MINUTE N° :

ORDONNANCE DU : 26 Mars 2026

DOSSIER N° : N° RG 25/01395 – N° Portalis DB3T-W-B7J-WKDT

CODE NAC : 30B – 0A

AFFAIRE : S.A. CDC HABITAT SOCIAL C/ E.U.R.L. DIDA TECHNOLOGY

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CRETEIL

Section des Référés

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

LE JUGE DES REFERES : Madame Judith COLOMBAT-SULTAN, Juge

GREFFIER : Madame Valérie PINTE, Greffier

PARTIES :

DEMANDERESSE

S. A. CDC HABITAT SOCIAL

immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro B 552 119 536

dont le siège social est sis 33 Avenue Pierre Mendès-France – 75013 PARIS

représentée par Maître Isabelle HUGUES, avocat au barreau de PARIS – Vestiaire : D0872

DEFENDERESSE

E. U. R. L. DIDA TECHNOLOGY

dont le siège social est sis 94 rue Pasteur – 94120 FONTENAY-SOUS-BOIS

représentée par Maître Montasser CHARNI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS – Vestiaire : BOB69 – non comparante à l’audience

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Débats tenus à l’audience du : 26 Février 2026

Date de délibéré indiquée par le Président : le 26 Mars 2026

Ordonnance rendue par mise à disposition au greffe le 26 Mars 2026

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte du 25 janvier 2006, la société Efidis, aux droits de laquelle vient la société CDC Habitat Social, a donné à bail commercial à la société Dida Technologie des locaux situés 94 avenue Pasteur à Fontenay-sous-Bois (94120).

Par acte du 9 février 2025 la société CDC Habitat Social a fait délivrer à la société Dida Technologie une sommation d’exploiter le local conformément à la destination du bail, de justifier de la reprise d’exploitation par la production d’un KBIS dans l’activité autorisée au bail sans mention de cessation d’activité, de justifier des autorisations de travaux pour la reconfiguration du rez-de-chaussée et de remettre les lieux dans l’état d’origine.

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice du 1 octobre 2025, la société CDC Habitat Social a fait assigner la société Dida Technologie devant la juridiction des référés du tribunal judiciaire de Créteil aux fins de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail,

— ordonner l’expulsion de la société Dida Technologie et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est,

— ordonner le transport et la séquestration du mobilier trouvé dans les lieux dans tel garde-meubles qu’il plaira au bailleur aux frais, risques et péril de la partie expulsée,

— condamner la société Dida Technologie au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer en vigueur augmenté des charges, jusqu’à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l’expulsion du défendeur,

— condamner la société Dida Technologie au paiement d’une somme de 3 000,00 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement.

Il convient de se référer à l’acte introductif d’instance pour un plus ample exposé des moyens qui y sont contenus.

Après un renvoi, l’affaire a été appelée à l’audience du 26 février 2026, lors de laquelle la société CDC Habitat Social, par l’intermédiaire de son conseil, a maintenu les prétentions de son assignation et les moyens qui y sont contenus.

Le conseil de la société Dida Technologie ne s’est pas présenté à l’audience.

Il est produit un état néant des inscriptions sur le fonds de commerce.

A l’issue des débats, il a été indiqué aux parties que l’affaire était mise en délibéré et que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 26 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 834 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de l’inexécution contractuelle alléguée.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

1. l’inexécution contractuelle alléguée dans le commandement visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

2. le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

3. la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Le bail comporte, en page 4, un article intitulé « destination des lieux loués » qui stipule que : « le locataire ne pourra utiliser les lieux loués qu’à usage commercial et pour l’exercice de l’activité de : fabrication et vente de confiseries, conditionnement et vente de tous produits pour la pâtisserie et vente d’emballages et accessoires. Les lieux loués ne pourront être affectés, même temporairement, à un autre usage et il ne pourra être exercé aucune autre activité que celle sus-indiquée ».

Aux termes de l’avenant au bail en date du 19 février 2013 : « la nouvelle destination des lieux loués est le commerce de vins à emporter, épicerie, et en général tous les articles d’alimentation et approvisionnement, mercerie, nouveautés, chaussures, confection, papeterie, parfumerie, articles de paris et de ménage, éclairage, chauffage et quincaillerie, à l’exception de la vente de pains, des alcools liqueurs et spiritueux à emporter ou à consommer sur place dont la mise en vente est absolument interdite dans les lieux loués ».

L’avenant précise que toutes les clauses et conditions du bail du 25 janvier 2006 restent inchangées.

Enfin, la clause résolutoire du bail stipule que: « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de tout rappel de loyer consécutif à une augmentation de celui-ci, comme à défaut de remboursement de frais, taxes locatives, impositions, charges ou prestations qui en constituent l’accessoire, ou enfin en cas d’inexécution de l’une ou l’autre des clauses ou conditions du présent bail ou encore en cas d’inexécution des obligations imposées au locataire par la loi ou les règlements, et un mois après commandement de payer ou sommation d’exécuter faite à personne ou à domicile élu, contenant mention de la présente clause et mentionnant ce délai, restés sans effet, le présent bail sera résilié de plein droit ».

Au vu du constat de commissaire de justice en date des 24 et 26 décembre 2024 et 7 et 14 janvier 2025, qui a relevé à quatre reprises l’absence de toute personne présente sur les lieux malgré une fenêtre grande ouverte à l’étage, la présence de stores en aluminium fermés le long des vitrines et le défaut de mention des horaires d’ouverture, il est manifeste que les lieux ne sont pas affectés à l’usage commercial mentionné par l’avenant du 19 février 2013.

Il n’existe aucune contestation sérieuse sur la régularité de la sommation d’exécuter en ce qu’elle mentionne précisément les manquements contractuels imputés au locataire, justifiés par le procès-verbal de constat de commissaire de justice en date des 24 et 26 décembre 2024 et 7 et 14 janvier 2025 qui y est joint. La sommation précise qu’à défaut d’exécution dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figure. Le bail, comprenant ladite clause résolutoire, y est annexé. La sommation contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes des manquements contractuels allégués et d’y remédier ou de motiver leur critique.

En faisant délivrer cette sommation, la société CDC Habitat Social n’a fait qu’exercer ses droits légitimes de bailleur face à un locataire ne respectant pas les clauses du bail alors que celles-ci avaient été acceptées en toute connaissance de cause.

La société Dida Technologie n’a pas remédié aux manquements visés dans cette sommation dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 20 mars 2025.

Aux termes de l’article 835 alinéa 1 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constitue un trouble manifestement illicite.

L’expulsion de la société Dida Technologie et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente ordonnance.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

L’article 835, alinéa 2 du code de procédure dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, une provision peut être accordée au créancier.

Il est rappelé qu’à compter de la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire le preneur n’est plus débiteur de loyers mais d’une indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation due par la société Dida Technologie depuis l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.

Sur les demandes accessoires

L’article 491, alinéa 2 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La société Dida Technologie, qui succombe, doit supporter la charge des dépens, conformément aux dispositions susvisées.

Aucun élément tiré de l’équité ou de la situation économique de la société Dida Technologie ne permet d’écarter la demande de la société CDC Habitat Social formée sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Celle-ci sera cependant évaluée à la somme de 1 000,00 € en l’absence d’éléments de calcul plus explicites versés aux débats.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 20 mars 2025,

ORDONNONS, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la société Dida Technologie et de tout occupant de son chef des lieux situés 94 avenue Pasteur à Fontenay-sous-Bois (94120) avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier,

DISONS, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai fixé par voie réglementaire à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d’exécution sur ce point,

FIXONS à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due par la société Dida Technologie, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires et CONDAMNONS la société Dida Technologie à la payer,

CONDAMNONS la société Dida Technologie à payer à la société CDC Habitat Social la somme de 1 000,00 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a autorité de chose jugée provisoire et est exécutoire à titre provisoire.

FAIT AU PALAIS DE JUSTICE DE CRÉTEIL, le 26 mars 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS,