TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le :

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre civile

N° RG 17/14551

N° Portalis 352J-W-B7B-CLRXX

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Novembre 2009

JUGEMENT

rendu le 15 Février 2024

DEMANDEURS

Monsieur [E] [Y]

[Adresse 30]

[Localité 20]

Madame [N] [V] épouse [Y]

[Adresse 30]

[Localité 20]

représentés par Maître François RONGET et Maître Baptiste BURESI de la SELARL SEATTLE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidants, vestiaire #P0206

DÉFENDEURS

S.C.P. DUBOST-[U]-ROUVIER, intervenante volontaire

[Adresse 19]

[Localité 5]

Maître [X] [U]

[Adresse 19]

[Localité 5]

Tous deux par Maître Florence REMY du Cabinet INCHAUSPE & REMY, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #W0015 et Maître Anne CARREL, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

Maître [W] [O]

[Adresse 27]

[Localité 6]

Maître [D] [T]

[Adresse 27]

[Localité 6]

Tous deux représentés par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #P0499 et Maître Philippe KLEIN de la SCP RIBON KLEIN, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

S.A. MY MONEY BANK, anciennement dénommée GE MONEY BANK

[Adresse 34]

[Adresse 34]

[Localité 21]

représentée par Maître François VERRIELE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0421

S.N.C. [Adresse 29]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 12]

représentée par Maître Emilie VERNHET LAMOLY de la SCP SVA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0055

La CAISSE GENERALE DE FINANCEMENT (CAGEFI)

[Adresse 14]

[Localité 15]

représentée par Maître Béatrice LEOPOLD COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #R0029 et Maître Nicolas FOUASSIER de la SELARL BFC AVOCATS, avocat au barreau de LAVAL, avocat plaidant

SA ALLIANZ IARD

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 22]

SA MMA IARD

[Adresse 7]

[Localité 17]

SA GENERALI IARD

[Adresse 10]

[Localité 18]

SA AXA FRANCE IARD

[Adresse 11]

[Localité 23]

Toutes les quatre représentées par Maître Matthieu PATRIMONIO de la SCP RAFFIN & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0133

Décision du 15 Février 2024

2ème chambre civile

N° RG 17/14551 – N° Portalis 352J-W-B7B-CLRXX

La CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT (NORFI)

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par Maître Damien WAMBERGUE de la SELARL CHATEL ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0725

S.A.S. APOLLONIA

[Adresse 2]

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Françoise DUMONT, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D286

Maître [H] [M], en qualité de liquidateur judiciaire de la SAS APOLLONIA

[Adresse 16]

[Localité 6]

Non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Emmanuelle PROUST, 1ère Vice-Président Adjointe

Virginie SURET, Magistrate à titre temporaire

Mathilde BALAGUÉ, Juge

assistées de Sylvie CAVALIE, Greffière

DEBATS

A l’audience collégiale du 08 Décembre 2022, tenue publiquement Emmanuelle PROUST a présidé et fait lecture du rapport, en application de l’article 804 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux conseils des parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 30 mars 2023 ; ultérieurement, ils ont été informés que la décision serait prorogée, conformément aux dispositions de l’article 450 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

en premier ressort

*************

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [Y] et Mme [V] (M. et Mme [Y]), mariés sous le régime de la communauté légale, ont acquis dans le courant de l’année 2006 plusieurs biens immobiliers par l’intermédiaire de la société APOLLONIA, société dont l’activité était la commercialisation de biens immobiliers ayant vocation à être loués sous le régime fiscal de loueur en meublé professionnel (LMP), les acquéreurs contractant un prêt pour financer l’acquisition, prêt qui devait être pour l’essentiel remboursé par les loyers à percevoir via la conclusion d’un bail commercial et par le remboursement par l’Etat de la TVA payée sur le prix d’acquisition du bien, soit à l’époque 19, 6 %.

Par acte sous seing privé du 20 septembre 2006, la société [Adresse 35] et M. et Mme [Y] ont conclu un contrat préliminaire de vente en l’état futur d’achèvement portant sur le lot n°16 d’un ensemble à construire à [Localité 24] (34), au prix de 199.000 euros TTC, le lot devant être achevé au plus tard le 1er trimestre 2007 et les acquéreurs indiquant recourir à un prêt d’un montant égal au prix d’achat.

Le 6 octobre 2006, M. et Mme [Y] ont donné procuration par acte authentique, reçu par Me [T], notaire à [Localité 6] (13), associé de la SCP RAYBAUDO – DUTREVIS – [T] – [O] – LETROSNE, à tous clercs de notaire de l’étude de Me [T], pour acquérir en leur nom le bien précité et conclure un prêt permettant le financement de l’acquisition.

La vente du lot n°16 constituant désormais les lots n° 46, 108 et 203 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée le 24 octobre 2006 par acte authentique reçu par Me [T], au prix de 199.000 euros, la somme de 129.350 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux suivant un échéancier fixé à l’acte. L’acte précise que les acquéreurs sont représentés par Mme [P], secrétaire notariale, selon procuration reçue par Me [T], le 6 octobre 2006, et que l’acquisition est financée par un prêt consenti par la société BANQUE PATRIMOINE ET IMMOBILIER (la société BPI) selon acte authentique du même jour, pour lequel M. et Mme [Y] étaient aussi représentés par Mme [P].

Par actes sous seing privé du 20 septembre 2006, la société [Adresse 29] et M. et Mme [Y] ont conclu des contrats préliminaires de vente en l’état futur d’achèvement portant sur les lots n° 204, 208, 209, 210 et 211 d’un ensemble à construire à [Localité 36] (94), au prix de 173.420 euros TTC chacun, les lots devant être achevés au plus tard au 3ème trimestre 2008 et les acquéreurs indiquant recourir à chaque fois à un prêt d’un montant égal au prix d’achat.

Par acte sous seing privé du même jour, M. et Mme [Y] ont consenti à la société SUITES ETUDES un bail commercial portant sur les lots précités, le bail prenant effet au jour de l’ouverture et de l’exploitation de la résidence les Portes de [Localité 36], résidence service avec prestations para-hôtelières, moyennant le versement d’un loyer annuel respectivement de 4.589 euros pour les deux premiers lots et de 4.350 euros pour les trois derniers lots.

Le 6 octobre 2006, M. et Mme [Y] ont donné procuration par acte authentique, reçu par Me [T], à tous clercs de notaire de l’étude de Me [T], pour acquérir en leur nom les lots précités au prix total de 847.100 euros et pour conclure un prêt permettant le financement de ces acquisitions.

La vente du lot n°211 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée le 23 décembre 2006 par acte authentique reçu par Me [T], l’acte précisant que M. et Mme [Y] sont représentés par Mme [P], secrétaire notariale, selon procuration du 6 octobre 2006, et cette acquisition est financée par un prêt consenti par la société GE MONEY BANK, d’un montant de 173.420 euros en principal.

La vente des lots n°204, 208, 209 et 210 de l’immeuble à construire a été réalisée le 27 décembre 2006 par acte authentique reçu par Me [T] au prix de 693.680 euros, la somme de 208.104 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux suivant un échéancier fixé à l’acte, lequel précise que M. et Mme [Y] sont représentés par Mme [P] selon procuration du 6 octobre 2006.

Par actes authentiques du même jour reçus par Me [T], la société HSBC a prêté à M. et Mme [Y], représentés par Mme [P], secrétaire notariale, la somme de 173.420 euros pour financer l’acquisition du lot n°210, devenu le lot n°41 et la société CAGEFI a prêté à M. et Mme [Y], représentés par Mme [P], la même somme pour financer l’acquisition du lot n°204, devenu le lot n°35.

Par acte authentique du 27 décembre 2006 reçu par Me [T], la société CIFFRA a prêté à M. et Mme [Y], représentés par Mme [P], la somme de 346.840 pour financer l’acquisition des lots 208 et 209, devenus les lots 39 et 40 de l’immeuble à construire sis à [Localité 36].

Par actes sous seing privé du 20 septembre 2006, la société [Adresse 33] et M. et Mme [Y] ont conclu des contrats préliminaires de vente en l’état futur d’achèvement portant sur les lots n° A 311, A 312, A 313 et A 317 d’un ensemble à construire à [Localité 32] (83), au prix de 99.000 euros TTC chacun, les lots devant être achevés au plus tard au 3ème trimestre 2008 et les acquéreurs indiquant recourir à chaque fois à un prêt d’un montant égal au prix d’achat.

Par actes sous seing privé du même jour, M. et Mme [Y] ont consenti à la société LAMY RESIDENCES un bail commercial portant sur les lots précités, le bail prenant effet au lendemain de la date d’achèvement de la résidence [28], résidence service avec prestations para-hôtelières, moyennant le versement d’un loyer annuel de 2.710 euros par studio.

Le 6 octobre 2006, M. et Mme [Y] ont donné procuration par acte authentique, reçu par Me [T], à tous clercs de notaire de l’étude de Me [O], notaire à [Localité 6], associé de la SCP RAYBAUDO – DUTREVIS – [T] – [O] – LETROSNE, pour acquérir en leur nom les biens immobiliers précités au prix total de 396.000 euros et pour conclure un prêt permettant le financement de ces acquisitions.

La vente des lots n° A 312, A 313 et A 317, constituant désormais les lots n°61, 62 et 66 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée le 14 mars 2007 par acte authentique reçu par Me [O], au prix de 297.000 euros, la somme de 59.400 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux suivant un échéancier fixé à l’acte.

L’acte précise que les acquéreurs sont représentés par Mme [C], secrétaire notariale, selon procuration reçue par Me [T] le 6 octobre 2006, et que l’acquisition est financée par un prêt consenti par la société UNION DE CREDIT POUR LE BATIMENT (la société UCB) par acte authentique du même jour.

Par acte authentique du 14 mars 2007 reçu par Me [O], la société NORFI a prêté à M. et Mme [Y], représentés par Mme [C], la somme de 99.000 euros pour financer l’acquisition du lot A311, devenu le lot n° 60 de l’immeuble à construire sis à [Localité 32].

Par actes sous seing privé du 24 novembre 2006, la société MARIE DE MEDICIS et M. et Mme [Y] ont conclu des contrats préliminaires de vente en l’état futur d’achèvement portant sur les lots n° H 2.15 et H 0.9 d’un ensemble à construire à [Localité 25] (41), au prix de 112.681 euros TTC, les lots devant être achevés au plus tard au 3ème trimestre 2008 et les acquéreurs indiquant recourir à chaque fois à un prêt d’un montant égal au prix d’achat.

Par acte sous seing privé du même jour, M. et Mme [Y] ont consenti à la société SUITES ETUDES un bail commercial portant sur ces lots, le bail prenant effet au jour de l’ouverture et de l’exploitation de la résidence Le Vinci, résidence service avec prestations para-hôtelières, moyennant le versement d’un loyer annuel 3.131, 24 euros par lot.

La vente du lot n° H09, constituant désormais le lot n° 72 de l’immeuble à construire, soumis au statut de copropriété, a été réalisée le 14 mars 2007 par acte authentique reçu par Me [U], notaire à [Localité 31] (13), associé de la SCP DUBOST -[U] – ROUVIER, au prix de 99.224 euros , la somme de 34.728 euros étant payée comptant et le solde du prix payable suivant l’avancement des travaux suivant un échéancier fixé à l’acte.

L’acte précise que les acquéreurs sont représentés par M. [F], clerc de notaire selon procuration reçue par Me [U], notaire à [Localité 31], le 7 décembre 2006, et que l’acquisition est financée par un prêt consenti par la société CREDIT AGRICOLE NORD DE FRANCE ( la société CRCAM Nord) par acte authentique du même jour, pour lequel M. et Mme [Y] étaient aussi représentés par M. [F].

M. [Y] s’est inscrit au registre du commerce et des sociétés de La Roche – Sur – Yon en qualité de loueur meuble professionnel à compter du 29 janvier 2007.

Le 10 avril 2008, une plainte a été déposée auprès du procureur de la République de Marseille par le conseil d’une trentaine de personnes à l’encontre de la société APOLLONIA, pour escroquerie, faux et usage de faux et pratiques commerciales agressives.

Une instruction a été ouverte et les dirigeants de la société APOLLONIA, plusieurs de ses agents commerciaux ainsi que Me [T], Me [U] et Me [O] ont été mis en examen. Plusieurs centaines de personnes ayant acquis des biens immobiliers via la société APOLLONIA se sont constituées parties civiles.

Par ordonnance du 25 mai 2022, le juge d’instruction du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné le renvoi devant le tribunal correctionnel des dirigeants de la société APOLLONIA ainsi que de certains officiers ministériels.

Par arrêt du 15 mars 2023, la cour d’appel d’Aix-en-Provence a partiellement confirmé cette ordonnance de renvoi.

Soutenant que les opérations immobilières étaient affectées de diverses irrégularités, M. et Mme [Y] ont fait assigner par actes des 2, 3, 4, 5, 6, 9, 10 et 12 novembre 2009 devant la présente juridiction et aux fins essentielles d’obtenir la nullité des contrats de réservation ainsi que des actes de vente, de prêt et baux commerciaux subséquents, les sociétés MARIE DE MEDICIS, [Adresse 33], [Adresse 35], [Adresse 29], BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE venant aux droits de la société UCB, GE MONEY BANK, CRCAM NORD, BPI, CIFFRA, HSBC, NORFI, CAGEFI, Me [U], Me [O] et Me [T].

Cette instance a été enregistrée sous le n° de RG 09/18704.

Par acte du 27 avril 2010, M. et Mme [Y] ont fait assigner la société APPOLONIA ainsi que son liquidateur, Me [I] en intervention forcée.

Cette assignation, enrôlée sous le n° de RG 10/6494, a été jointe à la précédente le 1er juin 2010.

Par ordonnance du 15 novembre 2010, le juge de la mise en état, saisi par la société APPOLONIA, redevenue in bonis, d’une demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale, s’est déclaré incompétent pour statuer sur cette demande et a renvoyé les parties à conclure au fond sur ce sursis.

Par jugement du 12 juillet 2011, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 décembre 2013, le tribunal a rejeté la demande de sursis à statuer, relevant que la décision à intervenir sur l’action publique, laquelle est engagée pour des infractions de faux, n’a pas d’incidence sur la présente instance, relative à des nullités d’actes pour violation des règles de droit civil.

Par acte des 5 et 9 décembre 2011, Me [U] a fait assigner en intervention forcée et garantie les sociétés MMA IARD, AXA FRANCE IARD, ALLIANZ IARD et GENERALI IARD, en leur qualité d’assureurs des notaires.

Cette instance, enrôlée sous le n° de RG 11/17710, a été jointe à la précédente le 6 février 2012.

La société APPOLONIA a été placée en liquidation judiciaire le 13 octobre 2011 par le tribunal de commerce d’Aix-en-Provence, Me [M] étant désigné en qualité de liquidateur.

Par acte du 8 décembre 2011, M. et Mme [Y] ont fait assigner Me [M] es qualités en intervention forcée.

Cette instance, enrôlée sous le n° de RG 12/1329, a été jointe à la précédente le 6 février 2012.

Par ordonnance du 24 avril 2013, confirmé par arrêt de la cour d’appel de Paris du 5 décembre 2013, le juge de la mise en état a notamment :

— déclaré parfait le désistement de M. et Mme [Y] à l’encontre des sociétés [Adresse 33], MARIE DE MEDICIS, [Adresse 35], [Adresse 29] (pour les lots n°39 et 40), BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE, CRCAM NORD, BPI, CIFFRA et constaté l’extinction de ces instances,

— mis hors de cause Me [I] es qualités.

Par ordonnance du 9 juin 2015, rectifiée le 11 avril 2016, le juge de la mise en état a notamment déclaré parfait le désistement de M. et Mme [Y] à l’encontre de la société HSBC et par voie de conséquence à l’égard de la société [Adresse 29] pour le lot n°210 devenu et n°41 et a constaté l’extinction de ces instances.

Par conclusions signifiées le 14 septembre 2015, M. et Mme [Y] ont maintenu leurs demandes initiales en nullité et sollicité la condamnation solidaire des notaires dans la cause ainsi que de la société APOLLONIA au paiement de dommages et intérêts en réparation de leur préjudices, de nature économique et moral.

Par ordonnance du 11 avril 2016, confirmé par arrêt du 24 février 2017 de la cour d’appel de Paris, le juge de la mise en état a rejeté la demande de sursis à statuer, dans l’attente de l’issue de la procédure pénale, présentée par les sociétés MMA IARD, AXA FRANCE IARD et ALLIANZ IARD.

Par ordonnance du 17 mai 2016, le juge de la mise en état a ordonné « le retrait administratif du rôle » de l’affaire RG 09/18704, en l’état de l’appel interjeté contre l’ordonnance du 11 avril 2016.

L’affaire a été rétablie le 23 octobre 2017 à la demande de M. et Mme [Y], sous le n° de RG 17/14551.

Par ordonnance du 25 octobre 2018, le juge de la mise en état a ordonné à M. et Mme [Y] de communiquer à l’ensemble des défendeurs constitués les protocoles transactionnels conclus avec les établissements bancaires à l’encontre desquels ils s’étaient désistés de leur demande, ou de justifier de l’existence d’une clause de confidentialité et du refus opposé par leur cocontractant à sa levée.

Par ordonnance du 28 juin 2019, le juge de la mise en état, saisi par Me [U] d’un incident suite à la non-communication des protocoles, a rejeté la demande de communication des protocoles, relevant l’existence de clauses de confidentialité et de refus de les lever par les établissements bancaires concernés, soit implicitement, soit expressément.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 mai 2021, M. et Mme [Y] demandent au tribunal de :

Vu les articles L. 261-10, L. 261-11, L. 261-15 et L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

Vu les articles L. 121-21, L. 121-23 à L. 121-27, L. 121-29, L. 121-31,

L. 121-33, L. 311-1, L. 311-2, L. 312-7, L. 312-8, L. 312-10 et R. 121-3 à R. 121-6 du Code de la consommation ;

Vu les articles 1184 et 1984 du Code civil ;

Vu les articles 1317 et 1988 du Code civil

Vu le décret n°71-942 du 26 novembre 1971 relatif aux règles de fonctionnement de la profession de notaire ;

1/ JUGER que le défaut de notification des contrats de réservation signés par les époux [Y] et la violation des règles de formalisme propre à l’acquisition en VEFA entraîne la nullité des contrats de réservation suivants :

. Lot 204

Contrat préliminaire en date du 20 septembre 2006 conclu entre les époux [Y] et la Société [Adresse 29] ayant son siège social [Adresse 4] pour un bien situé [Adresse 13] à [Localité 36] ;

. Lot 211

Contrat préliminaire en date du 20 septembre 2006 conclu entre les époux [Y] et la Société [Adresse 29] ayant son siège social [Adresse 4] pour un bien situé [Adresse 13] à [Localité 36].

2/ JUGER que les notaires et les clercs de notaires ont instrumenté la procuration reçue par Maître [D] [T] le 6 octobre 2006 aux [Adresse 30], concernant le bien situé dans la résidence [Adresse 29], en dehors de leur compétence territoriale respective ;

En conséquence :

JUGER que la procuration notariée précitée est dépourvue de forme authentique ;

3/ JUGER que les actes de vente notariés ont été conclus en l’absence de mandat des acheteurs;

En conséquence :

PRONONCER la nullité des contrats de vente notariée en l’état futur d’achèvement suivants :

• [Adresse 29]

. Lot 204

Contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 27 décembre 2006 entre la SNC [Adresse 29] ayant son siège social situé [Adresse 4] à [Localité 12] et les époux [Y] représentés par [G] [P], secrétaire notariale.

Le bien vendu est situé [Adresse 13] à [Localité 36].

. Lot 211

Contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 23 décembre 2006 entre la société [Adresse 29] ayant son siège social situé [Adresse 4] à [Localité 12] et les époux [Y] représentés par [G] [P], secrétaire notariale.

Le bien vendu est situé [Adresse 13] à [Localité 36].

4/ JUGER que les époux [Y] ont été démarchés par Apollonia afin qu’ils acquièrent des biens immobiliers ;

JUGER que le démarchage effectué par la société Apollonia auprès des époux [Y] pour la signature des contrats de réservation, des contrats de baux commerciaux et des offres de prêts violent dispositions du Code de la consommation susvisées ;

En conséquence :

PRONONCER la nullité de l’ensemble des actes de réservation, des contrats de baux commerciaux et notamment, des demandes de prêts et de tous les actes de prêt et de vente subséquents :

• [Adresse 29]

. Lot 204

Contrats de vente en l’état futur d’achèvement et de prêt conclus le 27 décembre 2006 entre la SNC [Adresse 29] et les époux [Y], et l’offre de prêt de la banque CAGEFI du 27 septembre 2006 ;

. Lot 211

Contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 23 décembre 2006 entre la société la SNC [Adresse 29] et les époux [Y] et l’offre de prêt de la banque GE MONEY BANK du 27 octobre 2006 ;

5/ JUGER que le prêt notarié CAGEFI dépourvu de mandat de la personne signataire est nul ;

6 / JUGER qu’il existe de fausses indications relatives aux prétendues offres de prêt visées au sein des différentes procuration notariées et l’absence corrélative de mandats exprès pour conclure l’acte de prêt notarié conclu avec CAGEFI ;

En conséquence :

PRONONCER la nullité de l’acte de prêt authentique concernant la résidence :

• « [Adresse 29] »

. Lot 204

Contrat de prêt conclu le 27 décembre 2006 avec la banque CAGEFI pour un montant de 173.420,00 euros

Monsieur et Madame [Y] étaient représentés par Madame [G] [P], secrétaire notariale.

7 / JUGER qu’il existe une irrégularité dans la conclusion des offres de prêt au regard du Code de la Consommation signées pour les contrats de prêt suivants qui ont été signé le même jour que leur présentation aux emprunteurs :

• « [Adresse 29] »

. Lot 204

Contrat de prêt conclu le 27 décembre 2006 avec la banque CAGEFI pour un montant de 173.420,00 euros

. Lot 211

Contrat de prêt conclu le 27 décembre 2006 avec la banque GE Money Bank pour un montant de 173.420,00 euros

Monsieur et Madame [Y] étaient représentés par Madame [G] [P], secrétaire notariale.

En conséquence :

PRONONCER la nullité des contrats de prêts précités :

OU, A TITRE SUBSIDIAIRE, PRONONCER la déchéance du droit aux intérêts relatifs aux prêts des banques GE MONEY BANK et CAGEFI

8/ JUGER, d’une part, qu’il existe une interdépendance entre les contrats de réservation annulés et/ou les contrats de vente en l’état futur d’achèvement annulés avec l’ensemble des prêts qui leur sont liés

et, d’autre part, les contrats de prêts annulés avec lesdits contrats de vente et de réservation qui leur sont liés ;

En conséquence :

PRONONCER la nullité des contrats de vente en l’état futur d’achèvement et des contrats de prêts suivants :

• « [Adresse 29] »

. Lot 204

Contrat de prêt notarié conclu le 27 décembre 2006 et offre de prêt avec la banque CAGEFI pour un montant de 173.420,00 euros et contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 27 décembre 2006 avec la société [Adresse 29]

. Lot 211

L’offre de prêt conclu avec la banque GE Money Bank pour un montant de 173.420,00 euros et le contrat de vente en l’état futur d’achèvement conclu le 23 décembre 2006 avec la société [Adresse 29].

9/ JUGER que les époux [Y] ont subi un préjudice économique résultant :

— à titre principal, de la dépréciation des actifs immobiliers, à hauteur de 725.005 euros ;

— à titre subsidiaire, de leur perte nette d’investissement après déduction du crédit de TVA et de l’abandon partiel de créances par certaines banques, à hauteur de 281.590,57 euros.

10/ JUGER que les époux [Y] ont subi un préjudice moral en raison de la gestion des conséquences personnelles et financières désastreuses des investissements Apollonia depuis 2009 ;

En conséquence :

CONDAMNER solidairement, à titre principal, la société APOLLONIA, Maîtres [T] et [U], ainsi que la Caisse de Garantie des Notaires et les assurances MMA IARD, AXA FRANCE IARD, ALLIANZ IARD, GENERALI IARD au paiement de la somme de 752.005 euros au profit des époux [Y], et subsidiairement à la somme de 281.590,57 euros.

CONDAMNER solidairement, à titre principal, la société APOLLONIA, Maîtres [T] et [U], ainsi que la Caisse de Garantie des Notaires et les assurances MMA IARD, AXA FRANCE IARD, ALLIANZ IARD, GENERALI IARD au paiement de la somme de 50.000 euros au profit des époux [Y], à titre de réparation de leur préjudice moral.

* *

*

ORDONNER les restitutions, conséquences des contrats annulés ;

JUGER que l’exécution de l’obligation de restitution du capital emprunté diminué des intérêts payés par les époux [Y] aux banques est directement liée à l’exécution par le vendeur de son obligation de restitution intégrale aux époux [Y] du prix d’acquisition et de ses accessoires.

ORDONNER l’exécution provisoire sur l’intégralité des termes du jugement à venir.

CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer la somme de 30.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNER solidairement les défendeurs à payer les frais et dépens de l’instance.

Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 17 mars 2021, la SCP DUBOST-[U]-ROUVIER et Me [U] demandent au tribunal de :

* A titre liminaire :

. DECLARER prescrites les actions indemnitaires formées à l’encontre de la SCP DUBOST [U] ROUVIER ;

. DECLARER irrecevable, pour défaut de justification de la publication à la conservation des hypothèques, l’assignation délivrée par les époux [Y] ;

. PRONONCER la MISE HORS DE CAUSE de la SCP DUBOST [U] ROUVIER sur la nullité des actes et leurs conséquences, puisque les deux lots dont il est demandé la nullité ne concernent pas des ventes pour lesquelles. Me [U] est intervenu ;

. PRENDRE ACTE que les consorts [Y] ne sollicitent des nullités et indemnisations que concernant les lots de [Localité 36] pour lesquels n’est pas intervenu la SCP DUBOST [U], qui n’est intervenu que pour la résidence « Le Vinci » ;

. CONSTATER qu’aucun élément juridique ne justifie que la SCP DUBOST [U] indemnise un quelconque préjudice aux requérants concernant des ventes pour lesquelles elle n’est pas intervenue ;

* A titre principal :

. DIRE et JUGER que les textes du Code de la consommation ne s’appliquent pas aux actes notariés ;

. DIRE ET JUGER que tout argument en rapport avec la procédure pénale devra être écarté des débats sauf à prononcer un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pénale en cours ;

. DIRE ET JUGER que l’irrégularité des actes sous seing privé de prêt et de vente conclus antérieurement à l’intervention du notaire ne saurait entraîner la nullité des actes notariés ;

. DIRE et JUGER que les procurations notariées sont régulières ;

. DIRE ET JUGER qu’il résulte de l’acte de procuration une faculté de substitution consentie par le mandant qui ne peut arguer des conséquences de cette substitution, alors que le mandant ne conteste pas avoir reçu l’acte de prêt dès l’origine ;

. DIRE ET JUGER que les consorts [Y] ne rapportent pas la preuve d’avoir souhaité que l’acte soit reçu par un clerc habilité à la place du Notaire ;

. CONSTATER que les requérants ont ratifié les actes contestés qui les engage ;

. ORDONNER la production par les époux [Y] des accords transactionnels conclus avec les établissements bancaires et la justification de la propriété des biens dont ils sollicitent encore la nullité des actes ;

. ORDONNER aux consorts [Y] la production de leur inscription au RCS et de leur comptabilité depuis 2005 ;

. DIRE et JUGER que les époux [Y] ne rapportent pas la preuve de l’existence d’une faute commise par le Notaire en relation directe avec un préjudice actuel ;

. DIRE ET JUGER infondées les demandes de restitution formées en l’absence de chiffrage ;

. DIRE ET JUGER que la perte économique dont l’indemnisation est sollicitée par les consorts [Y] n’est aucunement justifiée en l’absence de production des dits protocoles transactionnels qui concernent les biens objet du litige ;

. DIRE ET JUGER que les consorts [Y] ne peuvent pas réclamer l’indemnisation d’une survalorisation de l’ENSEMBLE des biens qu’ils ont acquis, alors même que ces biens ont été revendus et qu’ils sont donc réputés n’en avoir jamais été les propriétaires ;

. CONSTATER que seules des demandes pourraient persister concernant les lots 204 et 211 situés à [Localité 36], qui ne concernent pas la SCP DUBOST [U] ;

. DIRE ET JUGER juridiquement incompatible les demandes de nullité formées concernant les biens sis à [Localité 36] avec les restitutions sollicitées ;

. CONSTATER que leur préjudice n’est pas fondé ;

. DIRE ET JUGER que les compagnies d’assurances MMA IARD, la société AXA France IARD, la société ALLIANZ IARD et la société GENERALIE IARD devront relever et garantir SCP DUBOST [U] ROUVIER de toutes éventuelles condamnations ;

Par conséquent,

. DEBOUTER les époux [Y] de l’entier de leurs demandes, fins et conclusions ;

. DIRE et JUGER que les compagnies d’assurances MMA IARD, la société AXA France IARD, la société ALLIANZ IARD et la société GENERALIE IARD devront relever et garantir la SCP DUBOST [U] ROUVIER de toutes éventuelles condamnations ;

*A titre reconventionnel,

. CONDAMNER les époux [Y] au paiement d’une somme de 5.000,00 euros de dommages et intérêts en raison de l’atteinte portée à l’honneur et à la réputation de la SCP DUBOST – [U] – ROUVIER ;

En tout état de cause,

. CONDAMNER les époux [Y] au règlement de la somme de 5.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de la SCP DUBOST [U] ROUVIER, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 décembre 2020, Me [T] et Me [O] demandent au tribunal de :

Prononcer la mise hors de cause de Maître [T] et de Maître [O] sur la nullité des actes et leurs conséquences.

Dire et juger irrecevables les demandes de nullité notamment d’actes de vente pour défaut de publication dans chaque conservation des hypothèques concernés de la demande de nullité et ce, par application des dispositions de l’article 28-4 de décret du 4 janvier 1955 sur la publicité foncière.

Dire et juger que toute allégation de fait en relation avec ceux soumis à l’appréciation du Juge pénal devra être écartée.

Ordonner aux investisseurs de produire leur plainte avec constitution de partie civile.

Si les demandeurs maintiennent dans leurs écritures des faits soumis à l’appréciation de la juridiction pénale, contenus ou non dans leur plainte avec partie civile, ordonner le sursis à statuer de toute demande fondée sur ces allégations dans l’attente du sort qui sera définitivement réservé aux infractions pénales dont ils pourraient concrétiser l’un des éléments constitutifs.

Ordonner avant dire droit par les investisseurs la production des transactions ayant conduit à un désistement partiel de leurs demandes de nullité initiales à l’égard de certaines parties seulement et de justifier de la propriété des biens dont ils demandent la nullité des actes.

*Subsidiairement et sur le fond,

Dire et juger que les lois spéciales sur la VEFA dérogent aux lois générales du code de la consommation et du code de la construction et de l’habitation (pour la partie qui ne traite pas de la VEFA).

Dire et juger que les dispositions alléguées ne s’appliquent pas aux professionnels inscrits au registre du commerce et des sociétés.

Ordonner la production par les investisseurs de leur inscription au RCS et de leur comptabilité immobilière et personnelle depuis 2005.

Dire et juger que le sort des avants contrats est indépendant de ceux des actes authentiques qui substituent.

Dire et juger qu’il n’est pas rapporté la preuve juridique d’une incompétence territoriale du notaire instrumentaire.

Dire et juger qu’il résulte expressément de l’acte de procuration une faculté de substitution consentie par le mandant qui ne peut donc arguer des conséquences de cette substitution alors que le mandant ne conteste pas avoir reçu l’acte de prêt depuis l’origine.

Dire et juger que les emprunteurs ne rapportent pas le preuve de ce qu’ils ont voulu que l’acte soit reçu par un clerc habilité à la place du notaire et qu’ils ont fait de cette situation une condition substantielle de leur engagement.

Dire et juger que la mention « A tous clercs de l’étude » doit s’analyser:

— soit comme une procuration à personne innommée ;

— soit en cas de représentation par une secrétaire de l’étude qui ne serait pas qualifiée de clerc,

en une substitution de mandataire engendrant l’application de l’article 1994 du code civil.

Dire et juger que par application de l’article 1998 du code civil, le mandant est tenu d’exécuter les engagements souscrits par son mandataire.

Dire et juger qu’en exécutant le prêt, pour lequel l’investisseur était représenté par un mandataire dont il critique la qualité, il a ratifié l’acte au sens et par application de l’article 1998 al. 2 qui l’engage donc et qu’il l’a confirmé au sens de l’article 1338 al. 3 du Code Civil.

Dire et juger que faute pour les mandants de justifier ou de démontrer qu’ils avaient entendu faire de la qualification professionnelle de leur mandataire une condition de validité du mandat, ils sont irrecevables en leurs critiques.

Dire et juger que le contenu de la procuration a été parfaitement respecté en permettant ainsi le respect et l’exécution par les parties des actes authentifiés et que les mandants ne remettent pas en cause l’exécution parfaite du mandat par le mandataire substitué.

Dire et juger qu’il résulte des conditions combinées des articles 8 et 10 du décret 71-942 que les procurations, objet de la présente instance sont parfaitement régulières.

Dire et juger irrecevables les demandes de restitution formulées en l’absence de chiffrage et en l’absence des désistements intervenus.

Dire et juger impossible par application de la loi une restitution (qui n’existe pas s’agissant d’une nullité) sous conditions.

Dire et juger que les investisseurs ne rapportent pas la preuve d’un grief en relation avec le formalisme qu’ils critiquent.

Dire et juger que la nullité pour vice de forme est exclusive de la théorie du groupe des contrats.

Dire et juger qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une faute personnelle des concluants en relation directe avec un préjudice actuel et certain.

Débouter tout concluant de toutes ses demandes, fins et conclusions qui pourraient être dirigées contre les concluants.

Condamner les époux [Y] au paiement d’une somme de 2 400 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de 8.000 € par application de l’article 700 du CPC.

Condamner les investisseurs, demandeurs, aux entiers dépens de la présente instance distraits au profit de la SCP RONZEAU, avocat sur son affirmation de droit.

Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par voie électronique le 7 juillet 2021, les sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD demandent au tribunal de :

— DIRE ET JUGER mal fondés les griefs formulés par les époux [Y] visant à obtenir la nullité des actes notariés,

— DEBOUTER les époux [Y] de leur demande de nullité des actes de prêt et des actes de vente,

— DIRE ET JUGER que les notaires n’ont commis aucune faute,

— DIRE ET JUGER que le préjudice invoqué par les époux [Y] n’est pas certain, né et actuel, et qu’il est de toutes façons sans lien de causalité avec les manquements allégués,

— REJETER toute demande indemnitaire présentée par les époux [Y] ou toute autre partie, à l’encontre des notaires défendeurs et DIRE sans objet les demandes formées à l’encontre des MUTUELLES DU MANS, de la Compagnie ALLIANZ, de la Compagnie AXA FRANCE, et de la Compagnie GENERALI

*SUR LA GARANTIE D’ASSURANCE

Vu l’article 378 du Code de Procédure Civile,

— DIRE ET JUGER qu’en l’état de la procédure pénale pendante devant le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE, il n’est pas possible de trancher le débat sur la garantie d’assurance,

— ORDONNER le sursis à statuer au titre des demandes de garantie formées à l’encontre des MUTUELLES DU MANS, de la Compagnie ALLIANZ, de la Compagnie AXA FRANCE, et de la Compagnie GENERALI, quel qu’en soit leur auteur, et ce jusqu’au prononcé d’une décision pénale définitive dans le cadre de la procédure d’instruction ouverte près le Tribunal de Grande Instance de MARSEILLE, appels en garantie qui seront en tant que de besoin disjoints des autres demandes portées devant le Tribunal de céans.

— En toute hypothèse, REJETER toute demande en garantie formée à l’encontre des MUTUELLES DU MANS, de la Compagnie ALLIANZ, de la Compagnie AXA FRANCE, et de la Compagnie GENERALI, quel qu’en soit leur auteur,

* RECONVENTIONNELLEMENT

— CONDAMNER tous succombants à régler aux MUTUELLES DU MANS, à la Compagnie AXA France, à la Compagnie ALLIANZ, et à la Compagnie GENERALI une somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux entiers dépens.

Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 15 mars 2021, la société [Adresse 29] demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l’article 122 du Code de procédure civile ;

Vu le décret n°55-22 du 4 janvier 1955 ;

Vu les dispositions de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation ;

Vu le décret n°71-942 du 26 novembre 1971 ;

Vu les dispositions de l’article L.271-1 du Code de la construction et de l’habitation dans sa version applicable en l’espèce ;

Vu les dispositions de l’article L.121-21 du Code de la consommation;

Vu les dispositions des articles L.121-1 et L.123-7 du Code de commerce ;

Vu les dispositions de l’article 1382 ancien du Code civil ;

Vu la jurisprudence ;

Vu les pièces versées aux débats,

*A titre principal,

DECLARER les prétentions formulées par les époux [Y] à l’appui de leur assignation irrecevables pour défaut de publication ;

EN CONSEQUENCE

DEBOUTER les époux [Y] de leur demande ;

Subsidiairement,

DECLARER conforme le contrat préliminaire de réservation ;

JUGER comme sans conséquence la nullité du contrat de réservation sur l’acte de vente final;

DECLARER conforme l’acte de vente final ;

DEBOUTER les époux [Y] de leur demande ;

*Plus subsidiairement,

CONDAMNER Maître [D] [T] à payer la somme de 350.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par le coût du portage financier ;

*En tout état de cause,

CONDAMNER solidairement les parties succombantes à payer la somme de 40.000 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2021, la société GE MONEY BANK, devenue la société MY MONEY BANK, demande au tribunal de:

1. statuer ce que de droit sur la demande d’annulation du contrat de prêt formulée par les époux [Y] comme conséquence de l’annulation du contrat de vente immobilière.

2. rejeter toutes leurs autres demandes, fins et conclusions.

3. rejeter toutes demandes, fins et conclusions formulées par les autres parties à l’encontre de la Sté MY MONEY BANK.

4. si le contrat de prêt est annulé, condamner solidairement M. [E] [Y] et Mme [N] [V] épouse [R] au titre du prêt n° 1020 719 147 4 à rembourser à la Sté MY MONEY BANK le montant du capital s’élevant à 173.420 €, diminué du total des frais de dossier et des mensualités réglés à la banque.

5. si le contrat de prêt n’est pas annulé, condamner solidairement M. [E] [Y] et Mme [N] [V] épouse [R] au titre du prêt n° 1020 719 147 4 à rembourser à la Sté MY MONEY BANK la somme de 178.066,10 € restant due au 9 juillet 2010, augmentée des intérêts au taux conventionnel après cette date.

6. les condamner solidairement à payer à la Sté MY MONEY BANK une indemnité de 5.000 € au titre de l’article 700 du CPC.

7. ordonner l’exécution provisoire du chef des condamnations prononcées contre les époux [Y].

8. les condamner solidairement aux dépens qui seront recouvrés par Me [A] [B] dans les conditions de l’article 699 du CPC.

Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 décembre 2020, la société CAGEFI demande au tribunal de :

Condamner Monsieur et Madame [Y] à payer et porter à la CAGEFI la somme de 203 632,01 € au titre du prêt n° 00060902801, arrêtée au 23 octobre 2012, outre les intérêts au taux contractuel de 4,9000% l’an sur la somme de 170 911,85 € du 24 octobre 2012 jusqu’à parfait règlement, et au taux d’intérêt légal sur la somme de 11 963,83 € du 09 juillet 2010 jusqu’à parfait règlement, ceci en application des dispositions des articles 1902 et suivants du Code Civil, 1134 et 1147 du Code Civil;

Débouter Monsieur et Madame [Y] de l’intégralité de ses demandes, fins, moyens et conclusions en ce qu’elles sont dirigées à l’encontre de la Caisse Générale de Financement, et notamment de leur demande de nullité du contrat de prêt consenti par la Caisse Générale de Financement;

*A titre subsidiaire, et si le Tribunal devait faire droit à la demande de déchéance du droit aux intérêts, limiter à 0,01 point d’intérêt le montant de cette déchéance partielle;

* Dans l’hypothèse ou le Tribunal ferait droit aux moyens de nullités de Monsieur et Madame [Y], et annulerait l’acte authentique de prêt consenti par la CAGEFI à Monsieur et Madame [Y],

dire et juger que Maître [T] n’a pas assuré l’efficacité et la sécurité juridique de son acte;

Dire et juger en conséquence que Maitre [T] a engagé sa responsabilité à l’égard de la CAGEFI;

Condamner Maitre [T] à payer et porter à la CAGEFI la somme de 113 533,60 €, au visa de l’article 1382 ancient du Code Civil (désormais 1241 1 du code civil);

Condamner Monsieur et Madame [Y], et à défaut Maître [T] à payer et porter à la Caisse Générale de Financement une somme de 7 000,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

Condamner les mêmes, les uns à défaut des autres, aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP LEOPOLD COUTURIER et affirmations de droit.

Il est expressément renvoyé aux conclusions pour l’exposé des moyens de fait et de droit développés au soutien de ces prétentions.

La société APOLLONIA a constitué avocat avant sa mise en liquidation judiciaire mais n’a pas conclu.

Son liquidateur, Me [M], n’a pas constitué avocat.

Les dernières conclusions au fond de la société NORFI ont été signifiées le 31 août 2010.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction le 27 septembre 2021.

Par ordonnance du 18 février 2022, il a rejeté la demande en révocation d’ordonnance de clôture formée par M. et Mme [Y], qui indiquaient souhaiter verser aux débats de nouvelles pièces issues de la procédure pénale et obtenir un sursis à statuer dans l’attente de l’issue de cette procédure, relevant l’absence de cause grave survenue depuis la clôture de l’instruction, soulignant notamment que les demandeurs avaient toujours soutenu, pour s’opposer aux demandes de sursis à statuer présentées en défense, que l’instance pénale était sans incidence sur l’instance civile qu’ils avaient introduite.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 décembre 2022.

Le conseil des demandeurs a indiqué justifier, par des documents adressés après la clôture de l’instruction, la publication à la publicité foncière, des demandes en nullité des ventes objets de la présente instance, et précisé qu’aucune demande n’était désormais formée contre la NORFI, avec laquelle un protocole transactionnel avait été signé.

Le tribunal a sollicité une note en délibéré des demandeurs pour qu’ils justifient d’une mise en cause, dans la présente instance, de la CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITE DES NOTAIRES DE LA COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE, dont ils demandent la condamnation, aux motifs que si dans un autre dossier plaidé le même jour et dont l’objet est similaire, cette caisse a été assignée par un des défendeurs, cela ne semble pas être le cas dans la présente instance.

Par note en délibéré reçue le 12 décembre 2022, le conseil des demandeurs a indiqué maintenir ses demandes et s’en rapporter à justice sur la condamnation de la CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITE DES NOTAIRES DE LA COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE, en l’état des débats existant entre cette dernière et les compagnies d’assurance quant à la prise en charge des condamnations qui pourraient être prononcées contre les notaires présents dans la cause.

Il a ajouté considérer que les éléments justifiant la publication de sa demande en nullité de vente étaient probants, l’autocollant de la SPF de [Localité 26] 2 avec les références et la date de publication figurant en première page du document produit, et les lots étant désignés en pages 54 à 56.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient à titre liminaire d’indiquer que, si dans la présente instance, seul Me [U] a été assigné, et non la SCP DUBOST – [U] – ROUVIER, le tribunal considère d’une part que la signification de conclusions par la SCP DUBOST – [U] – ROUVIER, dont Me [U] est associé et dont les intérêts convergent avec les siens, vaut intervention volontaire à titre principal par celle-ci, qui sera déclarée recevable en application de l’article 328 du code de procédure civile, et, d’autre part, que les conclusions récapitulatives n°9 signifiées le 17 mars 2021 par la SCP DUBOST – [U]-ROUVIER le sont aussi au nom de Me [U], qui est la seule partie dont les demandeurs, qui répondent dans leurs dernières conclusions aux moyens de défense soulevés par la SCP DUBOST-[U]-ROUVIER, sollicitent la condamnation.

Le désistement de M. et Mme [Y] de leur instance dirigée contre la NORFI sera en outre déclaré parfait en application de l’article 396 du code de procédure civile, l’absence de signification de conclusions d’acceptation de ce désistement d’instance par la société NORFI n’étant pas légitime eu égard à l’existence d’un protocole transactionnel non contesté et de l’absence de toute conclusions au fond depuis plusieurs années.

Enfin, des demandes de constat ou de donné acte qui ne confèrent aucun droit à la partie qui les requiert, ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile et le tribunal n’a donc pas à statuer sur les diverses « demandes » de dire, constater et donner acte qui figurent dans les dispositifs des conclusions des parties sans constituer de véritables prétentions.

Sur les demandes dirigées contre la CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITE DES NOTAIRES DE LA COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

Selon l’article 14 du code de procédure civile, nulle partie ne peut être jugée sans avoir été entendue ou appelée.

En l’espèce, M. et Mme [Y], qui demandent dans le dispositif de leurs conclusions la condamnation solidaire de la CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITE DES NOTAIRES DE LA COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE avec d’autres défendeurs au paiement de dommages et intérêts, ne justifient pas avoir assigné cette partie dans la présente instance, ne produisant pas, même après les débats, la copie d’une assignation qui lui aurait été délivrée à leur initiative ou à l’initiative d’une autre partie.

Leurs demandes de ce chef seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes en paiement de dommages et intérêts dirigées contre la société APOLLONIA

Selon l’article L. 622-7, I du code de commerce, le jugement ouvrant une liquidation judiciaire emporte, de plein droit, interdiction de payer toute créance née antérieurement au jugement d’ouverture, à l’exception du paiement par compensation de créances connexes.

En l’espèce, M. et Mme [Y] sollicitent de la présente juridiction la condamnation de la société APOLLONIA à leur payer diverses sommes à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi par suite de ses agissements fautifs.

Il est acquis aux débats que la société APOLLONIA est en liquidation judiciaire depuis le 13 octobre 2011, et que les fautes qui lui sont reprochées ont été commises antérieurement à l’ouverture de la procédure collective, ce dont il résulte que la créance indemnitaire revendiquée par M. et Mme [Y] est née antérieurement au jugement d’ouverture.

Leur demande en paiement ne peut donc être qu’être rejetée, quel que soit le bien fondé de leur action indemnitaire.

Sur les demandes de mise hors de cause de Me [U], de la SCP DUBOST-[U]- ROUVIER, de Me [T] et de Me [O]

Selon l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention et l’intérêt à agir n’est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de l’action, l’existence du droit invoqué par le demandeur n’étant pas une condition de recevabilité de son action mais de son succès.

En l’espèce, Me [T] sollicite sa mise hors de cause aux motifs qu’il n’a pas instrumenté toutes les ventes conclues par M et Mme [Y].

Ayant instrumenté les deux seules ventes dont les demandeurs poursuivent la nullité aux termes de leurs dernières conclusions, il n’y a pas lieu de le mettre hors de cause, sa responsabilité en qualité de notaire instrumentaire ou de notaire ayant participé à un ensemble d’acquisition devant être apprécié au fond.

Me [U] et la SCP DUBOST – [U] – ROUVIER sollicitent leur mise hors de cause aux motifs que Me [U] n’a pas instrumenté les seules ventes dont M. et Mme [Y] poursuivent désormais la nullité.

M. et Mme [Y] demandent, outre la nullité des ventes des 23 et 27 décembre 2006 et de leurs actes préliminaires et subséquents, la condamnation solidaire de divers intervenants, en ce inclus Me [U] qui a instrumenté d’autres ventes, dont la nullité n’est plus demandée, pour manquement à son devoir de conseil lors de ces actes. La responsabilité de ce dernier est donc recherchée non seulement en tant que notaire instrumentaire mais en tant que notaire ayant reçu des actes à l’occasion desquelles il a commis des fautes, et la réunion des conditions permettant de retenir cette responsabilité doit être appréciée au fond.

Si, dans leurs dernières écritures, M. et Mme [Y] ne forment aucune demande indemnitaire l’encontre de Me [O], rien ne justifie de mettre ce dernier hors de cause, ayant été régulièrement assigné et un lien d’instance ayant donc régulièrement été créé en première instance, étant précisé qu’il n’est invoqué aucun texte du code de procédure civile permettant de prononcer une mise hors de cause en première instance.

Les demandes de mise hors de cause seront rejetées.

Sur la fin de non-recevoir des demandes en nullité des ventes des 23 et 27 décembre 2006 tirée de l’absence de publication

Aux termes de l’article 30 5° du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955, les demandes tendant à faire prononcer l’annulation de droits résultant d’actes soumis à publicité ne sont recevables devant les tribunaux que si elles ont été elles-mêmes publiées conformément aux dispositions de l’article 28-4°, c, et s’il est justifié de cette publication par un certificat du service chargé de la publicité foncière ou la production d’une copie

de la demande revêtue de la mention de publicité.

En l’espèce, M. et Mme [Y] ne sollicitent, aux termes de leurs dernières conclusions signifiées le 28 mai 2021, que la nullité des ventes conclues les 23 décembre 2006 et 27 décembre entre eux et la société [Adresse 29], portant respectivement sur les lots n° 204 et 211 d’un immeuble à construire situé [Adresse 13] à [Localité 36] (94).

Ces demandes, qui tendent à la nullité d’un acte de vente immobilière, doivent être publiées aux services de la publicité foncière à peine d’irrecevabilité, cette fin de non-recevoir étant susceptible de régularisation si elle intervient avant la clôture des débats devant le tribunal saisi au fond.

M. et Mme [Y] ont produit à l’audience des débats la copie de leur assignation introductive d’instance sur laquelle a été apposé le 31 août puis le 22 novembre 2021 le cachet du service de la publicité foncière de [Localité 26], avec un numéro de formalité, et un courriel du 21 février 2022 de ce même service, confirmant la régularité de la publication.

Les demandes en nullité des ventes des 23 et 27 décembre 2006, en tant que portant sur les lots 204 et 211, seront déclarées recevables.

Sur les demandes de sursis à statuer et d’écarter tous arguments et allégations de faits en rapport avec la procédure pénale

Selon l’article 378 du code de procédure civile, une décision de sursis à statuer dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice peut être ordonnée en tout état de cause, s’il est justifié de l’intérêt d’attendre un événement qui a une incidence directe sur la procédure en cours, en considération de l’ensemble des éléments de l’affaire.

En l’espèce, si le procès pénal à venir est susceptible d’avoir une incidence sur la présente instance, en ce que les agissements reprochés à la société APOLLONIA ainsi qu’aux différents notaires intervenus dans les achats immobiliers opérés par M. et Mme [Y] sont pour partie semblables à ceux invoqués dans la présente instance, il n’apparaît pas nécessaire de surseoir à statuer dans l’attente de l’issue de cette procédure dès lors que les textes applicables en matière civile, quant au droit de la vente immobilière et au devoir de conseil du notaire, qui sont distincts des textes réprimant les infractions pénales qui sont le fondement des mises en examen opérées par le juge d’instruction, permettent au tribunal saisi au fond de trancher l’entier litige dont il est saisi.

M. et Mme [Y] produisant in extenso les pièces de la procédure pénale dont ils se prévalent, et les défendeurs ne listant ni ne précisant les argumentations qui devraient être écartées, ils n’établissent aucune violation du principe de la contradiction ou de la loyauté, étant au surplus rappelé qu’ils ont la possibilité de verser aux débats les éléments de la procédure pénale qu’ils estiment utiles, et leur demande de ce chef sera rejetée.

Les demandes de sursis à statuer seront rejetées comme les demandes de rejet tendant à voir écarter des débats des allégations ou arguments en lien avec la procédure pénale.

Sur la demande en nullité des contrats de réservation des 20 septembre 2006 conclus entre M. et Mme [Y] et la société [Adresse 29] pour violation des règles de notification du contrat préliminaire et en nullité par voie de conséquence des contrats de vente et de prêt subséquents

Selon l’article L 271-1 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable au 20 septembre 2006, pour tout acte sous seing privé ayant pour objet la vente d’immeubles à construire, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte, lequel doit lui être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. Il s’en déduit que si la notification est irrégulière, le délai de rétractation de l’acquéreur n’a jamais commencé à courir, ce qui peut lui permettre de refuser de signer l’acte authentique de vente au delà de l’expiration du délai de rétractation, en exerçant justement son droit de rétractation, mais que l’absence de notification de l’acte n’entraîne pas par elle-même la nullité de l’acte.

Il résulte du premier alinéa de l’article L 261-15 du code de la construction et de l’habitation, dans sa version applicable à l’espèce, qu’un contrat préliminaire de réservation en vue d’une vente en l’état futur d’achèvement est facultatif et que sa nullité est sans incidence sur la validité de l’acte authentique de vente. Dès lors, si après avoir signé un contrat de réservation sans que son droit de rétractation ne lui ait été régulièrement notifié, l’acquéreur signe l’acte authentique de vente, il a renoncé à son droit de rétractation et sa demande en annulation de la vente et de l’acte de prêt la finançant doit être rejetée (3e Civ., 21 mars 2019, pourvoi n° 18-11.707, publié).

En l’espèce, M. et Mme [Y] soutiennent qu’il n’est pas établi que le contrat de réservation conclu avec la société [Adresse 29] leur ait été régulièrement notifié avec le rappel de leur droit de se rétracter, et en déduisent que ce contrat est donc nul, et que le contrat de vente conclu par suite de ce contrat de réservation est lui-même nul, faute d’avoir été précédé d’un contrat préliminaire régulier.

Il résulte des textes sus-visés que le défaut de notification, dans les conditions prévues par la loi, du contrat préliminaire de réservation ne constitue pas, ipso facto, une cause de nullité du contrat lui-même mais n’a d’effet que sur le délai de rétractation. La demande en nullité des contrats des 20 septembre 2006 sur ce seul motif ne peut donc qu’être rejetée.

M. et Mme [Y] ayant consenti une procuration à un tiers pour acquérir le bien quelques jours après la signature du contrat de réservation et les actes de vente ayant été signés les 23 et 27 décembre 2006, la signature des actes de vente a purgé l’irrégularité éventuelle des notifications du contrat de réservation, et la nullité des ventes, comme des prêts ayant permis l’acquisition, n’est donc pas encourue de ce chef.

Les demandes de M. et Mme [Y] de ce chef seront rejetées.

Sur la nature authentique de la procuration consentie le 6 octobre 2006 par M. et Mme [Y]

Selon l’article 10 du décret n°71-942 du 26 novembre 1971 relatif aux créations, transferts et suppressions d’office de notaire, à la compétence d’instrumentation et à la résidence des notaires, à la garde et à la transmission des minutes et registres professionnels des notaires, dans sa version en vigueur du 1er janvier 1998 au 28 avril 2012, il est interdit aux notaires de recevoir eux-mêmes leurs clients à titre habituel dans un local autre que leur étude et ils ne peuvent établir, hors du ressort de la cour d’appel dans lequel l’étude est établie ou du ressort des tribunaux de grande instance limitrophes de celui dans le ressort duquel est établi l’office, des actes constituant la première mutation à titre onéreux de biens immobiliers ou la première cession de parts ou actions à titre onéreux d’une société d’attribution après un état descriptif de division ou un arrêté de lotissement.

La liste des actes que les notaires ne pouvaient accomplir hors de leur ressort territorial étant limitativement énumérée par ce texte, n’est pas nulle une procuration ayant pour objet de conférer mandat à un tiers de représenter le mandant lors de la signature d’un acte authentique de vente, recueillie par un notaire hors du ressort de la cour d’appel dans laquelle il est installé.

L’irrégularité, tenant à une absence de pouvoir du mandataire, affectant la représentation conventionnelle d’une partie à un acte notarié ne relève pas des défauts de forme que l’article 1318 du code civil sanctionne par la perte du caractère authentique de l’acte. Une telle irrégularité est sanctionnée par la nullité relative de l’acte accompli pour le compte de la partie représentée, qui seule peut la demander, à moins qu’elle ratifie ce qui a été fait pour elle hors ou sans mandat, dans les conditions de l’article 1998, alinéa 2, du code civil, soit notamment par une ratification tacite résultant de l’exécution volontaire du contrat (1ère Civ., 2 juillet 2014, pourvoi n° 13-19.626, publié).

En l’espèce, M. et Mme [Y] soutiennent que la procuration qu’ils ont consenti le 6 octobre 2006 à tous clercs de notaire de l’étude de Me [T], et reçue par acte authentique par Me [T], notaire à [Localité 31], a été reçue hors du ressort de compétence de ce dernier, puisque recueillie à leur domicile, soit hors du ressort de la cour d’appel d’Aix – en- Provence, qu’elle n’a donc pas de caractère authentique en application de l’article 1318 du code civil dans sa version en vigueur au jour de la procuration, et que les actes de vente et de prêts conclus par actes authentique en exécution de cette procuration doivent donc être annulés en application de l’article L 261-10 du code de la construction et de l’habitation.

Il ressort cependant du texte précité que Me [T] pouvait recueillir une procuration par acte authentique hors du ressort de la cour d’appel dans laquelle son étude était établie. En outre, à supposer même qu’il soit retenu que Me [T] a, de manière habituelle, reçu ses clients hors de son office au cours de l’année 2006, le décret précité ne conduit pas à considérer que tous les actes reçus sont dépourvus de forme authentique, mais édicte une règle déontologique susceptible d’entraîner des sanctions disciplinaires.

Le seul fait que la procuration du 6 octobre 2006 ait été signée hors du ressort de la cour d’appel d’Aix-en-Provence ne lui fait donc pas perdre son caractère authentique.

M. et Mme [Y] soutiennent ensuite que la procuration a été recueillie par un clerc de notaire et seulement ensuite signée par Me [T], alors qu’un clerc de notaire ne pouvait recueillir une procuration en dehors du ressort territorial de l’étude dans laquelle il exerçait.

Outre qu’il ne résulte pas de la procuration contestée qu’elle n’a pas été reçue par Me [T], les textes invoqués par les demandeurs n’excluent pas la possibilité, pour un notaire, de conférer force authentique à une procuration reçue par un employé de son étude, dès lors que l’acte authentifié n’est pas un faux, étant observé sur ce point que M. et Mme [Y] ne contestent pas avoir voulu, le 6 octobre 2006, constituer un mandataire pour les représenter lors de la signature des actes authentiques de vente des nombreuses acquisitions immobilières qu’ils souhaitaient réaliser.

M. et Mme [Y] soutiennent enfin que les actes de vente des 23 et 27 décembre 2006, ainsi que l’acte de prêt authentique conclu avec la société CAGEFI ont été signés en leur nom par Mme [P], secrétaire notariale, alors qu’ils avaient donné procuration à un clerc de notaire, dont les qualifications sont différentes et que Mme [P] n’a donc pu régulièrement les représenter.

Si Mme [P] n’avait pas les qualifications requises pour pouvoir se prévaloir du titre de clerc de notaire et qu’elle a donc représenté sans pouvoir M. et Mme [Y], ce défaut de pouvoir n’a pas pour effet de faire perdre aux ventes litigieuses leur caractère authentique, ouvrant seulement droit, théoriquement, aux acquéreurs une action en nullité relative pour défaut de pouvoir du mandataire, qu’ils ne peuvent cependant exercer en l’espèce dès lors qu’ils ont ratifié les ventes passées en leur nom, ayant joui du bien, ayant perçu certains loyers et réglé plusieurs échéances de prêt.

La demande de M. et Mme [Y] en nullité des contrats de vente et de prêt pour irrégularité de la procuration sera rejetée.

Sur la demande en nullité des contrats de réservation des 20 septembre 2006, du bail commercial du même jour et des actes de vente des 23 et 27 décembre 2006 pour violation des règles régissant le démarchage

Selon les articles L 121-21 et suivants du code de la consommation, dans sa version applicable à des contrats conclus en 2006, un contrat conclu à la suite d’un démarchage au domicile d’une personne physique afin de lui proposer l’achat d’un bien est soumis à peine de nullité à diverses conditions de forme, mais cette protection est exclue lorsque l’acquéreur n’a pas la qualité de consommateur lors de l’opération mais agit dans le cadre d’une activité professionnelle, fut-elle accessoire à une autre activité, constituée par la location habituelle, saisonnière ou non, de lots de copropriété meublés.

En l’espèce, M. et Mme [Y] soutiennent que les contrats préliminaires des 20 septembre 2006, le bail commercial du même jour et les actes de vente des 23 et 27 décembre 2006 sont soumis aux règles protectrices du code de la consommation, en ce qu’ils doivent être considérés comme consommateurs au jour de leur conclusion, et qu’ils sont nuls faute de respecter les règles sur le démarchage, en ce qu’ils n’ont pas eu copies des contrats, lesquels ne mentionnent au demeurant

pas le nom du démarcheur, la société APOLLONIA, et n’ont pu utiliser le formulaire de rétractation.

M. et Mme [Y] ont conclu entre le 20 septembre et le 24 novembre 2006, selon leurs propres conclusions, des contrats de réservation pour 11 lots de copropriété, situés dans 4 résidences à construire, pour un montant de plus de 1.570.000 euros, entièrement financé par des prêts. Ils avaient l’intention de donner chacun de ces 11 appartements en location à titre onéreux, via des baux commerciaux, pour se constituer ainsi un revenu régulier significatif en bénéficiant en outre du régime fiscal dérogatoire de loueur meublé professionnel.

Le nombre important d’acquisitions réalisées en une journée, soit 10 lots acquis le 20 septembre 2006, suivi deux mois plus tard de l’acquisition d’encore un autre lot, ainsi que le montant très conséquent de l’investissement financier envisagé et les modalités prévues pour l’exploitation des ces biens établissent que les contrats litigieux poursuivaient un but professionnel, fût-il accessoire à l’autre activité professionnelle que l’un ou l’autre des époux pouvait exercer, ne pouvant être considérés comme constituant un simple investissement usuel pour un ménage même aisé. Ils sont donc exclus du champ d’application des articles L 121-21 et suivants du code de la consommation précités.

La demande de nullité des contrats préliminaires, du bail commercial et des actes de vente pour violation des règles du démarchage sera rejetée.

Sur la demande en nullité des prêts consentis par la société CAGEFI et la société GE MONEY BANK

Selon l’article 1353 du code civil, la charge de la preuve pèse sur le demandeur.

En l’espèce, M. et Mme [Y] soutiennent que les prêts consentis par les sociétés CAGEFI et GE MONEY BANK sont nuls en ce que:

— contrat interdépendant de la vente, le contrat de prêt doit être annulé si la vente est elle-même annulée, notamment pour violation des règles relatives au démarchage, en application de l’article 1184 ancien du code civil tel qu’interprété par la jurisprudence ;

— se référant à de nombreuses reprises au code de la consommation, les contrats de prêt ont été volontairement soumis par les parties aux dispositions de la loi dite Scrivener qui n’a pas été respectée puisqu’il n’est pas justifié, pour chaque prêt, du respect de l’obligation, posée par l’article L 312-7 du code de la consommation dans sa version alors en vigueur, de l’envoi d’une offre par voie postale, du respect des mentions exigées par l’article L 312-8 du même code, et du respect de l’écoulement d’un délai de 10 jours entre l’offre et l’acceptation exigée par l’article L 312-10 du même code, se référant à des incohérences relevées dans une autre instance et soulignant qu’ils ont déclaré, lors de la procuration du 6 octobre 2006, avoir accepté une offre de prêt avant même donc l’expiration du délai de 10 jours ;

— ils n’ont pas consenti au prêt consenti par la société CAGEFI car la procuration du 6 octobre 2006 était d’une part, trop générale, pour être considérée comme un mandat exprès d’emprunter au nom du mandant, et d’autre part, irrégulière, comportant des indications manifestement erronées puisque le montant des emprunts fixés dans la procuration ne correspondait pas à celui offert par les banques, et Mme [P], qui

n’était pas clerc de notaire, n’a pas pu les représenter valablement lors de la conclusion du prêt par acte authentique.

Sur le premier point soulevé par les demandeurs, les contrats de vente des 23 et 27 décembre 2006 conclu avec la société [Adresse 29] n’étant pas annulés, les demandes d’annulation par voie de conséquence des prêts liés à ces acquisitions ne peut qu’être rejetée.

Sur le deuxième point, il sera observé que le contrat de prêt se réfère à de nombreuses reprises au code de la consommation et que, dès lors, M. et Mme [Y] soutiennent à bon droit que les parties ont soumis ce contrat aux conditions de validité posées par le code de la consommation en vigueur au jour de sa conclusion pour les prêts immobiliers.

Il est établi par les pièces versées aux débats :

— que la société CAGEFI a adressé à M. et Mme [Y] une offre de prêt, mentionnant comme adresse leur domicile, le 27 septembre 2006 et que ceux-ci ont accepté cette offre en mentionnant la date du 10 octobre 2006, document qui a ensuite été adressé à la société CAGEFI;

— que la société GE MONEY BANK a adressé à M. et Mme [Y] le 27 octobre 2006 une offre de prêt à leur domicile, que ceux-ci ont déclaré l’avoir reçu le 31 octobre 2006 et l’ont accepté en y apposant la date du 13 novembre 2006 avant qu’elle ne soit retournée à la société GE MONEY BANK;

— que M. et Mme [Y] ne contestent ni ces mentions ni leur signature, ni la réception des offres à leur domicile, mais soutiennent que les représentants de la société APOLLONIA leur ont fait signer tous les documents en une seule journée et ont immédiatement repris l’original sans qu’ils puissent bénéficier d’un réel délai de réflexion.

Le fait que M. et Mme [Y] aient signé des documents mentionnant clairement le montant du prêt consenti par les sociétés CAGEFI et MONEY BANK et leur taux d’intérêt avec tableau d’amortissement et éventuellement eux-mêmes apposés des fausses dates aux cotés de leur signature est insuffisant à caractériser une violation, par les établissement prêteur, des règles posées par le code de la consommation et les demandeurs ne peuvent se prévaloir de leurs propres manquements pour obtenir la nullité des contrats conclus.

Le fait qu’ils aient déclaré, dans la procuration du 6 octobre 2006, avoir reçu une offre de prêt, le 27 septembre 2006, ne suffit pas à établir qu’ils aient accepté cette offre avant l’expiration du délai de réflexion légal ni que la date qu’ils ont eux-même mentionné en marge de l’offre de prêt acceptée est mensongère.

Sur les troisième et quatrième points, il sera d’abord rappelé que contrairement aux conclusions des demandeurs qui semblent considérer que le prêt consenti par la société GE MONEY BANK l’a été par acte authentique comme le prêt consenti par la société CAGEFI , le prêt consenti par la société GE MONEY BANK est un acte de prêt sous seing privé non signé par un tiers au nom de M. et Mme [Y].

Pour le prêt consenti par la société CAGEFI, il doit être relevé que la procuration du 6 octobre 2006 est détaillée, sur plus de trois pages, mentionne expressément que le mandat est donné à tous clercs de notaire de l’étude de Me [T] pour signer l’acte d’acquisition des lots, puis pour signer un contrat de prêt permettant le financement de l’acquisition, que ce mandat est donc express et que le contrat de prêt

finalement signé au nom de M. et Mme [Y] par leur mandataire est conforme à l’offre de prêt adressée par la société CAGEFI qu’ils ne contestent pas avoir personnellement signé.

Comme indiqué ci-dessus, si le fait que les demandeurs aient été représentés lors de l’acte de prêt authentique par Mme [P], dépourvue de pouvoir comme n’étant pas clerc de notaire comme mentionnée sur la procuration, ouvre le droit à une action en nullité de ce chef, ce n’est qu’à la condition que l’acte passé sans pouvoir n’ait pas été ratifié par le mandant, ce qui a été le cas en l’espèce puisque M. et Mme [Y] ont remboursé plusieurs échéances de prêt, ratifiant ainsi les engagements pris en leur nom par Mme [P].

Enfin, le fait de donner procuration à un clerc de notaire pour passer un acte de prêt, avant l’expiration du délai de réflexion de dix jours, ne constitue pas une infraction à la loi dite Scrivener, cette procuration pouvant être rétractée avant la passation de l’acte qui est en l’espèce largement postérieure.

La demande de M. et Mme [Y] en nullité des prêts consentis par les sociétés CAGEFI et MY MONEY BANK sera rejetée.

Les éléments avancés au soutien de leur demande en déchéance du droit aux intérêts des prêteurs étant identiques à ceux avancés au soutien de la demande en nullité, leur demande en déchéance sera de même rejetée.

Sur les demandes de M. et Mme [Y] en paiement de dommages et intérêts pour préjudice économique et moral et sur les demandes reconventionnelles en production de pièces

Il résulte de l’article 2224 du code civil que le délai de l’ action en responsabilité court à compter de la réalisation du dommage ou de la date à laquelle il est révélé à la victime si celle-ci établit qu’elle n’en a pas eu précédemment connaissance. Il s’en déduit que la prescription d’une action en responsabilité exercée par l’acquéreur d’un bien contre le notaire rédacteur pour manquement son obligation d’information ou de conseil ne se situe pas à la date de conclusion du contrat de vente, mais au jour où le dommage allégué s’est manifesté.

Engage sa responsabilité civile, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, le notaire qui commet un manquement dans l’exercice de sa mission légale d’authentification des actes juridiques, tant à raison de son obligation d’assurer la validité et l’efficacité des actes reçus, qu’au titre de son devoir d’information et de conseil. S’il appartient au notaire instrumentaire d’informer les parties des incidences fiscales des actes qu’il établit et de vérifier les informations, il n’est pas tenu d’attirer leur attention sur les risques économiques encourus en cas d’échec de l’opération de défiscalisation envisagée, ni sur la valeur des biens acquis. Celui qui entend voir engager la responsabilité civile du notaire doit, en application de l’article 1353 du code civil, rapporter la preuve du préjudice dont il sollicite réparation et, qu’il soit entier ou résulte d’une perte de chance, ce préjudice, pour être indemnisable, doit être certain, actuel et en lien direct avec le manquement commis.

Les articles 11 et 142 du code de procédure civile permettent à une partie de demander au juge de la mise en état la communication de pièces détenues par une autre partie si elles constituent des éléments de preuves nécessaires à la résolution du litige.

En l’espèce, M. et Mme [Y] sollicitent la condamnation de Me [T], de Me [U] et de leurs assureurs à leur payer des dommages et intérêts en réparation du préjudice économique subi, égal à la dépréciation des actifs immobiliers acquis en 2006 ou subsidiairement, de leur perte nette d’investissement, et du préjudice moral subi du fait des acquisitions réalisées suite au démarchage de la société APOLLONIA, soutenant que les notaires ont manqué à leurs obligations de conseil et d’information en vérifiant pas la réalité des offres de prêt, en ne les rencontrant jamais et en ne leur délivrant aucune information ni conseil, alors qu’ils ont reçu des actes et procurations à la chaîne et ne pouvaient pas ne pas constater, au vu des pièces transmises, l’absence d’avantage fiscal et un endettement excessif au regard des revenus.

La SCP DUBOST-[U]-ROUVIER et Me [U] opposent une fin de non-recevoir à cette demande, qui a été formée pour la première fois le 14 septembre 2015 aux motifs que les manquements allégués par les demandeurs l’ont été au cours d’actes conclus en 2006 et que la prescription est donc acquise, par l’effet notamment de la loi n° 2008-561 du 17 juin 2008 portant réforme de la prescription en matière civile qui a réduit à 5 ans le délai de prescription de droit commun.

Cependant, le délai de prescription de l’action en responsabilité intentée par M. et Mme [Y] ne courant pas à compter de la conclusion des actes incriminés, mais à compter de la date à laquelle ils ont connu le dommage qu’ils allèguent, soit l’acquisition de biens vendus à un prix surévalué, le constat d’un endettement excessif et des opérations de défiscalisation vouées à l’échec, il appartient aux demandeurs au constat de la prescription de prouver que M. et Mme [Y] ont eu connaissance de ces éléments plus de 5 ans avant la date à laquelle ils ont formé une demande indemnitaire, et donc qu’ils ont eu connaissance de ces éléments avant le 14 septembre 2010. Or la SCP DUBOST-[U]-ROUVIER et Me [U] n’apportent aucune offre de preuve sur ces points et n’établissent donc pas que la prescription est acquise.

Les demandes indemnitaires de M. et Mme [Y] formées à l’encontre de Me [U] seront déclarées recevables.

Il ressort des conclusions de de M. et Mme [Y] qu’ils soutiennent qu’ils ont, du fait d’un défaut de conseil des notaires intervenus lors de leurs différentes acquisitions, perdu une chance de ne pas acheter et de ne pas emprunter, puisqu’ils font valoir qu’ils n’ont pas été suffisamment avertis des risques pris lors de leurs investissements.

Or le préjudice réclamé à titre principal est sans lien avec cette chance de ne pas contracter puisqu’ils ne demandent pas à être remis dans la situation financière dans laquelle ils auraient été s’ils n’avaient pas emprunté et acheté les divers biens immobiliers, mais à percevoir les gains qu’ils espéraient faire si les opérations immobilières s’étaient effectivement déroulées comme envisagé, demandant des dommages et intérêts égaux à la différence entre la valeur réelle des biens acquis, le cas échéant après revente, et le prix payé, et arguant d’un préjudice moral consécutif à l’échec financier de l’opération.

Il en est de même du préjudice économique réclamé à titre subsidiaire qui n’est pas calculé sur les sommes qu’ils auraient conservé et pu faire fructifier s’ils n’avaient pas acquis, étant observé qu’ils n’ont pas financés leurs acquisitions sur leurs fonds propres.

Ne prouvant pas de lien de causalité entre les fautes reprochées et les préjudices dont ils réclament réparation, les demandes indemnitaires de M. et Mme [Y] dirigées contre Me [T], Me [U] et leurs assureurs seront rejetées, sans qu’il soit nécessaire de se prononcer sur la réalité des fautes reprochées.

Le rejet des demandes indemnitaires de M. et Mme [Y] conduit au rejet des diverses demandes en production de pièces, formées par la SCP DUBOST – [U] – ROUVIER, Me [U] et Me [T], relatives notamment aux accords transactionnels, à la comptabilité, à l’inscription au RCS et au contenu de la plainte pénale déposée par les demandeurs, ces pièces n’étant pas nécessaires à la résolution du litige.

Sur la demande reconventionnelle en paiement du solde du prêt formée par la société CAGEFI

Il résulte des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable à un contrat de prêt conclu en 2006, que si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, et précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

En l’espèce, par acte authentique du 27 décembre 2006, la société CAGEFI a consenti à M. et Mme [Y] un prêt de 173.420 euros pour financer l’acquisition d’un des lots vendus par la société [Adresse 29].

Il n’est pas contesté qu’après avoir réglé plusieurs échéances du prêt, M. et Mme [Y] ont cessé de régler une quelconque somme à compter de mars 2010.

La société CAGEFI sollicite dans la présente instance leur condamnation à lui régler le solde du prêt, avec intérêts contractuels, arguant d’une déchéance du terme acquise le 9 juillet 2010.

Elle ne produit cependant aucune lettre datée du 9 juillet 2010, mais des lettres des 14 juin et 23 juillet 2010, sans que ces lettres, sollicitant le règlement d’impayés puis actant la déchéance du terme, ne suffisent à établir que M. et Mme [Y] ont été informés des conséquences d’un défaut de reprise des paiements dans un certain délai.

Faute de justifier d’une déchéance du terme régulière, la société CAGEFI ne justifie pas de l’exigibilité immédiate des sommes dues au titre du prêt du 27 décembre 2006 et ses demandes en paiement seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle en paiement du solde du prêt formée par la société MY MONEY BANK

Il résulte des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, dans leur rédaction applicable à un contrat de prêt conclu en 2005, que si le contrat de prêt d’une somme d’argent peut prévoir que la défaillance de l’emprunteur entraînera la déchéance du terme, celle-ci ne peut être déclarée acquise au créancier sans la délivrance d’une mise en demeure restée sans effet, et précisant le délai dont dispose le débiteur pour y faire obstacle.

En l’espèce, par acte sous seing privé du 13 novembre 2006, la société GE MONEY BANK a consenti à M. et Mme [Y] un prêt de 173.420 euros pour financer l’acquisition d’un des lots vendus par la société [Adresse 29].

Il n’est pas contesté qu’après avoir réglé plusieurs échéances du prêt, M. et Mme [Y] ont cessé de régler une quelconque somme à compter de mars 2010.

La société MY MONEY BANK, nouvelle dénomination de la société GE MONEY BANK sollicite dans la présente instance leur condamnation à lui régler le solde du prêt, avec intérêts contractuels, arguant d’une déchéance du terme acquise le 9 juillet 2010.

Elle produit des lettres de mise en demeure des 7 mai 2010, adressées à chacun des co-emprunteurs, et des lettres de déchéance du terme du 9 juillet 2010K Cependant, les lettres du 7 mai 2010, si elles sollicitent le règlement d’impayés, n’informent pas M. et Mme [Y] des conséquences d’un défaut de reprise des paiements dans un certain délai.

Faute de justifier d’une déchéance du terme régulière, la société MY MONEY BANK ne justifie pas de l’exigibilité immédiate des sommes dues au titre du prêt du 13 novembre 2006 et ses demandes en paiement seront rejetées.

Sur les autres demandes

Les différentes demandes en nullité étant rejetées et aucun des défendeurs n’étant condamné à payer des dommages et intérêts aux demandeurs, les différents appels en garantie et demandes d’indemnisation formés en cas de condamnation sont sans objet.

La SCP DUBOST-[U] – ROUVIER n’établit pas l’atteinte à la réputation dont elle se prévaut du fait de M. et Mme [Y], ne versant aucun élément de nature à établir la réalité de cette atteinte, étant rappelé en outre que la procédure pénale est toujours en cours.

Sa demande reconventionnelle en paiement de dommages et intérêts sera rejetée.

M. et Mme [Y] ayant pu se méprendre sur l’étendue de leurs droits, la demande de Me [T] et de Me [O] en paiement de dommages et intérêts pour procédure abusive sera rejetée.

Eu égard à la longueur de la procédure, aux moyens avancés par les différentes parties et aux incidents soulevés et du sens de la présente décision, chacune des parties conservera la charge des dépens qu’elle a exposés, et l’ensemble des demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejeté.

Le sens de la présente décision conduit à ne pas ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Reçoit la SCP DUBOST-[U]-ROUVIER en son intervention volontaire,

Déclare parfait le désistement, par M. et Mme [Y], de leur instance engagée à l’encontre de la CAISSE REGIONALE NORMANDE DE FINANCEMENT (NORFI),

Déclare irrecevables les demandes de M. et Mme [Y] formées à l’encontre de la CAISSE REGIONALE DE GARANTIE DE LA RESPONSABILITE DES NOTAIRES DE LA COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE,

Rejette les demandes de mises hors de cause formées par Me [T], Me [U], la SCP DUBOST-[U]-ROUVIER et Me [O],

Rejette la demande de sursis à statuer présentée par la SCP DUBOST-[U]-ROUVIER, Me [U], Me [T], Me [O], la société MMA IARD, la société AXA France IARD, la société ALLIANZ IARD et la société GENERALI IARD,

Rejette les demandes de la SCP DUBOST – [U] – ROUVIER, de Me [U], de Me [O] et de Me [T] tendant à voir écarter des débats des allégations ou arguments en lien avec la procédure pénale,

Déclare recevables les demandes de M. et Mme [Y] en nullité des ventes intervenues les 23 et 27 décembre 2006 entre eux-mêmes et la société [Adresse 29] et en paiement de dommages et intérêts dirigées contre Me [U],

Rejette les demandes de M. et Mme [Y] en nullité des contrats de réservation conclus le 20 septembre 2006 pour les lots 204 et 211 d’un ensemble à construire à [Localité 36] (94), du bail commercial conclu sur ces lots le 20 septembre 2006, des ventes intervenues les 23 et 27 décembre 2006 entre eux-mêmes et la société [Adresse 29] portant sur ces lots, en nullité des contrats de prêts finançant ces acquisitions conclus avec les sociétés CAGEFI et GE MONEY BANK, et en déchéance des prêteurs du droit aux intérêts dus en vertu de ces prêts,

Rejette toutes les demandes en paiement de dommages et intérêts formées par M. et Mme [Y] à l’encontre la société APOLLONIA, représentée par son liquidateur judiciaire, de Me [U], de Me [T] et des sociétés MMA IARD, ALLIANZ IARD, AXA FRANCE IARD et GENERALI IARD,

Rejette les demandes en production de pièces formées par la SCP DUBOST-[U]-ROUVIER, Me [U], Me [T] et Me [O],

Rejette les demandes en paiement de la société CAGEFI dirigées contre M. et Mme [Y],

Rejette les demandes en paiement de la société MY MONEY BANK dirigées contre M. et Mme [Y],

Rejette les demandes de la SCP DUBOST-[U]-ROUVIER, de Me [T] et de Me [O] en condamnation de M. et Mme [Y] en paiement de dommages et intérêts,

Déclare sans objet les demandes subsidiaires en indemnisation ainsi que les appels en garantie formés par l’ensemble des défendeurs,

Laisse à chacune des parties la charge des dépens qu’elle a exposés,

Rejette toutes les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu au prononcé de l’exécution provisoire,

Rejette toutes autres demandes.

Fait et jugé à Paris le 15 Février 2024

La Greffière Pour la Présidente empêchée

Sylvie CAVALIE Mathilde BALAGUÉ