DU : 27 Février 2025

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JUGEMENT

JUGE DE L’EXÉCUTION

Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

AFFAIRE

S.A. CREDIT FONCIER RCS PARIS n°542.029.848

C/

[I]

Répertoire Général

N° RG 24/00063 – N° Portalis DB26-W-B7I-IFAH

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Expédition exécutoire le :

à : à la SCP LEBEGUE DERBISE

à :

Expédition le :

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Notification le :

à :

à:

RG : N° 24/00063 – N° Portalis DB26-W-B7I-IFAH

Tribunal judiciaire d’Amiens

LE VINGT SEPT FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

A ÉTÉ RENDU LE JUGEMENT SUIVANT

DANS L’AFFAIRE OPPOSANT :

S.A. CREDIT FONCIER RCS PARIS n°542.029.848

182 avenue de France CS 81522

75634 PARIS

Représentée par Maître Pierre-Louis DERBISE de la SCP LEBEGUE DERBISE, avocats au barreau d’AMIENS

POURSUIVANT LA VENTE

A :

Madame [C] [I]

née le 18 Février 1973 à CAMBRAI (59)

124 rue Louis Thuillier Buridard

80650 VIGNACOURT

non comparante, ni représentée

PARTIE SAISIE

LE JUGE DE L’EXÉCUTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AMIENS, assisté de Béatrice AVET, greffier, a rendu le jugement réputée contradictoire suivant, par mise à disposition au greffe, après que la cause eut été débattue en audience publique le 23 janvier 2025, devant :

Monsieur Frank ESPINASSE, Juge de l’exécution

assisté de Madame Isaline LAFITTE, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte du 1er février 2022, la SA CREDIT FONCIER a fait délivrer à Madame [C] [I] un premier commandement de payer valant saisie d’un bien immobilier situé 124 rue Thuillier Buridard à 80650 VIGNACOURT, cadastré section AD 95, pour 5 a 28 ca.

Le commandement de payer valant saisie a été publié au Service de la publicité foncière de la Somme, le 22 mars 2022, volume 2022 S, n°12.

Madame [C] [I] a régularisé les arriérés de sorte que la SA CREDIT FONCIER a renoncé à la déchéance du terme et n’a pas poursuivi la procédure de saisie immobilière.

De nouveaux impayés étant survenu, la SA CREDIT FONCIER a sollicité et obtenu par jugement du 23 mai 2024 la mainlevée du commandement de payer du 1er février 2022 puis a fait délivrer, le 27 août 2024, un nouveau commandement de payer valant saisie d’un bien immobilier situé 124 rue Thuillier Buridard à 80650 VIGNACOURT, cadastré section AD 95, pour 5 a 28 ca.

Le commandement de payer valant saisie a été publié au Service de la publicité foncière de la Somme, le 14 octobre 2024, volume 2024 S, n°74.

Madame [C] [I] n’ayant pas satisfait à la demande en paiement, la procédure de saisie immobilière a été poursuivie.

Par acte de commissaire de justice du 4 décembre 2024, la SA CREDIT FONCIER a fait assigner Madame [C] [I], par acte remis à domicile à personne présente, à comparaître devant le juge de l’exécution statuant en audience d’orientation.

La créancière poursuivante a déposé le cahier des conditions de vente au greffe le 6 décembre 2024.

Par note adressée aux parties le 21 janvier 2025, le juge de l’exécution a souhaité mettre d’office dans les débats la question du caractère abusif de la clause de déchéance du terme afin qu’elles se positionnent expressément sur ce point et en tirent toutes les conséquences jusqu’au nouveau calcul du montant de la créance selon les dispositions propres aux mesures d’exécution forcée, au regard des décisions en la matière de la CJUE, de la Cour de cassation et de l’avis de la 2ème chambre civile de la Cour de cassation du 11 juillet 2024, n°15008. En conséquence :

*les parties étaient invitées à conclure sur le caractère abusif ou non de la clause de déchéance du terme du contrat ainsi que sur le caractère raisonnable ou non du délai laissé à (aux) emprunteur (s) dans la lettre de mise en demeure pour régler sa (leur) dette avant le prononcé de la déchéance du terme et sur ses conséquences ;

*le créancier était invité, dans l’hypothèse où le tribunal retiendrait que la clause contractuelle et le délai laissé à (aux) emprunteur (s) pour apurer sa (leur) dette avant déchéance du terme créeraient un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties et que la clause serait déclarée non écrite, à indiquer le montant des échéances échues impayées au jour du premier acte de saisie pour chaque offre de prêt et à reformuler sa demande en paiement ainsi qu’à produire les pièces correspondantes.

L’affaire appelée pour la première fois à l’audience d’orientation du 23 janvier 2025 a été retenue pour être plaidée.

La SA CREDIT FONCIER, représentée par son conseil, a demandé au juge de l’exécution, en l’état de ses dernières conclusions, de :

— mentionner le montant de la créance de la poursuivante telle quelle résulte du commandement de saisie immobilière, actualisé au 19 novembre 2024, à la somme de

110.160,09 € ;

— dire inapplicable la jurisprudence de la CJUE en matière de clause abusive ;

— à défaut, si le tribunal qualifiait de non écrite la clause de déchéance du terme, fixer la créance du créancier poursuivant à la somme de 9.858,99 € ;

— ordonner la vente forcée de l’immeuble situé 124 rue Thuillier Buridard à 80650 VIGNACOURT, cadastré section AD n°95, pour 5 a 28 ca, sur la mise à prix de 76.000 €, dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision ;

— dire et juger que les visites auront lieu du lundi au vendredi de 10 heures à midi et de 14 heures à 16 heures, dans le courant des trois semaines qui précèderont la date de l’audience d’adjudication qui sera fixée ;

— désigner pour faire visiter l’immeuble la SELARL COMEXOM, commissaires de justice à AMIENS ;

— dire que le commissaire de justice pourra se faire assister de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— aménager la publicité légale comme ci-dessus indiqué :

— dire que l’avis prévu à l’article R 322-31 pourra être établie en caractères de corps 24, sur format A3 (40 cm X 29,7 cm) ;

— dire que l’avis simplifié de l’article R 322-32 comportera non seulement la nature du bien mais aussi une désignation succincte permettant d’identifier les caractéristiques essentielles du bien à vendre, et que la poursuivante pourra y préciser, le cas échéant, les dates et heures de visite ;

— taxer les frais de poursuites engagés par la créancière poursuivante ;

— ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente.

Madame [C] [I] était ni présente ni représentée.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 février 2025.

Par message réceptionné le 28 janvier 2025, Maître [P] [O], se présentant comme intervenant aux intérêts de Madame [C] [I], a sollicité la réouverture des débats indiquant avoir appris seulement le 27 janvier 2025 la tenue de l’audience le 23 janvier 2025, sa cliente ne s’étant pas présentée au rendez-vous du 21 janvier étant souffrante. Il s’agit selon elle de se défendre eu égard notamment aux conséquences dramatiques d’une vente à vil prix.

La SA CREDIT FONCIER s’est pour sa part opposée à cette demande indiquant qu’un rendez-vous avec son conseil le 21 janvier était pour le moins tardif alors que le commandement de saisie immobilière datait du 27 août 2024, l’assignation du 4 décembre 2024, ceux-ci faisant suite à un précédent jugement du 23 mai 2024 procédant à la radiation d’un précédent commandement de saisie immobilière de 2022.

Il est relevé que si une vente judiciaire est nécessairement préjudiciable, il n’en reste pas moins que le commandement a été délivré en août 2024 et l’assignation en décembre et, qu’au stade de sa demande tardive, Madame [C] [I] ne justifie d’aucune démarche pour vendre, aucun versement ne figure sur les décomptes produits, et alors qu’un rendez-vous avec son conseil quelques jours seulement avant l’audience interroge légitimement.

Pour ces raisons, il ne sera pas fait droit à la demande de réouverture des débats, Madame [C] [I] pouvant procéder à une vente de gré à gré jusqu’à l’adjudication.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la clause abusive et la déchéance du terme

L’acte de prêts par le CREDIT FONCIER à Madame [C] [I] du 30 septembre 2010 annexé à l’acte de vente précise en son article 11 « CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME » que :

« A la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées en principal, intérêts et accessoires deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une LRAR dans l’un des cas suivants (…) à défaut de paiement à bonne date de tout ou partie des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur… ».

La mise en demeure du 28 avril 2023, présentée le 4 mai 2023 à Madame [C] [I], portant la mention pli avisé et non réclamé, et celle du 9 janvier 2024, distribuée le 12 janvier 2024, précisent qu’en raison de l’absence de régularisation de la situation, soit le paiement de la somme totale de 1.435,77 € pour la première, et de 2.201,22 € pour la seconde, dans un délai de 30 jours suivant la réception, la déchéance du terme serait prononcée.

La déchéance du terme a été prononcée suivant courrier recommandé du 19 février 2024.

La Cour de Cassation considère que « le juge de l’exécution, statuant lors de l’audience d’orientation, à la demande d’une partie ou d’office, est tenu d’apprécier, y compris pour la première fois, le caractère éventuellement abusif des clauses contractuelles qui servent de fondement aux poursuites » (Cass. com. 8 février 2023, n°21-17763).

Ainsi, s’agissant plus particulièrement de l’acte de vente et prêts par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à Madame [C] [I] du 30 septembre 2010, la clause de déchéance du terme (article 11) ne dispense pas le prêteur de son obligation de délivrer à l’emprunteur non commerçant avant de lui notifier la résiliation du contrat, une mise en demeure précisant le délai dont il dispose pour faire obstacle à la déchéance du terme (Dans un cas identique, CA Versailles, 10 octobre 2024, Chambre civile 1-6, RG 24/01751, qui considère que la clause n’est pas abusive dans un tel cas).

Pour autant, le caractère abusif d’une clause s’apprécie in abstracto et non pas en fonction des conditions effectives de mise en œuvre (CA Paris, 12 septembre 2024, Pôle 1, chambre 10, RG 23/13302 et 10 octobre 2024, Pôle 1, chambre 10, RG 24/03489).

Ainsi, la clause du contrat qui ne prévoit aucun délai de préavis en faveur du consommateur pour lui permettre de régulariser sa dette et éviter la résiliation de plein droit, en raison de l’enjeu et des conséquences d’une telle clause pour l’emprunteur qui se voit contraint de rembourser immédiatement la totalité des sommes restant dues au titre du prêt au bon vouloir du préteur, sans respect d’un délai de préavis d’une durée raisonnable, est de nature à créer un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur (CA Paris, 10 octobre 2024, supra).

La clause de déchéance du terme prévue au contrat de prêt en son article 11 est donc abusive et réputée non écrite (CA Paris, 12 septembre 2024, supra, et Cass. civ. 1, 29 mai 2024, n°23-12.904 rendu au visa des dispositions d’ordre public de l’article L 132-1 du Code de la consommation, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 14 mars 2016, qui dispose « que dans les contrats conclus entre professionnels et non-professionnels ou consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du non-professionnel ou du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat »).

Pour autant encore, l’article 1184 du Code civil, dans sa version applicable à la cause, dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement.

La banque, en procédant à la mise en demeure de Madame [C] [I] de payer les échéances des prêts par lettres recommandées du 28 avril 2023, présentée le 4 mai 2023, et du 9 janvier 2024, distribuée le 12 janvier 2024, afin de payer la somme de totale de 1.435,77 € pour la première, et de 2.201,22 € pour la seconde, dans un délai de 30 jours suivant la réception sauf à ce que l’exigibilité de la totalité des créances soit prononcée, a souhaité se prévaloir de la condition résolutoire du contrat.

Par ailleurs, la déchéance du terme est acquise à la date indiquée dès lors que le créancier a clairement manifesté sa volonté d’obtenir le paiement du solde du prêt et précisément fixé l’ultime délai accordé au débiteur (Cass. 1ère civ, 10 nov. 2021, n°19-24.386).

Par courriers recommandés du 19 février 2024 la banque a constaté que Madame [C] [I] ne s’était pas acquittée des arriérés dans le délai de 30 jours de la mise en demeure et a clairement manifesté sa volonté d’obtenir le paiement du solde des prêts.

C’est ainsi de façon régulière et loyale et conformément aux textes en la matière et à la doctrine de la Cour de cassation que la banque a mis en œuvre la résolution des prêts.

Il en résulte :

*que la clause de déchéance du terme stipulée à l’acte de prêts en son article 11 « CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME » annexé à l’authentique du 30 septembre 2010 sera déclarée abusive et réputée non écrite ;

*que la résolution des prêts, mise en œuvre de façon régulière et loyale par la banque postérieurement à une mise en demeure accordant un délai de 30 jours, est régulièrement intervenue ;

*que la banque est fondée à poursuivre le recouvrement de sa créance liquide et exigible par la saisie immobilière par suite du commandement aux fins de saisie délivré le 27 août 2024.

Sur la créance, son montant et la mise à prix

L’article L 311-2 du Code des procédures civiles d’exécution dispose que tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par la loi.

En l’espèce, la SA CREDIT FONCIER dispose d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, à savoir la copie exécutoire d’un acte reçu par Maître [H] [B], notaire à Flixecourt (Somme), en date du 30 septembre 2010, contenant vente au profit de Madame [C] [I] d’un terrain sis rue Thuillier Buridard, cadastré section AD, n°95, lieudit Le Village, pour 5 a 28 ca, et prêts par la SA CREDIT FONCIER, l’un, n°4024373, d’un montant de 39.900 €, NOUVEAU PRET 0 %, remboursable en 144 mois et, l’autre, n°4024374, d’un montant de 105.039 €, PC LIBERTE, remboursable en 360 mois, au taux débiteur de 4,30 %.

La SA CREDIT FONCIER bénéficie d’une inscription de privilège de prêteur de deniers publiée à la conservation des hypothèques d’Amiens, le 23 novembre 2020, sous la référence 2010 V, n°2991, renouvelée le 20 juin 2024, volume 2024 V, n°1963, et d’une inscription de privilège de prêteur de deniers et d’hypothèque conventionnelle publiée à la conservation des hypothèques d’Amiens le 23 novembre 2010, sous la référence 2010 V, n°2992.

La déchéance du terme des prêts a été prononcée par lettre recommandée du 19 février 2024.

La SA CREDIT FONCIER DE FRANCE produit deux décomptes d’un montant total en principal, intérêts, frais et autres accessoires, au 19 novembre 2024, au titre du prêt principal, n°4024374, de 109.693,36 € et, au titre du prêt à taux 0 %, n°4024373, de 466,73 €, soit au total

110.160,09 €.

Toutefois, la banque sollicite le paiement d’une somme de 6.933,13 € à titre d’indemnité, cette clause s’analysant comme une clause pénale pouvant être ramenée par le juge en vertu des dispositions de l’article 1152 du Code civil applicable à la cause à de plus justes proportions lorsqu’elle paraît manifestement excessive.

Ainsi, accorder à la SA CREDIT FONCIER le bénéfice d’une clause pénale de 7 % pour la somme de 6.933,13 € conduirait, compte tenu, d’une part, du taux d’intérêts pratiqué et, d’autre part, du préjudice réellement subi par la demanderesse, à une rémunération excessive du prêteur et à une pénalisation non moins excessive de l’emprunteur.

Pour ces raisons, elle sera réduite à 1 €.

Il conviendra ainsi, tenant compte des explications supra, de fixer la créance de la SA CREDIT FONCIER à l’encontre de Madame [C] [I], au 19 novembre 2024, à la somme totale de 103.227,96 € au titre des prêts n°4024373 et n°4024374, en principal, intérêts, frais et autres accessoires.

Enfin, Madame [C] [I] ne justifie, même à l’occasion de sa demande de réouverture des débats en cours de délibéré, d’aucune démarche pour vendre.

Ainsi, la vente forcée sera ordonnée étant rappelé que Madame [C] [I] peut toujours vendre de gré à gré jusqu’à l’adjudication.

Compte-tenu de l’état actuel du marché de l’immobilier, de la situation et de l’état de l’immeuble, la vente forcée aux enchères publiques, sur les poursuites et diligences de la SA CREDIT FONCIER sera ordonnée sur le bien immobilier appartenant à Madame [C] [I] édifié sur le terrain financé situé 124 rue Thuillier Buridard à 80650 VIGNACOURT, cadastré section AD n°95, pour 5 a 28 ca, dans les conditions du cahier des conditions de vente, sur la mise à prix de 76.000 €.

Sur les autres demandes

Les dépens de l’instance seront compris dans les frais de vente soumis à la taxe à intervenir dans le jugement d’adjudication.

La demande de taxe devra être déposée huit jours avant la date fixée pour la vente forcée afin que le juge de l’exécution soit en mesure d’en prendre connaissance avant de prononcer le montant de la taxe à l’ouverture des enchères.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution, statuant par mise à disposition, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE abusive et partant réputée non écrite la clause de déchéance du terme stipulée à l’acte de prêts en son article 11 « CAS D’EXIGIBILITE ANTICIPEE – DECHEANCE DU TERME » annexé à l’acte authentique de vente dressé par Maître [H] [B], notaire à Flixecourt (Somme), le 30 septembre 2010.

CONSTATE que la résolution des prêts n°4024373 et n°4024374a été mise en œuvre de façon régulière et loyale par la banque par lettre recommandée du 19 février 2024.

En conséquence,

DECLARE la SA CREDIT FONCIER fondée à poursuivre le recouvrement de sa créance liquide et exigible par la saisie immobilière du bien édifié sur le terrain financé par suite du commandement aux fins de saisie délivré le 27 août 2024.

FIXE la créance dont le recouvrement est poursuivi par la SA CREDIT FONCIER à l’encontre de Madame [C] [I], au 19 novembre 2024, à la somme totale de 103.227,96 € au titre des prêts n°4024373 et n°4024374, en principal, intérêts, frais et autres accessoires.

ORDONNE la vente forcée de l’ensemble immobilier appartenant à Madame [C] [I] édifié sur le terrain financé situé 124 rue Thuillier Buridard à 80650 VIGNACOURT, cadastré section AD n°95, pour 5 a 28 ca, dans les conditions du cahier des conditions de vente :

*sur la mise à prix de 76.000 €.

DÉSIGNE tout commissaire de justice de la SELARL COMEXOM, commissaires de justice à AMIENS, pour procéder aux visites des lieux dans les trois semaines qui précédent la vente.

DIT que le commissaire de justice désigné organisera ces visites en accord avec la débitrice ou les occupants.

DIT qu’à défaut, pour la débitrice ou les occupants de permettre la visite de l’immeuble, le commissaire de justice désigné pourra procéder à l’ouverture des portes avec le concours de deux témoins, d’un serrurier et de la Force Publique.

DIT que l’adjudication aura lieu aux enchères publiques à l’audience d’adjudication du :

JEUDI 19 JUIN 2025 à 15 h 00

Tribunal judiciaire d’Amiens

8 rue Pierre Dubois

80000 Amiens

DIT que le créancier poursuivant devra procéder aux formalités légales de publicité et en justifier, que l’avis prévu par l’article R 322-31 du CPCE pourra être imprimé en corps 24 sur format A3 et que l’avis simplifié prévu par l’article R 322-22 du même Code comportera non seulement la nature du bien mais aussi une désignation succincte du bien saisi ainsi que les conditions de sa visite préalable.

DIT que la vente pourra être annoncée sur un site internet spécialisé.

DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

DIT que la demande de taxe devra être déposée huit jours avant la date fixée pour la vente forcée.

DIT que la présente décision sera notifiée aux parties par voie de signification à l’initiative de la partie intéressée ou la partie la plus diligente conformément à l’article R 311-7, alinéa 2, du Code des procédures civiles d’exécution.

REJETTE le surplus des demandes.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le juge de l’exécution et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION