TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître AUDINOT

Madame [P]

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/10920 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6N3Z

N° MINUTE :

5 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 10 juillet 2025

DEMANDEURS

Madame [Z] [R],

Monsieur [M] [N],

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître AUDINOT, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G674

DÉFENDERESSE

Madame [O] [P],

demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 09 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 10 juillet 2025 par Eloïse CLARAC, Juge assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 10 juillet 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/10920 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6N3Z

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er février 2022, Mme [O] [P] a donné à bail à M. [M] [N] et Mme [Z] [R] un appartement meublé à usage d’habitation situé au [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 1 320 euros outre 200 euros de provision sur charges. Le contrat prévoit également le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 2 640 euros.

Les lieux ont été restitués, un état des lieux de sortie amiable contradictoire a été dressé le 22 août 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 13 novembre 2024, M. [M] [N] et Mme [Z] [R] ont fait assigner Mme [O] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir sa condamnation à leur payer les sommes suivantes :

-1 125 euros au titre du solde du dépôt de garantie,

-3 168 euros au titre des intérêts,

-312,69 euros au titre des charges locatives trop-perçues, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

-239 euros au titre de la réparation indûment mise à leur charge, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

-2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Appelée à l’audience du 20 décembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi, à la demande des parties, pour leur permettre de mettre le dossier en état d’être jugé, pour être finalement retenue à l’audience du 9 avril 2025.

A l’audience du 9 avril 2025, M. [M] [N] et Mme [Z] [R], représentés par leur conseil, ont déposé des conclusions, dont ils ont demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles ils demandent au juge de condamner Mme [O] [P] à leur payer les sommes suivantes :

-1 125 euros au titre du solde du dépôt de garantie,

-3 168 euros au titre des intérêts arrêté au mois d’octobre 2024 inclus,

-355,78 euros au titre des intérêts produits par la somme de 508,26 euros restituée le 9 mai 2023, arrêté au mois d’octobre 2024 inclus,

-173,15 euros au titre des intérêts produits par la somme de 508,26 euros restituée le18 décembre 2023, arrêté au mois d’octobre 2024 inclus,

-234,24 euros au titre des charges locatives trop-perçues, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

-239 euros au titre de la réparation indûment mise à leur charge, avec intérêt au taux légal à compter de la présente décision,

-2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Mme [O] [P] comparaît en personne, elle a déposé des conclusions, dont elle a demandé le bénéfice de lecture, aux termes desquelles elle a sollicité le rejet de l’ensemble des demandes de M. [M] [N] et Mme [Z] [R] et leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 685 euros au titre de la remis en état de l’appartement, les factures impayés, le loyer restant dû, et la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour l’exposé des moyens développés par chacune des parties, il sera renvoyé aux écritures qu’elles ont soutenues oralement à l’audience du 9 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 455 alinéa 1 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Il sera rappelé que les demandes de « donner acte », de « constater » ou de « dire et juger » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans le présent jugement.

Sur la demande en paiement au titre de la restitution du dépôt de garantie

Selon l’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.

Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire.

A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard.

Il ressort de ces dispositions qu’il incombe au bailleur de justifier des sommes qu’il entend retenir.

— sur le loyer

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que des dispositions de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989.

Les locataires sont redevables du loyer jusqu’à la date de restitution des lieux. Mme [O] [P] soutient que le loyer du mois d’août reste dû, soit la somme de 936,76 euros (1320/31 x 22 jours) pour la période du 1er au 22 août 2022. Les locataires ne contestent pas devoir payer le loyer du mois d’août, mais ils soutiennent être redevable de la somme 882,58 euros (766,37 euros au titre du loyer et 116,13 euros au titre des charges récupérables) selon une quittance de loyer reçue. Cette quittance de loyer n’est pas produite, il convient de considérer qu’ils sont redevables de la somme de 936,76 euros.

— sur les charges récupérables

Il ressort des écritures des parties que M. [M] [N] et Mme [Z] [R] ont versé au titre des charges récupérable la somme de 1 200 euros pour la période du 1er février 2022 au 22 août 2022 (203 jours). Il n’y a pas lieu de tenir compte de la somme de 113,16 euros correspondant, selon les demandeurs au prorata des charges dues pour le mois d’août dans la mesure où ils reconnaissent ne pas avoir payer cette somme. Mme [O] [P] justifie du montant des charges récupérables pour l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022 soit la somme de 1 823,15 euros. Cette somme inclus la consommation d’eau froide pour 53,30 euros (index : 128/141) et d’eau chaude pour 232,10 euros (index : 174/196) qui sera examinée dans un second temps. M. [M] [N] et Mme [Z] [R] sont redevables des charges récupérables sur période d’exécution du contrat de bail, soit la somme de 855,24 euros (1 823,15 – 53,30 – 232,10 = 1 537,75 ; 1 537,75 x 203 / 365 = 855,24 euros).

S’agissant de la consommation d’eau, lors des états des lieux d’entrée et de sortie les compteurs ont fait l’objet des relevés suivants : pour l’eau froide : 174/193 et pour l’eau chaude : 128/140. Bien que les valeurs ont, manifestement, été inversées entre les deux compteurs, il convient de tenir compte des valeurs retenus aux états des lieux et de mettre à la charges des locataires la somme de 49,20 euros pour l’eau froide (12m3) et de 200,45 euros pour l’eau chaude (19m3).

Soit la somme totale de 1 104,89 euros (855,24 + 49,20 + 200,45), il ne sera pas tenu compte de la régularisation effectuée sur l’exercice du 01/10/2021 au 30/09/2022, le 13 mars 2023, dans la mesure où Mme [O] [P] ne justifie pas de la part de charges récupérables comprise dans la somme de 157,25 euros.

Mme [O] [P] réclame le paiement de la taxe d’enlèvement des ordures ménagère pour 2022 (101 euros) au prorata de la période d’occupation, soit la somme de 58,57 euros qui doit en réalité être fixée à 56,17 euros (101 x 203 /365). Cette somme sera mise à la charge de M. [M] [N] et Mme [Z] [R] au titre des charges récupérable.

Mme [O] [P] réclame la somme de 301,38 euros au titre de « charges individuelles » détaillées comme suit :

dépenses charges individuelles (29/07/02) : 140,72 euros,

électricité : 83,80 euros,

gaz : 76,86 euros.

Mme [O] [P] ne propose aucun fondement juridique pour justifier cette demande et le contrat de bail ne prévoit pas de dispositions spécifiques relative à ces dépenses. Cependant, il résulte de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des dispositions du décret du 26 août 1987 énonçant limitativement la liste des charges récupérables que les dépenses d’électricité et de gaz ne sont récupérables que lorsqu’elles sont collectives, ce qui n’est pas le cas en l’espèce. Cette demande est donc rejetée.

Mme [O] [P] est donc redevable de la somme de 38,94 euros au titre du trop-perçu de charges récupérables. (1 200 – 1 104,89 – 56,17 = 38,94 euros).

— sur les dégradations locatives et l’entretien du logement

Mme [O] [P] réclame les sommes suivantes au titre des réparations locatives :

—  506 euros 40% réparation du placard (devis de 1 265 euros),

—  100 euros de frais de nettoyage (literie),

—  76,13 euros pour des affaires endommagées ou manquantes.

En application des dispositions de l’article 7 c) et d) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

C’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Cette preuve peut être apportée par tous moyens et notamment par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement.

Il résulte de la comparaison des états des lieux que la penderie de la chambre comprend 6 portes coulissantes qui ont été « refaite pour la location. Portes et coulissant neufs ». Il est cependant ajouté que la penderie est en état d’usage, que des traces sur les portes et les rails sont visible. Il est encore précisé « bien faire attention coulisse par le milieu ». A l’état des lieux de sortie, la penderie est qualifiée de « penderie fixe bricolée » et il est mentionné qu’elle est dégradée, que les portes coulissent très mal et sortent de leur rail. Il résulte de ces éléments que les portes de la penderie présentaient une certaine fragilité et il n’est pas justifiée qu’elles avaient été refaites à neuf avant la location. De sorte que le fait que les portes coulissent mal et sortent de leur rail ne peut être imputé aux locataires.

S’agissant des frais des nettoyages, s’il incombe aux locataires de restituer les lieux nettoyés, il ne résulte pas de l’état des lieux de sortie un appartement dans état de saleté particulier. Les photographies et remarques envoyées par Mme [O] [P] après la restitution des lieux ne peuvent venir établir un manquement des locataires. Il appartenait à cette dernière d’assister à l’état des lieux contradictoire si elle voulait pouvoir faire consigner des remarques.

S’agissant du canapé, il est indiqué à l’état des lieux d’entrée qu’il est propre mais comprend des auréoles et que deux boutons sont manquants, à l’état des lieux de sortie il est simplement indiqué 3 boutons manquants, les photographies ne permettent pas de constater un état différent de celui de l’état des lieux d’entrée, il n’y a donc pas lieu de mettre à la charge des locataires son nettoyage.

S’agissant du linge de maison, il est relevé à l’état des lieux de sortie :

Alaise

tâches

couette

quelques tâches

oreillers

jaunis

protection oreillers

jaunis

matelas

Auréoles

torchons

OK (à l’inventaire)

alors qu’il était en bon état lors de l’entrée dans les lieux. En l’absence de devis ou de facture, les frais de nettoyage de la literie seront évalués à 75 euros.

Tous les rideaux étant en état d’usage et sales lors de l’entrée des lieux, il n’y a pas lieu de les remplacer aux frais des locataires, étant précisé que l’état des lieux de sortie ne mentionne rien sur leur état au 22 août 2022.

Il y a lieu d’écarter aussi les frais pour une ampoule manquante, et la prise de la chambre, en l’absence de remarque en ce sens à l’état des lieux mais également pour le remplacement de la passoire qui n’apparaît pas à l’inventaire. S’agissant de la robinetterie, il était indiqué mitigeur abîmé sur le dessus à l’état des lieux d’entrée et il est mentionné « renfort cassé à une des extrémité » pour le « flexible + douchette baignoire » aucune dégradation n’est établie. Cette réparation ne peut donc être imputés aux locataires.

En revanche, il résulte de la comparaison des états des lieux que la plaque du micro-onde est manquante et la poignée de la cocotte-minute cassée, en l’absence de devis ou de facture, les sommes de 20 euros pour la plaque du micro-onde et de 10,21 euros pour le couvercle de la cocotte-minute seront mis à la charge des locataires.

S’agissant de la réparation du lave-vaisselle, la facture de 239 euros dont il est demandé le remboursement, n’est pas versée aux débats bien que Mme [O] [P] ne conteste pas l’avoir reçu. Aucun élément ne permet donc d’apprécier à qui les frais doivent être imputé, étant en outre précisé que les locataires ne justifient pas non plus avoir sollicité leur bailleresse avant d’engager ces frais. Ainsi, la somme de 89 euros sera mise à la charge de Mme [O] [P] comme elle le propose.

Ainsi, M. [M] [N] et Mme [Z] [R] sont redevables de la somme de 105,21 euros au titre des réparations locatives. Et Mme [O] [P] de la somme de 89 euros au titre de son obligation de délivrance.

— sur les comptes entre les parties

Selon l’article 1347 du code civil, la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, les comptes entre les parties s’établissent comme suit :

— Mme [O] [P] est redevable des sommes suivantes :

2 640 euros au titre du dépôt de garantie,

38,94 euros au titre du trop-perçu de charges récupérables,

89 euros au titre de la réparation du lave-vaisselle,

— M. [M] [N] et Mme [Z] [R] sont redevables des sommes suivantes :

936,76 euros au titre des loyers (prorata de la mensualité d’août 2022),

105,21 euros au titre des réparations locatives.

La somme de 1 598,03 euros devait donc être restituée (les sommes de 38,94 euros et de 89 euros devant être écartées du calcul lié à la restitution du dépôt de garantie).

Il n’est pas contesté que la somme de 1 514,52 euros a déjà été restituée aux locataires (882,58 euros + 508,26 euros le 9 mai 2023 + 123,68 euros le 18 décembre 2023).

Mme [O] [P] est donc redevable de la somme de 83,51 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie et n’était pas légitime à retenir la totalité du dépôt de garantie. Il doit donc être tenu compte d’une pénalité de 132 euros (10% de 1 320 euros, dernier loyer non contesté) par mois de retard.

Cette pénalité ne sera toutefois appliquée que jusqu’à la délivrance de l’assignation pour ne pas faire supporter au bailleur la durée de la procédure judiciaire, laquelle ne lui est pas entièrement imputable. La liquidation de la pénalité fait ainsi ressortir une somme de 3 300 euros (132 euros sur 25 mois du 22 octobre 2022 (deux mois après la restitution des lieux) au 13 novembre 2024, date de l’assignation).

En conséquence, Mme [O] [P] sera condamnée à payer à M. [M] [N] et Mme [Z] [R] la somme de 3 511,45 euros. (83,51 + 3 300 + 38,94 + 89)

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En application de ces dispositions, les parties supporteront chacune la moitié des dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de ne pas accorder d’indemnisation au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Mme [O] [P] à verser à M. [M] [N] et Mme [Z] [R] une somme de 3 511,45 euros décomposée comme suit :

—  83,51 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie,

—  3 300 euros au titre de la majoration, qui ne portera pas intérêts au taux légal,

—  38,94 au titre du trop-perçu de charges récupérables,

—  89 euros au titre de l’obligation de délivrance,

REJETTE les demandes en paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE M. [M] [N] et Mme [Z] [R], d’une part, et Mme [O] [P] à supporter chacun la moitié des dépens,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection