TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 3]

80027AMIENS

JCP [Localité 5]

N° RG 25/00305 – N° Portalis DB26-W-B7J-IJE2

Minute n° :

JUGEMENT

DU

17 Septembre 2025

S.A.R.L. MASSET FRERES

C/

Société CHAPITRE UN

Expédition délivrée le 17/09/25

à SCP LEBEGUE

Société CHAPITRE UN

Exécutoire délivrée le 17/09/25 à SCP LEBEGUE

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 07 Juillet 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 17 Septembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA [Adresse 8] DA

ayant pour syndic SARL MASSET FRERES

[Adresse 1]

[Localité 4]

représenté par la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

Société CHAPITRE UN

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par sa gérante,

EXPOSE DU LITIGE

La SCI Chapitre Un est propriétaire d’un lot dépendant de la copropriété de la Résidence [7] (80) ayant pour syndic de copropriété la SARL MASSET FRERES.

La SCI Chapitre Un ne s’étant pas acquittée régulièrement du montant des charges de copropriété, la syndicat des copropriétaires a déjà bénéficié d’une ordonnance portant sa condamnation au paiement de la somme principale de 1.200 euros.

La situation d’impayée s’étant poursuivie, une sommation de payer lui a été adressée le 12 octobre 2024, laquelle est demeurée infructueuse.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2025, le [Adresse 9] a attrait la SCI Chapitre Un devant le tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de solliciter sa condamnation:

au paiement de la somme de 5.973,02 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2024;500 euros à titre de dommages et intérêts;au paiement de la somme de 1.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;aux entiers dépens outre le droit proportionnel.

Après plusieurs renvois à la demande des parties pour faire les comptes après règlements partiels de la SCI Chapitre Un, l’affaire a été retenue à l’audience du 7 juillet 2025 à l’occasion de laquelle le syndicat, représenté par son conseil, maintient ses prétentions initiales sauf à actualiser sa créance à la somme de 6.359,75 euros tenant compte des versements opérées et des derniers appels de fonds.

La SCI Chapitre Un, représentée par sa gérante ne conteste pas le principe et le montant de la dette. Elle fait état des difficultés de communication avec le syndic de copropriété qui ne répond pas à ses demandes de décompte et n’a pas mis en place le prélèvement automatique sollicité. Elle propose de s’acquitter de sa dette en versements mensuels de 265 euros.

L’affaire a été mise en délibéré 17 septembre 2025.

MOTIVATION

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que le syndic peut exiger le versement de l’avance de trésorerie permanente prévue au règlement de copropriété, au début de chaque exercice, d’une provision qui, sous réserve des stipulations du règlement de copropriété ou, à défaut, des décisions de l’assemblée générale, ne peut excéder soit le quart du budget prévisionnel voté pour l’exercice considéré, soit la moitié de ce budget si le règlement de copropriété ne prévoit pas le versement d’une avance de trésorerie permanente. En cours d’exercice, soit d’une somme correspondant au remboursement des dépenses régulièrement engagées et effectivement acquittées, soit de provisions trimestrielles qui ne peuvent chacune excéder le quart du budget prévisionnel pour l’exercice considéré ; de provisions spéciales destinées à permettre l’exécution de décisions de l’assemblée générale, comme celles de procéder à la réalisation des travaux prévus aux chapitres III et IV de la loi du 10 juillet 1965, dans les conditions fixées par décisions de ladite assemblée.

En l’espèce, au soutien de ses prétentions, le [Adresse 9] produit le contrat de syndic signé les 6 mars 2023, les procès-verbaux d’assemblée générale des 6 mars 2023 et 18 mars 2024 approuvant les comptes à partir du 1er octobre 2021 jusqu’au 30 septembre 2023 et fixant le budget prévisionnel jusqu’au 30 septembre 2025, les appels de charges, la sommation de payer signifiée le 12 octobre 2024 et le décompte des sommes dues au 1er juillet 2025, incluant l’appel de charges des 1er et 2e trimestres 2025.

Il ressort des pièces versées par le syndic que le compte des charges de copropriété dues par la SCI Chapitre Un reste débiteur de la somme de 6.308,15 euros frais de poursuite inclus (après retranchement du coût de la requête en injonction de payer manifestement rejetée compte tenu de la saisine au fond et ne devant pas être supporté par la débitrice).

La SCI Chapitre Un ne conteste pas le montant de la somme réclamée sous réserve de la vérification par son comptable dès lors que ses derniers versements sont bien pris en compte.

Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 6.308,15 euros avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2024, date de la sommation de payer.

Sur les dommages et intérêts

Selon l’article 1240 du Code civil, tout fait quelconque de l’homme oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, le défaut de règlement durable de ses charges de copropriété par la SCI Chapitre Un malgré une précédente décision de justice emportant sa condamnation a nécessairement contraint les autres copropriétaires à en faire l’avance et a perturbé la gestion de la copropriété qui doit une nouvelle fois engager une procédure judiciaire. Toutefois, l’exécution forcée de la précédente décision a davantage accrue la difficulté que solutionnée celle-ci. En effet, la SCI Chapitre Un a subi en quelques mois trois saisies-attribution coûteuses de 394,63 euros chacune pour des versements de 3,49 euros, 6,68 euros et 41,52 euros. S’y ajoutent nécessairement des frais bancaires supportées en sus par la débitrice. Les fonds consacrés à ces mesures d’exécution n’ont pas pu être affectés au règlement des charges.

La résistance abusive de la SCI Chapitre Un n’est donc pas, dans ces circonstances, caractérisée et la demande indemnitaire sera rejetée.

Sur les délais de paiement

En application de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues (…) La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

La SCI Chapitre Un sollicite de pouvoir s’acquitter de sa dette en versements mensuels de 265 euros.

Si aucun élément relatif à la situation financière de la débitrice n’est produit, force est de constater que les délais de paiement sollicités permettraient de solder la dette de 6.308,15 euros en 24 mois, délai qui n’a pas permis de solder la dette antérieure. Ces modalités de paiement apparaissant tant dans l’intérêt de la débitrice que du créancier, la SCI Chapitre Un sera autorisée à s’acquitter de sa dette en versements mensuels de 265 euros selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les demandes accessoires

La SCI Chapitre Un, partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens, lesquels ne doivent pas inclure le coût de la requête en injonction de payer.

Enfin, en considération de l’équité et de la situation respective des parties, la SCI Chapitre Un sera condamnée au paiement de la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI Chapitre Un à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] la somme 6.308,15 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er juillet 2025, deuxième trimestre 2025 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2024;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [6] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive;

AUTORISE la SCI Chapitre Un à s’acquitter de sa dette en 23 mensualités de 265 euros, une 24e mensualité soldant la dette en principal, frais et accessoires;

DIT que chaque versement aura lieu au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision;

DIT que le non versement d’une seule mensualité au terme prévu emportera exigibilité immédiate du solde de la dette;

CONDAMNE la SCI Chapitre Un à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 8] DA la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNE la SCI Chapitre Un aux dépens qui ne comprendront pas le coût de la requête en injonction de payer du 28 janvier 2025;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

La greffière La présidente