celui qui en exerce les pouvoirs qui est à l’origine d’un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage est responsable de plein droit du dommage qui en résulte.

Sous réserve de l’article L. 311-1-1 du code rural et de la pêche maritime, cette responsabilité n’est pas engagée lorsque le trouble anormal provient d’activités, quelle qu’en soit la nature, existant antérieurement à l’acte transférant la propriété ou octroyant la jouissance du bien ou, à défaut d’acte, à la date d’entrée en possession du bien par la personne lésée. Ces activités doivent être conformes aux lois et aux règlements et s’être poursuivies dans les mêmes conditions ou dans des conditions nouvelles qui ne sont pas à l’origine d’une aggravation du trouble anormal ».

Le principe suivant lequel nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage, conduit à un régime de responsabilité «objectif», c’est-à-dire qu’il ne repose pas sur la preuve d’un comportement fautif de l’auteur du dommage : seul compte l’existence d’un trouble excédant la gêne normalement attendue dans le cadre de relations de voisinage, ceci étant apprécié in concreto, en tenant compte de la situation particulière de la prétendue victime.

Dès lors, l’absence de faute ne permet pas d’échapper à une condamnation.

L’anormalité de la nuisance doit être caractérisée.

Il n’existe pas de droit acquis à un certain cadre de vie, c’est donc lorsque le trouble va dépasser un certain seuil d’acceptabilité, qu’il est considéré comme anormal et par conséquent, ouvre droit à réparation.

I.1 Sur l’existence de troubles

En l’espèce, les troubles énumérés par la requérante sont des nuisances olfactives, des odeurs de graisse et de fumée pénétrant dans son appartement et des nuisances sonores, l’installation émettant des bruits audibles depuis son logement.

Madame [U] produit au soutien de ses demandes notamment un constat d’huissier des 29 mars et 2 avril 2024, le rapport d’expertise judiciaire et un procès-verbal de constat du 3 mars 2025.

L’analyse de ce rapport d’expertise démontre que l’expert a accompli l’ensemble de sa mission de manière sérieuse, objective, circonstanciée et étayée par des constats et des mesures techniques, et qu’il a répondu de manière précise et détaillée aux questions posées et aux dires des parties.

Ainsi, ce rapport déposé le 4 mars 2025 servira de support sur le plan technique à la présente décision.

Le détail de l’installation, datant d’une trentaine d’année, a été expliqué par l’expert en pages 12 à 15 de son rapport.

Il retient que Madame [U] subit des désordres acoustiques et nuisances olfactives dus à la présence du système d’extraction du restaurant, évoquant 2 causes :

« -une première cause est la propulsion d’air vicié de cuisine en direction de la toiture,

— la deuxième cause, par la présence d’un système constructif qui peut générer des nuisances acoustiques au logement situé au-dessous de la structure métallique. Les odeurs identifiables lors de l’accedit, sont sans doute, dues à l’encrassement des conduits. »

Ces éléments caractérisent les troubles graves et répétés subis par la requérante qui excèdent les inconvénients normaux du voisinage.

La SCI MYRTILLE, propriétaire du local commercial, ainsi que l’EURL TDF exploitant le commerce doivent dès lors être jugées responsables de plein droit, même sans faute de leur part, des troubles issus de la présence et du fonctionnement du système d’extraction du restaurant.

I.2 Sur l’indemnisation des préjudices

La requérante sollicite d’une part la suppression des troubles par des travaux de mise en conformité du système d’extraction et d’autre part l’indemnisation de ses préjudices.

I.2.1 Sur la suppression des troubles

Sur la cessation de l’utilisation du système actuel

Madame [U] sollicite la condamnation de la SCI MYRTILLE et de son locataire à cesser toute utilisation du système d’extraction des fumées du restaurant, jusqu’à la réalisation des travaux de mise en conformité dûment constatée et la condamnation de l’exploitant commercial TDF « L’ACOLYTE » au paiement de la somme de 5.000 euros par infraction constatée (fonctionnement du système d’extraction des fumées).

Cette demande visant à faire cesser toute utilisation du système d’extraction des fumées du restaurant apparaît la seule mesure susceptible de mettre fin aux troubles subis par la requérante, dans l’attente de la réalisation effective des travaux.

Elle sera dès lors accueillie et sera assortie d’une astreinte, sollicitée uniquement à la charge de la société TDF, qui sera fixée à 1.000 euros par infraction constatée par un commissaire de justice.

Sur les travaux de mise en conformité

Dans son rapport, l’expert judiciaire a conclu que les troubles pouvaient être supprimés en faisant :

— réfection totale du système d’extraction du restaurant avec :

o étude acoustique,

o renvoi des rejets vers le haut,

o nettoyage des conduits,

— révision de la toiture.

Il retient pour ce faire deux devis pour un total (évolutif en fonction des coûts réels l’observés au moment des travaux) de 21.216,34 € TTC décomposé comme suit :

— rénovation du système d’extraction (CHARMILLON) pour 19.644 € TTC,

— révision de la toiture (ATELIER [Localité 11] [Localité 12]) pour 1.602,34 € TTC.

La solution alternative (pièce 12 de la société SCI MYRTILLE), soumise à l’expert et objet d’une note en délibéré autorisée, n’est pas sollicitée ni par la SCI, ni par la société TDF.

En l’état, la solution préconisée par l’expert sera retenue à savoir le remplacement total de l’extracteur de fumées existant, dans les conditions techniques précisées au rapport et au devis CHARMILLON, qui prévoit notamment « modification et adaptation du support existant et mise en place de plots anti-vibratiles, outre une étude acoustique par un BET spécialisé (élément ne figurant pas au devis du 6 juin 2025 de HYGIS produit par la SCI), avec révision de la toiture.

La SCI MYRTILLE sera donc condamnée à réaliser les travaux de conformité du système d’extraction selon cette solution susvisée préconisée par l’expert judiciaire, et ce dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision, délai qui apparaît raisonnable eu égard à l’historique des devis et propositions intervenues.

Il convient d’assortir cette obligation d’une astreinte provisoire de 100 € par jour de retard en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution selon les conditions précisées dans le dispositif, afin de garantir l’exécution du présent jugement.

I.2.2 Sur les autres préjudices

Le préjudice de jouissance

La requérante sollicite la somme de 13.000€ au titre du préjudice de jouissance arrêtée en mars 2025, soit 1.000 euros par mois écoulé, somme à réactualiser au jour du jugement à intervenir jusqu’à la parfaite réalisation des travaux et la justification d’un procès-verbal de réception conforme aux travaux préconisés par Monsieur [Z].

En l’absence d’éléments produits sur la valeur locative, il y a lieu de se référer au rapport de M. [T] du 21 juillet 2016 retenant une valeur locative de 800 € mensuels.

Il sera retenu que les troubles sont subis depuis le mois de mars 2024.

Eu égard aux documents produits, démontrant notamment que les ouvertures sont scotchées pour éviter la pénétration de l’air vicié, il ne peut être contesté que les conditions de vie de la requérante sont fortement impactées par les troubles subis.

La somme de 600 € mensuels sera retenue pour indemniser son préjudice de jouissance, jusqu’à la date de la présente décision, soit 19 mois, et la SCI sera condamnée à indemniser la requérante à ce titre à hauteur de la somme de 11.400 €.

La demande relative à l’actualisation jusqu’à la réalisation des travaux et la justification d’un procès-verbal de réception, non fondée comme relevant d’un préjudice éventuel, ne sera pas accueillie.

Le préjudice corporel

Madame [U] sollicite la somme de 12.000€ au titre de son préjudice corporel, indiquant que la présence de fumée et d’odeurs de graisse dans son appartement lui ont causé des crises d’asthme sévères, aggravant son état respiratoire.

Si la dégradation de son état de santé peut lui ouvrir droit à une indemnisation au titre du préjudice corporel, les troubles invoqués relèvent soit d’un déficit fonctionnel temporaire en cas d’incapacité fonctionnelle temporaire ou d’une incapacité permanente partielle en cas de diminution des capacités physiques.

Ces postes de préjudice étant soumis au recours de l’organisme social, cette demande implique la mise en cause de l’organisme de sécurité sociale par la victime, conformément au principe fixé par l’alinéa 8 de l’article L376-1 du Code de la sécurité sociale.

Cette mise en cause étant indispensable, sous peine de nullité du jugement, la demande d’indemnisation formée au titre du préjudice corporel soumis à recours sera déclarée irrecevable.

Le préjudice moral

Madame [U] sollicite la somme de 5.000€ au titre de son préjudice moral, invoquant une aggravation de son anxiété et des troubles psychologiques subis.

Si aucune pièce n’est produite pour justifier d’un retentissement psychologique particulièrement sérieux, il n’en demeure pas moins que les troubles subis et l’attente des travaux, dont le principe même n’est pas sérieusement contesté, ont nécessairement causé des tracas et désagréments constitutifs d’un préjudice moral, distincts du préjudice de jouissance précédemment indemnisé.

Dans ces conditions, il convient d’indemniser ce préjudice moral à hauteur de la somme de 2.000 €.

Les dégradations intérieures

Le constat réalisé le 3 mars 2025 permet de constater la présence de moisissures et d’un grisaillement anormal des murs repeints en blanc au moins de mars 2024, sans que le lien invoqué entre l’impossibilité totale d’aérer le logement du fait du système d’extraction incriminé et ces dégradations ne puisse sérieusement être mis en cause.

Pour autant, à défaut de tout élément d’évaluation, notamment des objets d’art anciens, ce préjudice sera indemnisé à hauteur de la somme de 2.000 €.

III – SUR LES AUTRES DEMANDES

Sur la demande de délai de paiement formulée par la SCI MYRTILLE

La SCI sollicite en cas de condamnation, conformément aux dispositions de l’article 1343-5, les plus larges délais pour en régler le montant.

Cet article, applicable aux dispositions particulières aux obligations de sommes d’argent, ne pertmet pas l’octroi de délais de paiements pour une condamnation à des dommages et intérêts indemnistan les préjudices subis. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les demandes reconventionnelles de l’EURL TDF

L’EURL TDF soutenant que la SCI bailleresse ne remplit pas son obligation de délivrance d’un local conforme à sa destination contractuelle de restaurant, il en résulte un trouble de jouissance pour le preneur mais également gain manqué du fait de l’impossibilité d’utiliser le bien.

Elle sollicite à ce titre d’une part la suspension du paiement des loyers à compter de la date du jugement à intervenir et jusqu’à remise en état effective du système d’extraction des fumées du restaurant et d’autre part l’indemnisation de son préjudice en compensation du gain manqué à hauteur de 1.077 € par jour d’interruption du fonctionnement de l’extracteur actuel et jusqu’à parfaite réalisation des travaux par la SCI MYRTILLE.

La SCI bailleresse ne conteste pas son obligation de délivrance conforme envers son preneur.

Elle s’oppose aux demandes susvisées, contestant tout préjudice subi par le preneur, au motif notamment que le devis transmis (Pièce 10), indique clairement qu’un seul jour d’intervention est nécessaire pour les travaux, ceux-ci pouvant ainsi tout à fait être réalisés, en accord avec le preneur et le prestataire, lors d’un jour de fermeture du restaurant ou en journée, les horaires d’ouverture étant de 18h30 à 1h00.

Sur la suspension du paiement des loyers

Le bail commercial daté du 21 août 2019 liant la SCI MYRTILLE et la société TDF prévoit explicitement les activités autorisées dans le local, à savoir : « Exploitation du commerce de restaurant, pizzeria, salon de thé, pâtisserie, tout commerce de bouche, bar à vin, débit de boisson, licence IV », moyennant un loyer annuel de 18.000 €.

La SCI MYRTILLE bailleresse a ainsi, compte tenu de l’exploitation d’un restaurant, une obligation de délivrance conforme au titre du système d’extraction des fumées.

Le caractère vétuste de cet équipement, devant être intégralement refait du fait des troubles causés précédemment évoqués, justifie du non-respect par la bailleresse de son obligation de délivrance, faute de maintien en état de fonctionnement l’extracteur de fumées, équipement indispensable à l’exploitation du restaurant.

La condamnation de la SCI MYRTILLE et l’EURL TDF à cesser d’utiliser le système d’extraction des fumées du restaurant afin de faire cesser les troubles subis par Madame [U] constitue pour la société TDF un trouble de jouissance grave, qui va persister jusqu’à la réalisation des travaux, empêchant l’exploitation normale du fonds par cette dernière.

Le paiement du loyer étant la contrepartie de la jouissance du bien, il y a lieu de prévoir la suspension du paiement des loyers par l’EURL TDF à compter de la date du jugement à intervenir et jusqu’à remise en état effective du système d’extraction des fumées du restaurant.

Sur l’indemnisation du manque à gagner

L’EURL TDF sollicite la somme de 1.077 € par jour à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi pendant toute la durée de l’interruption du fonctionnement du système d’extraction des fumées du restaurant et ce jusqu’à parfaite réalisation des travaux par la SCI MYRTILLE.

Outre que la date de réalisation des travaux n’est pas déterminable, ni sa durée, le devis CHARMILLON estimant cette durée à une semaine, TDF ne démontre pas une perte certaine de gain.

Au surplus, alors que l’activité du restaurant doit fluctuer selon les périodes de l’année, que ses périodes d’ouvertures et fermetures ne sont pas déterminées, elle ne justifie pas d’éléments suffisants permettant de retenir un préjudice journalier de 1.077 €.

En effet, elle produit une attestation de comptes annuels pour la période du 1/10/2023 au 30/09/2024 faisant état d’un résultat net comptable de 16.586 €, le seul chiffre d’affaires de 387.862 € de la période étant insuffisant à ce titre.

Sa demande d’indemnisation au titre des gains manqués sera donc rejetée.

Sur les dépens et frais irrépétibles

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la SCI MYRTILLE qui succombe au principal sera condamnée aux dépens de la présente instance.

L’équité commande en outre de la condamner à payer à Madame [V] [U] la somme de 4.000 € en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour le surplus, chaque partie assumera ses frais irrépétibles et il n’y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Il sera rappelé que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne permet de l’écarter en l’espèce, la nécessité des travaux pour mettre fin aux troubles la rendant nécessaire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe ;

DÉBOUTE l’EURL TDF de sa demande de mise hors de cause ;

DÉCLARE la SCI MYRTILLE et l’EURL TDF responsables des troubles subis par Madame [V] [U] en lien avec le système d’extraction du restaurant ;

CONDAMNE la SCI MYRTILLE et l’EURL TDF à cesser d’utiliser le système d’extraction des fumées du restaurant ;

DIT qu’à compter de la signification de la présente décision, la violation de l’interdiction faite à la SCI MYRTILLE et la société TDF d’utiliser le système d’extraction des fumées du restaurant qui sera constatée par commissaire de justice sera sanctionnée par une astreinte à la charge de la société TDF de 1.000 euros par infraction relevée ;

CONDAMNE la SCI MYRTILLE à réaliser les travaux de mise en conformité du système d’extraction selon la solution préconisée par l’expert judiciaire, par remplacement total de l’extracteur de fumées existant, dans les conditions techniques précisées au rapport et au devis CHARMILLON, et révision de la toiture, dans un délai de 30 jours à compter de la signification de la présente décision ;

DIT que passé ce délai, la SCI MYRTILLE sera redevable d’une astreinte de 100 € par jour de retard, courant pendant un délai maximum de 4 mois ;

CONDAMNE la SCI MYRTILLE à payer à Madame [V] [U] les sommes suivantes :

—  11.400 € en réparation du préjudice de jouissance ;

—  3.000 € en réparation du préjudice moral ;

—  2.000 € en réparation des dégradations intérieures ;

DÉCLARE la demande de Madame [V] [U] au titre du préjudice corporel irrecevable ;

DÉBOUTE la SCI MYRTILLE de sa demande de délai de paiement ;

ORDONNE la suspension du paiement des loyers par l’EURL TDF à compter de la présente décision et jusqu’à réalisation effective des travaux visés dans la condamnation ci-dessus ;

DÉBOUTE l’EURL TDF de sa demande de dommages et intérêts formée à l’encontre de la SCI MYRTILLE ;

CONDAMNE la SCI MYRTILLE à payer à Madame [V] [U] la somme de 4.000€ en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI MYRTILLE aux dépens de la présente instance, comprenant le coût de l’expertise judiciaire ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre de provisoire ;

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE