MINUTE N°

N° RG 25/00015 – N° Portalis DB22-W-B7J-SXKH

Monsieur [U] [R] [C] [Z]

C/

Monsieur [I], [L] [W]

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ

Juge des contentieux de la protection

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 4]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 08 Janvier 2026

DEMANDEUR :

Monsieur [U] [R] [C] [Z], né le 16 août 1927 à [Localité 7] (Nord – 59) – demeurant [Adresse 8]

Non comparant, représentée par Maître Laurence DENOT, avocat au barreau de PARIS, substituée par Maître Nathalie JOURDE-LAROZE, avocat au barreau de VERSAILLES

d’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [I], [L] [W], né le 22 décembre 1964 à [Localité 5] (Val-d’Oise – 95) – demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne, assistée de Maître Manel GHARBI, avocat au barreau de VERSAILLES

d’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : Violaine ESPARBÈS, Vice-Présidente

Greffier : Victor ANTONY

Copies délivrées le :

1 copie exécutoire à : Maître Laurence DENOT

1 copie certifiée conforme à : Maître Manel GHARBIBureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10]

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [U] [Z] a donné à bail à monsieur [I] [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] par contrat du 27 octobre 2013, pour un loyer mensuel de 695 € et 70 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, monsieur [U] [Z] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Monsieur [U] [Z] a ensuite fait assigner monsieur [I] [W] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 9] statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 13 novembre 2025, monsieur [U] [Z] – représenté par son conseil – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire de prononcer ladite résiliation ; d’ordonner l’expulsion de monsieur [I] [W] sous astreinte ; de supprimer le délai de 2 mois de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; et de condamner ce dernier au paiement de la somme actualisée de 27.144,86 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 1.200 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Monsieur [U] [Z] fait valoir qu’aucun loyer n’est versé depuis plusieurs mois et qu’il s’oppose à tout octroi de délai. Il insiste sur la nécessité de supprimer le délai de 2 mois prévu au code des procédures civiles d’exécution et d’ordonner l’expulsion sous astreinte au vu de l’ancienneté de la dette.

Monsieur [I] [W] comparaît, assisté de son conseil qui demande le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire. Il reconnaît le principe et le montant de la dette, qu’il attribue à sa phobie administrative et informe qu’il a déposé une demande de logement social. Il explique être suivi par sa mère qui l’aide dans ses démarches et par une assistante sociale. Il demande que sa situation de vulnérabilité soit prise en compte pour pouvoir bénéficier du délai de 2 mois prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 8 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Monsieur [I] [W] demande le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire. En application de l’article 20 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 relative à l’aide juridique, dans les cas d’urgence, sous réserve de l’application des règles relatives aux commissions ou désignations d’office, l’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut être prononcée par la juridiction compétente ou son président.

L’admission provisoire à l’aide juridictionnelle peut également être accordée lorsque la procédure met en péril les conditions essentielles de vie de l’intéressé, notamment en cas d’exécution forcée emportant saisie de biens ou expulsion.

En l’espèce, les circonstances de l’affaire commandent d’accorder à monsieur le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire.

I. SUR LA RÉSILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Yvelines par la voie électronique le 21 janvier 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

Par ailleurs, monsieur [U] [Z] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, modifiée par la loi du 27 juillet 2023.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

Si la loi du 27 juillet 2023 est venue modifier les termes de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 régissant les rapports locatifs, la nouvelle mouture de l’article 24I ne s’applique pas en l’espèce. En l’absence de dispositions transitoires prévues dans le nouveau texte de loi, et considérant que le caractère d’ordre public attaché à cette matière est un ordre public de protection envers le locataire, l’intention initiale des parties prévaut, quant à l’application de la clause résolutoire, en ce qu’elle est plus protectrice des droits du locataire.

Dans son avis du 13 juin 2024 (Civ.3, pourvoi n°24-70.0002), la Cour de cassation a précisé que les délais contractuels mentionnés au sein des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 demeuraient applicables.

Les nouvelles dispositions de la loi du 27 juillet 2023 n’auront par conséquent pas à s’appliquer en la matière.

Par conséquent, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, non modifié, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux » .

Le bail conclu le 27 octobre 2013 contient une clause résolutoire (article VIII) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 29 août 2024, pour la somme en principal de 14.387,52 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 octobre 2024.

L’expulsion de monsieur [I] [W] sera ordonnée, en conséquence.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour monsieur [I] [W] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la société bailleresse, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

S’agissant de la demande de suppression du délai de 2 mois prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution qui prévoit que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Les conditions posées par ces dispositions ne sont pas remplies, il n’apparaît pas non plus opportun de prononcer la suppression de ce délai.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

monsieur [U] [Z] produit un décompte démontrant que monsieur [I] [W] reste devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 27.144,86 € à la date du 6 novembre 2025.

monsieur [I] [W], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 27.144,86 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 14.387,52 € à compter du commandement de payer (29 août 2024), sur la somme de € à compter de l’assignation (20 janvier 2025) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

monsieur [I] [W] sera également condamné au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

monsieur [I] [W], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir monsieur [U] [Z], monsieur [I] [W] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

ACCORDONS à monsieur [I] [W] le bénéfice de l’aide juridictionnelle provisoire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 octobre 2013 entre monsieur [U] [Z] et monsieur [I] [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 2] sont réunies à la date du 28 octobre 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à monsieur [I] [W] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour monsieur [I] [W] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, monsieur [U] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS monsieur [I] [W] à verser à monsieur [U] [Z] à titre provisionnel la somme de 27.144,86 € (décompte arrêté au 6 novembre 2025, incluant une dernière facture de quittancement du mois de novembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 29 août 2024 sur la somme de 14.387,52 €, sur la somme de € à compter du 20 janvier 2025 et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS monsieur [I] [W] à payer à monsieur [U] [Z] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS monsieur [I] [W] à verser à monsieur [U] [Z] une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS monsieur [I] [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 8 janvier 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par madame Violaine Esparbès, vice-président, et par monsieur Victor ANTONY, greffier.

Le greffier, Le vice-président,