TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE RENNES

Service des contentieux de la protection

[Adresse 5]

[Localité 2]

JUGEMENT DU 20 Juin 2024

N° RG 23/03194 – N° Portalis DBYC-W-B7H-KK6S

Jugement du 20 Juin 2024

S.C.I. SOTHIS

C/

[T] [H]

[I] [D]

[J] [U], caution

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ

LE 20 juin 2024

à Maitre [M]

CERTIFIE CONFORME DELIVRE

LE 20 JUIN 2024

à Monsieur [U]

Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 20 Juin 2024 ;

Par Caroline ABIVEN, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Emmanuelle BADUFLE, Greffier ;

Audience des débats : 18 Janvier 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 09 avril 2024. Le délibéré a par la suite été prorogé par deux fois, pour une décision rendue au 20 Juin 2024 conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.C.I. SOTHIS

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par Maitre Hugo CASTRES, de la SCP Hugo CASTRES, avocats au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEURS

Mme [T] [H]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

M. [I] [D]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

M. [J] [U], caution

La Ville Orie

[Adresse 1]

comparant

FAITS ET PRÉTENTIONS :

La SCI SOTHIS a donné à bail à Madame [T] [H] et Monsieur [I] [D] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] à [Localité 7] par contrat du 21 mars 2022 prenant effet le 22 mars 2022, pour un loyer mensuel de 525 euros, outre 24 euros de provision sur charges.

Par acte du même jour, Monsieur [J] [U] s’est porté caution solidaire des locataires.

Le 27 janvier 2023, la SCI SOTHIS a fait délivrer à ses locataires, un commandement de payer leurs loyers pour la somme, en principal, de 4 941 €, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail. Ce commandement a été signifié à la caution le 7 février 2023.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2023, la SCI SOTHIS a fait assigner Madame [H] et Monsieur [D] devant le juge des contentieux de la protection tribunal judiciaire de Rennes en sollicitant notamment leur expulsion immédiate et leur condamnation à paiement de l’arriéré locatif.

Les locataires ont quitté les lieux et, un procès verbal de constat d’état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement, le 3 mai 2023, par Maître [S], commissaire de justice, en présence de Madame [T] [H] qui lui a remis les clés du logement.

Par conclusions déposées le 8 septembre 2023 et signifiées aux locataires et à la caution le 11 décembre 2023, la SCI SOTHIS demande la condamnation in solidum de Madame [T] [H], Monsieur [I] [D] et Monsieur [J] [U], sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer les sommes suivantes :

* 989,51 € au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts judiciaires à compter du commandement sur le fondement de l’article 1231-76 du code civil,

* 10 949,26 € au titre des frais de réparation et remise en état du bien, avec intérêts de droit à compter du jugement,

* 2 715 € au titre de l’immobilisation de l’ouvrage pendant la durée des travaux à effectuer pour remettre le logement en conformité avec la réglementation en matière de location,

* 2 000 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens et frais d’exécution comprenant notamment le coût des honoraires et actes établis par la SCP HUBERT-GRAIVE-BRIZARD.

L’affaire a été retenue à l’audience du 18 janvier 2024 lors de laquelle la SCI SOTHIS, régulièrement représentée par son avocat, a maintenu ses demandes.

Monsieur [J] [U], comparant en personne, souligne ne pas avoir été informé par le bailleur dès les premiers impayés. Il sollicite des délais de paiement à hauteur de 300 euros par mois.

Par note reçue en cours de délibéré, Monsieur[U] a produit sa déclaration de revenus et la SCI SOTHIS a répondu que ces éléments permettaient de confirmer sa solvabilité. Interrogée à ce sujet, elle a indiqué ne pas pouvoir produire aux débats l’état des lieux d’entrée, mais a rappelé les dispositions des articles 1730 et suivants du code civil.

Bien que régulièrement cités par actes remis à leur personne, Madame [T] [H] et Monsieur [I] [D] n’ont pas comparu et n’ont aps adressé d’observations.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré, la décision étant rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS :

Il résulte des dispositions de l’article 472 du code civil que : “Si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.”

— Sur l’arriéré locatif :

L’article 7 a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé « de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ».

En l’espèce, la SCI SOTHIS a fait délivrer aux locataires, le 27 janvier 2023, un commandement de payer visant la somme, en principal, de 4 941 € correspondant à des impayés de loyers et charges du mois de mai 2022 à janvier 2023 (9 x 549 €). Ce commandement a été signifié à la caution le 7 février 2023.

Ils produisent un décompte faisant état d’un arriéré de loyers et charges de 6611 € arrêté au mois d’avril 2023 inclus. Il est sollicité une déduction de la somme de 5 621,49 €, si bien que les locataires restent redevables du paiement de la somme de 989,51 € au titre de l’arriéré locatif.

Madame [T] [H] et Monsieur [I] [D] n’apportent aucun élément de nature à contester le montant de cette dette.

Une clause de solidarité étant insérée au contrat de bail, conformément au dispositions de l’article 1310 du code civil, ils seront solidairement condamnés à verser à la SCI SOTHIS cette somme de 989,51 €.

Les causes du commandement de payer ayant été régularisées par le paiement de la somme de 5 621,49 €, cette somme de 989,51 € portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation le 25 avril 2023, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

— Sur les réparations locatives :

L’article 1728 du code civil dispose que : "Le preneur est tenu de deux obligations principales:

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus."

Les articles 1730 et 1731 du même code précisent que : « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. »

“S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.”

L’article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989 ajoute que le locataire est obligé :

“c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d’Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. (…) ;”

En l’espèce, bien qu’il soit indiqué à la fin du contrat de bail que l’état des lieux d’entrée y est annexé, cet état des lieux n’est pas produit par le bailleur et les locataires ne sont pas comparants. Il a été demandé, en cours de délibéré, aux bailleurs de le produire, ce qu’ils n’ont pas fait.

Dès lors, dans la mesure où le contrat de bail mentionne qu’un état des lieux y est annexé, les dispositions de l’article 1731 du code civil qui ne s’appliquent que si aucun état des lieux n’a été dressé ne sont pas applicables. Ce sont donc les dispositions de l’article 1730 qui s’appliquent.

Or, l’article 1353 du code civil dispose que “Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.”

Il appartient donc au bailleur, qui réclame la condamnation des locataires au paiement d’indemnités pour dégradation du logement loué, de prouver l’état dans lequel le logement a été remis aux locataires, ce qu’ils ne font pas, faute de produire l’état des lieux d’entrée.

Il est donc impossible de connaître l’état du carrelage, de la peinture et des murs lors de l’entrée des locataires dans les lieux, si bien qu’ils ne seront pas condamnés au paiement d’une somme à ce titre.

L’état des lieux de sortie fait état des désordres suivants, lesquels peuvent être imputés aux locataires, s’agissant de dégradations manifestes :

— d’un pommeau de douche réparé au ruban adhésif et du fait que Madame [H] a indiqué que ce pommeau présentait une fuite,

— d’une tablette qui s’affaisse dans le placard du salon séjour et d’impacts sur les portes coulissantes,

— d’une bonde manquante sur le lavabo de salle de douche,

— d’un WC sale avec cuvette encrassée,

— d’un miroir mural dans la salle d’eau avec un impact et une lumière de faible intensité,

— une porte de chambre fortement abîmée au niveau de la plaque de la poignée.

La SCI SOTHIS sollicite le versement de la somme de 10 949,26 € au titre des réparations locatives qu’ils imputent à leurs locataires en produisant un devis de 10 840,49 € HT, soit 11 924,54 € TTC. Ce devis correspond manifestement à une remise en état de tout l’appartement, lequel ne peut être mis entièrement à la charge des locataires, au vu du seul état des lieux de sortie et sans production de l’état des lieux d’entrée.

Seront donc mis à la charge des locataires, les réparations suivantes figurant au devis :

— dépose poignée de porte : 25 euros,

— fourniture et pose d’une poignée de porte dans la chambre : 65,17 €

— nettoyage de fenêtre : 2 x 65 € (l’état des lieux de sortie faisant état d’un logement sale).

Le devis n’est pas assez détaillé pour connaître le coût exact du remplacement d’un pommeau de douche, d’une tablette et de portes de placard, d’une bonde et d’un miroir de salle d’eau, ainsi que du coût du nettoyage des WC. En effet, le devis produit porte sur des prestations excédant manifestement le seul remplacement des désordres imputables au locataires puisqu’il vise le remplacement de la cuvette des WC qui doit seulement être nettoyée selon l’état des lieux, le remplacement de toute la robinetterie et barre de douche alors que seul le pommeau est à remplacer selon l’état des lieux, le changement de toute la robinetterie de l’évier alors que seule une bonde est manquante. Le changement de 11 étagères en mélaminé blanc, alors que seule une étagère de placard s’affaisse et un nettoyage est à réaliser. Les locataires seront donc condamnés à verser à la SCI SOTHIS, la somme forfaitaire de 1 000 € au titre de la réparation de ces désordres dont le coût n’est pas ventilé dans le devis produit.

Les locataires seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme suivante au titre des dégradations locatives :

25 € + 65,17 € + 65 € + 65 € = 220,17 € HT, soit 242 € TTC. Il convient d’ajouter à cette somme celle de 1 000 €, si bien que les locataires seront solidairement condamnés au versement de la somme de 1220,17 € au titre de la réparation des dégradations locatives dues suite à leur départ des lieux.

— Sur l’indemnité d’immobilisation du logement :

La SCI SOTHIS sollicite la somme de 2 715 € à titre d’indemnité d’immobilisation du logement pendant la durée des travaux, soit pendant 5 mois.

Or, au vu des désordres ci dessus listés, une immobilisation des lieux pendant une durée de 5 mois est tout à fait excessive. Il lui sera donc accordé une indemnité correspondant à un mois de loyer, durée suffisante pour effectuer les travaux de réparation ci dessus mis à la chareg des locataires.

Madame [H] et Monsieur [D] seront donc solidairement condamnés au paiement à la SCI SOTHIS de la somme de 572 euros correspondant à un mois de loyer, à titre d’indemnité d’immobilisation.

— Sur l’engagement de caution :

L’article 2288 du code civil prévoit que : « Celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation, si le débiteur n’y satisfait pas lui-même. »

L’article 2292 du même code précise que : "Le cautionnement ne se présume point ; il doit être exprès, et on ne peut pas l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté."

L’article 2298 du code civil prévoit que : "La caution n’est obligée envers le créancier à le payer qu’à défaut du débiteur, qui doit être préalablement discuté dans ses biens, à moins que la caution n’ait renoncé au bénéfice de discussion, ou à moins qu’elle ne se soit obligée solidairement avec le débiteur ; auquel cas l’effet de son engagement se règle par les principes qui ont été établis pour les dettes solidaires."

En l’espèce, Monsieur [J] [U] s’est porté caution solidaire des locataires, par acte sous seing privé du 21 mars 2022, avec renonciation au bénéfice de division et de discussion pour ce que le locataire doit au bailleur dans la limite de 39 526 €.

Dès lors, il convient de condamner solidairement à paiement les locataires et Monsieur [J] [U] pris en sa qualité de caution.

— Sur la demande de délais de paiement présentée par la caution :

Il résulte des dispositions de l’article 1343-5 du code civil que “le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

(…)

La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

(…)”.

En l’espèce, Monsieur [U] sollicite l’octroi de délais de paiement à hauteur de 300 € par mois.

Au vu de la déclaration de revenus qu’il a produite, Monsieur [U] démontre être en mesure de payer cette somme. Il sera donc fait droit à sa demande de délais de paiement.

— Sur l’exécution provisoire :

Il résulte des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile que « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. »

L’article 514-1 précise que " Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

Par exception, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé, qu’il prescrit des mesures provisoires pour le cours de l’instance, qu’il ordonne des mesures conservatoires ainsi que lorsqu’il accorde une provision au créancier en qualité de juge de la mise en état."

En l’espèce, il convient donc de constater que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit. Il n’y a pas lieu de l’écarter.

— Sur les frais irrépétibles et les dépens:

Selon l’article 696 du code de procédure civile, “la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie”.

Selon l’article 700 du code de procédure civile, “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :

1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;

2° (…).

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. (…).”

Madame [T] [H] et Monsieur [I] [D] succombants, ils seront condamnés in solidum à payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à la SCI SOTHIS, ainsi que les entiers dépens et frais d’exécution de la présente instance, étant précisé que les honoraires versés aux commissaires de justice ne font pas partie des dépens limitativement énumérés par l’article 695 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Madame [T] [H] et Monsieur [I] [D], en leur qualité de locataires, et Monsieur [J] [U] pris en sa qualité de caution, à verser à la SCI SOTHIS les sommes de :

—  989,51 €, au titre de l’arriéré de loyers et charges, avec intérêts au taux légal courant à compter du 25 avril 2023,

—  1220,17 € au titre de la réparation des dégradations locatives dues suite au départ des locataires, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

—  572 € à titre d’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

—  1000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

AUTORISE toutefois Monsieur [J] [U] à s’acquitter de la somme due en 12 versements mensuels de 300 € au minimum, payables et portables le dixième jour de chaque mois suivant celui de la signification du présent jugement, outre un 13ème versement qui soldera la dette en principal, frais et accessoires, sauf meilleur accord ou engagement d’une procédure de surendettement ;

DIT qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, et après une mise en demeure restée sans effet pendant quinze jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE qu’aux termes de l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution et interdit la mise en oeuvre de nouvelles procédures pendant le délai de grâce ;

CONDAMNE in solidum solidairement Madame [T] [H] et Monsieur [I] [D], en leur qualité de locataires, et Monsieur [J] [U] pris en sa qualité de caution, au paiement des entiers dépens et frais d’exécution de l’instance.

MAINTIENT l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffièreLe juge des contentieux de la protection