DATE : 21 mai 2026

DÉCISION : contradictoire et en premier ressort

DOSSIER : N° RG 25/00436 – N° Portalis DBXZ-W-B7J-CYAM

AFFAIRE : [U] C/ [R]

DÉBATS : 16 avril 2026

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au nom du peuple français

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ALÈS

CHAMBRE DES RÉFÉRÉS

ORDONNANCE DU VINGT ET UN MAI DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION :

PRÉSIDENT : M. Simon LANES

GREFFIER : M^me Céline ABRIAL

DÉBATS : le 16 avril 2026,

Les avocats, entendus en leur plaidoiries en audience publique, l’affaire a été mise en délibéré au 21 mai 2026, par mise à disposition au greffe,

ORDONNANCE rendue publiquement,

PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [I] [U]

né le 05 juillet 1977 à LES SALLES DU GARDON (30)

de nationalité française

demeurant 21 Chemin des Pins – 30110 LA GRAND COMBE

représenté par Maître Virginie CRES de la SCP CABINET M. ALLHEILIG & V. CRES, avocat au barreau d’ALES,

Madame [P] [D]

née le 07 décembre 1981 à NÎMES (30)

de nationalité française

demeurant 21 Chemin des Pins – 30110 LA GRAND COMBE

représentée par Maître Virginie CRES de la SCP CABINET M. ALLHEILIG & V. CRES, avocat au barreau d’ALES,

DÉFENDEUR :

Monsieur [M] [R]

né le 24 septembre 1954 à CORBEIL ESSONNES (91)

de nationalité française

demeurant 19 Avenue de la République – 30420 CALVISSON

représenté par M^e Laure CABANE, avocat au barreau d’ALES,

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte authentique de vente reçu le 03 avril 2024 par Maître [Z] [A], notaire à SAINT-CHRISTOL-LES-ALES, Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] ont acquis auprès de Monsieur [M] [R] et Madame [T] [F], une maison d’habitation sise 21 chemin des Pins avec terrain attenant et dépendance à usage d’atelier à la GRANDE COMBE (30110).

Après avoir pris possession des lieux, Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] ont constaté des désordres. Dès lors, le cabinet d’expertise GLOBAL EXPERTISES a été diligenté aux fins d’une expertise amiable contradictoire, étant précisé que Monsieur [R] n’a pu être présent. Un rapport technique a été remis le 04 décembre 2024 confirmant l’existence de désordres.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 novembre 2025, Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] ont attrait Monsieur [M] [R] devant le juge des référés du Tribunal judiciaire d’Alès aux fins de :

Voir ordonner une expertise judiciaire ;Débouter les défendeurs de leurs demandes plus amples ou contraires ; Condamner Monsieur [R] au règlement de la somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; Statuer ce que de droit quant aux dépens.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 18 mars 2026, Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] ont répliqué aux écritures adverses et ont maintenu les termes de leur assignation.

Par conclusions signifiées par voie électronique le 15 avril 2026, Monsieur [M] [R] a demandé au juge des référés de :

A Titre principalRejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [I] [U] et de Madame [P] [D] ;A titre subsidiaireConstater l’absence de motif légitime des demandeurs à voir ordonner une mesure d’expertise judiciaire ;Rejeter l’ensemble des demandes de Monsieur [I] [U] et de Madame [P] [D] ;A titre infiniment subsidiaireConstater que la mission d’expertise éventuellement ordonnée devra se limiter aux désordres affectant l’intégrité structurelle du bâtiment sur sa façade sud, dans la cave et le garde-corps de la terrasse ;Lui donner acte de ses plus expresses protestations et réserves, notamment de responsabilité, de prescription, de garantie, de fait et de droit sur la demande d’expertise judiciaire sollicitée ;Rejeter la demande de condamnation de Monsieur [M] [R] au paiement d’indemnités sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] à payer à Monsieur [M] [R] une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner les Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] aux entiers dépens.

A l’audience du 16 avril 2026, les parties ont maintenu leurs demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, les parties présentent oralement à l’audience leurs prétentions et les moyens à leur soutien et peuvent également se référer aux prétentions et aux moyens qu’elles auraient formulés par écrit.

À l’audience, les parties ont été informées que la décision était mise en délibéré pour être rendue par mise à disposition au greffe le 21 mai 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

L’article 145 du code de procédure civile énonce que « s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instructions légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé » ;

Étant précisé que la présence ou non de contestation sérieuse est indifférente à la mise en place d’une mesure d’expertise, qui nécessite néanmoins, un motif légitime pour être ordonnée.

Bien que ne préjugeant pas des responsabilités encourues, il est constant que la mesure d’expertise doit reposer cumulativement sur :

un litige potentiel à objet et fondement suffisamment caractérisé,une prétention non manifestement vouée à l’échec,la pertinence des faits et l’utilité de la preuve,

La juridiction territorialement compétente pour statuer sur une demande formée en application du premier alinéa est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Par dérogation au deuxième alinéa, lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

En l’espèce, suite à la découverte de désordres, Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] ont diligenté le cabinet d’expertise GLOBAL EXPERTISES aux fins d’expertise amiable. Dans son rapport remis le 04 décembre 2024, Monsieur [N] [E], expert, a pu constater :

L’existence de microfissures sur les façades pouvant compromettre leur étanchéité, favoriser les infiltrations d’eau accélérant la dégradation des matériaux constitutifs et ainsi affecter d’autres éléments structurels. A terme, les dommages pourraient impacter la sécurité et la valeur de la propriété ; L’existence de cloquage ainsi qu’une désintégration de l’enduit qui révèleraient des problèmes comme une adhérence défaillante de l’enduit au support et/ou des problèmes d’humidité ; Le mauvais état des dallages et trottoirs ; Le traitement des microfissures par un enduit de type L3 signalent des mouvements structuraux et des variations thermiques/hydriques ; l’évolution des microfissures malgré le colmatage démontre l’inefficacité des interventions antérieures ;La désintégration des revêtements de sol en pierre naturelle et de leurs joints, ainsi que la non-adhérence de certains éléments au dallage ; Le mur de l’escalier présente des désordres d’ordre structurel de type fissuration avec lessivage sous dallage ; Le système d’assainissement non collectif et à la gestion des eaux usées (ménagères) montrent des problèmes significatifs qui nécessitent des actions immédiates pour mettre le système en conformité et éviter des impacts négatifs sur la structure du bâtiment, la santé publique et l’environnement ; Des tuiles mécaniques fissurées ou cassées

Il a alors apporté les recommandations suivantes :

Un diagnostic structurel approfondi : faire appel à un ingénieur structure pour évaluer la gravité des fissures et des désordres constatés et pour recommander des solutions de réparation ou de renforcement structurel ; Mise en conformité du système d’assainissement : réaliser les travaux nécessaires pour corriger les déficiences du système d’assainissement non collectif, en accord avec les recommandations des instances réglementaires locales ; Réparation du garde-corps : procéder à la réparation du garde-corps pour garantir la sécurité des occupants ; Gestion des eaux usées : mettre en œuvre des solutions durables pour le traitement et l’évacuation des eaux usées afin de prévenir toute dégradation supplémentaire due à l’humidité ; Réparation urgente : engager un couvreur professionnel pour remplacer les tuiles fissurées et cassées et effectuer des réparations complètes pour rétablir l’intégrité de la toiture ; Evaluation structurelle complète de la toiture et des éléments d’étanchéité sous-jacents pour identifier ou corriger tout autre potentiel point faible pouvant contribuer aux infiltrations d’eau ; Instituer un programme d’inspecter et d’entretien régulier de la toiture pour prévenir des dégâts futurs et garantir la durabilité des réparations ;

C’est en l’état de ces éléments que Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] ont attrait Monsieur [M] [R] devant le juge des référés afin de voir ordonner une expertise judiciaire.

Monsieur [R] précise que suite à la première expertise amiable contradictoire à laquelle il n’a pu être présent le 06 mai 2025, le cabinet GLOBAL EXPERTISES lui a adressé un courrier accompagné d’un protocole d’accord amiable qui prévoyait le paiement de la somme de 53.470 €, protocole d’accord qu’il a refusé de signer. En raison de son absence lors de la première expertise, le 14 mai 2025, la société ASSISTANCE EXPERTISE BATIMENT, expert technique de Monsieur [R], a proposé une seconde expertise amiable contradictoire auprès du cabinet GLOBAL EXPERTISES, qu’il a refusée par courriel en date du 26 mai 2025.

En réponse aux prétentions de Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D], il sollicite le rejet de la demande d’expertise en ce qu’il n’a pas la qualité de professionnel de l’immobilier, de sorte qu’il bénéficie de la clause d’exonération des vices cachés et qu’il n’a pas réalisé de travaux susceptibles d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1792 du code civil.

De plus, Monsieur [R] estime qu’il n’existe aucun motif légitime à ordonner une expertise judiciaire. En effet, concernant le système d’assainissement, il déclare que les acheteurs étaient parfaitement informés lors de la vente de la non-conformité de l’installation d’assainissement ainsi que du raccordement nécessaire au réseau collectif, tel qu’il en ressort de l’acte authentique de vente en page 15 et 16 reprenant le rapport rendu par le SPANC établi le 15 décembre 2023. Monsieur [R] soutient qu’afin d’éviter tout désordre, Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] auraient dû effectuer les travaux de remise en état des installations des eaux usées dans le délai d’un an conformément aux stipulations contractuelles mentionnées dans l’acte notarié du 03 avril 2024.

En outre, s’agissant des fissures anciennes, Monsieur [R] rappelle que la majorité d’entre elles existaient déjà lorsqu’il a acquis le bien en 2020, ces fissures ayant fait l’objet de colmatage anciens. Il précisait également que Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] avaient effectué trois visites du bien avant acquisition.

Concernant les fissures survenues postérieurement à la vente, Monsieur [R] explique qu’elles sont directement liées à la fragilité des sols pouvant résulter directement du défaut d’évacuation des eaux par la barbacane.

Enfin, à titre infiniment subsidiaire, Monsieur [R] émet des protestations et réserves d’usage quant à la demande d’expertise et demande à ce que cette dernière soit limitée à l’intégrité structurelle du bâtiment sur sa façade sud, dans la cave et le garde-corps de la terrasse.

Bien que les moyens évoqués par Monsieur [M] [R] soient audibles, il apparaît opportun que les parties puissent faire valoir leurs argumentations dans le cadre d’une expertise judiciaire contradictoire afin que l’expert puisse éclairer le juge sur l’origine des désordres. Par son analyse professionnelle, il pourra, après avoir étudié l’ensemble des documents produits par les parties et après avoir constaté les désordres, être en capacité d’en expliquer l’origine et s’ils étaient visibles au moment de la vente. De fait, il convient de maintenir dans la mission expertale, l’analyse du réseau d’assainissement collectif.

Par ailleurs, Monsieur [R] met en exergue l’impossibilité pour Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] d’engager une quelconque responsabilité sur le fondement des vices cachés en raison de la clause présente dans l’acte notarié en date du 03 avril 2024. A cet égard, il convient de rappeler que le juge des référés, en tant que juge de l’évidence, ne peut apprécier le contenu des clauses contractuelles ainsi que la volonté des parties lors de la conclusion de l’acte notarié, lesquelles relèvent de la compétence du juge du fond.

Ainsi, au regard du litige existant entre les parties tel que précédemment explicité, Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] justifient d’un motif légitime à voir désigner un expert judiciaire, la mesure d’instruction devant servir à quantifier et rechercher l’origine des désordres invoqués et établir la preuve de faits pouvant donner lieu à une action en responsabilité.

L’expertise sera réalisée aux frais avancés par Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D], qui ont principalement intérêt à la réalisation de la mesure, dans les termes de la mission qui sera précisée au dispositif en tenant compte des demandes.

Il sera considéré qu’il est satisfait à la demande subsidiaire de Monsieur [R] qu’il soit donné acte de ses protestations et réserves, sans qu’il y ait besoin de faire figurer cette demande, dépourvue de toute portée décisoire, au dispositif.

II. Sur les mesures accessoires

Les dépens seront réservés. Si, toutefois, passé un délai de quatre mois après le dépôt du rapport, aucune instance au fond n’a été engagée, les dépens seront mis à la charge de Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D], sauf meilleur accord entre les parties.

En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, il n’est pas inéquitable, à ce stade de la procédure, de laisser à chacune des parties la charge de ses frais irrépétibles.

A ce stade de la procédure, les frais irrépétibles seront réservés. Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] et Monsieur [R] seront donc déboutés de leur demande.

PAR CES MOTIFS

Le juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond mais, dès à présent,

ORDONNONS une mesure d’expertise et désignons pour y procéder :

Monsieur [V] [J]

466 Chemin du Colombier à ORANGE (84100)

Port. : 0638698040 Mèl : [V].[J].expert@gmail.com

Expert près la Cour d’appel de Nîmes, lequel aura pour mission, après avoir pris connaissance du dossier, s’être, si nécessaire, adjoint tous sapiteurs de son choix dans une spécialité autre que la sienne, s’être fait communiquer tous documents utiles et avoir entendu tous sachant et les parties, de :

Convoquer les parties en cause ainsi que leurs avocats pour se rendre sur les lieux litigieux chez Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] sis 21 chemin des Pins à la GRANDE COMBE (30110) ;Tenter de concilier les parties ;Faire toutes constatations utiles sur les lieux du litige et faire toutes investigations nécessaires pouvant permettre de déterminer l’origine du litige ;Donner tous les éléments concernant la prise de possession de l’immeuble ;Décrire les désordres allégués par les requérants tels que visés à l’assignation, dans le rapport d’expertise amiable établi par le cabinet GLOBAL EXPERTISES et préciser leur nature, leur date d’apparition, leur importance ;Décrire les désordres constatés et expliquer leurs conséquences sur l’état général de l’immeuble et les ouvrages tiers ;Indiquer si Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] pouvaient déceler l’existence de ces désordres lors de la vente, en tenant compte des connaissances de cette-dernière, et si elle pouvait en apprécier la portée ;Dire si ces désordres sont aisément visibles ou ont été manifestement dissimulés par Monsieur [M] [R] et expliquer en quoi ;Indiquer si ces désordres rendent l’immeuble impropre à son usage ou s’ils diminuent tellement cet usage que Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] ne l’auraient pas acquis ou n’en auraient donné qu’un moindre prix si elle les avait connus ;Dans l’hypothèse où Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] entendraient demander une restitution d’une partie du prix de vente, fournir au tribunal tous éléments d’appréciation de la diminution de la valeur de l’immeuble, vice par vice ;Préciser notamment si des travaux ou interventions réalisés depuis la vente ont pu être à l’origine des désordres ;Dire si les désordres constatés résultent d’une situation ou d’un évènement antérieur ou postérieur à la vente ou s’ils sont la conséquence d’une usure normale ; Indiquer l’importance, la nature, le coût et la durée des travaux de reprise et/ou de remise en état des lieux permettant d’assurer une réfection pérenne de l’immeuble ;Chiffrer les travaux quelle que soit leur nature, propres à remédier aux désordres constatés ;Fournir tous éléments de nature à permettre à une juridiction ultérieurement saisie d’évaluer les préjudices de toute nature, directs ou indirects, matériels ou immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance subi et/ou pouvant résulter des travaux de remise en état ;Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre à la juridiction éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues ;Constater tout éventuel accord intervenant entre les parties ;

RAPPELONS que l’article 276 du code de procédure civile dispose que lorsqu’elles sont écrites, les dernières observations ou réclamations des parties doivent rappeler sommairement le contenu de celles qui ont été présentées antérieurement, l’expert étant fondé le cas échéant à ne pas tenir compte des observations écrites qui n’auraient pas été reprises par les parties ;

RAPPELONS qu’en application de l’article 276 du code de procédure civile, l’expert peut remettre son rapport lorsque les parties n’ont pas produit, dans les délais impartis par l’expert, les pièces demandées ou leurs observations ;

DISONS que l’expert désigné déposera son rapport écrit, en double exemplaire, au greffe du Tribunal judiciaire d’Alès dans les SIX MOIS de l’avis de versement de la consignation, terme de rigueur, et qu’il en adressera, à chaque partie, une copie accompagnée de sa demande de rémunération, mention en étant faite sur l’original ;

DISONS que l’expert sera remplacé sur simple requête des parties en cas de refus ou d’empêchement de celui-ci par ordonnance du magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS qu’en cas de difficultés faisant obstacle à l’accomplissement de sa mission ou si une extension s’avérerait nécessaire, l’expert en avisera le magistrat chargé du contrôle des opérations d’expertise ;

DISONS que Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] verseront au régisseur d’avances et de recettes du Tribunal judiciaire d’Alès une provision de 4.000€ (quatre mille euros) à valoir sur la rémunération de l’expert, au plus tard le 19 juin 2026 délai de rigueur ;

DISONS qu’à défaut de consignation dans le délai prescrit, la désignation de l’expert sera automatiquement caduque conformément à l’article 271 du code de procédure civile et privée de tout effet, sauf prorogation du délai ou relevé de caducité, à la demande d’une partie se prévalant d’un motif légitime ;

DISONS qu’au cas où le coût prévisible des opérations d’expertise dépasserait le montant de la consignation initiale, l’expert fera une demande de provision complémentaire avant d’engager des frais supplémentaires ;

RAPPELONS que l’expert ne commencera sa mission qu’à compter de la justification du versement de la provision ;

DISONS que si les parties viennent à se concilier, l’expert constatera que sa mission est devenue sans objet et qu’il en fera rapport ;

COMMETTONS pour suivre les opérations d’expertise, le juge chargée du contrôle des expertises ;

RÉSERVONS les dépens qui suivront ceux de la procédure au fond ; si, toutefois, aucune instance sur le fond n’est engagée dans les QUATRE MOIS du dépôt du rapport d’expertise ou si l’expertise n’est pas diligentée, les dépens resteront, sauf meilleur accord des parties, à la charge de Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] ;

RÉSERVONS les frais irrépétibles ;

DÉBOUTONS Monsieur [I] [U] et Madame [P] [D] ainsi que Monsieur [M] [R] de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes :

RAPPELONS que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

En foi de quoi, la présente décision a été signée par le Président et le greffier ;

LA GREFFIERE, LE PRÉSIDENT.