02 Décembre 2025

AFFAIRE :

S.C.I. [Adresse 12]

C/

S.A.R.L. [Adresse 10]

N° RG 25/01583 – N° Portalis DBY2-W-B7J-IA3V

Assignation à jour fixe :28 Juillet 2025

Demande d’exécution de travaux, ou de dommages-intérêts, formée par le maître de l’ouvrage contre le constructeur ou son garant, ou contre le fabricant d’un élément de construction

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ANGERS

1ère Chambre

JUGEMENT

JUGEMENT DU DEUX DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

S.C.I. [Adresse 12]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représentant : Maître Céline LEROUGE de la SELARL ABLC AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau D’ANGERS

DÉFENDERESSE :

S.A.R.L. [Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Maître Jean philippe MESCHIN de la SELAFA CHAINTRIER, avocats au barreau de SAUMUR

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président

Assesseur : Claire SOLER, Vice-Présidente

Assesseur : Anne-Laure BRISSON, Vice-présidente

Greffier : Valérie PELLEREAU, Greffière

L’affaire a été débattue publiquement à l’audience du 07 Octobre 2025, devant ces trois magistrats précités qui ont ensuite délibéré.

A l’issue de l’audience, le Président a fait savoir aux parties que le jugement serait rendu le 02 Décembre 2025.

JUGEMENT du 02 Décembre 2025

rendu à cette audience par mise à disposition au Greffe (en application

de l’article 450 alinéa 2 du Code de Procédure Civile)

signé par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, et par Valérie PELLEREAU, Greffière.

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile immobilière [Adresse 12] est propriétaire d’un immeuble situé au numéro [Adresse 1] à [Localité 5], mitoyen avec un bâtiment situé au numéro 20 de la même rue, ayant été rénové pour être transformé en restaurant. Depuis lors, la SCI [Adresse 12] se plaint de subir des troubles de voisinage en provenance du conduit d’extraction des fumées dudit restaurant se situant à proximité des fenêtres et vélux de son bien immobilier.

Par requête parvenue au greffe du tribunal judiciaire d’Angers le 23 juillet 2025, la société [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal, a sollicité l’autorisation d’assigner à jour fixe, en application de l’article 840 du code de procédure civile, la société à responsabilité limitée (SARL) [Adresse 8] aux fins, notamment, de la voir condamnée à procéder à la mise en conformité du conduit d’extraction de fumées litigieux.

Par ordonnance du 23 juillet 2025, le président du tribunal judiciaire d’Angers a autorisé la société [Adresse 12] à assigner à jour fixe la société La maison du Quai pour l’audience du 12 août 2025.

Par acte signifié le 28 juillet 2025, la société [Adresse 11] [Adresse 6] Carmes a fait assigner la société [Adresse 8] aux fins de voir ordonnée, au visa de l’article 1253 du code civil et sous astreinte de 500 euros par jour à compter du prononcé de la décision, la démolition du conduit d’extraction à titre principal, ou sa mise en conformité avec les préconisations de l’architecte des bâtiments de France à titre subsidiaire, outre la condamnation de son adversaire à lui payer la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens de l’instance.

Dans le cadre de son assignation, la société [Adresse 12] expose que le conduit d’extraction des fumées du restaurant La Maison du Quai ne respecte pas les normes sanitaires en vigueur au regard de la configuration des lieux, ce qui a été, selon justificatif produit, confirmé par constat de la mairie d'[Localité 5], et génère des nuisances olfactives, sonores, et esthétiques dans un site patrimonial protégé pour être situé au cœur historique de la ville. Elle fait valoir que la défenderesse n’a pas respecté le délai qui lui était imparti pour réaliser des travaux d’habillage du conduit conformément aux prescriptions de l’architecte des bâtiments de France (ABF) dans les trois années ayant suivi le permis de construire modificatif qu’elle a obtenu le 7 juin 2022.

Par conclusions récapitulatives adressées par voie électronique le 10 septembre 2025, la demanderesse maintient, non plus au seul visa de l’article 1253 du code civil mais également des articles 63-1 du règlement sanitaire départemental et 480-1 du code de l’urbanisme, les prétentions principale, subsidiaire et accessoires formulées dans son assignation, sollicitant, de plus, du tribunal qu’il déboute la défenderesse de l’ensemble de ses demandes reconventionnelles.

Au soutien de sa demande en démolition ou de mise aux normes du conduit d’extraction des fumées du restaurant, la société [Adresse 12] allègue avoir diligenté en vain, durant trois années, des tentatives amiables aux fins de voir la situation être régularisée par la société [Adresse 8]. Elle met en exergue la mauvaise foi de la défenderesse qui se retrancherait derrière le fait que l’ABF n’aurait pas formulé de prescription quant au conduit d’extraction, soulignant que seul le dernier avis en date de l’ABF, établi le 24 février 2023, a été produit par cette dernière alors que celui-ci venait en réponse à une troisième demande de permis de construire modificatif. En tout état de cause, sa demande en démolition du conduit peut, selon elle, parfaitement être ordonnée, sur le fondement des articles L. 480-1 et suivants du code de l’urbanisme et au vu du constat d’huissier qu’elle a fait dresser, au motif que la société La Maison du Quai n’a pas respecté les règles d’urbanisme ni les prescriptions de l’ABF.

En réponse aux moyens soulevés par la défenderesse, et s’agissant de l’irrecevabilité invoquée par cette dernière pour défaut de son droit d’agir et, plus précisément, de sa qualité de propriétaire, la société [Adresse 12] indique produire une attestation d’acte d’acquisition de son immeuble et dûment justifier de son occupation. Elle se fonde, par ailleurs, sur les dispositions des articles 844 et 779 du code de procédure civile pour solliciter le débouté de la demande de la société [Adresse 8] tendant à renvoyer l’affaire devant le juge de la mise en état. Elle indique que l’urgence sous-tendant la procédure à jour fixe ne peut être remise en cause par cette dernière en ce que celle-ci a, précisément, déjà été appréciée par le président du tribunal judiciaire l’ayant autorisé à y recourir. Au fond, sur le fait que ce ne serait pas le conduit d’extraction des fumées qui devrait être à au moins 8 mètres de son immeuble mais la bouche de rejet de l’air en étant extrait, elle renvoie aux préconisations contraires du règlement sanitaire départemental prévalant dans le Maine-et-[Localité 9] et aux courriers de la mairie ayant exhorté la défenderesse à s’y conformer suivant constats sur site de l’inspecteur de salubrité.

Par conclusions en défense signifiées par voie électronique le 6 octobre 2025, la société La Maison du Quai demande au tribunal, dans son dispositif (dont il est à préciser que l’ordre y étant donné à ses prétentions diffère de celui figurant dans le développement de ses prétentions et moyens mais sera seul retenu conformément au deuxième alinéa de l’article 768 du code de procédure civile), à titre principal, de « rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires », de considérer qu’il n’y a aucune urgence justifiant le maintien de la procédure à jour fixe, et, en conséquence, de renvoyer l’affaire devant le juge de la mise en état, de déclarer la société [Adresse 12] irrecevable et mal fondée en toutes ses demandes et de l’en débouter, et, à titre subsidiaire, de surseoir à statuer dans l’attente de la réalisation des travaux. La défenderesse sollicite, en outre, la condamnation de la société [Adresse 12] à lui payer la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELAS Chaintrier avocats, conformément aux dispositions de l’article 699 du même code.

Au soutien de ses prétentions principales, la défenderesse avance que la société [Adresse 12] n’allègue ni ne revendique aucune urgence justifiant le maintien de la procédure à jour fixe, de sorte que l’examen de la présente affaire doit, selon elle, être renvoyé devant le juge de la mise en état par application des dispositions des articles 844, 761, 779 et 788 du code procédure civile. S’agissant des irrecevabilités qu’elle soulève, elle fait valoir que la demanderesse n’aurait pas qualité à agir à défaut de justifier de sa qualité de propriétaire et que, n’occupant pas les locaux, elle n’est de ce fait pas fondée à se prévaloir d’un trouble anormal de voisinage, lequel, pour être attaqué en justice, doit être précédé d’une tentative de conciliation sauf dispense prévue par l’article 750-1 du code de procédure civile. Or elle estime que ses courriers à la mairie et autres mises en demeure ne satisfont pas aux exigences de l’alinéa 1er dudit article 750-1, qui vise les mesures spécifiques tendant à la résolution amiable du litige, sans qu’elle ne justifie d’aucun élément ni fait nouveau permettant de caractériser l’urgence manifeste exigée par le 3° de l’alinéa 2 cet article 750-1 alors qu’elle dénonce ces nuisances depuis le mois d’avril 2023. Par ailleurs, s’agissant du trouble allégué, la défenderesse soutient que la seule obligation qu’elle méconnaît actuellement tient seulement au fait que l’habillage du conduit litigieux n’ait effectivement pas été réalisé, le règlement sanitaire départemental n’imposant, selon elle, une distance minimale qu’entre un local et la bouche d’extraction du conduit, non le conduit lui-même, sans que la société [Adresse 12] ne démontre le non-respect de cette distance. Enfin, les nuisances olfactives et sonores dénoncées ne sont, à son sens, pas démontrées puisqu’un autre restaurant se situe à proximité de l’immeuble dont la demanderesse est propriétaire, pouvant tout aussi bien en être à l’origine.

Pour fonder sa demande subsidiaire de sursis à statuer, la société [Adresse 8] confirme qu’il résulte d’un courrier électronique des services de la ville d'[Localité 5] en date du 29 juillet 2025 que le permis de construire qu’elle avait obtenu est à ce jour caduc de sorte que pour réaliser quelques travaux que ce soit, elle devra déposer une nouvelle déclaration préalable de travaux avec tous les délais s’ensuivant. Elle fait toutefois valoir sur ce point avoir déjà sollicité une entreprise pour modifier, dans un premier temps, la sortie d’extraction de la gaine de ventilation du conduit litigieux, les travaux devant être réalisés les 8 et 9 octobre 2025.

À l’audience du 7 octobre 2025, le tribunal a autorisé chaque partie, dans des délais qu’il a fixés, à produire une note en délibéré relativement aux travaux indiqués par la société La Maison du Quai comme étant en cours de réalisation suivant un devis déjà réalisé, et ce en vue d’un éventuel désistement d’instance en cas de satisfaction de la demanderesse à l’issue desdits travaux.

Conformément aux délais leur ayant été respectivement impartis, la défenderesse indique, aux termes d’une note en délibéré transmise par voie électronique le 24 octobre 2025 avec constat de commissaire de justice à l’appui, avoir fait réaliser des travaux ayant permis d’écarter le conduit litigieux, initialement mesuré par constat produit par la société [Adresse 12] à 4,51 mètres de la limite de propriété de cette dernière, à une distance de 3,90 mètres de sorte que l’éloignement de la fenêtre du velux de l’immeuble dont cette dernière est propriétaire en est désormais distante de 8,41 mètres.

Par une note en délibéré transmise par voie électronique en date du 12 novembre 2025, la demanderesse réplique n’en pas moins maintenir ses demandes en ce que les nuisances s’avèrent, selon elle, non seulement persistantes après les travaux ainsi réalisés, mais majorées. En effet, et en premier lieu, il lui semble que si la distance de 8 mètres est désormais respectée vis-à-vis du vélux, il n’en irait pas de même par rapport aux autres fenêtres de son immeuble. De plus, et surtout, elle considère que le conduit d’extraction posé ne respecte pas la norme « NF DTU 24.1 » imposant en sortie de toiture une hauteur de 40 centimètres au-dessus du faîtage alors qu’en l’espèce la diminution de la hauteur du conduit génère un préjudice complémentaire puisque, selon elle, la bouche d’extraction est à présent dirigée directement vers le velux, si bien que toutes les fumées et odeurs arrivent directement sur celui-ci. La société [Adresse 12] souligne, en tout état de cause, que la pérennité desdits travaux n’est pas acquise puisqu’en dépit du classement de l’immeuble en zone protégée, ceux-ci ont été réalisés sans dépôt d’une déclaration préalable de travaux ni aval de l’ABF (dont elle rappelle que les précédents avis n’ont toujours pas été versés en procédure).

MOTIVATION

Sur la contestation du bienfondé de la présente procédure à jour fixe soulevée par la défenderesse et sa demande de renvoi devant le juge de la mise en état La procédure de l’assignation à jour fixe est régie par les articles 840 à 844 du code de procédure civile. Ainsi, le premier alinéa de l’article 840 prévoit-il que dans les litiges relevant de la procédure écrite ordinaire, le président du tribunal judiciaire peut, en cas d’urgence, autoriser le demandeur, sur sa requête – devant, notamment, exposer les motifs de l’urgence – à assigner le défendeur à jour fixe devant le tribunal judiciaire. Selon les précisions apportées par l’article 844, le jour de l’audience, le président s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. Si le défendeur a constitué avocat, l’affaire est plaidée sur-le-champ en l’état où elle se trouve, même en l’absence de conclusions du défendeur ou sur simples conclusions verbales. En cas de nécessité, le président de la chambre peut user des pouvoirs prévus à l’article 779 ou renvoyer l’affaire ne lui paraissant pas en état devant le juge de la mise en état.

L’ordonnance autorisant l’assignation à jour fixe rendue en application de l’article 840 susmentionné constitue une mesure d’administration judiciaire qui, comme telle, est insusceptible de tout recours.

En l’espèce, le président du tribunal judiciaire d’Angers, par ordonnance en date du 23 juillet 2025, a autorisé la société [Adresse 12] à assigner à jour fixe la société [Adresse 8] à l’audience du 7 octobre 2025. Il a, ce faisant, apprécié l’urgence sous-tendue dans la requête formée à cette fin par la demanderesse, qu’il a, par son ordonnance, souverainement constatée.

Le tribunal, qui n’a pas à revenir sur une telle appréciation, a constaté à l’audience du 7 octobre 2025 que le défendeur avait été mis en état de conclure avant celle-ci, en l’espèce la veille. S’il a autorisé la production de deux notes en délibéré comme le lui permettent les dispositions combinées des articles 445 et 442 du code de procédure civile, il a considéré que le principe du contradictoire avait été dûment respecté et que l’affaire était en état d’être retenue puis mise en délibéré.

Par conséquent, au vu de ce qui précède, la demande de renvoi à la mise en état formulée par la défenderesse sera rejetée.

Sur les irrecevabilités soulevées par la société La Maison du QuaiIl appartient au juge de trancher le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables et de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée, conformément aux deux premiers alinéas de l’article 12 du code de procédure civile.

Constitue une fin de non-recevoir tout moyen tendant à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, comme en dispose l’article 122 du code de procédure civile qui en énumère une liste non exhaustive. Conformément aux articles 123 et 124 du même code, celui qui l’invoque peut le faire en tout état de cause – à moins qu’il en soit disposé autrement et sauf la possibilité pour le juge de le condamner à des dommages et intérêts s’il s’avérait s’être abstenu, dans une intention dilatoire, de les soulever plus tôt -, et n’a, par ailleurs, pas à justifier d’un grief. La fin de non-recevoir doit être accueillie alors même que l’irrecevabilité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

En l’espèce, la défenderesse soulève deux fins de non-recevoir : l’une tirée du défaut de tentative préalable de mode amiable de résolution du conflit, et l’autre du défaut de droit d’agir de la demanderesse.

S’agissant de la fin de non-recevoir soulevée pour défaut de tentative préalable de mode amiable de résolution du conflit, il ressort des dispositions de l’article 750-1 du code de procédure civile que toute demande en justice relative à un trouble anormal de voisinage doit, à peine d’irrecevabilité que le juge peut prononcer d’office, être précédée d’une tentative, au choix des parties, de conciliation menée par un conciliateur de justice, de médiation, ou de procédure participative. Les parties n’en sont dispensées que dans l’un des cinq cas énumérés par ledit article, et notamment, ainsi que le prévoit le 3° de son second alinéa, si l’absence de recours à l’un de ces modes de résolution amiable est justifiée par un motif légitime tenant soit à l’urgence manifeste, soit aux circonstances de l’espèce rendant impossible une telle tentative ou nécessitant qu’une décision soit rendue non contradictoirement, soit à l’indisponibilité de conciliateurs de justice entraînant l’organisation de la première réunion de conciliation dans un délai supérieur à trois mois à compter de la saisine d’un conciliateur – le demandeur devant justifier par tout moyen de la saisine et de ses suites.

En l’espèce, les courriers adressés par les occupants de l’immeuble appartenant à la société [Adresse 12] à la mairie d'[Localité 5], dont les réponses sont versées en pièces n° 2 et 3 de la société [Adresse 12], ou les courriers adressés par le conseil de cette dernière à la défenderesse le 2 juin 2025, puis, à son conseil, le 27 août 2025 (pièces n° 5 et 10 de la société [Adresse 12]) ne sauraient être constitutifs d’un des modes de résolution amiable de conflit visés à l’article 750-1 du code de procédure civile.

Or la demanderesse ne justifie pas pouvoir prétendre de l’une des dispenses prévues audit article.

En effet, l’urgence à ce qu’une cause soit entendue par un tribunal, ayant été retenue par le président du tribunal de céans pour autoriser l’assignation à jour fixe, ne saurait être assimilée à une urgence manifeste empêchant de faire précéder l’assignation d’une tentative de résolution amiable du litige.

La société [Adresse 12] dénonce depuis le mois d’avril 2023 des troubles du voisinage liés aux fumées se dégageant du conduit d’extraction du restaurant [Adresse 7] qui serait situé à une distance non réglementaire des fenêtres de l’immeuble dont elle est propriétaire.

Or aucun élément nouveau justifiant une urgence manifeste telle qu’elle n’ait pu faire précéder sa demande en justice d’une tentative de mode amiable de résolution du conflit l’opposant à la société La Maison du Quai n’est, depuis lors, intervenu.

Dès lors, et sans qu’il ne soit besoin d’examiner l’autre fin de non-recevoir tenant à un défaut d’intérêt à agir de la demanderesse soulevée par la société [Adresse 8], ni les demandes au fond de cette dernière, la demanderesse sera déclarée irrecevable en ses demandes.

Sur les demandes accessoiresAux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, la défenderesse, partie succombante, sera tenue à prendre à sa charge les dépens.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, l’équité commande de débouter chacune des parties de sa demande de condamnation à ce titre de l’autre partie, et de laisser à la charge respective de chacune d’elle les frais qu’elles ont personnellement engagés.

PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,

Statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la société à responsabilité limitée La maison du Quai de sa demande tendant au renvoi de la présente affaire devant le juge de la mise en état ;

DÉCLARE irrecevables l’ensemble des demandes au fond formées par la société civile immobilière [Adresse 12] pour défaut de tentative de résolution amiable du litige l’opposant à la société à responsabilité limitée [Adresse 8] ;

CONDAMNE la société civile immobilière [Adresse 12] aux dépens ;

REJETTE la demande respectivement formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile par la société civile immobilière [Adresse 12] et par la société à responsabilité limitée La maison du Quai et DIT que chacune des parties conservera à sa charge les frais non compris dans les dépens respectivement exposés par leurs soins.

Jugement rendu par mise à disposition au Greffe le DEUX DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ, par Yannick BRISQUET, Premier Vice-Président, assisté de Valérie PELLEREAU, Greffière, lesquels ont signé la minute du présent Jugement.

LE GREFFIER LE PRESIDENT