Tribunal Judiciaire d'Alençon, Baux hlm, 15 mai 2025, n° 25/00056

TJ Alençon 15 mai 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies en raison de l'inexécution des obligations de paiement par le locataire.
Rejeté
Demande d'expulsion en raison de l'impayé
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire et a accordé des délais de paiement au locataire, rendant la demande d'expulsion sans objet.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
Monsieur [L] [Z] ne conteste pas le principe ni le montant de la dette, justifiant ainsi la condamnation au paiement des arriérés.
Rejeté
Demande de séquestration en raison de l'impayé
La cour a suspendu les effets de la clause résolutoire, rendant la demande de séquestration sans objet.
Accepté
Demande d'indemnité en cas de non-paiement
La cour a jugé que tout défaut de paiement justifiera la condamnation à une indemnité mensuelle d'occupation.
Accepté
Charge des dépens
La cour a condamné Monsieur [L] [Z] aux dépens, y compris les frais de commandements de payer et d'assignation.

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Sur la décision

Référence :	TJ Alençon, baux hlm, 15 mai 2025, n° 25/00056
Numéro(s) :	25/00056
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	25 septembre 2025
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Sur les parties

Parties :	Société LOGISSIA

Texte intégral

N° RG 25/00056 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV7O

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALENÇON (Orne)

N° RG 25/00056 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV7O

LE QUINZE MAI DEUX MIL VINGT CINQ

PRÉSIDENT : Tiphaine ROUSSEL, Juge près le Tribunal judiciaire d’Alençon et chargée des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire d’Alençon.

GREFFIER : Hélène CORNIL.

_________________

DEMANDEUR

Société LOGISSIA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par M. [V], muni d’un pouvoir écrit

DÉFENDEUR

Monsieur [L] [Z], demeurant [Adresse 8]

Comparant

_________________

PROCÉDURE

Date de la saisine : 22 Janvier 2025

Première audience : 04 Avril 2025

DÉBATS

Audience publique du 04 Avril 2025.

JUGEMENT

Nature : contradictoire en premier ressort

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

_________________

Copie exécutoire délivrée le :

à :

N° RG 25/00056 – N° Portalis DBZX-W-B7J-CV7O

RAPPEL DES FAITS, PROCÉDURE, PRÉTENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

La Société LOGIS FAMILIAL devenue LOGISSIA a donné à bail à Monsieur [L] [Z] un bien à usage d’habitation situé [Adresse 3] ([Localité 5]) par contrat du 28 mars 2001 à effet du 1er avril 2001, pour un loyer mensuel de 904,34 francs hors charge.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société LOGISSIA a fait signifier le 25 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La Société LOGISSIA a ensuite fait assigner Monsieur [L] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 2] le 22 janvier 2025, lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 août 2024,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [Z],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [L] [Z],condamner Monsieur [L] [Z] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 2.226,66€, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation,condamner Monsieur [L] [Z] à la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa dénonciation à la DDCSPP.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25-00067.

Par ailleurs, la Société LOGISSIA a donné à bail à Monsieur [L] [Z] un garage situé [Adresse 9][Localité 5]) par contrat du 10 mars 2006, pour un loyer mensuel de 30,31€.

Des loyers étant demeurés impayés, la Société LOGISSIA a fait signifier le 25 juin 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire.

La Société LOGISSIA a ensuite fait assigner Monsieur [L] [Z] devant le Juge des contentieux de la protection d'[Localité 2] le 22 janvier 2025, lui demandant de bien vouloir:

constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 26 août 2024,être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [Z],ordonner la séquestration des meubles aux frais, risques et périls de Monsieur [L] [Z],condamner Monsieur [L] [Z] au paiement de l’arriéré locatif d’un montant de 227,32€, ainsi que d’une indemnité mensuelle d’occupation,condamner Monsieur [L] [Z] à la somme de 500€ en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été enregistrée sous le numéro RG 25-00056.

Les deux affaires ont été appelées et retenues à l’audience du 4 avril 2025.

A cette audience, la Société LOGISSIA, représentée par Monsieur [V], dûment muni d’un pouvoir, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s’élevait désormais à la somme de 2.416,22€, montant arrêté au 31 mars 2025, concernant le local à usage d’habitation et à la somme de 308,66€, montant arrêté au 31 mars 2025, concernant le garage.

Lors de l’audience, Monsieur [L] [Z] est présent. Il expose qu’il est en arrêt maladie depuis plus de deux années. Il perçoit 1.050€ de ressources mensuelles. Il reconnaît la dette. Il souhaite rester dans le logement et sollicite la suspension de la clause résolutoire ainsi que des délais de paiement, proposant de payer 50€ par mois en plus du loyer courant.

En cet état l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant prononcée par mise à disposition au greffe le 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction d’instance:

L’article 367 alinéa 1er du Code de procédure civile dispose que :

« Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble ».

En l’espèce, les deux recours de la Société LOGISSIA portent sur un logement à usage d’habitation et le garage qui est l’accessoire dudit logement à usage d’habitation.

Par conséquent, en application de l’article 367 du Code de procédure civile et pour une bonne administration de la justice, les affaires RG 25-00067 et RG 25-00056 seront jointes sous le numéro RG 25-00056.

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’ORNE par voie électronique le 27 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 4 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit désormais que " Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ». Pour autant, le bail litigieux ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la modification du texte intervenue le 29 juillet 2023, le texte antérieur, aux termes duquel la clause résolutoire « ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » s’applique.

S’agissant du bien à usage d’habitation, le bail conclu le 28 mars 2001 à effet du 1er avril 2001 contient une clause résolutoire (paragraphe « La résiliation ») et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juin 2024, pour la somme en principal de 1.608,67€. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 26 août 2024.

S’agissant du garage, le bail conclu le 10 mars 2006 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 juin 2024, pour la somme en principal de 189€. Ce commandement est demeuré infructueux, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juillet 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif :

S’agissant du bien à usage d’habitation, la Société LOGISSIA produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [Z] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2.416,22€ à la date du 31 mars 2025. Monsieur [L] [Z], comparant, ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette, de sorte qu’il sera condamné à verser à la Société LOGISSIA cette somme de 2.416,22€.

S’agissant du garage, la Société LOGISSIA produit un décompte démontrant que Monsieur [L] [Z] restait devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 308,66€ à la date du 31 mars 2025. Monsieur [L] [Z], comparant, ne conteste pas le principe ni le montant de cette dette, de sorte qu’il sera condamné à verser à la Société LOGISSIA cette somme de 308,66€.

Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il résulte des débats et des éléments du dossier que Monsieur [L] [Z] s’est mobilisé afin d’effectuer des règlements en février et mars 2025.

La société LOGISSIA ne s’est pas opposée à ce que des délais lui soient accordés.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, et notamment des efforts mis en place récemment par Monsieur [L] [Z] pour apurer progressivement sa dette, et du fait que le bailleur ne s’oppose pas à l’octroi de délais, il convient de l’autoriser à se maintenir dans le logement et à conserver le garage en lui octroyant des délais de paiement de sa dette, selon des modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés, les demandes relatives à l’expulsion, au transport et à la séquestration des meubles deviennent sans objet.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [L] [Z] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation.

Sur les demandes accessoires :

Monsieur [L] [Z], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de la notification à la préfecture.

Par ailleurs, il convient de rejeter la demande formulée par la société LOGISSIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile car le bailleur a exposé des frais consubstantiels aux missions qui lui sont dévolues y ajoutant que la solution du litige ne justifie pas plus une telle demande.

En application de l’article 514 du Code de Procédure Civile modifié par le décret du 11 décembre 2019, applicable aux instances introduites après le 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

La Juge des contentieux de la protection statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

ORDONNE la jonction des deux procédures introduites par la Société LOGISSIA à l’encontre de Monsieur [L] [Z], portant respectivement les numéros RG 25-00067 et RG 25-00056 ;

DIT que le recours portera le numéro RG 25-00056 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 mars 2001 à effet du 1er avril 2001, entre la société LOGISSIA et Monsieur [L] [Z] concernant le bien à usage d’habitation situé [Adresse 4][Localité 5]), sont réunies à la date du 26 août 2024 ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 mars 2006 entre la Société LOGISSIA et Monsieur [L] [Z] concernant le garage qui est l’accessoire du local à usage d’habitation situé [Adresse 7] [Localité 6] ([Localité 5]) sont réunies à la date du 16 juillet 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] à verser à la Société LOGISSIA, s’agissant du bien à usage d’habitation, la somme de 2.416,22€ (décompte arrêté au 31 mars 2025, incluant le mois de mars 2025) ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] à verser à la Société LOGISSIA, s’agissant du garage, la somme de 308,66€ (décompte arrêté au 31 mars 2025, incluant le mois de mars 2025) ;

AUTORISE Monsieur [L] [Z] à s’acquitter de ces sommes, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50€ chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la première présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que les clauses résolutoires retrouvent leur plein effet ;

* que le solde des dettes devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Monsieur [L] [Z] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la Société LOGISSIA puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est;

* que Monsieur [L] [Z] soit condamné à verser à la Société LOGISSIA une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

DEBOUTE la Société LOGISSIA de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [Z] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, des assignations et de la notification à la préfecture ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

DIT que la présente décision sera transmise par les soins du greffe à Monsieur le représentant de l’Etat du département en vertu des dispositions de l’article 117 de la loi du 29 juillet 1998.

La présente décision a été signée par Madame ROUSSEL, Juge du Contentieux de la Protection, et par Madame CORNIL, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIÈRE LA JUGE