TRIBUNAL JUDICIAIRE

D,'[Localité 1]

RÉFÉRÉS CONSTRUCTION

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 24 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/00303 – N° Portalis DBW2-W-B7J-MSX6

COMPOSITION : Madame Cécile ACQUAVIVA, Vice-Présidente assistée de Madame Dalila BENDELLAA, Greffier lors des débats et de Madame Coralie GATOUILLAT, Greffier lors du prononcé

DEMANDEURS

Madame, [W], [E], demeurant, [Adresse 1]

représentée par M^e Alexandre OGER, avocat au barreau de MARSEILLE

Monsieur, [Z], [O]

né le 14 Juin 1967 à , demeurant, [Adresse 1]

représenté par M^e Alexandre OGER, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame, [B], [P], demeurant, [Adresse 2], [Localité 2], [Adresse 3]

non comparante

Monsieur, [T], [F], demeurant, [Adresse 4] -, [Localité 3], [Adresse 5], [Localité 4]

représenté par M^e Anne hélène REDE-TORT, avocat au barreau de MARSEILLE

DÉBATS

A l’audience publique du : 27 Janvier 2026, l’affaire a été mise en délibéré au 24 Mars 2026, avec avis du prononcé de l’ordonnance par mise à disposition au Greffe.

ORDONNANCE

Prononcée par mise à disposition au greffe le : 24 Mars 2026

Le 24 Mars 2026

Grosse à :

M^e Alexandre OGER, M^e Anne hélène REDE-TORT

EXPOSE DU LITIGE

Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O] ont acquis en 1999 un immeuble situé, [Adresse 6] à, [Localité 5], cadastré sur la section AE, [Cadastre 1].

Le bien comportait,, [Adresse 7], sur la section cadastrée AE, [Cadastre 2], un accès par un escalier à une partie des appartements le constituant.

Par acte en date du 17 novembre 2017, Monsieur, [T], [F] et Madame, [B], [Q], [C] ont acquis en indivision l’immeuble mitoyen situé, [Adresse 8] et cadastré section AE, [Cadastre 2]. Suite à leur séparation, la propriété du bien est revenue exclusivement à Monsieur, [F] selon acte de partage en date du 14 juin 2022.

Suite à cette acquisition, un litige est survenu entre les parties sur la nature juridique de l’escalier situé, [Adresse 7].

Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O], se basant sur l’acte de propriété de leur auteur, expose que l’escalier serait un « relarg », termes toutefois non repris dans leur acte de propriété.

Monsieur, [F], se basant sur une missive de son notaire datant de 2019 leur oppose que cet escalier n’existerait que du fait d’une tolérance des anciens propriétaires de la parcelle AE, [Cadastre 2].

Faute de solution amiable entre les parties, arguant de la dangerosité de l’escalier et suite au départ de la locataire de Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O] en février 2023, Monsieur, [F] a procédé à sa démolition au mois de juin 2024.

Se plaignant désormais d’être enclavés pour une partie de leurs appartements, par actes du 24 février 2025, Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O] ont fait assigner en référé Madame, [B], [Q], [C] et Monsieur, [T], [F] sur le fondement du trouble manifestement illicite aux fins, à titre principal, de condamner solidairement les requis à leur payer la somme de 9.350 euros ou de procéder à la remise en état de l’escalier démoli, sous astreinte.

Il est également sollicité d’ordonner la libération de l’accès à l,'[Adresse 7] sous astreinte et de condamner les requis au paiement d’une provision de 6.000 euros à valoir sur la perte des loyers déplorée par Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O].

Il est enfin réclamé la désignation d’un expert judiciaire afin d’établir la situation d’enclavement d’une partie du bien des requérants et la condamnation solidaire des requis au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre leur condamnation aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 15 juillet 2025, Monsieur, [T], [F] expose de la nécessité pour les requérants de se désister à l’égard de Madame, [Q], [C] en l’état de leur séparation et l’attribution exclusive à sa personne de la propriété du bien situé sur la parcelle AE, [Cadastre 2].

Par suite il s’oppose à titre principal aux demandes formées par Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O] en indiquant que les demandes formées au visa de l’article 835 du Code de Procédure Civile se heurtent à plusieurs contestations sérieuses, et que la demande d’expertise ne saurait prospérer dans la mesure où l’enclavement serait le fait des requérants, de sorte que ceux-ci ne disposeraient pas d’un quelconque motif légitime.

A titre subsidiaire, il sollicite qu’il soit tenu compte de la vétusté de l’escalier dans le cadre d’une condamnation à reconstruction, et qu’un délai de 6 mois lui soit donné avant de faire courir l’astreinte afin de lui permettre de trouver un artisan compétant. Il formule également les protestations et réserves d’usage, à ce titre, concernant la demande d’expertise sollicitée et propose une mission.

En tout état de cause, il s’oppose au paiement d’une quelconque provision et sollicite la condamnation des requérants à lui payer la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre leur condamnation aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par Réseau Privé Virtuel des Avocats le 15 septembre 2025, Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O] se désistent de l’ensemble de leur demande à l’égard de Madame, [Q], [C], répliquent aux conclusions adverses et maintiennent, au titre d’un trouble manifestement illicite, l’ensemble de leurs demandes à l’égard de Monsieur, [F], augmentant la provision sollicitée au titre de la perte des loyers à la somme de 7.000 euros et la somme réclamée au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile à 3.000 euros.

A l’audience du 27 janvier 2026, les parties maintiennent leurs positions et se rapportent à leurs écritures.

Pour l’exposé complet des moyens développés, il est renvoyé à l’assignation et conclusions sus-visées en application de l’article 455 du code de procédure civile.

Madame, [B], [Q], [C], bien que valablement assignée, n’a pas comparu ni constitué avocat de sorte que la décision, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 474 du Code de Procédure Civile.

La décision a été mise en délibéré au 24 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur le désistement partiel à l’égard de Madame Madame, [Q], [C]

Il convient de constater que Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O] se désistent de leurs demandes à l’égard de Madame, [Q], [C].

Sur les demandes de remise en état et de provision :

Aux termes de l’article 834 du Code de Procédure Civile, le juge des référés peut, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Aux termes de l’article 835 du même code, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, ordonner les mesures conservatoires ou les mesures de remises en état qui s’imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En outre en cas d’obligation non sérieusement contestable, il a la possibilité d’accorder une provision ou d’ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la situation de l’escalier démoli anciennement situé sur la parcelle AE, [Cadastre 2]

En l’espèce, Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O] sollicitent, afin de faire cesser ce qu’ils estiment être un trouble manifestement illicite, que Monsieur, [F] soit condamné sous astreinte à leur payer la somme de 9.350 euros ou bien à remettre en état l’escalier situé, [Adresse 7].

Ils font ainsi valoir que cet escalier serait un « relarg » tel que l’attesterait l’acte de propriété de leur auteur datant de 1993, bien que cela ne soit pas repris tant dans leur acte de propriété datant de 1999 que de l’acte de division établi en 2005.

La démolition opérée par Monsieur, [F] violerait ainsi directement leur droit octroyé par l’existence d’un « relarg » relatif à cet escalier et à l’accès de leur bien par l,'[Adresse 7].

Ils produisent à l’appui de leur demande notamment leur acte de propriété datant du 20 décembre 1999 ainsi que l’acte de vente de leur auteur, datant du 26 octobre 1993. Ils produisent également plusieurs échanges intervenus entre les parties et contenant notamment les extraits du cadastre relatif à la situation dans l,'[Adresse 7].

Monsieur, [T], [F] fait valoir sur ce point que la présence de cet escalier sur sa propriété ne serait qu’une simple tolérance du passé et qu’aucun acte ou titre de propriété ne prévoit à ce jour une servitude ou l’existence d’un « relarg » relativement à un passage sur sa parcelle et à la présence d’un escalier.

Il expose en outre, cadastre à l’appui, que l,'[Adresse 7] n’est en aucun cas la voie publique, de sorte que l’escalier litigieux était édifié, sans acte, sur sa propriété cadastrée AE, [Cadastre 2].

Il fait enfin valoir en tout état de cause qu’il était obligé de procéder à la démolition de l’escalier litigieux compte tenu de son état de vétusté avancé et de sa dangerosité pour les personnes pouvant se trouver sur son fonds.

Il convient de préciser qu’un « relarg », ou régale ou patec, s’entend comme un fonds dont la propriété ne peut être rattachée exclusivement à quiconque mais dont l’usage est commun à l’ensemble des fonds le jouxtant. Non défini par le Code Civil, la définition de cette notion est purement coutumière et jurisprudentielle mais reste constante sur le fait que celui-ci ne peut être cédé ou dissous du fait du non-usage et doit l’être par l’expression unanime d’un consentement de l’ensemble des propriétaires jouxtant cet espace (3eme chambre civile, 26 novembre 2013, no 12-11.885). Il est en outre associé de manière indissoluble au bien dont il dépend, la cession du bien entraînant nécessairement la cession du patec (- 3eme chambre civile, 3 avril 2012 – N° de pourvoi : 11-16.953)

Or, l’acte de vente de l’auteur de Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O], la SCI VIENNOISE DU PUY et datant du 26 octobre 1993 fait état de l’existence d’une mention d’un « relarg » relativement à l’accès au bien de Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O].

Toutefois, ni le titre de propriété de Monsieur, [F], ni le titre de propriété de Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O] ne font mention de l’existence de ce « relarg ».

Ces titres ne font pas non plus mention d’un quelconque droit de passage ou de jouissance concernant l’accès de la parcelle AE, [Cadastre 1] par la parcelle AE, [Cadastre 2] et l’escalier litigieux, désormais démoli. En effet, si l’acte de propriété de Monsieur, [F] fait mention de l’existence de l’escalier dans une rubrique « servitude », le libellé de la clause ne permet pas de considérer qu’il est clairement établi de servitude, a fortiori lorsqu’il est précisé sur le document qu’aucune autorisation n’a jamais été donnée.

Enfin le cadastre produit permet de constater que l,'[Adresse 7] est effectivement constituée exclusivement de parcelle privée, sans qu’il n’y ait ni une parcelle sans propriétaire ni une voie publique, signes qui auraient pu permettre de constater manifestement l’existence d’un patec sur les lieux.

En l’état, afin de confirmer ou d’infirmer l’existence d’un tel « relarg » ou d’une éventuelle servitude, il apparaît nécessaire de procéder à une analyse approfondie tant des titres de propriété actuels et antérieurs, que de la configuration des lieux.

Or cette analyse ne peut se tenir que devant le juge du fond, seul juge disposant des prérogatives afin d’analyser les pièces et le cas échéant de qualifier juridiquement l’existence d’un « relarg ».

au stade du référé il n’est pas manifeste qu’un « relarg » existe de sorte que la démolition par Monsieur, [F] d’un escalier situé sur son fonds, hors toute servitude clairement établie, ne constitue pas un trouble manifestement illicite ouvrant droit à la possibilité d’entrer en voie de condamnation au visa de l’article 835 du Code de Procédure Civile précité.

De plus, s’il est avancé par Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O] que la démolition de l’escalier entraîne une perte d’accès à une partie de leur bien, il est relevé que leur titre de propriété, en page 3, mentionne expressément un accès au bien via la, [Adresse 9]. Dans ces conditions et comme l’expose Monsieur, [F] dans ses écritures, c’est du seul fait des demandeurs et de l’organisation qu’ils ont décidé de maintenir dans leur bien que ceux-ci ne disposent plus d’accès à une partie de celui-ci, de sorte qu’aucune violation manifeste ne peut être imputée à Monsieur, [F] concernant la perte d’accès à une partie du bien suite à la démolition de l’escalier litigieux.

Enfin, la situation d’absence de servitude clairement établie et d’absence de mention du « relarg » dans les titres de propriété récents n’est pas contestée par Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O].

Dans ces conditions, s’il est évident que la démolition de l’escalier par Monsieur, [F] entraîne un trouble pour Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O], il n’est pas caractérisé que cette démolition fait suite à la violation manifeste d’un droit établi à leur profit. Ce faisant, le trouble engendré n’est pas susceptible de revêtir la qualification de manifestement illicite de sorte que la demande de remise en état de l’escalier fondée sur ce point sera rejetée, ainsi que la demande d’astreinte associée à cette demande.

Sur la demande de libération de l’accès, [Adresse 7]

Par suite, Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O] sollicitent, au visa des articles précités, que Monsieur, [F] soit condamné à libérer l’accès à leur parcelle via l,'[Adresse 7].

Ils exposent ainsi que Monsieur, [F] aurait obstrué l’accès par la construction d’une jardinière en béton en lieu et place de l’escalier, empêchant tout accès à leur bien.

Ils produisent à l’appui de cette énonciation un constat de Commissaire de Justice daté du 13 décembre 2024 et constatant notamment la présence de la jardinière en dessous des vestiges de l’escalier litigieux.

Toutefois, compte tenu des développements précédents, il est établi que l,'[Adresse 7] est constituée en réalité de plusieurs parcelles dont celles des requérants et de Monsieur, [F].

Cependant, à la lecture du cadastre et des titres de propriété respectifs produits par les parties, il n’est pas établi que cet espace est constitutif d’un patec, ni qu’il existe une quelconque servitude ou droit de passage, sur la parcelle AE, [Cadastre 2], octroyé au bénéfice de la parcelle AE, [Cadastre 1].

La seule mention de l’existence de l’escalier ne peut s’analyser comme l’existence d’une servitude de passage et d’accès clairement établie, a fortiori lorsqu’il est précisé dans l’acte qu’aucune autorisation n’a jamais été accordée.

De plus, la constatation par un commissaire de Justice le 13 décembre 2024 de l’existence d’une plaque nommant l,'[Adresse 10] ne peut être suffisant pour la considérer comme étant une voie publique ni comme étant un espace commun.

Ce faisant, faute de violation manifeste d’un droit établi et par voie de conséquence, il n’est pas démontré par Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O] d’un trouble manifestement illicite induit par la clôture partielle du fonds de Monsieur, [F] au niveau de l,'[Adresse 7], via l’implantation d’une jardinière, de sorte que la demande sur ce point sera également rejetée.

Sur la demande de provision à valoir sur l’indemnisation pour perte de loyers

Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O] sollicitent que Monsieur, [F] soit condamné à leur payer la somme provisionnelle de 7.000 euros à valoir sur l’indemnisation de leur perte de loyer, du fait de l’impossibilité de louer une partie de leur bien faute d’accès depuis la démolition de l’escalier.

Or, compte tenu des développements précédents, il n’est pas démontré que la demande de provision formée par Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O] peut se rattacher à une obligation non sérieusement contestable de Monsieur, [F] à les indemniser suite à un trouble manifestement illicite ou à l’existence de tout autre obligation. Ce faisant, la demande de provision sera également rejetée.

Sur la demande d’expertise :

L’article 145 du Code de procédure civile dispose que les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées en référé à la demande de tout intéressé lorsqu’il existe un motif légitime d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

En l’espèce, Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O] sollicitent à ce titre la désignation d’un expert géomètre en indiquant que l’existence d’un « relarg » nécessite la modification des titres de propriétés et pour ce faire, qu’un géomètre doit être désigné. Sa mission inclurait également l’analyse de la situation d’enclave de leur propriété ; la parcelle AE, [Cadastre 1].

Ils produisent à l’appui de cette demande les mêmes pièces que celles énoncées précédemment.

En réponse, Monsieur, [T], [F] s’oppose à la demande d’expertise à titre principal en indiquant qu’il n’est pas démontré un état d’enclavement du bien situé sur la parcelle AE, [Cadastre 1], celle-ci jouxtant la voie publique au niveau de la, [Adresse 9] et que ce ne serait que du fait de Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O] et des choix fait dans l’organisation intérieure du bien qu’une partie de celui-ci soit désormais inaccessible.

En l’état, s’il est effectivement démontré par le constat de Commissaire de Justice en date du 13 décembre 2024 qu’une partie du bien de Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O] est désormais difficile d’accès, la lecture des cadastres produits fait manifestement apparaître que la parcelle AE, [Cadastre 1], propriété des requérants, est effectivement mitoyenne à la voie publique.

Ce faisant, le moyen exposé par Monsieur, [F] tendant à mettre en évidence que l’enclavement d’une partie du bien est le fruit des choix de divisions et de redistribution sur leur propriété par les requérants est opérant.

Ainsi, dans la mesure où l’inaccessibilité d’une partie du bien est pour partie du fait de Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O], bien que la destruction de l’escalier litigieux ait pu y participer, les requérants ne démontrent pas d’un motif légitime à voir une expertise être ordonnée. De plus, il n’est pas démontré que l’expertise sollicitée apporterait aux débats des éléments techniques nouveaux susceptibles d’aider dans la résolution du litige, l’ensemble des éléments nécessaires étant présent et ne nécessitant qu’une interprétation que seul le juge du fond peut mener.

La demande d’expertise sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O], succombant en leurs prétentions, seront condamnés in solidum aux entiers dépens.

Cependant, aucune considération d’équité ne commande de faire droit aux demandes sollicitées au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant par ordonnance, rendue par mise à disposition au greffe, après débats publics, réputée contradictoire, et en premier ressort

CONSTATONS lque Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O] se sont désistés de leurs demandes à l’égard de Madame, [B], [Q], [C],

REJETONS faute de trouble manifestement illicite démontré les demandes de remise en état et de provision formées par Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O],

REJETONS, faute de démonstration d’un motif légitime, la demande d’expertise formée par Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O],

DISONS n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du Code de Procédure Civile,

CONDAMNONS Madame, [W], [E] et Monsieur, [Z], [O] aux entiers dépens,

AINSI FAIT ET PRONONCÉ CE JOUR

LE GREFFIER LA PRESIDENTE

La République Française mande et ordonne à tous huissiers sur ce requis de mettre la présente décision à exécution aux Procureurs Généraux et aux Procureurs de la République près les Tribunaux Judiciaires d’y tenir la main, à tous les commandants et officiers de la force publique de prêter main forte lorsqu’ils en seront légalement requis.

En foi de quoi la présente décision a été signée sur la minute par le président et le greffier du Tribunal.

La présente grosse certifiée conforme a été signée par le greffier du Tribunal Judiciaire d’AIX-EN-PROVENCE