TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 3]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 13 Janvier 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01076 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MX7C

COMPOSITION : Madame Laure DELSUPEXHE, Vice-Présidente assistée de Madame Dalila BENDELLAA, Greffier

DEMANDERESSE

Le syndicat des copropriétaires de la résidence « [6] », sise [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice, la société LOGIS MEDITERRANEE –Service Syndic,, dont le siège social est situé [Adresse 5], immatriculée au registre du commerce et des sociétés de Marseille ous le SIREN 314 046 004,

représentée par M^e Maxime THIRAUX-MULLIE, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [P] [S], demeurant [Adresse 1].

non comparante,

DÉBATS

A l’audience publique du : 18 Novembre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 13 Janvier 2026, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 13 Janvier 2026

Le 13 Janvier 2026

Grosse à :

M^e Maxime THIRAUX-MULLIE

EXPOSE DU LITIGE

La SCI IZGI INVEST est propriétaire au sein de l’immeuble LES QUATRE VENTS 1 situé à VITROLLES des lots numéro 91, 92 et 93.

Suite au non-paiement des charges, le syndicat des copropriétaires LES QUATRE VENTS 1 lui a adressé notamment une mise en demeure en date du 25 avril 2024 qui restera sans réponse.

Suivant acte du 4 aout 2025, le syndicat des copropriétaires LES QUATRE VENTS 1, représenté par son syndic en exercice, la société LOGIS MEDITERRANEE a fait assigner la SCI IZGI INVEST à comparaître devant la présente juridiction statuant selon la procédure accélérée au fond sous le bénéfice de l’exécution provisoire aux fins de la voir :

Condamnée à lui payer les sommes suivantes :21.089,73€ au titre des charges de copropriété, 1.000€ sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civileCondamnée aux dépens,

A l’audience du 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires LES QUATRE VENTS 1 a maintenu ses prétentions et s’en est rapporté à son assignation. Il est également autorisé, par note en délibéré, à produire le règlement de copropriété ainsi qu’un décompte actualisé des sommes dues.

Par communication via Réseau Privé Virtuel des Avocats en date du 2 décembre 2025, le syndicat des copropriétaires LES QUATRE VENTS 1 produira les éléments autorisés à l’audience.

Il conviendra de se reporter à l’assignation et conclusions produites pour un plus ample exposé des motifs et prétentions conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Régulièrement citée par l’établissement d’un procès-verbal en application de l’article 659 du Code de Procédure Civile et dont l’accusé réception a été produit à la juridiction, la SCI IZGI INVEST n’a pas comparu ni constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 13 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 474 du Code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : « A moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

— La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

— Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

— Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

— Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

En l’espèce, il est justifié que la SCI IZGI INVEST est propriétaire dans l’immeuble [Adresse 4] 1 de trois lots. Il est produit aux débats le procès-verbal d’assemblée générale du 21 janvier 2025 par laquelle les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice correspondant et ont adopté les budgets prévisionnels et notamment celui de l’exercice 2025.

Le syndicat des copropriétaires justifie par suite d’une mise en demeure datée du 18 janvier 2023, ainsi que d’une mise en demeure datées du 25 avril 2024.

Toutefois, l’analyse de ces mises en demeure apparaît nécessaire. En effet, la Cour de Cassation, dans son avis émis le 12 décembre 2024, rappelle que cette mise en demeure prévue par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, constitue l’élément préalable procédural nécessaire avant la saisine de la juridiction par la présente procédure.

Il est ainsi rappelé par la Cour de la nécessité pour cette mise en demeure d’indiquer avec précision le montant et la nature des provisions et sommes réclamées par le syndicat des copropriétaires dans la mise en demeure, et ce à peine d’irrecevabilité de la demande pour défaut de respect des formes de cette mise en demeure.

En l’espèce, l’analyse des pièces 3 et 4 produites par le syndicat des copropriétaires LES QUATRE VENTS 1 et présentées comme étant les mises en demeure préalables à la saisine de la juridiction appelle à plusieurs observations au regard des considérations énoncées ci-dessus.

D’une part, l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 n’est jamais clairement évoqué, bien que ses dispositions soient reprises dans le corps des mises en demeure.

Enfin, le délai d’un mois laissé au débiteur afin d’apurer sa dette n’est jamais évoqué dans les deux mises en demeure. Est simplement évoqué un délai de 15 jours à compter de l’envoi de la mise en demeure au-delà duquel la procédure est susceptible d’être lancée, délai ne respectant manifestement pas celui prévu par l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, faute de respect du formalisme procédural requis avant toute saisine selon la présente procédure, le syndicat des copropriétaires LES QUATRE VENTS 1 sera déclaré irrecevable en sa demande principale et ses demandes subséquentes, lesquelles seront ainsi rejetées.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, les dépens seront supportés par le syndicat des copropriétaires LES QUATRE VENTS 1, celui-ci succombant faute de respect des prérequis procéduraux inhérents à la présente procédure.

Enfin, aucune considération d’équité ne commande de faire droit à la demande formée par le syndicat des copropriétaires LES QUATRE VENTS 1 au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant après mise en œuvre de la procédure accélérée au fond, par jugement mis à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARE irrecevable en sa demande principale en paiement, et par conséquent en toute ses demandes subséquentes, le syndicat des copropriétaires LES QUATRE VENTS 1, faute de respect des prérequis procéduraux,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires LES QUATRE VENTS 1 de sa demande de dommages et intérêts ;

DIS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires LES QUATRE VENTS 1 aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit ;

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE