MINUTE N° : 25/01376

JUGEMENT

DU 30 Janvier 2026

N° RC 24/02065

DÉCISION

contradictoire et en premier ressort

[F] [N] NEE [A]

ET :

[Z] [V]

[C] [Q]

Débats à l’audience du 27 Novembre 2025

Le

Copie executoire et copie à :

M^e BUJEAU

Copie à :

Maître DUSSOURD

Monsieur le Prefet d'[Localité 1] et [Localité 2]

Copie dossier

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 3]

TENUE le 30 Janvier 2026

Au siège du Tribunal, [Adresse 1] à TOURS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ :

PRÉSIDENT : B. DELHAYE, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de TOURS,

GREFFIER : E.ESPADINHA

DÉBATS :

A l’audience publique du 27 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée publiquement le 30 Janvier 2026 par mise à la disposition des parties au Greffe de ce Tribunal, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

Madame [F] [N] NEE [A]

née le 25 Novembre 1956 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Emmanuel BUJEAU, avocat au barreau de TOURS, substitué par Maître CROISE, avocat au barreau de TOURS

D’une Part ;

ET :

Madame [Z] [V]

née le 14 Avril 1952 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Laurianne DUSSOURD de la SELARL VERNUDACHI-CAMBUZAT-DUSSOURD, avocats au barreau de TOURS

Monsieur [C] [Q], demeurant [Adresse 3]

représenté par Maître Laurianne DUSSOURD de la SELARL VERNUDACHI-CAMBUZAT-DUSSOURD, avocats au barreau de TOURS

D’autre Part ;

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 30.01.19, Mme [F] [N] a donné à bail à Mme [Z] [V] et M. [C] [Q] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 5] pour un loyer mensuel initial de 750 euros, hors charges.

Par lettre recommandé du 30.09.23, Mme [F] [N], constatant l’arrêt des paiements du loyer, a mis en demeure ses locataires de reprendre le paiement des loyers.

Par acte de commissaire de justice délivré le 04.04.24, Mme [F] [N] saisit le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Tours aux fins de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail ,

— ordonner l’expulsion de Mme [Z] [V] et M. [C] [Q] ainsi que de tout occupant, avec au besoin le concours de la force publique,

— condamner solidairement Mme [Z] [V] et M. [C] [Q] au paiement des sommes suivantes :

la somme de 5 250 euros au titre de la dette locative

une somme mensuelle correspondant au montant mensuel du loyer augmenté des charges mensuelles à titre d’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

la somme de 2 000 euros de dommages-intérêts

la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

— condamner Mme [Z] [V] et M. [C] [Q] aux dépens.

À l’audience, Mme [F] [N] renonce à sa demande de résiliation et d’expulsion, maintient ses autres demandes et actualise la dette locative à hauteur de 6 750 euros. Elle sollicite également la somme de 37 756,20 euros à titre de réparations locatives et le débouté des demandes adverses.

Elle fait valoir que les locataires sont partis le 31 mai 2024 en laissant le logement avec des dégradations locatives.

Au soutien de sa demande de dommages-intérêts, elle met en exergue le fait que les locataires ont profité de son état de faiblesse suite au décès de son époux, qu’elle a cherché en vain une solution amiable et que les locataires ont fait preuve de mauvaise foi.

En réponse à la demande de constat d’indécence du logement, elle relève que pendant plusieurs années, les locataires ne sont sont pas plaints jusqu’à ce qu’ils ne règlent plus le loyer, que le logement a été donné en bon état et que les locataires ne prouvent aucun élément d’indécence.

Mme [Z] [V] et M. [C] [Q] demande de :

— qualifier le logement d’indécent

— condamner Mme [F] [N] à leur payer la somme de 6 750 euros de dommages-intérêts

— ordonner la compensation des créances de dommages-intérêts et celle résultant de la dette locative

— condamner Mme [F] [N] à leur payer la somme de 800 euros chacun en réparation du préjudice moral

— leur déclarer l’état des lieux de sortie du 26 juillet 2024 inopposable

— condamner Mme [F] [N] à leur payer la somme de 1 500 euros en application de l’article 37 de la loi de 1991

— condamner Mme [F] [N] aux dépens.

Ils font valoir être partis le 31 mai 2024, que le logement est indécent, que les dégradations locatives n’ont pas été causées par les locataires. Ils fondent leur demande de dommages-intérêts pour préjudice moral sur la mauvaise foi de Mme [F] [N].

MOTIFS

Sur la demande en paiement de la dette locative

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé : a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 1217 du Code civil dispose que la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut :

— refuser d’exécuter ou suspendre l’exécution de sa propre obligation ;

— poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation ;

— obtenir une réduction du prix ;

— provoquer la résolution du contrat ;

— demander réparation des conséquences de l’inexécution.

Les sanctions qui ne sont pas incompatibles peuvent être cumulées ; des dommages et intérêts peuvent toujours s’y ajouter.

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’absence de paiement des loyers n’est pas contesté par les locataires.

Par conséquent, il convient donc de condamner solidairement Mme [Z] [V] et M. [C] [Q] à payer à Mme [F] [N] la somme de 6 750 euros au titre de la dette locative.

Sur le caractère décent du logement

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un niveau de performance minimal au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’Etat définit le niveau de performance minimal au sens du même article L. 173-1-1 à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondant au logement décent sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. […]

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; […]

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

En l’espèce, il convient tout d’abord de relever que :

les locataires n’ont pas réglé les loyers depuis septembre 2023

les locataires ont fait établir un constat d’huissier le 20 septembre 2023,

Mme [F] [N] écrivait le 30 septembre 2023 aux locataires indiquant que les locataires se plaignaient de l’augmentation des factures d’électricité, qu’ils lui avaient signalés qu’ils avaient endommagé un joint de la terrasse jouxtant la cuisine de sorte qu’il y avait eu des infiltrations, qu’ils ont fait intervenir une entreprise pour une fuite d’eau et qu’elle a réglé la facture, qu’elle a fait appel à la société Serelec37 pour réalimenter la prise électrique du plan de travail de la cuisine qui était défectueuse (les locataires n’ont pas souhaité l’intervention de la société Serelec37 prévu pour le 25 septembre 2023 – pièce 2 de la demanderesse),

le premier courrier de plaint de la décence du logement est en date du 26 octobre 2023

l’assignation pour faire déclarer le logement indécent a été délivrée le 6 septembre 2024

S’agissant de l’absence de garde-corps

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : […] 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

En l’espèce, le constat d’huissier du 20.09.23 montre en page 27 une absence de retenue des personnes au niveau d’une fenêtre à l’étage, posée à même le sol.

Mme [F] [N] produit deux attestations de proches indiquant avoir posé un garde-corps. On peut observer en effet un rail posé sur le rebord de la fenêtre donnant crédit aux déclarations de celle-ci sur l’installation d’un garde corps.

En outre, et au surplus, les locataires ne prouvent pas s’être plaint de l’absence d’un tel dispositif au moment de la prise à bail de sorte qu’il y a lieu de considérer qu’il était présent au moment de la prise à bail et qu’il n’a pu être enlevé que de leur fait.

Sur le défaut électrique

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains dispose que le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : […]

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

En l’espèce, si le commissaire de justice a constaté que trois prises ne fonctionnent pas, Mme [Z] [V] et M. [C] [Q] ne prouvent pas que l’installation n’était pas conforme aux normes de sécurité. En outre, et au surplus, ils ne sauraient se prévaloir de cet élément ayant refusé l’intervention d’un électricien pour cet intervention là.

Sur la présence d’humidité

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains dispose que Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : […] 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

En l’espèce, s’agissant du constat du Commissaire de justice précité, il convient de relever que :

s’agissant de l’extérieur, s’il n’y a pas de joint d’étanchéité, le courrier de Mme [F] [N] fait état du nettoyage par les locataires de la terrasse au nettoyeur pression, ce qui aurait entraîné les infiltrations ; sur la présence de salpêtre tel que qualifié par le commissaire de justice, aucune analyse n’a été faite de ces traces blanches ce qui ne permet pas de dire s’il s’agit réellement de salpêtre ; s’agissant des pierres qui s’effritent, aucun lien n’est fait avec de l’humidité,

s’agissant de l’entrée, il est constaté que le revêtement est cloqué mais le commissaire de justice ne constate pas pour autant d’humidité particulière

s’agissant de la cuisine, il constate une auréole d’humidité sèche sur le côté de la gazinière, des traces de moisissures sur le mur sous l’évier qui est humide au toucher, une humidité au touché à côté de la crédence de l’évier, étant précisé qu’il est constant qu’il y a eu un dégât des eaux sous l’évier dans un temps proche et que les traces d’humidité peuvent avoir pour origine ce dégât

s’agissant de la chambre donnant sur le jardin, le commissaire de justice ne fait que relater les propos des locataires sur le fait de devoir repeindre régulièrement sur la moisissure

s’agissant des WC, le commissaire de justice ne fait que constater une auréole mais ne constate pas d’humidité.

Au surplus, il y a lieu de relever qu’il n’y a eu aucun diagnostique ou mesure du taux d’humidité.

Sur l’absence de VMC

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains dispose que Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : […] 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

En l’espèce, il convient de rappeler que la VMC n’est pas un dispositif obligatoire. Mme [Z] [V] et M. [C] [Q] ne justifient pas de l’absence d’aération suffisante.

Sur les infiltrations d’air

L’article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent pris pour l’application de l’article 187 de la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains dispose que Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : […]

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante.

En l’espèce, le constat ne fait que reprendre les propos des locataires s’agissant de l’air arrivant dans la cabine de douche, sans constatation de la part du commissaire de justice, de sorte que Mme [Z] [V] et M. [C] [Q] ne prouvent pas cet élément.

S’il est constaté un doublage « fait maison » de la porte de la buanderie donnant sur l’extérieur, et également d’une isolation mince du comble situé au dessus de la buanderie, il n’est pas constaté d’infiltration d’air.

Cependant, dans la chambre donnant sur la rue, il note un espace en haut de la fenêtre où l’air passe. Il convient cependant de rappeler que Mme [Z] [V] et M. [C] [Q] ne se sont jamais plaints de cela en plusieurs années. Ce seul élément est en outre largement insuffisant pour qualifier le logement d’indécent.

Les autres éléments invoqués, dénués de sérieux, ne sauraient emporter la conviction de la présente juridiction sur le bien-fondée des demandes.

Par conséquent, il y a lieu de débouter Mme [Z] [V] et M. [C] [Q] de leurs demandes à ce titre, et celles y relatives, incluant les demandes de dommages-intérêts et de compensation.

Sur la demande en paiement des réparations locatives

L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé: […]

c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1 du décret n°87-712 du 26 août 1987 dispose que sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif. Ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées en annexe au présent décret.

Vu l’annexe du décret n°87-712 du 26 août 1987,

En l’espèce, s’agissant de l’opposabilité du constat de sortie, il convient de relever que pèse sur le locataire l’obligation de donner sa nouvelle adresse à son bailleur ce dont Mme [Z] [V] et M. [C] [Q] ne justifient pas. L’état des lieux de sorti a donc été fait conformément à l’article 3-2 de la loi de 1989 précitée, de sorte qu’il est opposable aux locataires.

L’état des lieux d’entrée montre que l’entrée, la cuisine, les équipements de cuisine, la salle de bains, les WC, la chambre et autres pièces sont en bon état (à l’exception d’une fissure dans la 1er chambre à côté de l’entrée).

Le constat d’état des lieux de sorti est en date du 26 juillet 2024 alors que les locataires ont quitté le logement le 31 mai 2024. S’il apparaît des dégradations du logement, le temps écoulé entre le départ des locataires et l’état des lieux ne permet pas de prouver de manière certaine que les locataires ont commis ces dégradations.

Par conséquent, Mme [F] [N] sera déboutée de sa demande.

Sur la demande de dommages-intérêts formée par Mme [F] [N]

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il sera tenu compte de la mauvaise foi des locataires qui ont cru devoir tenter de faire reconnaître l’état d’indécence du logement pour échapper au paiement du loyer, ce qui est de nature à causer un préjudice moral, d’autant lorsque le loyer perçu est un complément de revenus important. Il n’est cependant pas justifié d’un lien causal entre l’état de santé de la demanderesse et le comportement des locataires.

Par conséquent, il y a lieu de condamner Mme [Z] [V] et M. [C] [Q] solidairement à payer à Mme [F] [N] la somme de 1 000 euros.

Sur les demandes et mesures accessoires

En application de l’article 696 du Code de procédure civile, succombant en partie en ses demandes, chaque partie sera condamnée à la moitié des dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, retenant que Mme [Z] [V] et M. [C] [Q] ont été condamné au paiement de la dette locative, il y a lieu de les condamner à payer à Mme [F] [N] la somme de 1 500 euros.

DISPOSITIF

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tours,

CONDAMNE solidairement Mme [Z] [V] et M. [C] [Q] à payer à Mme [F] [N] la somme de 6 750 euros au titre de la dette locative et la somme de 1 000 euros de dommages-intérêts

DÉBOUTE Mme [Z] [V] et M. [C] [Q] de l’intégralité de leurs demandes

DÉBOUTE Mme [F] [N] de sa demande de réparations locatives

CONDAMNE Mme [Z] [V] et M. [C] [Q], d’une part, et Mme [F] [N], d’autre part, chacun à la moitié des dépens

CONDAMNE Mme [Z] [V] et M. [C] [Q] à payer à Mme [F] [N] la somme de 1500 euros au titre des frais irrépétibles.

LE GREFFIER LE JUGE