Tribunal Judiciaire d'Angers, Ppp baux jcp, 11 septembre 2025, n° 25/00729

TJ Angers 11 septembre 2025

Arguments

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Accepté
Inexécution des obligations locatives
La cour a constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, justifiant la résiliation du bail.
Accepté
Résiliation du bail
La cour a jugé que l'expulsion était justifiée en raison de la résiliation du bail.
Accepté
Reconnaissance de la dette locative
La cour a constaté que Mme [Z] [U] devait effectivement la somme demandée, justifiant ainsi la condamnation au paiement.
Accepté
Perte de loyer due à l'occupation des lieux
La cour a jugé que l'indemnité d'occupation était due jusqu'à la libération des lieux.

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Sur la décision

Référence :	TJ Angers, ppp baux jcp, 11 sept. 2025, n° 25/00729
Numéro(s) :	25/00729
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	5 novembre 2025
Lire la décision sur le site de la juridiction

Sur les parties

Avocat(s) :	Arnaud BARBE
Cabinet(s) :	PROXIM AVOCATS
Parties :	La SA PODELIHA

Texte intégral

TRIBUNAL JUDICIAIRE

d'[Localité 6]

(Site Coubertin)

N° RG 25/00729 – N° Portalis DBY2-W-B7J-H5DT

JUGEMENT du

11 Septembre 2025

Minute n° 25/00819

S.A. PODELIHA

[Z] [U]

Copie conforme

+ copie exécutoire

M^e BARBE

Copie conforme

Mme [U]

Préfecture du Maine et [Localité 9]

Copie dossier

JUGEMENT

____________________________________________________________

Rendu par mise à disposition au Greffe du Tribunal judiciaire d’ANGERS, le 11 Septembre 2025

après débats à l’audience du 05 Juin 2025, présidée par Lorraine MEZEL, Vice-Présidente – Juge des Contentieux de la Protection, assisté de Justine VANDENBULCKE, Greffier

conformément à l’information préalablement donnée à l’issue des débats, en application des dispositions de l’article 450 (2ème alinéa) du Code de procédure civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

La SA PODELIHA, entreprise sociale pour l’habitat

Immatriculée au RCS d'[Localité 6] sous le n°057 201 139

Siégeant : [Adresse 1],

[Localité 2]

représentée par Maître Arnaud BARBE de la SCP PROXIM AVOCATS, avocat au barreau d’ANGERS

ET :

DÉFENDEUR

Madame [Z] [U]

née le 23 Juillet 1997 à [Localité 8] (GUINEE)

demeurant : [Adresse 4]

[Localité 3]

comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat du 27 novembre 2023, la SA d’HLM Podeliha a donné à bail à usage d’habitation à Mme [Z] [U] un logement situé au [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 501,51 € et 91,61 € de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA d’HLM Podeliha a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 29 juillet 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 03 avril 2025, la SA d’HLM Podeliha a fait assigner Mme [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection d'[Localité 6] aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de droit :

— constater la résiliation du bail litigieux intervenue de plein droit le 30 septembre 2024 ; subsidiairement prononcer sa résiliation ;

— ordonner l’expulsion de Mme [Z] [U] ainsi que celle de tous occupants de son chef dans les deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, et ce en tant que de besoin avec le concours de la force publique,

— fixer l’indemnité d’occupation mensuelle due depuis la date de résiliation du bail jusqu’à la libération définitive des lieux à une somme équivalente au montant du loyer et des charges mensuels qui seraient dus en vertu du contrat s’il avait été poursuivi,

— condamner Mme [Z] [U] à lui payer :

1. la somme de 3.158,92 € à titre d’arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 25 mars 2025, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

2. l’indemnité d’occupation mensuelle précédemment fixée à compter du 30 septembre 2024 et ce jusqu’à libération définitive des lieux,

3. la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 05 juin 2025.

A cette date, la SA d’HLM Podeliha – représentée par son conseil – , réitère oralement ses demandes initiales dans les termes de son exploit introductif d’instance, sauf à actualiser sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 4.417,00 €.

Elle soutient que le commandement de payer visant la clause résolutoire n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai de deux mois imparti, la clause résolutoire emportant de facto la résiliation du bail lui est acquise. Elle fait valoir subsidiairement que le défaut de paiement des loyers justifie le prononcé de la résiliation du bail. Elle justifie sa demande en paiement d’une indemnité d’occupation par le préjudice résultant de la perte de loyer et de la non remise à disposition des locaux.

Elle ne s’oppose pas à la demande de délais de paiement malgré les derniers incidents de paiement..

Mme [Z] [U] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Elle sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, proposant de régler sa dette par mensualités de 50 €.

Elle fait état d’une situation financière difficile en lien avec des problèmes de santé. Elle manifeste son intention de reprendre le travail dès le mois de juillet 2025. Elle précise que ses quatre enfants sont restés en Guinée ; qu’elle souhaite les faire venir en France. Elle explique ne pas avoir pu payer son dernier loyer, étant en arrêt et n’ayant pas encore perçu les indemnités journalières ; qu’elle reprendra les règlements dès la reprise du travail.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 11 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture du Maine-et-[Localité 9] par la voie électronique le 03 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA d’HLM Podeliha justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF de Maine-et-[Localité 9], soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 03 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

En l’espèce, le bail conclu le 27 novembre 2023 contient une clause résolutoire (article 6-7 La Résiliation) prévoyant « qu’en cas de non paiement à leur échéance du loyer, du dépôt de garantie, ou des charges dûment justifiées (…) et après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois (…) le présent contrat de location sera résilié de plein droit et l’expulsion du locataire et de quiconque sera poursuivie (…). »

Or, il est établi, au vu des pièces et des débats, que le commandement de payer signifié le 29 juillet 2024, pour la somme en principal de 2.223,55 € est demeuré au moins pour partie infructueux pendant plus de deux mois.

En conséquence, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 30 septembre 2024.

Sur l’arriéré locatif

Il résulte de l’article 7-a) de la loi du 6 juillet 1989 et du contrat de bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, outre le contrat de bail signé par le locataire, la SA d’HLM Podeliha produit un décompte démontrant que Mme [Z] [U] reste lui devoir la somme de 4.417,00 € à la date du 26 mai 2025.

Mme [Z] [U] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience.

Elle sera donc condamnée au paiement de cette somme de 4.417,00 €, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3.158,92 € à compter de l’assignation (03 avril 2025) et sur le surplus à compter du présent jugement conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement suspensifs

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative. »

L’article 24 VII ajoute que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il ressort du diagnostic social et financier et de ses explications à l’audience que Mme [Z] [U] travaille comme aide soignante dans un EHPAD en [7], qu’elle a 4 enfants qui vivent en Guinée et auxquels elle envoie de l’argent chaque mois ; que sa mère qui s’occupait de ses enfants en Guinée est décédée et qu’elle a entamé des démarches pour faire venir ses enfants auprès d’elle. Depuis le mois de décembre 2024 elle souffre de problèmes de santé invalidant qui l’amènent à être régulièrement en arrêt maladie mais elle compte reprendre le travail et demander à son employeur de travailler plus pour pouvoir solder sa dette.

La situation actuelle d’impayé est ainsi à mettre directement en lien avec les problèmes de santé rencontrés par Mme [Z] [U] ainsi que sa situation de mère isolée.

Mme [Z] [U] est apparue à l’audience en grande difficulté mais soucieuse de faire face à ses obligations et d’apurer sa dette au plus vite. Dès la reprise du travail prévue en juillet 2025, elle sera en mesure de reprendre le paiement de son loyer augmenté de la mensualité proposée, étant par ailleurs précisé qu’une demande de mise en place d’une mesure ASLL est en cours.

Compte tenu de ces éléments, de la situation réciproque des parties mais également de l’absence d’opposition du bailleur, qui doit être considéré de ce fait comme renonçant implicitement à la condition de reprise du paiement du loyer édictée par la loi dans son intérêt, il y a lieu d’accorder à à Mme [Z] [U] une ultime possibilité de s’acquitter de sa dette locative afin de conserver son logement.

Mme [Z] [U] sera en conséquence autorisée à se libérer du montant de sa dette de façon échelonnée selon les modalités qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Pendant le cours des délais ainsi accordés et conformément à la demande de la locataire, les effets de la cause résolutoire seront suspendus et la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué si Mme [Z] [U] s’acquitte, dans les délais et selon les modalités de paiement prévus, de l’intégralité de la dette.

En revanche, en cas de non paiement d’une échéance et quinze jours après une ultime mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, l’intégralité de la dette locative restée impayée redeviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra sa pleine efficacité. Il pourra par ailleurs dans une telle hypothèse être procédé à l’expulsion de Mme [Z] [U] ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dans les conditions précisées au dispositif.

Le bailleur sera alors également en droit d’exiger dans ce cas le versement d’une indemnité d’occupation fixée par référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ceci à compter de la date d’effet de la clause résolutoire jusqu’à libération définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [Z] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

En l’espèce, compte tenu de la disparité dans la situation économique des parties, il n’est pas inéquitable de laisser au bailleur la charge des frais irrépétibles qu’il a engagés. Ce dernier sera donc débouté de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 27 novembre 2023 entre la SA d’HLM Podeliha et Mme [Z] [U] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 5] sont réunies à la date du 30 septembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [Z] [U] à verser à la SA d’HLM Podeliha la somme de 4.417,00 € au titre des loyers et charges impayés selon décompte arrêté au 26 mai 2025 (incluant notamment l’échéance d’avril 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du 03 avril 2025 sur la somme de 3.158,92 € et à compter du présent jugement pour le surplus;

AUTORISE Mme [Z] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 50 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise;

DIT qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

* qu’à défaut pour Mme [Z] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA d’HLM Podeliha puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;

* que Mme [Z] [U] soit condamnée à verser à la SA d’HLM Podeliha une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

DÉBOUTE la SA d’HLM Podeliha de sa demande d’indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 29 juillet 2024, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire ;

DIT que la présente décision sera transmmise par le greffe à la préfecture de Maine-et-[Localité 9] ;

Le greffier, La vice-présidente,