Tribunal Judiciaire d'Albi, Referes, 1er août 2025, n° 25/00143

TJ Albi 1 août 2025

Arguments

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Rejeté
Irrecevabilité de la mise en demeure
La cour a estimé que la mise en demeure n'était pas conforme aux exigences de l'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, car elle ne mentionnait pas le délai de 30 jours pour le paiement ni les conséquences de la défaillance, rendant ainsi la demande irrecevable.

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Sur la décision

Référence :	TJ Albi, réf., 1er août 2025, n° 25/00143
Numéro(s) :	25/00143
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	9 août 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Emmanuel GIL
Cabinet(s) :	BONNECARRERE, SERVIERES, GIL, MEYER-SOULLIER, GENEST
Parties :	S.A.S. SOCIETE FAC IMMOBILIER

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALBI

Département du Tarn

PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

JUGEMENT DU 01 AOUT 2025

Minute : n° 153 / 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00143 – N° Portalis DB3A-W-B7J-EERA

N.A.C. : 72Z

AFFAIRE : S.A.S. SOCIETE FAC IMMOBILIER Exerçant poursuites et diligences par l’intermédiaire de son mandataire légal domicilié es qualité audit siège

Agissant en qualité de syndic de la copropriété « [Adresse 6] [Adresse 3]

/ [V] [J]

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : M^me MALLET, Vice-Présidente

GREFFIER : M^me ROQUEFEUIL

DEMANDERESSE

S.A.S. SOCIETE FAC IMMOBILIER

Exerçant poursuites et diligences par l’intermédiaire de son mandataire légal domicilié es qualité audit siège

Agissant en qualité de syndic de la copropriété « [Adresse 6] [Adresse 3], dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Emmanuel GIL de la SCPI BONNECARRERE SERVIERES GIL, avocats au barreau de TOULOUSE

DEFENDEUR

M. [V] [J],

demeurant [Adresse 1]

défaillant

Le Président, statuant selon la procédure accélérée au fond a rendu le jugement dont la teneur suit après avoir entendu les avocats de la cause en leur plaidoirie à l’audience du 18 Juillet 2025, et que l’affaire a été mise en délibéré au 01 Août 2025:

FAITS ET PROCÉDURE :

M. [V] [J] est copropriétaire au sein d’un immeuble dénommé « [Adresse 5] » sis [Adresse 2], soumis à un règlement de copropriété.

Dans ce cadre, la société FAC IMMOBILIER, en qualité de syndic, a fait régulièrement adopter en assemblée générale des délibérations fixant notamment les charges dont est redevable chaque copropriétaire.

Par pli recommandé du 4 mars 2025, la société FAC IMMOBILIER a mis en demeure M. [V] [J] d’avoir à régler les sommes dues, en vain.

Aux termes d’un décompte provisoirement arrêté au 24 mai 2025, la dette de la M. [V] [J] envers la copropriété s’élève à la somme de 2 865,94 euros, somme à parfaire.

Par exploit du 17 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] », représenté par son syndic SAS FAC IMMOBILIER, a fait assigner M. [V] [J] devant le Président du Tribunal judiciaire d’Albi, selon la procédure accélérée au fond et au visa des articles 19-2, 14-1 et 14-2 de la loi du 10 juillet 1964 modifiée, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  2 865,94 € au titre des charges impayées, provisions échues et non échues, somme à parfaire, assortie des intérêts au taux légal ;

—  1 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir que M. [V] [J] ne règle plus les charges de copropriété malgré les nombreuses relances amiables et la mise en demeure. Il souligne que l’ensemble des charges des copropriétés ont été approuvées lors des assemblées générales, que ces assemblées sont définitives et que les comptes ne peuvent plus être remis en cause.

M. [V] [J], bien que régulièrement assigné, ne s’est pas constitué.

L’affaire, appelée à l’audience du 18 juillet 2025, a été mise en délibéré au 1er août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la demande en paiement au titre des charges de copropriété

Selon l’article 125 du code de procédure civile, les fins de non-recevoir doivent être relevées d’office lorsqu’elles ont un caractère d’ordre public.

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2023, instaure une procédure dérogatoire au droit commun permettant au syndicat des copropriétaires, trente jours après avoir adressé à un ou aux copropriétaires défaillants une mise en demeure d’avoir à payer à sa date d’exigibilité une provision due au titre de l’article 14-1, de recouvrir, par la procédure accélérée au fond, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 doit indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non compris dans ce budget, à peine d’irrecevabilité de la demande (3ème Civ., avis, 12 décembre 2024, n° 24-70.007), ce qui exclut la présentation d’un montant global dans la mise en demeure.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, la mise en demeure doit respecter trois conditions cumulatives à savoir :

L’indication de la provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2,

La mention du délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ;

Le rappel que passé ce délai, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2, ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes, deviennent immédiatement exigibles.

Dès lors, si ces conditions ne sont pas remplies, la mise en demeure, acte préalable à la saisine du président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, est irrégulière et entraîne l’irrecevabilité de la demande pour défaut du droit d’agir.

En l’espèce, la mise en demeure adressée à M. [V] [J] ne rappelle pas le texte de l’article 19-2 susvisé ni ne mentionne le délai de 30 jours imparti au copropriétaire défaillant pour procéder au règlement de la provision ni les conséquences de sa défaillance.

En outre, la mise en demeure ne vise que le montant global du solde débiteur du compte de charges pour la somme principale de 2 665,76 euros, sans permettre d’identifier la provision réclamée au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours.

La mise en demeure n’est ainsi pas conforme au texte précité.

Dès lors, le syndicat des copropriétaires doit être déclaré irrecevable en sa demande en paiement des charges et provisions.

Sur les autres demandes

Le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 5] », représenté par son syndic la société FAC IMMOBILIER, sera condamné aux dépens de l’instance.

Le jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le Président, statuant selon la procédure accélérée au fond par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Déclare le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] », représenté par son syndic la SAS FAC IMMOBILIER, irrecevable à sa demande en paiement de charges et provisions à l’encontre de M. [V] [J] ;

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier « [Adresse 5] », représenté par son syndic la SAS FAC IMMOBILIER, aux dépens de l’instance,

Rappelle que l’exécution provisoire du jugement est de droit.

La présente décision a été prononcée par M^me MALLET, Vice-Présidente, assistée de M^me ROQUEFEUIL, greffier.

Le greffier Le président