TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AJACCIO

N° RG 25/00146 – N° Portalis DBXH-W-B7J-DETC NAC : 72Z

N° de Minute : 25/

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 JUILLET 2025

MAGISTRAT : Julien DEGUINE, Premier Vice-Président

GREFFIER : Gil CHIMINGERIU

Débats à l’audience publique du : 10 juin 2025

Entre

SARL CORSICA PROJECT, Société à responsabilité limitée au capital de 1 000,00 €

immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 918 671 645, dont le siège social est [Adresse 24] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Sarah SENTENAC de la SCP MORELLI MAUREL ET ASSOCIES, avocats au barreau d’AJACCIO

D’une part

Et

MAAF ASSURANCES, SA au capital social de 160.000.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n°542 073 580, dont le siège social est sis, [Adresse 23] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, en qualité d’assureur de la société CORSICA PROJECT

Rep/assistant : M^e Robert TERRAMORSI, avocat au barreau d’AJACCIO

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] prise en la personne de son syndic en exercice, la SARL CENTURY 21 ACTIF IMMOBILIER, Société à responsabilité limitée immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° 337 546 980, dont le siège social est [Adresse 8], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette

qualité audit siège

Rep/assistant : M^e Anthony ROSSION-PACINI, avocat au barreau d’AJACCIO

La société AXA France IARD, Société anonyme, inscrite au RCS de [Localité 18], sous le numéro 722 057 460, ayant son siège social sis [Adresse 10], prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié ès qualités audit siège.

Rep/assistant : M^e Joseph SAVELLI, avocat au barreau d’AJACCIO

La SCI THECOM, Société civile immobilière, immatriculée au RCS d’AJACCIO sous le n° 492 211 560 dont le siège social est [Adresse 8] (France), prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

Rep/assistant : Maître Marc MAROSELLI de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocats au barreau d’AJACCIO

MAAF ASSURANCES, SA au capital social de 160.000.000 €, immatriculée au RCS de [Localité 19] sous le n°542 073 580, dont le siège social est sis, [Adresse 16] et prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, en qualité d’assureur de la société THECOM

Rep/assistant : Maître Marc MAROSELLI de la SCP ROMANI CLADA MAROSELLI ARMANI, avocats au barreau d’AJACCIO

Monsieur [T] [D] [H], lequel a élu domicile à l’agence [Adresse 15] à [Localité 14]

Madame [Y] [L] [J] [V] demeurant [Adresse 6] et domiciliée pour la présente procédure à l’agence [Adresse 15] à [Adresse 13] [Localité 1]

Madame [E], [W] [V] demeurant [Adresse 5]) et domiciliée pour la présente procédure à l’agence [Adresse 15] à [Adresse 13] [Localité 1]

Monsieur [B] [O] [V] demeurant [Adresse 11]) et domicilié pour la présente procédure à l’agence [Adresse 15] à [Adresse 13] [Localité 1]

Rep/assistant : M^e Marie ROSSI, avocat au barreau d’AJACCIO

Madame [N] [R], domiciliée [Adresse 20]

Non comparante ni représentée

INTERVENANT VOLONTAIRE :

La compagnie GENERALI IARD, société anonyme, immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le N° 552 062 663 ayant son siège social sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège.

Rep/assistant : Maître Vanina GENNARI, avocate au barreau de Ajaccio

Rep/assistant : Maître Philippe -Gildas Bernard Avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

La compagnie L’EQUITE, société anonyme immatriculée au RCS de [Localité 21] sous le N° 572 084 697 ayant son siège social, sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège,

Rep/assistant : Maître Vanina GENNARI, avocate au barreau de Ajaccio

Rep/assistant : Maître Philippe -Gildas Bernard Avocat au barreau de Paris, avocat plaidant

D’autre part

le

copies exécutoire avocats /copies service expertise +1 copie dossier

FAITS ET PROCÉDURE

La société CORSICA PROJECT exploite un fonds de commerce dans un local situé au rez-de-chaussée du [Adresse 9], qu’elle a pris à bail auprès de Monsieur [T] [G].

Le 18 août 2024, un dégât des eaux s’y est manifesté en provenance d’un local situé dans un étage supérieur, propriété de la SCI THECOM, et loué au cabinet dentaire de Madame [N] [R].

Cette fuite a provoqué des infiltrations importantes dans les murs et plafonds du local de la société CORSICA PROJECT, qui a été l’objet d’un étaiement, et d’un arrêté de péril.

La société CORSICA PROJECT a déclaré le sinistre à son assureur la société MAAF ASSURANCES, qui a diligenté une expertise amiable laquelle impute le sinistre à la fuite d’une canalisation d’eau privative distribuant un fauteuil dentaire dans le cabinet de Madame [R].

Se plaignant de l’arrêt de son activité commerciale depuis plus de huit mois, la société CORSICA PROJECT a fait assigner à heure indiquée le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] pris en la personne de son syndic la société CENTURY 21 ACTIF IMMOBILIER, la société AXA France IARD son assureur, Madame [N] [R], la société LA MEDICALE son assureur, la SCI THECOM, la société MAAF Assurances en sa qualité d’assureur de la société THECOM et d’elle-même, Monsieur [T] [G], Madame [J] [V], Madame [E] [V] et Monsieur [B] [V] en référé expertise.

Aux termes de son assignation, à laquelle elle se réfère à l’audience du 10 juin 2025, la société CORSICA PROJECT demande d’ordonner une expertise, et d’ordonner la suspension du paiement des loyers à compter du 19 février 2025 et jusqu’à la remise des locaux en état d’être exploités conformément à leur destination commerciale.

Monsieur [T] [G], Madame [J] [V], Madame [E] [V] et Monsieur [B] [V] demandent :

À titre principal,

— débouter la société CORSICA PROJECT de sa demande de suspension du paiement des loyers,

— rejeter la demande d’expertise,

— débouter la société CORSICA PROJECT de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

À titre subsidiaire, prendre acte de leurs protestations et réserves de responsabilité, prescription et garantie,

Dans tous les cas, condamner la société CORSICA PROJECT à leur payer une indemnité de 4000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société THECOM et la société MAAF Assurances demandent de :

— prendre acte de leurs protestations et réserves d’usage,

— constater qu’elles ne s’opposent pas à l’expertise sollicitée,

— compléter la mission de l’expert du chef suivant : « Faire réaliser un sondage des sols dans le local de la SCI THECOM, afin de s’assurer de l’absence d’humidité car aucune mesure d’assèchement n’a été mise en place dans ledit local ».

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], représenté par son syndic, demande au juge des référés de :

— le mettre hors de cause,

— très subsidiairement, lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves,

— en tout état de cause, condamner la société Corsica Project à lui payer une indemnité de 2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La société AXA France IARD, en sa qualité d’assureur Responsabilité Civile du syndicat des copropriétaires, demande au juge des référés de :

— débouter la société CORSICA PROJECT de sa demande d’expertise,

— prononcer sa mise hors de cause,

— condamner la société CORSICA PROJECT à lui payer une idemnité de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— subdisiairement, prendre acte de ses portestations et réserves.

La compagnie Generali IARD et la compagnie l’Equité, intervenante volontaire, sollicitent de :

— prononcer la mise hors de cause de la compagnie Generali,

— recevoir l’intervention volontaire de la compagnie l’Equité aux droits de la compagnie La Médicale,

— juger que l’intervention de la Compagnie l’Equité se fait sous réserves de garanties et de plafonds.

La société MAAF en qualité d’assureur de la société CORSICA PROJECT a constitué avocat et demande de prendre acte de leur protestations et réserves d’usage.

Madame [N] [R] n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile prévoit que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

En l’espèce, le rapport d’expertise du cabinet Polyexpert impute le dégat des eaux « à la fuite d’une canalisation d’alimentation en eau privative et non accessible distribuant un fauteuil dentaire dans le cabinet dentaire CAPORROSSI ».

Il ressort du rapport du même cabinet d’expertise établi pour le compte de la société AXA, en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, que « la cause du sinistre a été identifiée au niveau d’un bouchon sur alimentation d’eau privative non accessible dans le local situé au R+2 exploité par le cabinet dentaire [R] [N] et propriété de la SCI THECOM ; la fuite a été supprimée dès connaissance du sinistre ».

Il est de fait que les mesures prises ont suffi à remédier au sinistre, qui ne s’est plus manifesté depuis lors, de telle sorte que la fermeture provisoire des locaux du [Adresse 7] a été levé par arrêté municipal du 31 janvier 2025.

La cause du sinistre étant connue, et ayant trouvé son remède, la société CORSICA PROJECT ne présente plus d’intérêt légitime à voir déterminer comme elle le demande « l’origine exacte des infiltrations et des désordres », ou « les responsabilités encourues ».

Elle présente en revanche un intérêt à voir établir au contradictoire de Madame [N] [R], de la société L’Equité, de la SCI THECOM, de la société MAAF ASSURANCES en sa qualité d’assureur de la SCI THECOM, et de ses bailleurs, un état des dégâts résultant du sinistre, ainsi que les travaux nécessaires à la parfaite remise en état des lieux, et évaluer son préjudice.

Dès lors en revanche que rien n’indique que les parties communes sont impliquées dans la réalisation du dommage, le syndicat des copropriétaires et son assureur la société AXA FRANCE IARD seront mis hors de cause, de même que la société GENERALI.

Sur la suspension des loyers

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer au preneur la chose et à l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée. Cette obligation n’est toutefois pas de l’essence du contrat, de sorte que les parties sont libres de la restreindre.

Pour solliciter la suspension du paiement des loyers, la société CORSICA PROJECT fait valoir qu’aucun diagnostic électrique ni des équipements électriques n’a été réalisé dans les locaux, et que les travaux de remise en état n’ont pas eu lieu, de sorte que les lieux se trouvent en l’état de l’expertise amiable du 2 avril 2025.

Cependant, il appartient au preneur, s’il entend voir suspendre le paiement des loyers, de rapporter la preuve de l’impossibilité d’exploiter les lieux.

Or, les pièces produites, qui font état d’infiltrations dont il est établi qu’elles ne sont plus d’actualité, l’arrêté de fermeture provisoire ayant été levé, et se limitent à établir que l’installation électrique est, non pas hors d’état de fonctionnement, ou dangereuse, mais dans un état indéterminé, ne suffisent pas à rapporter cette preuve.

Il ressort en outre du bail que le preneur a pris à sa charge la réparation des locaux à l’exception des grosses réparations, et a renoncé à la responsabilité du bailleur en cas de dégâts causés aux locaux par suite d’infiltrations.

Il n’est pas établi dans ces conditions avec l’évidence requise en référé, que les lieux ne sont pas susceptibles d’exploitation commerciale, ou que le bailleur manque de réaliser des réparations qui seraient à sa charge.

Il y aura lieu par conséquent de rejeter cette demande.

Sur les autres demandes

La demande étant principalement pré-contentieuse les dépens doivent demeurer à la charge de la société CORSICA PROJECT, comme l’avance des frais d’expertise.

Il y aura lieu de rejeter les demandes des parties en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débats publics par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire, et en premier ressort,

Mettons hors de cause le syndicat des copropriétaires du [Adresse 9], la société AXA FRANCE IARD en sa qualité d’assureur dudit syndicat, et la société GENERALI,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond,

Par provision, tous moyens des parties étant réservés,

ORDONNONS une expertise au contradictoire de la société CORSICA PROJECT, la société THECOM, la société MAAF Assurances, Madame [N] [R], la compagnie l’Equité, Monsieur [T] [G], Madame [J] [V], Madame [E] [V] et Monsieur [B] [V],

DESIGNONS en qualité d’expert :

Monsieur [A] [K]

[Adresse 17]

[Localité 4]

Tél : [XXXXXXXX02]

Port. : 06 72 07 36 66

Courriel : [Courriel 22]

Avec pour mission de :

— se rendre sur les lieux,

— convoquer les parties et leurs conseils, et tout sachant,

— décrire les lieux,

— dresser l’état des désordres qui les affectent en conséquence du dégât des eaux du 18 août 2024,

— décrire les travaux nécessaires à leur remise en état, et en chiffrer le coût,

— faire toutes observations permettant dévaluer le préjudice de perte d’exploitation de la société CORSICA PROJECT, et son préjudice matériel,

— vérifier l’état des installations électriques et leur conformité aux normes en vigueur,

— plus généralement, fournir tous éléments techniques permettant au tribunal de déterminer les responsabilités et l’étendue des préjudices subis,

DISONS que :

— l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès leur saisine,

— en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise,

— l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du Code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations et précise à cet égard que l’expert ne devra en aucune façon s’entretenir seul ou de façon non contradictoire de la situation avec un autre expert mandaté par l’une des parties ou par une compagnie d’assurances,

— l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées lors de sa mission,

— l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix, sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties étant précisé qu’il pourra dans ce cas solliciter une provision complémentaire destinée à couvrir les frais du recours au sapiteur,

— l’expert devra remettre un pré-rapport aux parties et leur impartir un délai pour présenter leurs dires, qu’il fixera en considération de la complexité technique de la mission,

— l’expert devra déposer son rapport définitif et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de SIX MOIS à compter de sa saisine (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties.

DISONS que sauf bénéfice de l’aide juridictionnelle, les frais d’expertise seront avancés par La SARL CORSICA PROJECT qui devra consigner la somme de 2000€ à valoir sur la rémunération de l’expert auprès du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire d’Ajaccio, dans le mois de la présente décision ou de sa signification étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque de plein droit, sauf décision contraire en cas de motif légitime et il sera tiré toutes conséquences de l’abstention ou du refus de consigner,

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus,

REJETONS la demande de suspension des loyers,

REJETONS les demandes d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS la SARL CORSICA PROJECT aux dépens,

RAPPELONS que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

Le Greffier Le Président