TRIBUNAL JUDICIAIRE

D’AIX EN PROVENCE

JUGEMENT DU :

10 Février 2026

ROLE : N° RG 22/05860 – N° Portalis DBW2-W-B7G-LT4M

AFFAIRE :

[P] [Y]

C/

SDC LE ROCHER DU DRAGON

GROSSE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Alexandra BEAUX

administratrice provisoire de la SELAS VILLEPIN

la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES

COPIE(S)délivrée(s)

le

à

M^e Alexandra BEAUX

administratrice provisoire de la SELAS VILLEPIN

la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES

N°

2026

CH. CONSTRUCTION

DEMANDEUR

Monsieur [P] [Y]

né le 23 Mars 1945 à [Localité 2], de nationalité française, demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Alexandra BEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN- PROVENCE administratrice provisoire de la SELAS VILLEPIN & ASSOCIES

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 4], sis [Adresse 4], représentée par son Syndic en exercice la SAS CG IMMOBILIER, inscrite au RCS d’Aix-en-Provence n°493 730 634, dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal domicilié ès qualités audit siège

représenté par Maître Philippe HAGE de la SCP CABINET ROBERT & ASSOCIES, substitué à l’audience par Maître Inès AMAR, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats :

PRÉSIDENT : Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame CHANTEDUC, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 02 Décembre 2025, après dépôt des dossiers de plaidoirie par les conseils des parties, l’affaire a été mise en délibéré au 10 Février 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

signé par Madame ACQUAVIVA Cécile, Vice-Présidente

assistée de Madame CHANTEDUC, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [P] [Y] est propriétaire des lots n°10, 15, 30 et 34 dans un immeuble en copropriété dénommé [Adresse 4] à [Localité 1].

A la suite de la modification de la clé de répartition des charges communes générales (CHCG) et des voix par une assemblée générale du 7 janvier 2015 qui avait substitué des frais d’entretien de la voie d’accès (FEVA) à celle des charges communes générales, plusieurs instances ont opposé Monsieur [Y] au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier du [Adresse 4] s’agissant de la répartition des charges.

Monsieur [Y] a notamment intenté une action en nullité à laquelle il a été fait droit par un arrêt définitif rendu le 28 février 2019 par la Cour d’Appel d’Aix-en-Provence.

A la suite, le Tribunal Judiciaire d’Aix-en-Provence a par un jugement définitif du 13 avril 2021 assorti de l’exécution provisoire, annulé les résolutions adoptées par deux assemblées générales des 2 mars et 22 juin 2016 qui avaient englobé les CHCG dans les charges des FEVA et condamné le Syndicat des Copropriétaires à rembourser à Monsieur [Y] la somme principale de 2 415 € 41.

Constatant que le Syndicat des copropriétaires continuait à inclure des CHCG dans les FEVA aux termes de plusieurs autres assemblées générales annuelles, Monsieur [Y] a de nouveau contesté ces assemblées générales, demandes à laquelle il a été fait droit par deux jugements des 28 février 2023 et 14 mars 2023 et par un arrêt du 3 avril 2024.

Selon assignation signifiée le 29 décembre 2022, Monsieur [Y] a de nouveau fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 4] devant le Tribunal Judiciaire d’Aix-en-Provence aux fins d’annulation des résolutions n°4, 5, 20 et 22 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] qui s’est tenue le 9 septembre 2022, outre remboursement de sommes versées indûment, paiement de dommages et intérêts et des frais irrépétibles.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 09 octobre 2024, Monsieur [P] [Y] demande à la juridiction de:

— dire la présente action recevable et bien fondée ;

— annuler les résolutions numéros 4, 20 et 22 de l’assemblée générale du Syndicat des Copropriétaires LE ROCHER DU DRAGON du 9 septembre 2022 ;

— fixer le montant des charges communes générales pour l’année 2021 à la somme de 25 952 € 88 ;

— ordonner le paiement par le Syndicat des Copropriétaires LE ROCHER DU DRAGON à monsieur [P] [Y] de la somme de 937 € 21 outre les intérêts au taux légal à compter du 6 octobre 2021;

— dire que monsieur [P] [Y] ne sera pas tenu de contribuer au titre du règlement des charges de copropriété au paiement de cette somme ;

— ordonner le paiement par le Syndicat des Copropriétaires LE ROCHER DU DRAGON à monsieur [P] [Y] de deux indemnités de 5 000 euros et de 3000 euros, l’une à titre de dommages et intérêts, l’autre au titre des frais irrépétibles ;

— dire que monsieur [P] [Y] ne sera pas tenu de contribuer au titre du règlement des charges de copropriété au paiement de ces deux indemnités ;

— mettre les dépens à la charge du Syndicat des Copropriétaires LE ROCHER DU DRAGON ;

— en autoriser la distraction au profit de Maître de VILLEPIN Avocat à la Cour sur son affirmation de droit.

Dans ses conclusions notifiées par le Réseau Privé Virtuel des Avocats le 16 février 2024 le syndicat des copropriétaires LE ROCHER DU DRAGON demande à la juridiction de:

— fixer le montant des frais d’entretien de la voie d’accès pour l’année 2021 à la somme de 2.813,62 euros,

— statuer ce que de droit sur les demandes d’annulation des résolutions n°4 et 5 de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 septembre 2022,

— débouter Monsieur [Y] du surplus de ses demandes,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

En application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé complet des moyens qu’elles développent.

Par ordonnance du 23 janvier 2025, le juge de la mise en état clôturé la procédure avec effet différé au 18 novembre 2025 et a renvoyé l’affaire à l’audience de plaidoiries du 02 décembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 10 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

sur les demandes tendant à voir fixer le montant des charges générales pour l’année à la somme de 25.952,88 pour l’année 2021

Les charges générales sont définies par l’article 41 du règlement de copropriété comme comprenant:

5° les frais d’entretien, de réparation et de réfection:

des voies de circulation à l’intérieur de l’ensemble immobilier, y compris les allées, passages et dégagements, ainsi que leurs équipements, local poubelle, local rangement,

de toutes les canalisations et réseaux divers jusqu’à leur point de pénétration dans chacun des bâtiments,

6° les frais d’éclairage des voie de circulation intérieure

Et d’une manière générale, toutes autres dépenses exposées pour la conservation et l’entretien des installations, services et équipements communs ci-dessus énumérés existants ou qui seront créés par la suite, tels que: tennis, piscine, espaces verts.

L’article 42 du règlement dispose que les charges générales énoncées ci-dessus seront réparties entre tous les copropriétaires de l’ensemble immobilier au prorata de la quote-part des parties communes attachées à chaque lot.

Enfin, le règlement de copropriété définit aussi les charges particulières à chacun des bâtiments.

En l’espèce, Monsieur [Y] soutient que l’exercice arrêté au 31 décembre 2021 présenté par le syndicat des copropriétaires, approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires réunie le 09 septembre 2022 et retenant une somme de 14.415,47 au titre des FEVA est irrégulier car il inclut des dépenses qui constituent des charges communes générales, et ce en violation de l’article 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et des articles 5 et 41 du règlement de copropriété. Il fait valoir que seuls les frais d'« entretien des containers » doivent être inclus dans les FEVA au regard de la définition de ces frais dans le règlement de copropriété.

Il indique que le syndicat des copropriétaires a admis dans ses conclusions signifiées le 16 février 2024 qu’une erreur avait été commise dans la répartition des charges et que plusieurs frais ont été inclus à tort dans les FEVA, la seule contestation portant sur les frais d’entretien du portail et de son téléphone

Il ajoute enfin que les charges relatives au portail d’entrée et de son téléphone sont des charges générales puisqu’il s’agit d’une clôture mobile, et non d’un équipement de voirie et que le portail présente une utilité pour tous les copropriétaires et notamment pour le propriétaire du lot n°7 qui a accès aux six parkings numérotés 25 à 30 et que les opérations de vidange, d’entretien et de réparation de son branchement et de sa canalisation d’eaux usées s’effectuent par un conduit de visite débouchant à l’intérieur de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires soutient à l’inverse que les postes « entretien du portail » et « téléphone du portail » relèvent des frais d’entretien des voies d’accès et non des charges générales dès lors qu’ils ne présentent pas une utilité pour chacun des copropriétaires, le lot numéro 7 ne profitant pas de la voie d’accès aux autres lots et ne se trouvant affecté d’aucune quote-part des frais d’entretien de la voie d’accès.

Aux termes du procès-verbal d’assemblée générale du 09 septembre 2021, les comptes du syndicat des copropriétaires arrêtés au 31 décembre 2021 ont été approuvés avec un montant de 45.579,14 euros.

Il ressort de l’état des dépenses de l’année 2021 que sur ce budget, la somme de 13.558,61 euros a été retenue au titre des charges générales et celle de 14.195,47 euros au titre des frais d’entretien des voies d’accès (après déduction de la somme de 200 euros au titre des interventions sur tuiles relevant des charges du seul bâtiment A).

S’agissant des frais d’entretien des voies d’accès pour l’année 2021, ils incluaient en l’état du décompte :

— Eau d’arrosage : 1.302,31 euros

— Éclairage extérieur : 761,58 euros

— Téléphone du portail : 374,42 euros

— Entretien des containers : 1.801,20 euros

— Entretien curage relevage : 2.156 euros

— Entretien des espaces verts : 7.062,60 euros et 68,40 euros

— Entretien du portail : 638 euros

— Entretien d’une buse : 30,96 euros

Cependant, au visa des dispositions susvisées, outre les frais dont le syndicat des copropriétaires convient qu’ils n’ont pas à être inclus dans les frais d’entretien des voies d’accès, relevant des charges générales (eau d’arrosage, éclairage extérieur, entretien curage relevage, entretien des espaces vers et entretien d’une buse), il convient de considérer que le portail présente une utilité objective pour l’ensemble des propriétaires, de manière indistincte, et que son entretien est sans lien avec celui de la voie d’accès, de sorte que tant les frais d’entretien de portail que les frais d’entretien du téléphone attaché au portail doivent aussi être répartis conformément aux charges générales liées à la propriété du sol.

Dès lors, les frais d’entretien des voies d’accès ne pouvaient contenir que les frais d’entretien des containers (1.801,20 euros), à l’exclusion des autres postes qui relèvent des charges générales en ce qu’ils sont utiles pour tous les lots.

Dès lors, la somme de 12.394,27 euros (14.195,47-1801,20) doit être réaffectée sur les charges communes générales qui s’élèvent à la somme de 25.952,88 euros (13.558,61+12.394,27 euros).

En conséquence, Monsieur [Y] est fondé en sa demande tendant à voir fixer les charges comme suit :

— les frais d’entretien de la voie d’accès à la somme de 1.801,20 euros,

— les CHCG à la somme de 25.952,88 euros.

sur la demande d’annulation de la résolution n°4 de l’assemblée générale réunie le 09 septembre 2022

La résolution n°4 porte sur l’approbation des comptes de l’année 2021, dont il a été établi que la répartition des charges était erronée, de sorte qu’il convient de prononcer l’annulation de cette résolution.

Par conséquent, il convient de prononcer l’ annulation de la résolution n°4.

sur la demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 937,21 euros

L’annulation de la résolution ayant approuvé le budget de l’année 2021 justifie le recalcul dès à présent des charges effectivement dues et le cas échéant de la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder au remboursement du trop-perçu à Monsieur [Y], sans qu’il n’y ait lieu de laisser le soin à l’assemblée générale d’y procéder au regard de la faute commise par le syndicat des copropriétaires.

Monsieur [Y] possède 219 tantièmes des 4093 des charges générales et 231 tantièmes des 1789 frais d’entretien de la voie d’accès.

Il a payé :

— au titre des CHCG la somme de 725,46 € (à savoir 13 558,61 x 219 / 4093)

— au titre des FEVA la somme de 1.832,95 € ( à savoir 14.195,47 x 231 / 1789

Au regard des tantièmes de charges générales et des frais d’entretien de la voie d’accès attachés aux lots dont Monsieur [Y] est propriétaire, pour l’année 2021, celui-ci aurait dû payer:

—  231 tantièmes des 1789 frais d’entretien de la voie d’accès (1.801,20€) soit 232,57 euros

—  219 tantièmes des 4093 des charges générales ( 25.952,88€) soit 1.388,63 euros

Monsieur [Y] est donc fondé en sa demande en restitution du trop-perçu par le syndicat des copropriétaires, à savoir la somme de 937,21 euros (2.558,41 – 1.621,20).

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à Monsieur [Y] la somme de 937,21 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il est sollicité par Monsieur [Y] une somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts au titre de la résistance dolosive du syndicat des copropriétaires.

Il résulte des éléments susvisés que le syndicat des copropriétaires a commis une faute dans la classification des charges et par la même dans leur répartition. Il est établi par la multiplicité des procédures judiciaires initiées par Monsieur [Y] que le syndicat des copropriétaires a maintenu sa classification des charges malgré plusieurs décisions judiciaires ayant infirmé celle-ci, obligeant Monsieur [Y] à initier une nouvelle action judiciaire pour obtenir restitution des sommes indûment versées, ce qui lui a causé un préjudice moral personnel, certain et directement en lien avec la faute commise. Ce préjudice peut être évalué à une somme de 500 euros.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera condamné à lui payer une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°20

Cette résolution donne mandat au conseil syndical pour prendre les décisions relatives aux travaux soumis à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965 dans la limite de 5.000 euros. Elle prévoit des appels de provision en millièmes voies d’accès ainsi que la souscription d’une assurance responsabilité civile pour les membres du conseil syndical, le coût de cette assurance devant être intégré dans le budget général de la copropriété.

Monsieur [Y] soutient que cette résolution doit également être annulée dès lors qu’elle viole les dispositions des articles 5 et 41 du règlement de copropriété et 10 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, les appels de provisions devant être répartis en fonction de la nature des dépenses qui relèvent pour les charges communes générales soit des CHCG soit des FEVA et le libellé étant trop imprécis.

Cependant, s’agissant d’une assurance souscrite par le syndicat des copropriétaires pour chacun des membres du conseil syndical, les frais d’assurance doivent être nécessairement répartis en charges communes générales et il ne peut être considéré qu’il existe une imprécision pouvant justifier l’annulation de la présente résolution.

Par conséquent, il convient de débouter Monsieur [Y] de sa demande de ce chef.

Sur la demande d’annulation de la résolution n°22

Cette résolution indique notamment que le nouveau devis relatif au remplacement du portail n’étant pas disponible la décision relative au remplacement du portail est ajournée, qu’il est demandé au syndic de faire procéder en attendant, à sa réparation provisoire et que « la dépense éventuelle afférente au projet de remplacement sera imputée sur les charges de la voie d’accès ».

Cependant, au regard des motifs développés supra, dès lors qu’il a été établi que les charges afférentes au portail devaient être rattachées aux charges communes générales et non au FEVA, cette résolution, en ce qu’elle décide d’imputer la dépense éventuelle afférente au projet de remplacement sur les charges de la voie d’accès doit être annulée.

Par conséquent, il convient d’annuler la résolution n°22.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, succombant à l’instance, sera condamné aux dépens, avec distraction au profit de M^e Alexandra BEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN- PROVENCE administratrice provisoire de la SELAS VILLEPIN & ASSOCIES..

Il sera également condamné à payer à Monsieur [Y] une somme de 1.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, Monsieur [Y] sera dispensé de contribuer au paiement de l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement rendu par mise à disposition au greffe, après débats publics, contradictoire et en premier ressort:

FIXE le montant des frais d’entretien de la voie d’accès pour l’année 2021 à la somme de 1.801,20 euros ;

FIXE le montant des charges communes générales pour l’année 2021 à la somme de 25.952,88 euros,

PRONONCE l’annulation des résolutions n°4 et n°22 de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] réunie le 09 septembre 2022,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à Monsieur [P] [Y] la somme de 937,21 euros au titre du trop-perçu de charges, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

DEBOUTE Monsieur [P] [Y] de sa demande d’annulation de la résolution n°20,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à Monsieur [P] [Y] la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, à payer à Monsieur [P] [Y] une indemnité de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], pris en la personne de son syndic en exercice, aux dépens dont distraction au profit de M^e Alexandra BEAUX, avocat au barreau d’AIX-EN- PROVENCE administratrice provisoire de la SELAS VILLEPIN & ASSOCIES, qui affirme y avoir pourvus,

DIT que Monsieur [P] [Y] est dispensé de contribuer au paiement de l’indemnité allouée au titre des frais irrépétibles en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

ORDONNE l’exécution provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe, par la chambre de la construction et de la copropriété du tribunal judiciaire d’Aix en Provence, la minute étant signée par M^me ACQUAVIVA, vice-présidente, et M^me CHANTEDUC, greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT