TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

Service des contentieux de la protection

[Adresse 7]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 08 Août 2025

N° RG 24/09353 – N° Portalis DBYC-W-B7I-LLFJ

Jugement du 08 Août 2025

N° : 25/672

AIVS DE [Localité 10] METROPOLE

C/

[S] [M]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE

à Me [Localité 9]

COPIE à la PREFECTURE

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 08 Août 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 09 Mai 2025.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 08 Août 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR :

AIVS DE [Localité 10] METROPOLE

[Adresse 6]

[Localité 4]

représentée par M^e Hugo CASTRES, avocat au barreau de RENNES substitué par M^e Maëlle GRANDCOIN, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR :

Mme [S] [M]

[Adresse 5]

[Adresse 1]

[Localité 3]

non comparante, ni représentée

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 28 septembre 2023, la société A.I.V.S. a consenti un contrat de sous-location à Mme [S] [M] sur des locaux (référencés B29) situés au [Adresse 5] à [Localité 8], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 380,91 euros et d’une provision pour charges de 70,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 436,86 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire insérée au contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [S] [M] le 5 juin 2024.

Par assignation du 4 décembre 2024, la société A.I.V.S. a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de faire constater la résiliation du contrat, d’ordonner l’expulsion de la sous-locataire et obtenir sa condamnation au paiement de l’arriéré locatif.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 décembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 mai 2025.

A cette date, la société A.I.V.S. a comparu représentée par son conseil.

Se référant oralement aux termes de son acte introductif d’instance, au bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1103, 1104, 1193, 1194, 1728 et suivants du Code civil, la société A.I.V.S. sollicite :

— de constater par le jeu de la clause résolutoire, la résiliation du contrat au 5 août 2024 ou, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation du contrat ;

— de condamner Mme [S] [M] à lui payer la somme de 982,18 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025 ;

— de condamner Mme [S] [M] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite de la convention à compter du jour de sa résiliation et ce jusqu’à libération effective des lieux ;

— d’ordonner l’expulsion immédiate de Mme [S] [M] ainsi que de tous les occupants de son chef du bien immobilier et au besoin avec l’assistance de la force publique ;

— de supprimer le délai de deux mois et le bénéfice de la trêve hivernale prévus aux articles L.412-1 et L.412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

— de condamner Mme [S] [M] à lui verser la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, la société A.I.V.S. fait valoir que Mme [S] [M] méconnaît ses obligations légales et contractuelles en ce qu’elle ne règle pas les loyers et charges conformément aux termes du contrat. Elle souligne qu’elle n’a pas régularisé la situation malgré les démarches amiables entreprises et la délivrance d’un commandement de payer. Elle remarque qu’elle n’a pas davantage repris le paiement régulier du loyer courant depuis l’assignation, seul un versement ayant été effectué au mois de mars 2025.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [S] [M] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1/ Sur la demande de constat de la résiliation du contrat de sous-location et ses conséquences

Sur la résiliation et l’expulsion

Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

Selon les articles 1217, 1224 et 1227 du même Code, la partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut provoquer la résolution du contrat, laquelle peut résulter de l’application d’une clause résolutoire et être demandée en justice.

Aux termes de l’article 1225 du Code civil, « la clause résolutoire précise les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat. La résolution est subordonnée à une mise en demeure infructueuse, s’il n’a pas été convenu que celle-ci résulterait du seul fait de l’inexécution. La mise en demeure ne produit effet que si elle mentionne expressément la clause résolutoire ».

Aux termes de l’article 1229 du Code civil « la résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice ».

En l’espèce, le contrat de sous-location prévoit en son article X une clause résolutoire mentionnant que « l’organisme agréé pourra résilier le contrat de mise à disposition, sous réserve de respecter un préavis d’un mois » notamment, en cas de défaut de paiement du loyer ou des charges.

L’article VIII-B du contrat rappelle l’obligation de paiement des loyers et charges et, l’article V précise les modalités de paiement.

La société A.I.V.S. justifie de l’envoi d’une mise en demeure de payer l’arriéré locatif puis de la notification d’un commandement de payer les loyers en date du 5 juin 2024, mentionnant un délai de deux mois pour procéder au paiement, à titre principal, de la somme de 436,86 euros.

L’étude des décomptes produits permet de constater que cette somme n’a pas été réglée en son intégralité dans le délai de deux mois puisque seule la somme de 400 euros a été versée le 28 juin 2024 par la sous-locataire.

Il convient de relever que le bailleur, malgré le délai d’un mois prévu au contrat de bail avant une possible résiliation, a entendu faire bénéficier la sous-locataire d’un délai de deux mois afin d’apurer sa dette. De plus, il sollicite une résiliation au 5 août 2024.

Par suite, le juge étant tenu par les demandes des parties, mais conformément aux règles de computation des délais fixées aux articles 640 et suivants du code de procédure civile, la résiliation du bail sera constatée au 6 août 2024.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la sous-locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société A.I.V.S. à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance la sous-locataire d’un commandement de quitter les lieux. Le bénéfice de la trêve hivernale sera également maintenu.

1.2 Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 1240 du code civil, au vu du préjudice causé par le bailleur en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges. Son montant sera fixé à la somme mensuelle de 477,07 euros au vu du montant de la dernière échéance telle qu’elle résulte du décompte produit.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 août 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société A.I.V.S. ou à son mandataire.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du Code civil : « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».

En application de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, le contrat de sous-location mentionne dans son article V relatif aux conditions financières que le loyer et les provisions pour charges sont payables mensuellement à terme échu, avant le 10 de chaque mois. Il est également précisé que le montant du loyer est révisable annuellement.

La société A.I.V.S. verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du

29 avril 2025, Mme [S] [M] lui devait la somme de 982,18 euros.

Toutefois, ce décompte comporte des sommes imputées au titre des frais de procédure, qu’il convient de déduire des sommes dues au titre des loyers et des charges. Ainsi, 81,34 euros imputés le 1er juillet 2024, 36,11 euros et 59,14 euros imputés le 1er décembre 2024.

Ainsi, Mme [S] [M] reste redevable de 805,59 euros au titre de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 29 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse.

Mme [S] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du Code de procédure civile Mme [S] [M], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens.

En application de l’article 700 du Code de procédure civile, tenue aux dépens, Mme [S] [M] sera condamnée à payer à la société AIVS la somme de 250 euros à ce titre.

Il sera rappelé qu’en application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE, en conséquence, que le contrat de sous-location conclu le 28 septembre 2023 entre la société A.I.V.S., d’une part, et Mme [S] [M] d’autre part, concernant les locaux (référencés B29) situés au [Adresse 5] à [Localité 8] est résilié depuis le 6 août 2024,

ORDONNE à Mme [S] [M] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5] à [Localité 8] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [S] [M] à payer à la société A.I.V.S. une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du contrat de mise à disposition, soit 477,07 euros (quatre cent soixante-dix-sept et sept centimes) par mois, à compter du 6 août 2024,

DIT que cette indemnité d’occupation est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la AIVS ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [S] [M] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 805,59 euros (huit cent cinq et cinquante-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 29 avril 2025, échéance de mars 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

CONDAMNE Mme [S] [M] à payer à la société A.I.V.S. la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [S] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 juin 2024 et de l’assignation du 4 décembre 2024,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 8 août 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge