LE 07 NOVEMBRE 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ ANGERS

— =-=-=-=-=-=-=-

N° RG 24/522 – N° Portalis DBY2-W-B7I-HUO3

N° de minute : 24/468

O R D O N N A N C E

— ---------

Le SEPT NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE, Nous, Benoît GIRAUD, Président du Tribunal Judiciaire d’ANGERS, assisté de Aurore TIPHAIGNE, Greffière présente lors des débats et lors de la mise à disposition, avons rendu la décision dont la teneur suit :

DEMANDEUR :

Monsieur [N] [G]

Né le 23 janvier 1947 à [Localité 5] (54)

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Aline CHARLES, Avocate au barreau D’ANGERS

DÉFENDERESSE :

S.A.S. FONCIA LCA immatriculée au RCS de NANCY, sous le n° 309 481 224, prise en la personne de son représentant légale domicilié ès qualités audit siège,

[Adresse 6]

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Pierre BEUNARDEAU de la SELARL CABINET PATRICK BARRET & ASSOCIES, substitué par Maître Aude DE LA CELLE, Avocats au barreau d’ANGERS, Avocats postulants, et par Maître Frédéric VERRA, Avocat au barreau de NANCY, Avocat plaidant,

*************

Vu l’exploit introductif du présent Référé en date du 16 Août 2024; les débats ayant eu lieu à l’audience du 03 Octobre 2024 pour l’ordonnance être rendue ce jour, ce dont les parties comparantes ont été avisées ;

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

M. [N] [G] est propriétaire d’une maison d’habitation située [Adresse 1] à [Localité 5] divisée en plusieurs appartements et en un local commercial mis à la location.

Il a conclu un mandat de gestion avec la société FONCIA LCA.

Par acte sous seing privé en date du 08 juin 2019, un bail d’habitation a été consenti à Mme [F] [E] pour un loyer principal de 640 euros outre 50 euros de charges locatives par mois.

C.EXE : Maître Pierre BEUNARDEAU

Maître [Z] [P]

Copie Dossier

le

Par acte sous seing privé en date du 23 décembre 2020, un bail d’habitation a été consenti à Mme [O] [D] pour un loyer principal de 590 euros outre 60 euros de charges locatives par mois.

Ces deux locataires se sont retrouvées en situation d’impayés locatifs.

Une procédure de surendettement a été engagée s’agissant de Mme [F] [E].

Au cours de l’année 2023, M. [N] [G] a sollicité la société FONCIA LCA aux fins d’obtenir les documents relatifs à la situation des deux locataires en situation d’impayés pour pouvoir réaliser les démarches nécessaires.

La société FONCIA LCA ne lui a pas transmis les pièces sollicitées.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 22 janvier 2024, Mme [O] [D] a mis un terme au bail d’habitation et a continué d’occuper le logement.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 19 mars 2024, l’association UFC QUE CHOISIR a rappelé à la société FONCIA LCA ses obligations en tant que mandataire.

Par lettre recommandée avec accusé réception du 28 juin 2024, le conseil de M. [N] [G] a mis en demeure la société FONCIA LCA de lui transmettre les documents sollicités sous quinzaine.

Aucune solution amiable n’a été trouvée entre les parties.

C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice en date du 16 août 2024, M. [N] [G] a fait assigner la société FONCIA LCA devant le président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé, aux fins de lui enjoindre la transmission des documents sollicités sous astreinte de la somme de 50 euros par jour de retard.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 octobre 2024 et soutenues oralement à l’audience du 03 octobre 2024, M. [N] [G] sollicite du tribunal de :

Condamner la société FONCIA LCA à lui remettre le 15 de chaque mois un décompte faisant apparaître les échéances de loyer et charges et les éventuels paiement reçus de Mme [E] et de Mme [D], sous astreinte de la somme de 50 euros par jour de retard ; Condamner la société FONCIA LCA à lui remettre la pièce n°8 dans un format lisible sous astreinte de la somme de 50 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir ; Condamner la société FONCIA LCA à lui payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale ; Condamner la société FONCIA LCA aux entiers dépens ; Débouter la société FONCIA LCA de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions. Au soutien de sa demande d’injonction de communication de pièces, M. [N] [G], au visa des articles 834 et 145 du code de procédure civile, expose que la société FONCIA LCA a manqué de diligence pendant plusieurs années s’agissant des démarches à accomplir à l’égard des deux locataires en situation d’impayés locatifs de telle sorte que les sommes sont aujourd’hui très importantes. S’il constate que la société FONCIA LCA a communiqué l’ensemble des pièces sollicitées, il maintient sa demande d’injonction et sollicite que la société défenderesse lui communique mensuellement un décompte des crédits et débits concernant les dossiers des deux locataires en situation d’impayés jusqu’à la décision du juge du contentieux et de la protection. Par ailleurs, s’il souligne que la lettre de préavis de Mme [D] a bien été transmise par le défendeur, il demande à qu’elle lui soit transmise dans un format lisible. Le demandeur sollicite que cette injonction soit accompagnée d’une astreinte de 50 euros par jour de retard.

***

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 02 octobre 2024, la société FONCIA LCA demande au tribunal de :

Constater la transmission de l’ensemble des pièces sollicitées ; Dire et juger que l’application d’une astreinte est inutile ; Débouter M. [N] [G] de l’ensemble de ses demandes. Pour s’opposer à la demande d’injonction de communication de pièces, la société FONCIA LCA expose d’une part, que l’ensemble des pièces sollicitées ont été transmises au demandeur et d’autre part, s’engage à répondre volontairement à la nouvelle demande de transmission sollicitée par M. [N] [G] concernant le décompte de chacune des locataires à remettre le 15 de chaque mois. S’agissant de la pièce n°8 qui correspond au congé donné par Madame [D], elle soutient que celle-ci est parfaitement lisible. Elle précise par ailleurs que l’astreinte n’a pas vocation à sanctionner une perte de temps antérieure mais à contraindre à l’exécution d’une décision de justice, de telle sorte que le prononcé d’une astreinte serait inutile en raison de son engagement à exécuter la demande de M. [N] [G].

***

L’affaire a été évoquée à l’audience du 03 octobre 2024 et a été mise en délibéré au 07 novembre 2024.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’acte introductif d’instance, aux conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement ainsi qu’aux notes d’audience, sur le fondement des dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile.

Ainsi, il sera rappelé qu’en application de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions figurant au dispositif des conclusions de chacune des parties, de telle sorte que la juridiction n’est pas saisie des demandes formulées par la société FONCIA LCA sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

***

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

Par application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation de faire qui fonde sa demande.

***

En l’espèce, il est constant que M. [N] [G] et la société FONCIA LCA ont conclu un contrat de gestion portant sur une maison mise en location en plusieurs logements d’habitation dont le demandeur est propriétaire située [Adresse 1] à [Localité 5].

Il est également constant que deux des locataires de cette maison sont actuellement en situation d’impayés locatifs, et ce, depuis plusieurs années et que ceux-ci occupent toujours leur lieu d’habitation.

Il ressort des pièces versées à la procédure par la société FONCIA LCA que Mme [F] [E] présente une dette locative 13. 153 euros. S’agissant de Mme [O] [D], la dette s’élève à 10.050, 30 euros.

M. [N] [G] expose avoir besoin d’obtenir certaines pièces détenues par la société FONCIA LCA afin d’agir devant la juridiction de fond compétente à l’encontre de ces deux locataires.

Si la société FONCIA LCA a d’ores et déjà procédé à la communication de certains documents sollicités par le requérant, ce dernier maintient sa demande en la communication d’un décompte mensuel des échéances de loyers des deux locataires en situation d’impayés et des éventuels versements réalisés, ainsi qu’une communication plus lisible de la lettre de congé de l’une des locataires.

La société FONCIA LCA, en tant que mandataire, est l’interlocutrice des deux locataires actuellement en situation d’impayés et est chargée de la gestion des biens dont M. [N] [G] est le propriétaire.

M. [N] [G] ne peut donc obtenir ces pièces qu’auprès du défendeur.

La saisine de la juridiction en référé s’est justifiée par l’inertie du défendeur dans la transmission des pièces sollicitées puisque celles-ci ont été communiquées dans le cadre de la présente instance, empêchant le règlement amiable du litige.

Par conséquent, M. [N] [G] établit son besoin d’obtenir des informations détaillées sur la situation financière des deux locataires en situation d’impayés, cela de façon régulière, pour pouvoir agir devant de la juridiction de fond compétente en présentant des décomptes actualisés.

Concernant la pièce n°8 transmise par le conseil du défendeur, correspondant à la lettre de congé rédigée par Mme [O] [D], il en ressort que celle-ci est parfaitement lisible.

Dès lors, la communication mensuelle des décomptes de la situation des deux locataires en situation d’impayés à la charge de la société FONCIA LCA sera ordonnée.

S’agissant d’assortir cette injonction d’une astreinte, il ressort des pièces versées à la procédure et des débats que, la société FONCIA LCA s’engage à transmettre les documents mensuellement, et selon les conditions formulées par le demandeur.

En conséquence, il n’apparaît pas nécessaire d’ordonner cette injonction sous astreinte.

Sur les frais du procès

Sur les dépens

Au vu de l’article 491 du code de procédure civile, le juge des référés doit statuer sur les dépens dès lors qu’il est dessaisi par la décision qu’il rend. Il ne peut ni les réserver, ni dire qu’ils suivront le sort d’une instance au fond qui demeure éventuelle à ce stade.

La société FONCIA LCA, partie succombant à l’instance, sera condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La société FONCIA LCA, condamnée aux dépens, sera condamnée à payer à M. [N] [G] la somme de 2. 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Benoît Giraud, président du tribunal judiciaire d’Angers, statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort :

ENJOIGNONS à la société FONCIA LCA d’avoir à communiquer à M. [N] [G] dans un délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision et cela, mensuellement, les documents suivants, et ce, jusqu’à ce qu’une décision définitive soit rendue au fond :

Un décompte actualisé des loyers impayés et des versements réalisés par Mme [F] [E] Un décompte actualisé des loyers impayés et des versements réalisés par Mme [O] [D]

DISONS n’y avoir lieu au paiement d’une astreinte en cas de retard dans l’injonction à communiquer les pièces ;

CONDAMNONS la société FONCIA LCA à payer la somme de 2.500 euros à M. [N] [G] en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la société FONCIA LCA aux dépens ;

RAPPELONS que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé à la date ci-dessus par mise à disposition au greffe, la présente ordonnance a été signée par Benoît GIRAUD, Président, Juge des Référés et par Aurore TIPHAIGNE, Greffier.

Aurore TIPHAIGNE, Benoît GIRAUD,