TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS

Chambre de proximité

[Adresse 3]

80027AMIENS

JCP [Localité 6]

N° RG 25/00532 – N° Portalis DB26-W-B7J-IMLZ

Minute n° :

JUGEMENT

DU

15 Décembre 2025

[K] [O]

C/

[T] [P]

Expédition délivrée le 15.12.25

— Maître Stéphanie LEBEGUE

— M^e Carole SERRA

— Préfecture

Exécutoire délivrée le 15.12.25

— Maître Stéphanie LEBEGUE

JUGEMENT

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Sous la présidence de Céline BARTHOU, Vice-Présidente, chargée de la chambre de la proximité et de la protection, assistée de Charlotte VIDAL, greffière ;

Après débats à l’audience publique du 03 Novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 15 Décembre 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [K] [O]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

représenté par Maître Stéphanie LEBEGUE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d’AMIENS

ET :

DÉFENDEUR :

Madame [T] [P]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par M^e Carole SERRA, avocat au barreau d’AMIENS

EXPOSE DU LITIGE

Suivant contrat à effet au 1er juillet 2015, Monsieur [K] [O] a donné à bail à Madame [T] [P] et Monsieur [R] [S] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 7] (80), moyennant un loyer de 700 euros.

Par courrier en date du 11 octobre 2022, Monsieur [R] [S] a donné congé au bailleur.

Constatant des impayés, Monsieur [K] [O] a fait délivrer le 20 janvier 2025 à Madame [T] [P] un commandement de payer la somme de 5.415,83 euros et de justifier d’une assurance.

Par exploit de commissaire de justice du 22 mai 2025, le bailleur a assigné la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Amiens aux fins de paiement et d’expulsion.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 3 novembre 2025 à laquelle Monsieur [K] [O], représenté par son conseil demande au juge de:

— prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire pour ses manquements graves et répétés, à savoir le non-paiement des loyers et le défaut d’assurance,

— dire en conséquences que Madame [T] [P] sera tenue de quitter les lieux dès la signification du jugement à intervenir et qu’à défaut, il pourra être procédé à son expulsion,

— la condamner aux entiers dépens et débours de la procédure d’expulsion, dont les frais de transporteur, serrurier et garde-meubles,

— condamner Madame [T] [P] au paiement de la somme de 6.815,83 euros au titre des loyers impayés au jour de l’acquisition de la clause résolutoire et au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 700 euros, à compter du mois d’avril 2025 et jusqu’à son départ effectif fes lieux,

— la condamner au paiement de la somme de 900 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— la condamner aux entiers dépens de l’instance.

A l’appui de ses prétentions, Monsieur [K] [O] fait valoir que les causes du commandement n’ont pas été régularisées, tant au titre du paiement des loyers qu’au titre de l’assurance dont la locataire n’a pas justifié à l’audience, emportant résolution de plein droit du contrat.

Le bailleur expose que la défenderesse n’a jamais fait état de la moindre difficulté relative à l’état du logement avant sa réclamation au titre du paiement des loyers et il précise que les photographies non contradictoires ne peuvent emporter la conviction du juge. Il ajoute que l’occupation dure depuis dix ans et que lors de l’état des lieux d’entrée, le logement était en bon état, ne subissait aucun problème de moisissures pouvant résulter d’un défaut d’entretien et que le bac à douche a été cassé par la locataire. Il conteste toute reprise du paiement du loyer par la locataire et fait valoir que l’éventuelle saisine de la commission de surendettement ne fait pas obstacle à ses demandes.

Madame [T] [P] demande la condamnation du bailleur au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ainsi qu’une réduction du loyer de 15% depuis deux ans et subsidiairement à compter de l’assignation. Elle sollicite des délais de nature à suspendre les effets de la clause résolutoire et propose de verser la somme mensuelle de 50 euros par mois en complément du loyer.

La locataire fait valoir que la séparation avec son compagnon a généré des problèmes financiers ne lui permettant pas de régler son loyer. Elle ajoute que le logement ne répond pas aux critères de décence étant affecté de moisissures et la cabine de douche cassée étant inutilisable. Elle sollicite subsidiairement une expertise et fait valoir qu’un dossier de surendettement a été déposé.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

Par courriel du 7 novembre 2025, le conseil de Madame [T] [P] a transmis une attestation d’assurance.

Le conseil de Monsieur [K] [O] s’est opposé à la production de cette pièce, non autorisée par le juge.

MOTIVATION

Sur la production d’une pièce en cours de délibéré

Selon l’article 445 du Code de procédure civile, après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.

En l’espèce, le juge n’a sollicité aucune production de pièces. La production d’une attestation d’assurance, sollicitée par le bailleur depuis la délivrance du commandement de janvier 2025 et attendu dans le cadre de la présente instance intoduite depuis le 22 mai 2025 aurait pu se faire avant la clôture des débats, dans le strict respect du principe du contradictoire. Il n’y a donc pas lieu de palier la carence de Madame [T] [P] – qui s’est montrée négligente dans la mise en état de son dossier en ne communiquant pas les pièces utiles à son conseil – en autorisant la production de cette pièce.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Somme par la voie électronique le 23 mai 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [K] [O] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au contrat prévoit que « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

En outre, l’article 7 g de cette même loi oblige le locataire “ à s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de licataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de lication pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux”.

En l’espèce, le bail entre les parties contient une clause aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement du loyer et des charges, deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer et un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Un commandement de payer et de justifier d’une assurance visant cette clause a été signifié le 20 janvier 2025, pour la somme en principal de 5.415,83 euros. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois au titre de la justification d’une assurance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 21 février 2025. Au surplus, l’impayé n’a pas davantage été régularisé dans le délai de deux mois.

— sur la suspension des effets de la clause résolutoire

L’article 24 V de la loi n 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343- 5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343- 5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Aucune disposition ne permet de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise au titre de la non justification de l’assurance contre les risques locatifs. Par ailleurs, Madame [T] [P] ne justifie pas du règlement de son loyer courant ne permettant en tout état de cause pas d’accueillir sa demande.

L’expulsion de Madame [T] [P] sera donc ordonnée.

Sur la demande en paiement

Monsieur [K] [O] produit un décompte suivant lequel la locataire reste débitrice de la somme de 7.959,83 euros, loyer d’octobre 2025 inclus. La locataire ne justifie des règlements mais sollicite une réduction du loyer de 15% pour compenser l’indécence du logement.

Selon l’article 2 du décret du 30 janvier 2002, le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut être tenu compte, pour l’appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d’eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d’air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l’air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ;

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d’eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d’usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ;

7. Les pièces principales, au sens du troisième alinéa de l’article R. 111-1 du code de la construction et de l’habitation, bénéficient d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

L’article 3 poursuit en précisant que le logement comporte les éléments d’équipement et de confort suivants :

1. Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement. Pour les logements situés dans les départements d’outre-mer, il peut ne pas être fait application de ces dispositions lorsque les conditions climatiques le justifient ;

2. Une installation d’alimentation en eau potable assurant à l’intérieur du logement la distribution avec une pression et un débit suffisants pour l’utilisation normale de ses locataires ;

3. Des installations d’évacuation des eaux ménagères et des eaux-vannes empêchant le refoulement des odeurs et des effluents et munies de siphon ;

4. Une cuisine ou un coin cuisine aménagé de manière à recevoir un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation des eaux usées ;

5. Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un w.-c., séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, et un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées. L’installation sanitaire d’un logement d’une seule pièce peut être limitée à un w.-c. extérieur au logement à condition que ce w.-c. soit situé dans le même bâtiment et facilement accessible ;

6. Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants indispensables à la vie quotidienne.

Lors de l’état des lieux d’entrée le 22 juin 2015, le logement était décrit en très bon état, à l’exception des peintures à l’état moyen. Il n’y avait donc a priori pas de remise en peinture destinée à camoufler des traces de moisissures préexistentes. Le logement est équipé de ventilation.

Pendant près de neuf ans, les locataires n’ont manifestement fait état d’aucune difficulté.

Aucun constat n’a été réalisé à la diligence de la locataire qui n’a ainsi pas fait constater sans l’état d’indécence de son logement, ce qu’elle pouvait faire sans frais, par les services d’hygiène. Les photographies versées aux débats ne sont pas datées et les conditions de leur réalisation ne sont pas connues. Leur localisation est également discutée. Elle ne permettent pas d’appréhender les conditions d’utilisation du logement et sont insuffisantes à démontrer l’état d’indécence du logement.

Compte tenu de la résiliation du bail et de l’expulsion de la locataire, il n’y a pas lieu d’ordonner une mesure d’expertise qui n’a pas vocation à suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve.

Reste que la cabine de douche est inutilisable et que malgré la demande de changement du bac fissuré, sans que le rôle causal de la locataire soit démontré, le propriétaire a refusé d’y procéder en l’absence de paiement des loyers. Ces circonstances ne permettent pas à Madame [T] [P] de disposer de moyen pour assurer son hygiène quotidienne depuis au mois un an.

Dans ces circonstances, il y a lieu de déduire 15 % du loyer depuis le mois d’octobre 2024, date de la demande de travaux versée au dossier, jusqu’à la résiliation du bail soit pour une durée de cinq mois.

En conséquence, Madame [T] [P] sera condamnée à payer à Monsieur [K] [O] la somme de 7.434,83 euros, loyers d’octobre 2025 inclus.

Madame [T] [P] est débitrice envers Monsieur [K] [O] d’une indemnité d’occupation dont le montant doit être fixé à celui du loyer applicable à la date de la résiliation : il y a lieu de la condamner au paiement du montant des indemnités d’occupation correspondant à la période entre la date de la résiliation du bail et la date de sortie effective des lieux.

Il convient de prévoir que cette indemnité d’occupation fera l’objet d’une indexation dans les mêmes conditions que celles prévues pour le loyer si le bail s’était poursuivi.

Sur le préjudice de jouissance

Cette demande est redondante avec la demande de réduction du loyer consacrant un trouble de jouissance pour la locataire. Cette demande sera donc rejetée.

Sur les mesures accessoires

Madame [T] [P], partie succombante, sera tenue aux dépens de l’instance, qui comprendront le coût du commandement, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la Préfecture.

Elle sera en outre condamnée à payer à Monsieur [K] [O] la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

REJETTE les pièces transmises par Madame [T] [P] après la clôture des débats,

CONSTATE la recevabilité des demandes de la société Monsieur [K] [O];

CONSTATE que le bail conclu entre Monsieur [K] [O] et Madame [T] [P] le 1er juillet 2025 concernant le logement situé [Adresse 1] à [Localité 7] (80) s’est trouvé de plein droit résilié le 21 février 2025 aux torts et griefs de la locataire pour défaut de justification d’une assurance par application de la clause résolutoire contractuelle ;

DEBOUTE Madame [T] [P] de sa demande de délai de paiement de nature à suspendre l’acquisition de la clause résolutoire;

DIT qu’à défaut d’avoir quitté les lieux dans le délai de deux mois suivant un commandement d’avoir à quitter les lieux, Madame [T] [P] pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, et le mobilier se trouvant dans les lieux transporté et séquestré dans tel garde-meubles au choix de Monsieur [K] [O], aux frais et risques de Madame [T] [P];

CONDAMNE Madame [T] [P] à payer à Monsieur [K] [O] une indemnité d’occupation correspondant au montant du loyer indexé et des charges, à compter du 1er novembre 2025 et jusqu’à son départ effectif;

CONDAMNE Madame [T] [P] à payer à la Monsieur [K] [O] la somme de 7.434,83 euros, loyers d’octobre 2025 inclus après déduction d’une réduction de 15% du loyers du mois d’actobre 2024 au mois de février 2025;

DEBOUTE Madame [T] [P] de sa demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance;

CONDAMNE Madame [T] [P] à payer à Monsieur [K] [O] la somme de 800 euros, en application de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Madame [T] [P] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions, le coût de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DIT que le présent jugement sera transmis par les soins du greffe au préfet de la Somme.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIRE LA PRÉSIDENTE