COUR D’APPEL DE BASTIA

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

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N° du dossier : N° RG 23/01144 – N° Portalis DBXH-W-B7H-C4MD

N° de Minute :

JUGEMENT DU 14 Novembre 2024

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COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS ET DU PRONONCE DU DELIBERE:

M. LOBRY, Vice-Président, siégeant en qualité de Juge unique.

Assisté lors des débats et lors du prononcé de Madame CHIMINGERIU,

Débats à l’audience publique du :12 Septembre 2024

JUGEMENT: réputé contradictoire mis en délibéré, rendu par mise à disposition au greffe le 14 Novembre 2024 et signé par M. LOBRY et Madame CHIMINGERIU

ENTRE :

S.D.C. des copropriétaires de la Résidence “[Adresse 1], représenté par son Syndic en exercice, la SAS ORGANIGRAM, immatriculée au RCS d’AJACCIO sous le numéro 046 320 2016, dont le siège social est à [Adresse 2], elle-même prise en la personne légal en exercice,

Rep/assistant : M^e Sebastien LOVICHI, avocat au barreau d’AJACCIO

D’UNE PART,

ET :

Madame [I] [U], demeurant [Adresse 3]

Non comparante ni représentée

D’AUTRE PART,

Le 14 novembre 2024

1 copie exécutoire à M^e Sebastien LOVICHI

1 expedion à Madame [I] [U]

1 copie dossier

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Se prévalant d’impayés au titre des charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Organigram, a fait assigner, par acte du 11 octobre 2023, Mme [I] [U] devant la présente juridiction afin de la voir condamnée à lui payer les sommes qu’il estime lui être dues.

Aux termes de son assignation, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Organigram, sollicite plus particulièrement du tribunal, au visa des articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965, de :

— Constater que les comptes de la copropriété et le budget prévisionnel 2023 ont été approuvés lors des différentes assemblées générales des copropriétaires et n’ont fait l’objet d’aucune contestation,

— Constater que les mises en demeures adressées sont demeurées infructueuses,

— Constater que cette situation d’impayés est extrêmement préjudiciable pour la copropriété,

En conséquence,

— Juger les appels de charges prévus au budget prévisionnel 2023 désormais exigibles,

— Condamner Mme [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], la somme de 16 053,51 euros au titre des charges de copropriété impayées au 5 septembre 2023 et ce outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 28 juin 2023,

— Condamner Mme [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], la somme de 2 000 euros au titre du préjudice subi par la copropriété consécutif à la résistance abusive dont il est fait preuve,

— La condamner au paiement d’une somme de 2 500 euros au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens d’instance,

— Juger n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Mme [U] n’a pas constitué avocat.

La clôture est intervenue le 15 mai 2024 conformément à l’ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état.

L’affaire a été retenue à l’audience du 12 septembre 2024 et mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIVATION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Mme [U] a été régulièrement assignée selon les modalités prévues par l’article 656 du code de procédure civile.

Il sera donc statué au fond et la présente décision sera réputée contradictoire, celle-ci étant susceptible d’appel.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété et des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Conformément à l’article 5 de cette même loi, dans le silence ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes, tant générales que spéciales, afférente à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties, telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistante, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation.

L’article 10-1 de cette même loi dispose quant à lui que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné notamment les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

L’article 14-1 de cette même loi dispose que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des corpropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent.

Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes.

La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

Ne sont pas compris dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

En application de l’article 19-2 de cette même loi, à défaut de versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Il résulte enfin de l’article 1353 du code civil que c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et, réciproquement, à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Organigram, produit, au soutien de sa demande :

— Les appels de fonds sur la période courant du 1er trimestre 2021 au 31 décembre 2023.

— Les procès-verbaux des assemblées générales des 21 septembre 2020,30 août 2021, 24 mai 2022 et 22 juin 2023 portant approbation des comptes relatifs aux exercices antérieurs et du budget prévisionnel de l’exercice à venir.

— Une lettre de mise en demeure en date du 28 juin 2023 invitant Mme [U] à s’acquitter de sa dette d’un montant de 13 925,32 euros, avec AR du 4 juillet 2023.

— Un relevé de compte actualisé au 5 septembre 2023 faisant état d’un total à payer de 16 053,51 euros.

Ces éléments permettent d’établir la réalité tant dans son principe que dans son montant d’une créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1] à l’égard de Mme [U] relative à des arriérés de charges de copropriété et des frais de mise en demeure à hauteur, en l’état du dernier relevé de compte actualisé produit, de 16 053,51 euros.

Mme [U] échouant à faire la preuve de ce qu’elle se serait libérée, même partiellement, de son obligation dans la mesure où elle est défaillante dans le cadre de la présente instance, elle sera condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal sur la somme de 13 925,32 euros à compter du 4 juillet 2023, correspondant à la réception de la mise en demeure portant sur cette somme, et à compter du 11 octobre 2023, correspondant à la date de l’assignation, pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1344-1 du code civil.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

Il y a seulement lieu de constater que le syndicat des copropriétaires ne produit aucune pièce de nature à établir que l’absence de paiement de Mme [U] serait constitutive d’une résistance abusive, laquelle suppose de démontrer la mauvaise foi du débiteur, étant par ailleurs rappelé que l’intérêt au taux légal constitue le mode d’indemnisation normal du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Mme [U], partie perdante, sera condamnée aux entiers dépens.

Partie perdante et tenue aux dépens, Mme [U] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Organigram, une somme qu’il est équitable de fixer à 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire reste de droit, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, assorti de droit de l’exécution provisoire,

Condamne Mme [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Organigram, la somme de 16 053,51 euros avec intérêts au taux légal sur la somme de 13 925,32 euros à compter du 4 juillet 2023 et à compter du 11 octobre 2023 pour le surplus,

Déboute le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Organigram, de sa demande au titre de la résistance abusive,

Condamne Mme [I] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la société Organigram, la somme de 1 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Mme [I] [U] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE JUGE