TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :S.C.I. S.I.M0

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Philippe JEAN-PIMOR

Pôle civil de proximité

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PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/02134 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TNK

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mardi 08 juillet 2025

DEMANDERESSE

Syndicat des Copropriétaires [Adresse 3] représenté par son Syndic la SAS LE TERROIR, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe JEAN-PIMOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0017

DÉFENDERESSE

S.C.I. S.I.M., dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge, statuant en juge unique

assistée de Audrey BELTOU, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 06 mai 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 juillet 2025 par Mathilde CLERC, Juge assistée de Audrey BELTOU, Greffier

Décision du 08 juillet 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/02134 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TNK

EXPOSE DU LITIGE

La SCI S.I.M est propriétaire du lot n°43 dans l’immeuble sis [Adresse 3], cadastré CE n°[Cadastre 4], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic la SAS Le Terroir en exercice, a assigné la SCI S.I.M devant le tribunal judiciaire de Paris, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

• 2047,95 euros à titre principal, avec intérêts au taux légal à compter du 17 juin 2024,

• 916,40 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

• 2100 euros de dommages et intérêts,

• la capitalisation des intérêts échus selon les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

• 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 6 mai 2025, à laquelle le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Bien que régulièrement assignée à personne morale, la SCI S.I.M n’a pas comparu, ne s’est pas fait représenter et n’a pas fait connaître au tribunal les motifs de son absence. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, la défenderesse n’a pas comparu, de sorte qu’il sera fait application des dispositions précitées.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

• les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

• les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du Code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

Il incombe ainsi au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois.

Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

• le relevé de matrice cadastrale à jour concernant l’immeuble et relatif au lot n°43, indiquant la répartition des tantièmes (14/1021èmes), la fiche de renseignement immobilière du service de la publicité foncière établissant l’origine de propriété, établissant la qualité de copropriétaire de la SCI S.I.M ,

• les appels de charges, provisions sur charges et travaux correspondant à l’arriéré,

• les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2021-2022, 2022-2023,

• l’historique du compte du 29 septembre 2022 au 31 décembre 2024 faisant état d’un solde débiteur de 2047,95 euros,

• les procès-verbaux des assemblées générales des 30 mars 2023 et 4 mars 2024 et comportant :

• les attestations de non recours concernant les procès-verbaux susvisés,

• la mise en demeure de payer la somme de 1282,60 euros datée du 17 juin 2024 à la SCI S.I.M (avisée le 20 juin 2024),

• le contrat de syndic,

• les factures de frais de gestion.

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 2047,95 euros.

La SCI S.I.M sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 2047,95 euros, portant sur la période allant du 29 septembre 2022 au 31 décembre 2024 , incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la mise en demeure réceptionnée le 20 juin 2024 sur la somme de 1282,60 euros et de l’assignation pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné:

a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur;

b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…) »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 916,40 euros se décomposant comme suit :

—  160,56 (40,14 x 4) euros pour l’envoi de 4 mises en demeure entre les 11 septembre 2023 et le 18 juillet 2024,

—  18,08 euros pour l’envoi de deux courriers de relance (le 20 novembre 2023 et le 22 mai 2024),

—  146,40 euros pour la « remise du dossier huissier »,

—  137,36 euros pour la délivrance d’un commandement de payer (le 11 septembre 2024),

—  250 euros pour la « remise du dossier avocat »,

—  204 euros pour une mise en demeure par avocat.

Il est constant que les frais de relance avant mise en demeure ne peuvent être pris en compte.

Il sera par ailleurs relevé que l’envoi d’autant de mise en demeures (5) avant toute action judiciaire en sus de la délivrance d’un commandement de payer est un choix qui appartient au syndicat de sorte que la défenderesse ne saurait être condamnée à régler au syndic les frais afférents à l’envoi d’autant de courriers, qui ne sont pas tous nécessaires.

Il n’est par ailleurs justifié d’aucune diligence particulière ni du temps consacré à la remise du dossier transmis à l’avocat ou au commissaire de justice, de sorte que les diligences accomplies au titre du suivi de la procédure ou de la constitution et transmission du dossier doivent être considérées comme un acte élémentaire d’administration de la copropriété.

En conséquence, seule la somme de 341,36 euros, correspondante à la délivrance d’un commandement de payer et d’une mise en demeure par avocat, sera accordée au titre des frais nécessaires, avec intérêts au taux légal à compter du 3 avril 2025, date de l’assignation.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie ni de l’abus de droit, ni de la mauvaise foi -ce qui ne résulte pas du seul défaut de paiement du débiteur- ni d’un préjudice subi distinct du retard apporté au paiement et compensé par les intérêts moratoires. Les dépenses engagées pour recouvrer la créance sont quant à elles compensées par les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. La réalité d’aucun autre préjudice n’est avérée. Il y a lieu en conséquence, de rejeter sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation des intérêts

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d’annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.

En conséquence, la demande de capitalisation ayant été formalisée pour la première fois dans l’assignation, le point de départ de la capitalisation sera fixé au 3 avril 2025 pour les charges et frais de recouvrement.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI S.I.M à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SAS Le Terroir :

— la somme de 2047,95 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 29 septembre 2022 au 31 décembre 2024 et incluant l’appel provisionnel du 4ème trimestre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de au taux légal à compter de la date de la mise en demeure réceptionnée le 20 juin 2024 sur la somme de 1282,60 euros et de l’assignation pour le surplus,

— la somme de 341,36 euros au titre des frais de recouvrement, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 3 avril 2025,

REJETTE la demande de dommages-intérêts,

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans les termes de l’article 1343-2 du code civil, à compter du 3 avril 2025,

CONDAMNE la SCI S.I.M à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], pris en la personne de son syndic la SAS Le Terroir, la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

CONDAMNE la SCI S.I.M aux dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 5] le 08 juillet 2025

le greffier le Président