TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 7]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00575 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H4H3

JUGEMENT du

03 Juillet 2025

Minute n° 25/00657

S.A. PODELIHA

C/

[I] [P], [N] [C]

Le

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e BARBE

Copie conforme

M et Mme

Préfecture du Maine et [Localité 8]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 03 Juillet 2025

après débats à l’audience du 15 Mai 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 7] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 5]

représentée par Maître Arnaud BARBE, substitué par Maître Ouseynou MBENGUE, membres de la SCP PROXIM AVOCATS, avocats au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [P]

né le 15 Février 1992 à [Localité 9]

comparant

Madame [N] [C]

née le 14 Décembre 1964 à [Localité 10]

non comparante

demeurant ensemble : [Adresse 2]

[Localité 6]

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 16 mars 2018, la SA d’HLM Immobilière Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à M. [I] [P] et Mme [N] [C] un logement situé au [Adresse 3], pour un loyer mensuel principal de 385,22 €, outre 5 € au titre de la location des annexes, les charges venant en sus.

Par actes séparés en date des 24 juin 2024 et 8 juillet 2024, la SA d’HLM Immobilière Podeliha a fait signifier à M. [I] [P] et Mme [N] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 juin 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 05 mars 2025, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner M. [I] [P] et Mme [N] [C] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 7] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 25 août 2024 et le 09 septembre 2024 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de M. [I] [P] et Mme [N] [C] ainsi que celle de tous occupants de leur chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner solidairement M. [I] [P] et Mme [N] [C] à lui payer :

1. la somme de 3.038,25 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 24 février 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée à compter de la résiliation du bail et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 15 mai 2025.

A cette date, la SA d’HLM Podeliha – représentée par son conseil – réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 3.617,41 €.

Elle soutient que les deux commandements de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivis d’effet dans le délai de deux mois imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle s’oppose à la demande de délais de paiement suspensifs présentée par les défendeurs à l’audience en l’absence de reprise des paiements.

M. [I] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, sauf à faire état d’un règlement supplémentaire de 1.000,00 € le 08 mai 2025 devant venir en déduction de la somme réclamée. Il sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 100 €.

Sur interrogation, il précise n’avoir déposé aucun dossier de surendettement.

Bien que convoquée par acte signifié le 5 mars 2025 par acte remis en personne, Mme [N] [C] n’est ni présente ni représentée.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 03 juillet 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, malgré l’absence de Mme [N] [C] à l’audience, il sera statué sur les demandes de la société Podeliha par jugement réputé contradictoire.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 8] par la voie électronique le 10 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de Maine-et-[Localité 8] par la voie électronique le 30 octobre 2020, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 05 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction antérieure à la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoyait que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Ce même article dispose désormais que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

La loi du 27 juillet 2023 ne comprenant pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, il en résulte que son article 10 en ce qu’il fixe désormais à six semaines le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise, ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, le bail conclu le 16 mars 2018 contient une clause résolutoire (article 6-7 La Résiliation) prévoyant « qu’en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (…) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l’expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (…). »

Les deux commandements de payer signifiés visent cette clause résolutoire et fixent un délai de deux mois aux locataires pour apurer leur dette.

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que les deux commandements de payer signifiés les 24 juin 2024 et 08 juillet 2024, pour la somme en principal de 3.221,85 € sont demeurés au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois.

En l’absence de régularisation des causes du commandement de payer dans le délai imparti et compte tenu de la clause de solidarité entre les co-locataires prévue au contrat de bail, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 25 août 2024.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Le contrat de bail comporte une clause de solidarité (article 3 des conditions générales paraphées par les locataires) ainsi stipulée : “en cas de pluralité de locataires, ces derniers seront tenus solidairement et indivisiblement aux obligations du présent contrat et celles résultant de ses reconductions successives (…);”

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par les locataires, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que M. [I] [P] et Mme [N] [C] restent lui devoir la somme de 3.617,41 € à la date du 05 mai 2025.

M. [I] [P] reconnaît le principe de sa dette à l’audience mais démontre, ticket de carte bleue, d’ailleurs à l’audience, avoir réglé le 8 mai 2025, soit postérieurement au décompte produit par le bailleur, une somme supplémentaire de 1.000,00€.

Ce règlement doit venir en déduction de la somme réclamée.

M. [I] [P] et Mme [N] [C] seront donc solidairement condamnés au paiement de cette somme de 2.617,41 €, avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation (05 mars 2025) conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, compte tenu du dernier règlement effectué par M. [I] [P] le 8 mai 2025, les locataires ont bien repris le paiement intégral de leur loyer avant l’audience.

Il ressort du diagnostic social et financier et des explications de M. [I] [P] à l’audience qu’il vit avec sa mère, qu’il occupe un travail saisonnier et perçoit un salaire de 1.600€ que sa mère travaille en intérim pour un salaire équivalent au SMIC ; qu’il n’était pas au courant des problèmes de non paiement de loyer.

La situation financière des défendeurs leur permet donc d’assumer le règlement du loyer augmenté de la mensualité proposée.

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, il convient de laisser une ultime possibilité aux défendeurs de s’acquitter de leur dette locative et de conserver leur logement. M. [I] [P] et Mme [N] [C] seront en conséquence autorisés à se libérer du montant de leur dette de façon échelonnée selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et conformément à la demande de M. [I] [P], les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si M. [I] [P] et Mme [N] [C] s’acquittent, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de M. [I] [P] et Mme [N] [C] ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

M. [I] [P] et Mme [N] [C], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SA d’HLM Podeliha, M. [I] [P] et Mme [N] [C] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 mars 2018 entre les parties concernant l’appartement à usage d’habitation et ses annexes situés au [Adresse 4] sont réunies à la date du 25 août 2024 ;

CONDAMNE solidairement M. [I] [P] et Mme [N] [C] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de 2.617,41 € au titre des loyers et charges impayés (selon décompte arrêté au 15 mai 2025 incluant l’échéance d’avril 2025 et prenant en compte le versement de 1.000 € effectué le 08 mai 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 05 mars 2025 ;

AUTORISE M. [I] [P] et Mme [N] [C] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 26 mensualités de 100 € chacune et une 27ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour M. [I] [P] et Mme [N] [C] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM Podeliha puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que M. [I] [P] et Mme [N] [C] soient condamnés in solidum à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [P] et Mme [N] [C] à verser à la SA d’HLM Podeliha une somme de 150 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [I] [P] et Mme [N] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer des24 juin 2024 et 8 juillet 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 8] ;

Le greffier, La vice-présidente,